Plötzlich mehr Quadratmeter - Wenn die Miete nach einer Wohnungsvermessung erhöht wird

ILLUSTRATION - Ein Mann und eine Frau vermessen eine Wohnung (Quelle: dpa/Christin Klose)
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Video: Super.Markt | 06.09.2021 | Ute Sturmhoebel | Bild: dpa/Christin Klose

Was tun, wenn man plötzlich mehr Miete zahlen soll, weil die Wohnung angeblich größer ist als gedacht? Das ist der Rentnerin Gabriele C. aus Berlin passiert. Ob Vermieter das einfach so machen können und welche Rechte Mieter haben. Von Corinna Meyer und Ute Sturmhoebel

Seit 14 Jahren wohnt die Berliner Rentnerin Gabriele C. in ihrer rund 42 Quadratmeter großen Einzimmerwohnung. Nach einer Neuvermessung soll sie 50 Euro mehr Miete pro Monat dafür bezahlen. Die größte Angst der 67-Jährigen aber ist, dass sie womöglich mehrere tausend Euro an Miete nachzahlen soll.

Fälle wie dieser - mit strittigen Quadratmetergrößen - sind in der Praxis nicht selten, weiß Wibke Werner vom Berliner Mieterverein. In einem Punkt kann sie die Mieterin jedoch beruhigen: "Eine rückwirkende Nachforderung der Miete, weil die Wohnung tatsächlich größer war und die Mieterin vermeintlich jahrelang zu wenig Miete gezahlt hat, ist nicht möglich. Denn eine Miete kann nur mit einem Mieterhöhungsverlangen erhöht werden und ein Mieterhöhungsverlangen kann nur für die Zukunft gestellt werden. Das heißt, rückwirkend geht das nicht."

Bei Zweifeln die eigene Wohnung nachmessen

Doch wie muss ein Mietvertrag in Bezug auf die Wohnungsgröße aussehen? Im Mietvertrag von Gabriele C. von 2007 stehen "ca. 42,62m²" Wohnfläche - mit dem Zusatz: "Wobei der Vermieter ausdrücklich keine Garantie für diese Flächengröße übernimmt."

Der Expertin vom Mieterverein begegnet das häufiger. "Die Circa-Angabe der Wohnungsgröße hat keine Relevanz, das wird dann so behandelt, als wäre es die tatsächlich angegebene Wohnfläche", sagt Wibke Werner. "Etwas anderes ist es, wenn es um eine Mieterhöhung geht, um eine Betriebskostenabrechnung geht, dann kommt es auf die tatsächliche Wohnungsgröße an, unabhängig davon, was im Mietvertrag steht. Von daher ist es gar nicht zwingend, dass im Mietvertrag irgendetwas vereinbart ist."

Auch abweichende Quadratmeter-Zahlen in Mietverträgen begegnen Wibke Werner in der Praxis immer wieder. Deshalb rät die Mietrechts-Expertin: Bei Zweifeln auch mal selbst die Größe der eigenen Wohnung nachmessen - dafür einfach Länge mal Breite eines Raumes rechnen, Nischen abziehen. Der Keller wird gar nicht berechnet. Alles unter einem Meter Höhe fällt auch komplett weg, die Fläche zwischen ein und zwei Metern Höhe wird zu 50 Prozent angerechnet. Für Balkon, Terrasse oder Loggia gilt: bei Mietverträgen bis 2003 rechnet man die Hälfte, bei Abschluss ab 2004 zwischen 25 und 50 Prozent, je nach Ausstattung und Wohnwert.

Oft gibt es Abweichungen

Gutachter Klaus-Uwe Wöllert vermisst gemeinsam mit seiner Kollegin Karin Rabel Wohnungen im Auftrag von Mietern, denen diese kleiner vorkommen als im Mietvertrag angegeben. Oft weichen ihre Messungen deutlich von der angeblichen Größe ab. Bei 20 Prozent der Wohnungen sei die Abweichung minimal, sagt Wöllert. "Aber wenn Sie von 15 Euro pro Quadratmeter ausgehen, dann bedeutet das ja im Jahr auch schon 200 bis 300 Euro, die man zu viel zahlt.“

Erst wenn die Wohnung tatsächlich mehr als 10 Prozent kleiner ist, als die im Mietvertrag vereinbarte Größe, bestehe laut Mietrecht ein erheblicher Mangel, sagt Wibke Werner. "Dann entsteht ein dauerhaftes Mietminderungsrecht in Höhe der prozentualen Abweichung.“

Bei Rentnerin Gabriele C. wurde im Auftrag des rbb-Verbrauchermagazins Super.Markt nachgemessen. Das Ergebnis der Messung hat eine Gesamtwohnfläche von rund 45 Quadratmetern ergeben. Das sind fast drei Quadratmeter weniger, als der Vermieter berechnet hatte. Möglicherweise wird die Berlinerin das noch mit ihm ausfechten müssen. Denn womöglich wird er sich nicht auf diese neue Berechnung einlassen.

