Ferienwohnung in Berlin (Quelle:dpa/ Britta Pedersen)
Bild: dpa-Zentralbild

Streit um Berliner Ferienwohnungen - Zweckentfremdungsverbot geht vors Bundesverfassungsgericht

Der Streit um die Zweckentfremdung von Berliner Wohnraum geht in die nächste Runde: Das Oberverwaltungsgericht hat das Gesetz am Donnerstag für teilweise verfassungswidrig erklärt und über 40 Berufungsverfahren ausgesetzt. Nun soll das Bundesverfassungsgericht entscheiden.

Die Anbieter von privaten Ferienwohnungen in Berlin frohlocken: Im Streit um das Zweckentfremdungsverbot hat das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (OVG) das Gesetz für teilweise verfassungswidrig erklärt und 41 Berufungsverfahren ausgesetzt.  

Ob das Land Berlin den Eigentümern oder Mietern privater Wohnungen rückwirkend untersagen darf, ihre Wohnungen an Touristen zu vermieten, soll nun das Bundesverfassungsgericht entscheiden. Möglicherweise sei eine rückwirkende Gültigkeit nicht mit dem Grundgesetz vereinbar, teilte das Oberverwaltungsgericht mit. Das Verwaltungsgericht hatte das Zweckentfremdungsverbot im Juni 2016 in erster Instanz noch für verfassungsgemäß erklärt.

Verschärfen FeWos die Wohnungsnot?

Entstanden war der Streit unter anderem, weil Touristen über Online-Plattformen wie Airbnb und Wimdu private Wohnungen weltweit als Ferien-Apartment mieten können, auch in Berlin. Für die Eigentümer solcher Wohnungen ist das ein derart lukratives Geschäft, dass viele von ihnen normale Mietwohnungen in Ferienwohnungen umgewandelt haben - oder darüber nachdenken.

Weil diese Praxis die Wohnungsnot in Berlin weiter verschärfen könnte, hat das Abgeordnetenhaus ein "Zweckentfremdungsverbot" beschlossen. Es ist seit dem 1. Mai 2014 in Kraft und soll der kommerziellen Vermietung an Feriengäste einen Riegel vorschieben. Seither darf Wohnraum nur mit Genehmigung des Bezirksamtes für andere Zwecke genutzt werden. Laut Senat werden seitdem hunderte Ferienwohnungen wieder als normale Wohnungen genutzt.

Unverhältnismäßiger Eingriff in die Grundrechte

Zwar werde angesichts der vom Berliner Senat vorgelegten Zahlen deutlich, dass Wohnungen gebraucht werden - und das Zweckentfremdungsverbot sei rechtmäßig, wenn es um den Schutz des Wohnraumbestandes gehe, argumentierten die OVG-Richter. Soweit das Gesetz aber eine vor dem 1. Mai 2014 begonnene Vermietung von Räumen als Ferienwohnung dem Zweckentfremdungsverbot unterstelle, werde jedoch unverhältnismäßig in die Grundrechte der Eigentümer und Vermieter eingegriffen.

Die besondere Gefährdung der Wohnraumversorgung rechtfertige es nicht, Eigentümer zu zwingen, gewerblich genutzte Räumlichkeiten in Wohnraum zurück zu verwandeln. Die vom Gesetz eingeräumte Übergangsfrist von zwei Jahren für die Vermieter von Ferienwohnungen und die Möglichkeit, eine Genehmigung zu beantragen, könnten die mit dem Verbot verbundenen Beeinträchtigungen nicht kompensieren.

Kläger fühlen sich ungerecht behandelt

Geklagt hatten vier Besitzer bzw. Anbieter von Wohnungen, die schon vor dem Verbot als Ferienwohnungen genutzt wurden. Die Kläger sind der Meinung, dass das Zweckentfremdungsverbot sie ihrem Gewerbe erheblich einschränke.

Dass Ferienwohnungen quasi nur noch in Ausnahmefällen genehmigt würden, bedrohe sie in ihrer Existenz, war eines der Argumente. Zudem hieß es von den Klägern, sie fühlten sich ungerecht behandelt gegenüber anderen gewerblichen Anbietern von Wohnungen, die trotz Zweckentfremdungsverbot weitermachen dürfen wie bisher.

Auch sonst ist die Rechtslage recht unklar. Viele Privatleute, die ihre Wohnung zeitweise vermieten wollen - zum Beispiel wenn sie in den Urlaub fahren - sind verunsichert. So wurden Teile des Verbots Anfang August nach einer Klage auch gekippt. Seitdem dürfen Zweitwohnungsbesitzer ihre Wohnungen in Abwesenheit vermieten - unter Auflagen. Mehr als 100 Verfahren zum Thema laufen noch.

