Energetische Sanierung - Das sind die Streitpunkte beim klimaneutralen Wohnen

Do 24.03.22 | 05:59 Uhr | Von Wolf Siebert
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Symbolbild: Die Fassade eines Wohnhauses in Berlin-Friedrichshain ist eingerüstet (Quelle: imago images/Marius Schwarz)
Bild: imago images/Marius Schwarz

Bis 2045 sollen Wohngebäude energetisch saniert werden. Gas-, Öl- und Kohleheizungen, sowie Fassaden, Decken und Fenster müssen ausgetauscht oder modernisiert werden. Über die Kosten gibt es Diskussionsbedarf. Von Wolf Siebert

Die politischen Ziele sind ehrgeizig: Bis 2045 sollen Wohngebäude klimaneutral sein. Denn Gebäude sind für knapp 40 Prozent der klimaschädlichen Treibhausgase verantwortlich. Energetische Sanierung lautet das Ziel: Öl-, Gas- und auch noch Kohleheizungen müssen ausgetauscht, Fassaden und Decken gedämmt, Fenster saniert werden.

Wer soll das bezahlen? Darüber streiten Hauseigentümer:innen und Mieterverbände schon lange. Bundesregierung und Senat haben angekündigt, neue Wege zu gehen und Kompromisse zu finden.

Was sind die Streitpunkte?

Die Positionen liegen sehr weiter auseinander: Die Hauseigentümer:innen müssen bei den Sanierungskosten stärker zur Kasse gebeten, die Mieter:innen hingegen müssen entlastet werden - das fordert der Berliner Mieterverein.

Die Eigentümerseite hält dagegen, dass die energetische Sanierung durch immer neue politische Maßnahmen unwirtschaftlicher geworden sei. Die Kosten könne man nur begrenzt umlegen, die öffentliche Förderung sei zu gering. In diesem Punkt sind sich die Eigentümer-Verbände einig: der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU), der öffentliche, private, genossenschaftliche und kirchliche Wohnungsunternehmen vertritt - und damit rund 50 Prozent der Mietwohnungen in Brandenburg und gut 40 Prozent in Berlin - sowie "Haus und Grund", der größte Vertreter der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer in Deutschland.

Seit Jahren sucht die Politik nach einem Ausgleich der Interessen, ändert Gesetze, schafft neue Vorgaben, aber zufrieden sind weder Mieter:innen noch Eigentümer:innen. Ein Interessenausgleich wird gesucht, und zwar bald. Denn klimaneutrales Wohnen kann nach Expertenmeinung nur erreicht werden, wenn jährlich zwei Prozent des Gebäudebestands in Deutschland saniert werden. Aktuell liegt die Quote bei einem Prozent.

Wie ist die Rechtslage?

Im Gesetz (§559 BGB) ist geregelt, dass ein Eigentümer einen Teil der Sanierungskosten umlegen darf: Die jährliche Miete darf er um 8 Prozent der Modernisierungskosten erhöhen. Hat er also 10.000 Euro für eine Wohnung aufgewendet, entspricht die Mieterhöhung rund 67 Euro pro Monat.

Innerhalb von sechs Jahren darf die monatliche Miete aber nur um drei beziehungsweise zwei Euro pro Quadratmeter steigen, abhängig von der Höhe der ursprünglichen Miete. Außerdem gibt es für Menschen mit geringen Einkommen Härtefallregelungen.

Die städtischen Wohnungsbaugesellschaften Berlins haben sich verpflichtet, nur sechs Prozent der Modernisierungskosten umzulegen.

Eine Reform soll her - aber welche?

- Modernisierungsumlage:

Viele Mieter:innen haben in der Vergangenheit erlebt, dass sie nach einer energetischen Sanierung zwar weniger an Heizkosten zahlen mussten, dafür aber deutlich mehr an Miete. Deshalb will der Berliner Mieterverein die Modernisierungsumlage am liebsten ganz abschaffen. In einem ersten Schritt sollte sie zumindest auf 1,50 pro Quadratmeter sinken, wenn ein Haus komplett saniert wird. Aus Sicht des Mietervereins eine "sozialverträgliche" Lösung. Denn die Eigentümer könnten Fördermittel in Anspruch nehmen.

