rbb-Doku "Boom im Speckgürtel" - "Man hätte viel früher kaufen müssen"

Mo 04.07.22 | 11:16 Uhr | Von Ulrich Bentele
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Neubauwohnsiedlung "Alma" in Grossraeschen, Brandenburg. (Quelle: dpa/A.Franke)
Video: Trailer Boom im Speckgürtel | 05.07.2022 | Ulrich Bentele | Bild: dpa/A.Franke)

Berlin dehnt sich immer weiter aus. Wohnraum ist knapp und teuer. Immer mehr Menschen zieht es ins Umland. Der Speckgürtel wächst – mit Folgen für Infrastruktur, Immobilienpreise und Natur. Von Ulrich Bentele

"Goldene Zeiten für Immobilienmakler?" Barbara Schrobback runzelt die Stirn. "Könnte man meinen", sagt sie. Dann kommt das Aber: "Die Nachfrage ist zwar riesig, aber das das Angebot sehr schmal." Man müsse auch als Makler erstmal an geeignete Objekte rankommen, um Aufträge zu bekommen. Aber es stimme schon: Der Boom, den ihre Region zuletzt erlebt habe, suche seinesgleichen.

Schrobback ist Immobilienmaklerin in Grünheide, die Gemeinde südöstlich Berlins, die kaum noch ohne den Zusatz "Tesla" vorkommt. Schrobback ist hier aufgewachsen, kennt die Menschen und die Mentalität. Und sie schaut durchaus mit Sorge auf die Entwicklung. "2017 in etwa ging es los, dass man fast jedes Jahr sagen konnte: 30-40 Prozent Preissteigerung im Immobilienbereich."

Dann folgt ein Satz, den man - zumindest dem Klischee nach - von Immobilienmaklern eher selten hört: "Wenn sich alles nur noch um den Preis und das Maximum dreht, dann finde ich das persönlich unangenehm." Zumal es für junge Familien aus der Region immer schwieriger werde, in der Heimat ein eigenes Zuhause finanzieren zu können.

Die Gegend um Grünheide ist vielleicht das herausstechendste Beispiel für den Aufschwung, den das Berliner Umland derzeit erlebt. Rund um Berlin steigen die Preise seit Jahren. Die Corona-Pandemie mitsamt Lockdown-Erfahrungen in kleinen Berliner Stadtwohnungen ohne Balkon hat die Sehnsucht nach Stadtflucht ebenso steigen lassen wie die Aussicht auf weniger Pendeln durch mehr Homeoffice.

Zuzug aus Berlin

Die Bevölkerung im Berliner Umland hat seit 1990 um gut 50 Prozent zugenommen. In der Metropolregion leben rund 4,7 Mio. Menschen, davon gut 1 Million rund um Berlin. Künftig werden im Speckgürtel, der nur gut 10 Prozent der Landesfläche einnimmt, 42 Prozent der Brandenburgerinnen und Brandenburger leben. Und Brandenburgs Einwohnerzahl steigt weiter.

Vor allem bei Berlinerinnen und Berlinern ist das Nachbarland beliebt. 2021 gewann Brandenburg 18.479 neue Einwohner aus der Hauptstadt hinzu, so aktuelle Zahlen vom Amt für Statistik Berlin-Brandenburg.

Neubaugebiet in Schönwalde aus dem Film Boom im Speckgürtel (Quelle: Ulrich Bentele, rbb)
Neue Eigenheime in Schönwalde | Bild: Ulrich Bentele, rbb

Zehn Kilometer bis zum nächsten Supermarkt

Familie Kappenstein gehört bald zu diesen Neu-Brandenburgern. Sie haben ihre Entscheidung, den Wedding zu verlassen, schon vor der Pandemie getroffen. Clara und Tobias haben zwei kleine Kinder, und die sollen mehr Bewegungsfreiheit haben, Natur und einen eigenen Garten. Das gebaute Haus in Schönwalde-Glien nordwestlich Berlins ist fast fertig. Der Umzug steht kurz bevor. Oma Kirsten hat die Einliegerwohnung bereits bezogen, sie hat dafür ihre Wohnung in Spandau aufgegeben.

"Ich glaube, dass das hier unserer Idealvorstellung am nächsten kommt. Ein kleines neues Baugebiet. Man ist nicht die einzige Bulette, die her zieht. Es gibt keinen Supermarkt, aber der ist nur zehn Kilometer entfernt“, sagt Clara Kappenstein. Sie ist freie Mediengestalterin, hofft auf Aufträge im Homeoffice. Tobias ist IT-Experte, er wird künftig nach Berlin-Tegel pendeln.