Mit Informationen von Thorsten Gabriel

Sendung: Inforadio, 06.04.2017, 18.00 Uhr

Kommentar

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13 Kommentare

  1. 13.

    Nach §549 Abs.1 des BGB ist die Vermietung zum vorrübergehenden Gebrauch bereits geregelt, es handelt sich auch hierbei um Wohnraumnutzung. Damit liegt auch keine Zweckentfremdung vor. Nach §31 Grundgesetz bricht ein Bundesrecht ein Landesrecht. Auch der Bundesgerichtshof hat bereits mehrfach die tageweise Vermietung als Wohnraumnutzung eingestuft.

    Das Land Berlin kann richtigerweise Zweckentfremdung unterbinden, muss sich hierbei auf tatsächliche Zweckentfremdung beschränken und darf hierbei weder in das Wohneigentumsrecht noch Mietrecht eingreifen.

    Das Land Berlin hat seit 1998 direkt und über Beteiligungen an zahlreichen Wohnungsbaugesellschaften grosse Teile des eigenen Wohnungsbestandes an den privaten Wohnungsmarkt veräussert oder hat zurückgebaut. Dabei gestattet das Land Berlin den eigenen Wohnungsbaugesellschaften nach wie vor die tageweise Vermietung oder verlangt von Anwälten oder Arztpraxen nur eine Fehlbelegungsabgabe. Das Hotelgewerbe wird hofiert.

  2. 12.

    Ist doch Quatsch. Airbnb z. B. zieht die Steuern ja gleich mit dem Mietpreis mit ein. Im übrigen kann man - und die meisten Eigentümer werden eine Immobilie finanzieren - die Ausgaben gegen die Einnahmen aufrechnen und so auch die Kreditzinsen absetzen. Der Wert einer Immobilie liegt nicht in hohen Einnahmen, denn nach Wohngeld und Kredit bleibt eh kaum was übrig, sondern eine Immobilie zu einem guten Preis zu erwerben und den Mieter die Immobilie im Grunde abzahlen zu lassen und später nachdem sie abgezahlt ist selber einzuziehen oder von den Mieteinnahmen etwas besser zu leben (ja die meisten Eigentümer sind wohl keine Millionäre, sondern einfach Menschen, die später, so wie ich, eine kleine Rente erwarten, obwohl ich Vollzeit 45 J. gearbeitet haben werde, und Mieteinnahmen benötigen um einigermaßen über die Runden zu kommen) oder bei ggf. steigenden Immobilienpreisen später mit Gewinn zu verkaufen. Fakt ist doch eher, dass die Gehälter in Berlin zu niedrig sind.

  3. 11.

    So so, ich bin als Eigentümer also asozial? 200 Euro Wohnbeld, 230 Euro Kredit, 130 - 150 Euro Nachspeicherheizung, 40 Euro Strom, Internet und Telefon, Grundsteuer, GEZ. Da bin ich monatlich für 52qm bereits bei um 650 Euro ohne einen Euro Gewinn gemacht zu haben, habe über die 12 Jahre ca. 6000 Euro in Möbel, Fernseher, Hausrat, elektr. Geräte (Kühlschrank, Waschmaschine, Geschirrspüler... investiert, die ich jetzt entsorgen soll oder billig verscherbeln soll, gleichzeitig sitzt das Finanzamt mir im Nacken, ich soll ja Einkünfte erzielen und nicht Verluste schreiben soll. Und mit meinem kleinen Gehalt aus dem öffentlichen Dienst den Leerstand auffangen und Reparaturen bezahlen, weil ich die Wohnung für 150 Euro Stromheizung nicht vermietet bekomme. Gleichzeitig gehen dem Senat Steuern flöten und Besucher werden abgeschreckt. Der Senat soll bauen und die Gehälter müssen steigen.

  4. 10.

    Sie bekommen keine Wohnung zu bezahlbaren Mieten, weil der Berliner Senat seine eigenen Immobilien zu Dumpingpreisen verkauft hat, die Entwicklung verschlafen hat und viel zu spät angefangen hat wieder neuen Wohnraum zu errichen. Ferner bekommen Sie keine bezahlbare Wohnung, weil inzwischen die Nebenkosten teilweise über den Mieten liegen und das haben wir alle den steigenden Steuern und Abgaben insbesondere auf Energie zu verdanken (Beispiel Nachspeicherheizung 52 qm von 80 Euro auf 150 Euro im Monat).