Der BBU fordert hingegen eine größere Umlagefähigkeit der Modernisierungskosten und bessere Förderprogramme. "Haus und Grund" sieht das ähnlich. Der Verband schlägt angesichts der hohen Baukosten auch eine Senkung der Umsatzsteuer auf bestimmte Bauleistungen und einen Preisdeckel für Materialien, die bei der energetischen Sanierung gebraucht werden, vor.

- Warmmietenneutralität:

Der Berliner Senat hat ein politisches Ziel formuliert: Mieter:innen müssen sich ihre Wohnung auch nach einer energetischen Sanierung leisten können, niemand soll vertrieben werden. Angestrebt wird "Warmmietenneutralität": Die sinkenden Heizkosten sollen die Kosten der Sanierung ausgleichen.

Die Hauseigentümerverbände wollen nicht an den Kosten beteiligt werden. Das Ziel müsse ausschließlich über öffentliche Förderung erreicht werden.

- Teilwarmmiete:

Die Bundesregierung will energetische Sanierung mit der Einführung einer "Teilwarmmiete" verbinden. Wie die genau aussehen soll, muss noch geklärt werden. In Schweden beheizt der Hauseigentümer die Wohnungen mit einer bestimmten Basis-Temperatur. Mieter:innen, die es wärmer wollen, zahlen entsprechend mehr.

Der Berliner Mieterverein könne sich das nur dann vorstellen, wenn die Modernisierungsumlage wegfällt. Dem BBU ist die Idee der "Teilwarmmiete" noch zu unkonkret, die Details seien aus Eigentümersicht entscheidend.

- CO2-Bepreisung:

Durch die CO2-Bepreisung soll zusätzlich politischer Druck aufgebaut werden, beispielsweise alte Heizungen auszutauschen. Die Kosten tragen die Mieter:innen. Der Mieterverein will, dass die Eigentümer:innen diese Kosten komplett übernehmen. Die "Ampel-Koalition" im Bund kann sich zumindest eine 50:50-Verteilung vorstellen.

- Sanierungspflicht:

Da die Sanierungsquote im Gebäudebestand zu niedrig ist, hat die EU-Kommission eine "Sanierungspflicht" vorgeschlagen und denkt dabei an Häuser mit einer sehr schlechten Energieeffizienz. Der Mieterverein ist dafür. Die Mietervertreter:innen denken dabei aber vor allem an die großen Immobilienbesitzer:innen, von denen sich viele nicht um Sanierung kümmerten.

Klein-Eigentümer:innen die beispielsweise nur ein Haus besäßen, bräuchten nicht Zwang sondern fachliche Begleitung und Beratung, um die Schwierigkeiten einer energetischen Sanierung meistern zu können.

Die Eigentümer:innen halten dagegen: Statt immer neuer Vorgaben zu Wärmedämmung und Energieeffizienz sollte die Politik konsequent auf den Ausbau der "Grünen Energie" setzen, sagt der BBU.

Thema mit viel Komplexität

Die energetische Sanierung ist ein Bereich voller widerstreitender Interessen. Ein komplexes Thema mit sehr vielen Stellschrauben. Wie ein Kompromiss aussehen könnte, ist noch unklar.

Und die Folgen der aktuellen Energiekrise durch den Angriff Russlands auf die Ukraine sind noch nicht abzuschätzen. Gas als Überbrückungstechnologie scheint auf Dauer zu teuer zu sein. Wasserstoff als flächendeckende Alternative steht noch nicht zur Verfügung.

Sendung: Inforadio, 25.03.2022, 08:40 Uhr

Beitrag von Wolf Siebert

23 Kommentare

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  1. 23.