Anfangs hofften die Kappensteins, einen bezahlbaren Bauplatz etwas dichter an Berlin zu finden, aber auch so sind sie zufrieden: "Soweit raus wie nötig, aber so nah an Berlin wie irgendwie möglich", sagt Clara Kappenstein.

Eine gute Handvoll Häuser wird gerade in direkter Umgebung gebaut. Die neuen Nachbarn sind auch allesamt Berliner. "Wir sind definitiv zu spät. Man hätte viel früher kaufen müssen", heißt es da angesichts der rasant wachsenden Preise. Andererseits, auch da sind sich alle einig: Die Preise werden im Speckgürtel auch künftig weiter steigen, trotz höherer Bauzinsen und stark steigender Baukosten.

Umland wird teurer, bleibt aber preiswerter als Berlin

Und Immobilienkäufer kommen im Umland noch immer günstiger weg als in Berlin. Für rund 3.500 Euro pro Quadratmeter stand hier vergangenes Jahr im Schnitt eine Immobilie zum Verkauf und damit 26 Prozent günstiger als in der Hauptstadt, so eine Marktstudie von McMakler aus 2021. Auch wer eine Wohnung im Umland mietet, kann dabei bis zu 25 Prozent gegenüber einer Stadtwohnung sparen, so eine Untersuchung von Immowelt – wenn eine Anfahrt von bis zu 60 Minuten in Kauf genommen wird.

Das stetig wachsende Umland ist auch eine Herausforderung für die Politik. Zuletzt haben die Länder Berlin und Brandenburg auf einem gemeinsamen Bahngipfel den Ausbau der Schieneninfrastruktur auf den Weg gebracht, mit geplanten Investitionen von 8,5 Milliarden Euro.

Ein Baufahrzeug fährt vor dem früheren Eingangsgebäude auf dem ehemaligen Kasernengelände Krampnitz.(Quelle:dpa/S.Strache)Ehemaliges Kasernengelände in Krampnitz

Im Fokus steht auch der Wohnungsbau, der Bedarf wird künftig weiter steigen. Nicht nur in Berlin ist der Druck auf den Wohnungsmarkt gewaltig, auch Potsdam verzeichnet stetigen Zuzug. Dort entsteht im Norden der Stadt derzeit ein komplett neues Wohnquartier. In Krampnitz sollen bis 2038 auf einem ehemaligen Kasernengelände auf 140 Hektar 10.000 Menschen angesiedelt werden. Die Ambitionen sind groß: Nachhaltig will man bauen, sozial ausgewogen - und auch die Verkehrswende soll bei der Planung eine Rolle spielen: In Krampnitz etwa stehen künftig nur 0,5 PKW-Stellplätze pro Wohneinheit zur Verfügung. Autos sind hier künftig eher nicht gern gesehen.

Dafür wird die Infrastruktur ausgebaut: eine Tramverbindung nach Potsdam und eine Fahrradschnellstraße. Der neue Radweg allerdings führt nach jetziger Planung dann durch ein Landschaftsschutzgebiet. Axel Kruschat, Geschäftsführer des BUND Brandenburg, sieht das kritisch: "Der Radweg ist insofern problematisch, da er durch geschützte Gebiete führt und um dies zu vermeiden, müssen alternative Wegführungen gesucht werden." Die Naturschützer fürchten um die sensible Natur rund um das geplante Wohnquartier. Ein Zielkonflikt, der auch an anderen Orten rund um Berlin bemerkbar ist: Menschen müssen wohnen, aber wo gebaut wird, scheinen Eingriffe in die Natur unumgänglich.

Sehnsucht nach einem "Dritten Ort"

Auch viele Menschen, die sich von Berlin nicht ganz trennen mögen, linsen verstärkt ins Umland. Diese Klientel hat der Unternehmer Benjamin Rohé ins Auge gefasst. Gemeinsam mit einem Geschäftspartner hat er einen Landgasthof samt Pferdegestüt in Werder bei Jüterbog gekauft. Im "Project June" soll ein Co-Working-Space entstehen, gerade wird liebevoll und nachhaltig renoviert.

"Wir wollen hier einen Ort für Begegnung, zum Arbeiten, für gutes Essen, für ein bisschen mehr Work-Life-Balance. Dass die Leute eben auch eine Möglichkeit haben, nicht nur zu Hause oder im Büro zu sein, sondern auch an einem dritten Ort", sagt Rohé. Eine Antenne auf dem Dach liefert schnelles Internet. 60 Kilometer von Berlin entfernt sollen hier vor allem Kreative und Freiberufler angesprochen werden. Der Speckgürtel dehnt sich aus: früher hieß das JWD - "Janz weit draußen" - heute spricht man von aufstrebenden Orten der "Zweiten Reihe". Über ein Mitgliedermodell will man sich finanzieren, die Kosten liegen zwischen 150 und knapp 700 Euro pro Monat. Für Leute, die nur ab und zu zum Arbeiten kommen, ebenso, wie für Menschen, die länger bleiben und auch Übernachten wollen.