    Und nicht vergessen, die Niedriglöhne, die in Berlin gezahlt werden. Wenn man vernünftig verdienen würden, könnten man auch eine Wohnung bezahlen.

    Traurig, dass der Eindruck vermittelt wird, die bösen Vermieter sind Schuld. Wenn man heute Wohngeld und Finanzierungszinsen berücksichtigt, kann man keine Wohnung bezahlbar vermieten und das Finanzamt hätte man auf dem Hals wegen fehlender Einkünfteerzielungsabsicht.

  5. 9.

    Jetzt melde ich mich als mehrfache FeWo Besitzerin zu Wort. Ist es nicht erstaunlich, dass in dieser Stadt ganze Strassenzüge verkauft werden, dann saniert und Mieten rauf, bis die Bewohner umziehen müssen? Gegen diesen Wucher wird nichts unternommen. Mieter werden mit unglaublichen Mitteln vertrieben! Es ist nicht erstaunlich, das der Senat den privaten FeWo Betreibern das Handwerk legen wollte, weil er ja selber FeWo´s betreibt. Die ungeliebte Konkurrenz wird per Gesetz ausgeschaltet. Dann die Bevölkerung gegeneinander aufhetzen, zeigt eure Nachbarn doch einfach an und juhuuu es klappt, der Nachbar zeigt den Nachbarn an. Schöne Welt, oder? Woher kommt das Gerücht, wir würden keine Steuern zahlen? Natürlich zahlen wir! Nichts funktioniert so gut wie das Finanzamt, liebe Mitbürger. Gönnt den privaten Vermietern einfach ihr Geschäft. Der Senat hat sich darum zu kümmern, das Sozialwohnungen gebaut werden, wenn sie gebraucht werden. Gut, das das neu verhandelt wird!

  6. 8.

    Das Gesetz ist nicht von Rot-Rot-Grün erlassen worden, sondern von SPD + CDU. Die Annah­me einer beson­de­ren Gefähr­dung der Wohn­raum­ver­sor­gung in Ber­lin wird vom OVG nicht bean­stan­det. Es geht. Das Zweck­ent­frem­dungs­ver­bot ist des­halb aus Sicht des Ober­ver­wal­tungs­ge­richts recht­mä­ßig, so­weit es um den Schutz des Wohn­raum­be­stan­des gehe. Nur, so­weit das Ge­setz eine vor dem 1. Mai 2014 begon­ne­ne Ver­mie­tung von Räu­men als Ferien­woh­nung dem Zweck­ent­frem­dungs­ver­bot unter­stel­le, hat das OVG Bedenken. Hat also nichts mit Rot-Rot-Grüner Abzocke zu tun.

  7. 7.

    Ich habe mich nicht klar genug ausgedrückt: Es geht mir nicht darum eine Ferienwohnung zu mieten, sondern generell als Zugezogener genauso wie als gebürtiger Berliner in Berlin leben zu dürfen. Denn so hatte ich meine Kommentatorin zuvor verstanden: Wohnungen nur noch für gebürtige Berliner. Und diese Stelle müssen Sie mir im Gesetzbuch noch zeigen. Sie haben nicht mehr Rechte, nur weil Sie zufällig in dieser Stadt geboren sind und ich nicht. Regelungen wie die Mietpreisbremse(sofern sie mal funktioniert) und das Zweckentfremdungsverbot unterstütze ich zu 100 Prozent.

  8. 5.

    Ich bin nicht in Berlin geboren. Mit welchem Recht wollen Sie Menschen wie mir verbieten, eine Wohnung in Berlin zu mieten?

  9. 4.

    Ich finde es ein Hammer das die es hier hinstellen als eingriff in das grundrechte, hallo die meisten zahlen doch dafür das sie ihre Wohnung vermieten nicht mal steuern drauf und da labern die was von Grundrecht..
    Es kann nicht sein das gebürtiger berliner keine Wohnung mehr bekommen wegen den Ferienwohnungen und zugezogenen es muss ein ende haben, wer hier nicht in Berlin geboren ist bekommt erstmal keine Wohnungen mehr den die Stadt ist voll.

  10. 2.

    Gretchen, es gilt auch für Eigentümer der Grundsatz: Erst denken, dann Kommentare schreiben. Es gibt in Berlin eine Wohnungsnot und die Besitzer von Ferienwohnungen erhalten sich asozial. Das muss offensichtlich gesetzlich geregelt werden, denn: Eigentum verpflichtet

  11. 1.

    Recht so. Rot-Rot-Grüne Parlaments-Absahner wollen anderen vorschreiben, wie sie mit ihrem Eigentum umgehen sollen?
    Schön, dass die Meldungen am selben Tag kommen.

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