    So viele Schafe gibt es gar nicht und Stroh dürfte als Dämmmaterial nun wahrlich nicht die anstrebenswerteste und sicherste Lösung sein. Eine dicke Ziegelmauer mit Luftspalt, wie sie bis in die 40er Jahre üblich war, braucht man nicht zusätzlich dämmen, der Effekt ist minimal und am Ende leidet nur die Bausubstanz. Da ist viel wichtiger, dass das Mauerwerk trocken ist, sonst geht die Isolierung der Ziegel verloren. Die Schwachstellen sind normalerweise Kellerdecke, Fenster + Türen und Dach. Sind die gut isoliert und abgedichtet, bringt Fassadendämmung fast gar keinen Mehrwert mehr, sofern es sich nicht um eine extrem einfache Bauweise handelt. Die Dämmung ist Ressourcenverschwendung, um ein wenig andere Ressource namens Energie einzusparen.

  2. 22.

    Jede Modernisierung kostet ja nicht nur ordentlich Geld, was der Vermieter wieder rein haben will. Sie erhöht auch den Gebrauchswert der Wohnung und (das vergessen viele) die Kosten für die künftige Instandhaltung. Insofern ist es absolut richtig, dass Modernisierungen am Ende dem Vermieter mehr Geld einbringen, als sie ihn ursprünglich gekostet haben. Das Problem ist aktuell die erzwungene "Übermodernisierung" von Wohnraum durch immer mehr und strengere Auflagen, die am Ende aber kaum etwas bis gar nichts mehr bringen. Der Aufwand und die Kosten rechtfertigen sehr oft nicht mehr den erforderlichen Mitteleinsatz und diese unwirtschaftlichen Kosten muss am Ende jemand tragen und das wird nicht der Eigentümer sein, weil der sonst das Angebot einfach mangels Wirtschaftlichkeit vom Markt nimmt. Die Politik ist unehrlich, wenn sie hier mieterfreundliche Lösungen vorgaukelt. Die wird es am Ende nicht geben.

  3. 20.

    Spart man bei der Verwendung eines nachwachsenden Rohstoffes keine Energie? Darum geht es doch, denn andere Dämmstoffe sind oft karzinogen und umweltschädlich hergestellt und in der Entsorgung ebenso problematisch. Also viel Energie für die Herstellung umweltunfreundlicher Stoffe. Das passt nicht.

  4. 19.

    und da schwant es den "Greenwashern" schon, dass das was sie von anderen fordern, nun nicht zu Einsparungen führt, sondern zu höheren Mieten. Und da muss man appellieren, dass die Verminderung der Erderwärmung doch wohl was wert sein muss...oder wenigstens die Stadtabkühlung....

    P.S. Da kommt noch mehr auf uns zu, wetten? Wenn es dann mehr regnet, ist es gut so.

  5. 18.

    Genau das ist das Problem. Dazu gibt es keine Alternative!!!
    Gerade in großen Mietshäusern kann kaum anders geheizt werden, als mit Gas oder Fernwärme.
    Mann stelle sich vor, ganz Berlin mit Wärmepumpen zu beheizen. Technisch meiner Meinung nach unmöglich.
    Das ist nur für Ein/Zwei Famielienhäuser praktikabel.
    Es gibt da nur eine Möglichkeit. Energetische (maßvolle)Sanierung.
    Gute und dichte Fenster und Fassadendämmung.
    Wobei die Dämmung nicht gleich 30cm dick sein muß.
    Damit lässt sich schon ein Haufen Energie sparen.
    Allerdings müssten da erst mal ettliche Verordnungen und Gesetze geändert werden, damit Schwung in die Sache kommt.
    Der Bund müsste massiv fördern.

  6. 17.