"Immer wieder kommt die Frage auf: Stadt oder Land? Unsere Antwort ist: Stadt und Land muss machbar sein", sagt Rohé und lacht.

Sendung: rbb Fernsehen, 05. Juli 2022, 20:15 Uhr

Beitrag von Ulrich Bentele

111 Kommentare

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  1. 111.

    "Wer es sich leisten kann wohnt halt lieber in der Stadt."
    Mir könnte der Mammon aus den Ohren wachsen, ich würde nie wieder in eine Großstadt ziehen. Mein kurzes Gastspiel dort hat mir gereicht. Mal so, hinfahren, Spass haben, aber dann wieder weg. In so einer schönen Sommernacht einfach mal auf der Terrasse in der Hägematte wegpennen, Mückennetz drüber, kein Verkehsradau, der Einzige der schnarcht ist der alte Hund, wenn dich die Piepmätze nicht wachkriegen ist es spätestens der Sonnenwecker, besser als jeder Kaffee. Man steht auf und hat einfach gute Laune - und wenn man nicht einschlafen kann, wird eben die Gitarre rausgeholt und keiner meckert - unschlagbar.

  2. 108.

    Habe leider kein Geld für Haus im Umland, muss Monat für Monat meine Miete in Berlin zusammenkratzen.

  3. 106.

    Dann sollte in Berlin aber kräftig in den Wohnungsbau investiert werden, damit alle Häuslebauer irgendwann wieder nach Berlin zurück können. Also Verdichtung, Verdichtung, Verdichtung in Berlin - ganz meine Meinung.

  4. 105.

    Sollte man schon vorher mal nachschauen, wo man Eigentum erwirbt oder wo man baut.

  5. 104.

    Der RE1 von Magdeburg/Brandenburg an der Havel über Werder/Havel nach Potsdam/Berlin fährt mehrmals pro Stunde. Das Busnetz in und um Werder/Havel ist gut ausgebaut. Aber wenn Ich mal kein Geld mehr haben sollte würde Ich, vielleicht nach Berlin ziehen - Oder auch nicht ?

  6. 103.

    Beim Hausbau sollten auch, Familie und Freunde mit anpacken, hat bei Uns, richtig gespart. Das Bauland hatte die Kommune ausgeschrieben, um die 150 Euro je Quadratmeter, richtig günstig für das östliche Havelland. Gartengestaltung haben meine Frau und Freunde gemacht. Für nötige Reparaturen habe Ich, einen sehr großen Bekanntenkreis. Havelland ist eine Wachstumsregion und die Preise bleiben langfristig stabil bzw. steigen.

  7. 102.

    Aber nein, Leute die das Landleben, mit nicht vorhandener Struktur, satt haben, und die es sich leisten können, die ziehen in die Großstädte.
    Diese Romantik vergeht früher oder später, wenn man merkt ohne Auto geht gar nichts, dann kann man sich im eigenen Garten eingraben und auf das Lebensende warten.
    Natürlich spreche ich von Gegenden wo 2-3 Busse pro Tag hin und zurück fahren, und an sonsten gibts gar nichts, und davon gibt es in Deutschland reichlich..
    Solange dem so ist, kann man die Verkehrswende vergessen.

  8. 101.

    Lieber Toberg, und ich kenne viele Familien, bei denen ein Monatseinkommen nicht reicht, um die Miete und Mietnebenkosten zu tilgen. Durch den Verteilerschlüssel zahlen Sie z.B. das Heizverhalten anderer mit, gegen etwaige Sanierungsmaßnahmen können Sie sich nicht wehren. Sie werden wahrscheinlich wie viele demnächst erfahren, dass Ihre Miete angehoben und die Nebenkosten gleichlautend steigen. Ja, auch hier muss der EFH Besitzer tiefer in die Tasche greifen , bestimmt letztendlich aber selbst was er wann am Haus vornimmt. In der heutigen Zeit sind Häuser in der Regel so gut und teils hochwertig gebaut sodass es nach 25 Jahren lediglich zu einem Erneuern der Heizanlage kommen kann. Auch wenn Sie es nicht hören wollen, aber sagen zu können " alles meins" ist ein tolles Gefühl

  9. 100.

