Eine Frau trägt auf einer Baustelle in einer Wohnung Kleister auf einer Wand auf. Quelle: dpa/Caroline Seidel
Audio: JOURNAL | 08.07.2020 | S. Oheim | Bild: dpa/Caroline Seidel

Urteil des Bundesgerichtshofs - Vermieter muss sich an Kosten für Schönheitsreparaturen beteiligen

Der Bundesgerichtshof hat beim Zankapfel Schönheitsreparaturen ein Urteil gesprochen: Demnach können Mieter verlangen, dass der Vermieter die Hälfte der Kosten übernimmt - allerdings nur unter bestimmten Bedingungen.

Langjährige Mieter können ihren Vermieter zum Renovieren verpflichten, müssen sich aber an den Kosten beteiligen. Voraussetzung ist, dass sich der Zustand der Wohnung seit Einzug deutlich verschlechtert hat. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe am Mittwoch in zwei Fällen aus Berlin entschieden. Das Urteil ist auf alle Mieter übertragbar, die ihre Wohnung in unrenoviertem Zustand bezogen haben. (Az. VIII ZR 163/18 u.a.)

Diese Mieter dürfen nach einem BGH-Urteil von 2015 nicht auf eigene Kosten zu Schönheitsreparaturen wie Streichen oder Tapezieren verpflichtet werden. Entsprechende Klauseln im Mietvertrag können also ignoriert werden. Bisher war ungeklärt, ob in solchen Fällen der Vermieter einspringen muss. Die Richter entschieden sich nun für eine Kompromisslösung: Die Kosten sollen demnach in der Regel jeweils zur Hälfte von Vermieter und Mieter getragen werden.

Mieter- und Vermieterverbände unzufrieden

Mieter- und Vermieterverbände übten am Mittwoch Kritik an der BGH-Entscheidung. Der Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, Reiner Wild, nannte das Urteil "ungerecht und lebensfremd". Es trage der Erhaltungspflicht des Vermieters nicht Rechnung. Trotz einer unwirksamen Überbürdung der Schönheitsreparaturen werde der Mieter in Eigeninitiative renovieren, da ihn dies billiger komme, als sich zur Hälfte an den Firmenkosten zu beteiligen, die der Vermieter beauftrage.

Der Präsident des Vermieterverbands Haus Grund, Kai Warnecke, bezeichnete das Karlsruher Urteil als "ein verheerendes Signal für Mieter und Vermieter". Wenn der Vermieter verpflichtet sei, während eines laufenden Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen vorzunehmen, müsse er diese Kosten in die Miete einpreisen. Mieter, die nur wenige Jahre in einer Wohnung lebten, würden so wiederum auch ohne Renovierung mit höheren Kosten belastet. Bei einer Reparatur könne zudem durch die Selbstbeteiligung schnell ein vierstelliger Betrag zustandekommen.

Urteile am Landgericht Berlin fielen unterschiedlich aus

Der Vermieterverband forderte deshalb eine "Klarstellung im Gesetz". Wohnkosten müssten durch Eigenleistungen der Mieter gesenkt werden. "Schönheitsreparaturen sollen daher Mietersache sein", forderte Warnecke. Auch der Berliner Mieterverein kritisierte, Bundesregierung und Bundestag drückten sich bis heute darum, gesetzliche Klarstellungen herbeizuführen.

Hintergrund für das Urteil waren zwei Fälle aus Berlin, in denen die Mieter fast 15 beziehungsweise mehr als 20 Jahre nach ihrem Einzug Renovierungen verlangten. In einem Fall forderten Mieter einen Kostenvorschuss von mehr als 7.000 Euro für Tapezier- und Malerarbeiten. Ihre Klage am Landgericht blieb erfolglos.

Im zweiten Fall verlangte ein Mieter ebenfalls vor dem Landgericht Malerarbeiten vom Vermieter. Diese Klage wiederum hatte Erfolg. Der BGH wies beide Verfahren zur erneuten Verhandlung an das Landgericht Berlin zurück.

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26 Kommentare

  1. 26.

    !!, Berlin, Donnerstag, 09.07.2020 | 13:19 Uhr:
    "Wenn es sich nicht lohnt, warum sollte ich als Privatperson Wohnraum zur Verfügung stellen. Für Soziale Aufgaben ist der Staat zuständig, dafür zahlen wir Steuern."

    FALSCH! Denn Eigentum verpflichtet, siehe Grundgesetz, auch "Sozialbindung des Eigentums" genannt.

  2. 25.