    Ihren Unmut kann ich echt verstehen. Bodentiefe Fenster sind ein Sondermerkmal für den Wohnwert erhöhende Maßnahmen! Weil sich daran kräftig verdienen lässt, wird uns eingeredet, dass es von "Mietern gewünscht" wird. Gebäude-energetisch werden Fenster immer eine Schwachstelle bleiben. Nicht alles, was `tres chic`ist (auch im Bad) ist dann im praktischen Leben sinnvoll geschweige denn ohne Aufwand zu pflegen. Und irgendwie muss man ja seine Schriftkram-Ordner, ohne Nachweis sich kein Rad dreht, in der Wohnung verstauen. Es ist trau-rig, dass es off. viele Menschen gibt, die weg. etw.Glück und gute Bezahl. den Finger auf d. Normalverdiener-Familie richten: Vieles, was sich so Gutbezahlte leisten können, ist für Normalos nicht so ohneres Weiteres leistbar. Ich hoffe, dass diejenigen "Zeiger" immer Gutverdiener bleiben. Das Leben ist mitunter sehr tückisch, eine schlimme Krankheitsdiagnose wird gltgl. schneller gestellt als man erwarten kann. Und dann?

  7. 15.

    Eine kurze Frage in die Runde: hat jemand eine Idee zum klimagerechten Austausch einer Gas-Etagenheizung (Therme)? Fernwärmeanschluss ist nicht gegeben und es gibt keine Möglichkeit Kollektoren auf dem Dach zu installieren.

  8. 14.

    Welche Wirkung haben bodentiefe Fenster? Während Wände gedämmt werden, wird durch diese komische Mode das Ergebnis verringert. Dabei ist es Mogelei. In Paris, was eitle Architekten kopieren wollen, sind es Mini- Balkons mit einem Gitter davor. Weil das teuer ist, wird hier eine Billigvariante gebaut. FENSTER, die zu putzen lebensgefährlich ist. Viele Mieter kleben die untere Hälfte ab, um die Stellfläche im Zimmer zu nutzen. Schlimmes Beispiel in der Dörpfeldstr. Adlershof mit Blick auf Klo.

  9. 13.

    Ist ja von Ihnen zurückhaltend freundlich kommentiert...
    Eine unnötige und dazu falsche Biologisierung des Plurals wird auch oft beleidigend und ausgrenzend wahrgenommen. Gerade heutzutage sollte man schon geschlechtsneutral schreiben. Was für eine grandiose Grammatik, wo das schon immer möglich war, bis wer und warum aufgetaucht ist... und vor allem Kinder verunsichert.... mit "Täter*innen" u.a.

  10. 12.

    Wenn wir Stroh und Schafwolle für die Isolierung verwenden, dann kommen wir der Nachhaltigkeit näher, alles andere muss man hinterfragen müssen, rein umwelttechnisch und darum geht es doch, oder?

  11. 11.

    Eine Wohnung von 78, noch mit Holzkastenfenstern, vom Mieter gepflegt, im Winter kaum Heizenergie verbrauchend und im Sommer auch schön kühl, wird dann nach neuesten Kriterien Zwangshochsaniert und damit unbezahlbar. Preiswerter Wohnungsbestand der auch seinen Namen Wert ist muss bestehen bleiben, zumal wenn er nicht wie auch schon früher teilweise üblich minderwertig einfach zusammengenagenagelt wurde. Erst recht, wenn er auch noch durch Steuern gefördert wurde.

  12. 10.

    Was habe ich durch den Bericht gelernt?
    Frauen sind in Mietervereinen und Mieterverbänden nicht vertreten.
    Sehr wohl dürfen Frauen Mieterin oder Hauseigentümerin sein.
    Sie sind aber auch Bauherrin und keine Baufrau.
    Schilda lässt grüßen.

  13. 9.

    Gut erkannt. Man kann nicht auf Kosten des Eigentümers oder der Allgemeinheit wohnen wollen. Es geht nicht, niemals. Auch "Tricks" zur Umgehung können nicht funktionieren. Und die ewigen Grennwasher, die andere mit NIMBY bezeichnen und damit glauben die Erderwärmung abzumildern, erfahren bald einen neuen Lackmustest, neben dem "Windrad auf dem Tempelhofer Feld": Zisternenzwang zum auffangen von Regenwasser und Solarpflicht und/oder Brauchwassererwärmung mittels Sonne. Diese Kosten sind auf die Miete umzulegen. Abgeminderung geht auch durch Energieverkauf und wenn es gut läuft noch einen Funkmast auf das Dach...