    Es ist sehr schön das Sie, Mieter in Berlin bleiben möchten. Berlin ist schließlich eine Mieterstadt und benötigt daher sehr viele bereitwillige Mietzahler. Ohne Ihre Bereitschaft zur monatlichen Mietenzahlung, wäre Berlin gar nicht denkbar. Bei nur 18 Prozent Eigentümerquote in Berlin, benötigt man auch ca. 3 Millionen bereitwillige Mietzahler. Daher ist ihr Aufruf zur Miete zahlen statt Eigentum erwerben, vollkommen richtig. Ohne Mieter würde es ja schließlich keine Vermieter geben und auch kein Berlin. Werben Sie daher weiter, für Miete und Mietwohnung.

  10. 99.

    Lieber Horst, es ist putzig, wie wehemend Sie Ihr Berlin respektive ein Stadtleben verteidigen. Jeder hat im ersten Schritt die Wahl, seinen Wohnort und seine Wohnform zu wählen, das ist zu akzeptieren. Für mich war als Urberliner 40 Jahre lang kein anderes Leben als im Süden meines Berlins denkbar. Mit Mitte 50 noch mal den Schritt gewagt und ein EFH im Landkreis TF gekauft. Das ist jetzt 5 Jahre her und mein Haus ist " wie von selbst" im Wert gestiegen. Wenn ich in 6 Jahren in Rente gehe ist das Haus abbezahlt und bis auf ein paar 100 Eur o Nebenkosten mehr als adäquat zu unterhalten. Viele die mit mir in den Ruhestand gehen werden sich von der Rente die Miete nicht mehr leisten können und darben dann an anderen Dingen. Sollte es bei mir mal " eng" werden wird das Haus halt verkauft und ich kann mir von dem Erlös eine schicke Mietwohnung leisten. Eine Rückkehr nach Berlin ist für mich ausgeschlossen, egal wie sehr Sie dafür werben.

  11. 98.

    Da hat Horst mal Recht. In meinem Bekanntenkreis der EFH Bauer geht oft einer einzig nur für den Kredit arbeiten und dann ist alles so knapp kalkuliert, dass für den laufenden Unterhalt mit Reparaturen fast nichts mehr übrig ist. Die normalen Nebenkosten für Müll, Straße, Grundsteuer usw. fallen auch an. Nach 25 Jahren ist die Hütte dann zwar abgezahlt, aber dann ist das Teil komplett instandhaltungsbedüftig und braucht ne neue Finanzierung.
    Da bleib ich doch lieber bei meinem Mieter-Rundumsorglospaket inkl. Hausmeister für alles Drumherum und Reparaturbrigade, wenn mal was defekt ist. Und bezahle die Hälfte als Inklusivmiete bei gleicher Wohnfläche wie eben jene Bekannten mit ihren Knapp-Abzwack-Krediten monatlich.

  12. 97.

    "Es ziehen also eher einkommensschwache und arbeitslose in die 2. Reihe."
    Das ist ja was ganz neues, aber hier mal für Interessierte etwas zum lesen:
    https://www.bz-berlin.de/brandenburg/familien-fliehen-aus-berlin-ins-umland
    Und weiter gehts:
    https://www.wfg-lds.de/aktuelles/news/pro-kopf-steuereinnahmen-der-kommunen-lds-auf-5-platz/
    Auch rbb berichtete erst vor vor kurzem über:
    https://www.rbb24.de/wirtschaft/beitrag/2022/05/wohnungsneubau-in-berlin-stockt-brandenburg-mit-hoechstwert.html

  13. 95.

    Die Menschen kommen doch gar nicht mehr so einfach an Kredite. Zeit aufzuwachen und herzlich Willkommen in der 2. Hälfte von 2022!

  14. 94.

    Das es anders ist, belegen die diversen Neubauten u.a. in Kreuzberg, aber Metropole muss man sich halt leisten können. Bei uns im Haus leben nur besserverdienende Familien, so ist die Realität.

  15. 93.

    Richtig.... Lage, Lage, Lage... in 25 Jahren ist der Kredit an die Bank zurück gezahlt und dann wird sich der ein oder andere die Augen reiben, dass seine Immobilie demographiebedingt fast nichts mehr Wert ist. Im Alter lebt man nämlich lieber mit Supermarkt, Cafe und Kultur sowie Ärzten ums Eck ;-)

  16. 92.

    ... richtig, weil Ihnen die Stadt zu teuer geworden ist. Es ziehen also eher einkommensschwache und arbeitslose in die 2. Reihe. Wohnortes sind halt geringer in der Pampa und Hartz 4 wird überall gezahlt. Ich kann das voll nachvollziehen.

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