    Sie sollten Ihren Text nochmals mit Ruhe durchlesen.
    Nicht alle Vermieter sind so geldgierig! Für ARME Bürger waren ursprünglich auch Sozialwohnungen vorgesehen! Und, wo sind die heute alle??? Wenn ich als privater Vermieter eine Wohnung vermiete, glauben Sie wirklich, daß da soviel übrig bleibt. Renovierung, Sanierung, Modernisieren, Kleinreparaturen die den Betrag laut Mietvertrag übersteigen und dann kommt noch Vater Staat und will vom Rest, der übrig bleibt, seine Steuern.
    Und dann gibt es solche Mieter die alles in Ordnung halten und solche, die das nicht tun. Sie zahlen ja Miete. Wenn solche Leute in der Wohnung waren und die, endlich ausgezogen sind, muss der Vermieter sowieso renovieren.
    Ja, ja, die bösen Vermieter.....

  3. 24.

    Ein verheerendes Urteil für Vermieter und ein tiefer Eingriff in die unternehmerische Freiheit von privaten Investoren im Mietgeschäft. Die ohnehin schmale Rendite im unteren einstelligen Bereich kann durch dieses Urteil über viele Monate ins Minus geraten. Von Immobilien - Investitionen zur Alterssicherung kann jetzt nur abgeraten werden. Überzogene Ansprüche von Mietern sind nicht selten. Prozesse im Mietrecht sind langwierig, teuer und risikoreich, sollten möglichst vermieden werden. Da hängt der Vermieter am Fliegenfänger und sein Mietvertrag ist Makulatur.

  4. 23.

    Immoblienbesitz hat bei den meisten Menschen nichts mit Wohlstand zu tun. Man zahlt meist sein ganzes Arbeitsleben lang Haus/Wohnung ab. Zum Rentenbeginn sind die meisten Häuser/Wohnungen abgezahlt. Da man dann weniger Einkommen als im Arbeitsleben hat, hat man sich über die ganzen Jahrzehnte nur bezahlbaren Wohnraum gesichert. Von Wohlstand kann da wohl keine Rede sein.
    Ich habe meine Wohnung für mich gekauft und viele Jahre abgezahlt. Da das Leben aber nicht immer so läuft, wie man sich das wünscht oder plant, wohne ich nun woanders und vermiete genau diese eine Wohnung zu einem fairen Preis. Meine letzte Mieterin erhielt in 5 Jahren genau 1 Mieterhöhung um 7 Euro/Monat. Nicht alle Vermieter sind "renditeorientiert".

  5. 22.

    Wenn es sich nicht lohnt, warum sollte ich als Privatperson Wohnraum zur Verfügung stellen. Für Soziale Aufgaben ist der Staat zuständig, dafür zahlen wir Steuern. Außerdem ist es Unsinn anzunehmen, dass alle Privatvermieter, die eine Wohnung haben, reich sind. Ich habe dafür 30 Jahre gespart. Und auf viele Dinge, wie Autos, Urlaube u.s.w. verzichtet. Mein Einkommen ist um einiges geringer, als das meiner Mieterin. Warum sollte ich ihr den Wohnraum finanzieren.
    Ich nehme an, Sie sind jemand, der Wohnraum generell in der Hand des Staates sehen möchte. Aber auch der muss Mieten nehmen, um die Wohnungen instand zu halten, sollten diese nicht ausreichend sein, müssen diese aus Steuermitteln finanziert werden. Also die Steuern müssten steigen... Und alle subventionieren dann die Mieten, auch von den Mietern, die es gar nicht nötig hätten.. Wo ist das denn fair?

  6. 21.

    Ich wollte eigentlich gestern meiner neuen Mieterin den Mietvertrag zusenden, habe das aber erstmal verschoben, da auch ich eine unrenovierte Wohnung vermieten möchte. Die Mieterin kann sie sich dann so gestalten, wie sie sich das vorstellt, womit sie auch einverstanden ist. Wenn ich jetzt die Renovierung vornehmen muss, dann kann sie erstmal nicht einziehen. Ich brauche Zeit und eine Firma zu finden, die jetzt während Corona Zeit und Leute hat, ist wohl nicht einfach. Und anschließend renoviert die Mieterin erneut? Was soll das? Unnötige Kosten und Arbeitszeit.
    Und eine Renovierung der Wohnung wirkt sich nicht mieterhöhend aus. In Zeiten des Mietendeckel schon mal gar nicht. Nur Modernisierungen könnten die Miete erhöhen.
    Außerdem muss man, wenn man eine unrenovierte Wohnung bezieht, auch beim Auszug nicht renovieren. Kein Mieter möchte unter Umständen zwei Wohnung renovieren, seine alte und die neue.
    Es gibt auch faire Vermieter.

  7. 20.