    P.S. Man bekommt das, was man bestellt hat...

  14. 8.

    #Alfred, richtig, die Bauphysik ist der Schlüssel.Es ist nachgewiesen, dass,wie Alfred es beschreibt, das"Verpacken in eigentl. Sondermüll" sehr problemat. werden kann, wenn die Arbeiten nicht sorgfältigst ausgeführt werden. Jeder, der in einem solchen Gebäude lebt(e), kann seine Erfahrungen hier hier schildern, denn während man das Haus zur Arbeit verlässt, arbeiten die Fenster/Räume. Sie kriegen auf Arbeit gar nicht mit, was da vorgeht. Immobilien&Werte zeigen, dass die in die Jahre gekommenen Objekte ab60-65/70 schlicht u. ergreifend eher Sanierungsfälle als Werte sind. In d.Logik #1-3 hieße das, am "Bau" kassieren! Nur kann ja das wohl kaum die "innovative" Lösung der energetischen/klimaneutralen Anpassung des Gebäudebestandes, dav. Wohngebäude sein. Erst mal die bauphysikal. Hürden gut überwinden u. dann loslegen. Und nicht immer nur rufen, wers nicht bezahlen kann, soll sehen, wo er bleibt. Ich hoffe, dass Sie noch lange, gut u. besser für offensichtl. "Mehrwert" bezahlt werden.

  15. 7.

    Bei einer Sanierungspflicht sollte man besser vorsichtig sein.

    n Deutschland gibt es schon einen Sanierungszwang. Alte Heizkessel müssen beispielsweise ausgetauscht und Dächer gedämmt werden.

    Zwang hat jedoch den Nachteil, dass die Maßnahmen im Einzelfall unwirtschaftlich sein können. Denn die Sanierung eines Mietshauses ist immer ein Unikat mit ganz eigenen Regeln. Dämmen beispielsweise lohnt sich vor allem bei Wohngebäuden aus den Fünfziger- und Sechzigerjahren. Bei älteren Gebäuden ist die Bausubstanz so gut, dass eine energetische Sanierung weniger bringt. Häuser neuerer Baujahre sind dagegen meist schon gedämmt.

    Eine allgemeine Sanierungspflicht könnte diese baulichen Gegebenheiten nur schwer berücksichtigen.

    60 % der Heizungen sind Gasheizungen. Hier müsste es erstmal Lösungen geben, wie man diese zukünftig sinnvoll sanieren kann und welche Heizungsart am Besten ist. Auch hier ist jedes Wohnaus sehr individuell aufgestellt.

  16. 6.

    Es mag Sie überraschen, aber ein saniertes Haus mit Belüftungsanlage verbraucht immer noch deutlich weniger Energie als ein unsaniertes ohne Belüftung. Wenn Sie Bestandsbauten nicht sanieren wollen, können Sie ja auch abreissen und neu bauen. Das freut die Bauindustrie sicher noch mehr.

  17. 5.

    Wenn man nur die Kosten umlegen kann, warum sollte man das als Vermieter machen? Eine Sanierung kostet ja nicht nur Geld sondern auch Zeit und Nerven. Entweder ich als Vermieter werde gezwungen das zu machen, oder ich mache Gewinn damit. Letzteres ist nur möglich wenn man entweder die Miete über die Kosten hinaus erhöhen darf, oder wenn Vermieter zumindest einen Teil der Heizkosten zahlen müssen.

  18. 4.

    Es hat nichts mit Nachhaltigkeit am Hut, Gebäude von außen in Sonderfall zu verpacken und sich dann darüber zu wundern, dass Lüftungsanlagen verbaut werden müssen, um überhaupt gegen Schimmel vorgehen zu können.
    Es ist auch lächerlich einen 48er Ziegelsteinbau noch weiter in Polystyrol zu verpacken. Die Bauindustrie mit Lobbyisten der CDU freut sich. ;)

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