Doch Gabriele C. ist trotzdem erleichtert. Denn nach Aussagen des Berliner Mietervereins könne der Eigentümer ihre Miete erst in knapp einem Jahr erneut erhöhen. Und dann laut Berechnungen von Wibke Werner für die nun festgestellten 45,785 qm auch nur auf 406 Euro: immerhin fast 20 Euro weniger als der Vermieter gefordert hatte.

Sendung: Super.Markt, 06.09.2021, 20:15 Uhr

Beitrag von Corinna Meyer und Ute Sturmhoebel

8 Kommentare

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  1. 8.

    Welcher Paragraph soll das denn bitteschön sein? Welcher Mietvertrag enthält qm-Preise, die eine Anpassung rechtfertigen würden, mal abgesehen von mehr als 10% Abweichung, die allerdings schon etwas eher auffallen sollten, als nur zufällig. Es ist ja ein altbekanntes Problem, dass Mieter nicht selten feststellen, dass die tatsächliche Wohnfläche etwas geringer ist, als die vertragliche. Meistens liegt es daran, dass alte Schornsteine oder Versorgungsschächte nicht korrekt herausgerechnet wurden. Es gibt in diesem Fall jedoch ebenso keine Handhabe für Mieter, den Mietpreis zu mindern. Basis ist und bleibt der im Mietvertrag genannte Betrag für die gemietete Gesamtfläche. Maximal bei einer normalen Anpassung nach BGB wäre eine Erhöhung denkbar, wobei dort trotzdem die maximale %-Grenze ggü. der aktuellen Miete eingehalten werden muss. Sollten Sie anderes Wissen besitzen, dann her damit. Einfach nur behaupten, ist etwas billig.

  2. 7.

    @ Steffen, Du irrst gewaltig. Ein Blick ins Mietrecht erleichtert die Rechtsfindung

  3. 6.

    Eine Anpassung der Miete bei festgestellter Abweichung der Wohnungsgröße ist schlicht und ergreifend nicht möglich. Es wird die gesamte Wohnung zu einem festgelegten Preis vermietet. Der Mietvertrag enthält keinen qm-Preis. Weder können Mieter eine Reduzierung verlangen, wenn die Wohnung kleiner ist als angegeben, noch der Vermieter umgekehrt. Einzige Auswirkung, die es gibt und die rechtlich zulässig ist, ist die Nebenkostenabrechnung, die teilweise auf den realen qm basiert.

  4. 5.

    Der Vermieter wollte ja mehr Geld haben, weil ja seiner Meunung, nicht gemessen, Haeuser nach oben groesser werden. Obwohl dem nicht so war, die Flaeche sogar kleiner war, musste die Erhoehung bezahlt werden. Nette Rechtsprechung. Recht haben und Recht bekommen sind in Deutschland, selbst für Einheimische wohl eine Sache des Geldbeutels, weil man sich dann den besten Anwalt leisten kann.

  5. 4.

    Was hindert den Mieter daran, die Fläche nach Wohnungsübernahme direkt nachzumessen? Antwort: Der Mieter selbst, nichts hält ihn/sie auf.

  6. 3.

    Weil der Mieter bei Neuvermessung und bei eklatantem Unterschied zu seinem Vorteil (ca. 10 Prozent) eben auch nach unten anpassen darf.

    Ist also nur gerecht !

  7. 2.

    Mal wieder typisch. Der Mieter kann erst ab 10% Abweichung zu seinen Ungunsten die Miete anpassen, der Vermieter auch bei weniger.

  8. 1.

    Wieso hat der Vermieter das Rechr den Grsamtmietzins zu erhöhen, allso inkl. Nebenk., waehrend ein Mieter das Nicht hat?
    Habe vor Jahren einen Prozeß verloren, dort war man sogar der Meinung ein Haus wuerde nach oben großer, nach Neuvermessung Mieterbund 35 qm kleiner. Leider musste man sich eigenen Rechtsanwalt suchen, was wohl die falsche wahl war, da in diesem Bundesland keine Vertretung durch den Mieterbund sel st.

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