    Vermieten darf und soll sich nicht "lohnen"!
    Wohnen, ein Dach über dem Kopf, ist ein menschliches Grundrecht. Da ist vom "Armen" Eigentümer auch etwas beizutragen, als nur auf Rendite zu schauen. Und findet er das System ungerecht, Justiz ist ein Teil unseres Systems, sollte er sich daran erinnern, dass genau dieses System seinen Wohlstand (Immobilienbesitz würde ich als solchen deuten) ermöglicht hat und weiterhin wird.

  8. 19.

    Böden Streichen ist Sache des Mieters, so steht es in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV:

    „Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken,

    das Streichen der Fußböden

    und der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“

    Ob die Arbeiten weiter ginge, sodass es zur Sache des Vermieters wurde könnte man im einzelfall klären

  9. 18.

    Wenn sich der Zustand der Wohnung verschlechtert, dann liegt dies nicht am Vermieter sondern an den Mietern, die die Wohnung runter wohnen und vlt. rauchen, Tiere, Messie. Dafür muss jetzt der Vermieter aufkommen.. bei Mietpreisdeckel.
    Da kann man sich fragen, wie lange sich vermieten noch lohnt. Vor allem längerfristiges vermieten.
    Dieses Land wird immer absurder.

  10. 17.

    Vielleicht sollten Sie alles in verständlicher deutscher Sprache zusammenfassen und einen Anwalt aufsuchen. Wir sind hier auch nur Laien und der rbb keine Rechtsberatung.

  11. 16.

    hallo, wenn man aber einem Mieter die Möglichkeit gibt von der Strasse zu kommen, aber der Flur nicht gefliest ist, er es machen wollte, nicht getan, Was soll ich als Vermieter tun, wenn er nur in die Wohnung wollte? Baumaterial wurde vom Vermieter gestellt, aber Kumpels und saufen waren wichtiger. jetzt hat er sich einen Betreuer genommen und will die 9 Jahre runtergewirtschaftete Wohnung auf meine Kosten verlassen und das ist nur ein Abriss von dem was Mieter drauf haben.

  12. 14.

    Nein, Sie sind nicht der Böse. Sie müssen sich den Schuh ja nicht anziehen. Schwarze Schafe gibt es bei Mietern und Vermietern...

  13. 13.

    Liebe Andrea,
    solche Mieterin wie Sie es sind, sucht das Land!. Wenn Sie einmal eine Wohnung suchen, bitte bitte bei mir melden! Ernst gemeint.

  14. 11.

    Sehr geehrte Luise, Sie gehören sicherlich zu den Menschen welche das Motto : "In der Ruhe liegt die Kraft" nicht kenne oder nicht verwenden. Warten Sie doch ein halbes Jahr ab und geben erneut Ihre Meinung bekannt. Es gibt,sofern das Miteinander stimmt,überwiegend vernünftige Mieter und die überwiegende Zahl ist ohnehin in eine renovierte Wohnung gezogen.
    MfG
    Thomas (ein vernünftiger Mieter und 1982 in eine unrenovierte Wohnung gezogen)

  15. 10.

    "Das bestimmt im Zweifelsfall immer der Vermieter, auch damit die Wohnung einfacher weiter zu vermieten ist."

    man sollte Vermutungen nicht als Tatsachen darstellen.

    Gerade wenn es wie hier auf eine Kostenteilung hinausläuft, muss das durchaus nicht so sein. Es wird auch hier wohl auf eine einvernehmliche Lösung hinauslaufen bzw. zu einer speziellen Regelung.
    Anders wäre es vielleicht, wenn der Vermieter die Kosten alleine trüge. Aber genau das ist hier ja nicht der Fall.

  16. 9.

    Und wieder die pauschale Unterstellung, dass es heute allen Vermietern nur noch um Gewinnmaximierung geht. Auch da könnte man mal Differenzieren. Ich hatte mich wirklich darauf gefreut endlich Vermieter zu sein. Habe seit ich 14 bin darauf gespart und nun mit 40 meinen Traum wahr gemacht. Aber nun macht es wirklich keinen Spaß und Sinn mehr, wenn man nur noch der Böse ist.

  17. 8.

    Wenn ich mich nun als Vermieter an den Schönheitsreparaturen der Mieter, also Tapezieren, streichen etc beteiligen muß, muss ich dies auch in den Mietzins mit einkalkulieren.
    Vermieten muss sich auch zBsp. für Kleinvermieter finanziell rechnen, sonst braucht man es ja nicht zu machen.
    Wenn mich meine zu vermietende Wohnung mehr kostet als sie einbringt, steht sie halt nicht mehr zur Verfügung.

  18. 7.

    Nicht "schwarz und weiß sehen" ist ja alles richtig, doch Ihr ganzer Kommentar drückt aus:
    Mieter = gut
    Vermieter = böse

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