Graffiti in Berlin Neukölln (Quelle: dpa/Kitty Kleist-Heinrich)
Video: Aktuell | 29.01.2018 | Bild: dpa/Kitty Kleist-Heinrich

Zweckentfremdung durch Ferienwohnungen und Leerstand - Rund 8.000 Berliner Wohnungen wieder dauerhaft vermietet

Eigentlich eine gute Bilanz: Seit in Berlin das Zweckentfremdungsverbot gilt, werden fast 8.000 zuvor leer stehende oder von Touristen genutzte Wohnungen wieder regulär vermietet. Doch das Gesetz hat Lücken und Tücken. Von Thorsten Gabriel

Über kaum ein Gesetz wurde in den vergangenen Jahren in Berlin so kontrovers diskutiert wie über das Zweckentfremdungsverbotsgesetz. Da sind auf der einen Seite genervte Hauptstädter, die des Rollkoffer- und Partylärms überdrüssig sind und auf ständig wechselnde Nachbarn gut verzichten können. Denn für sie wird es auch dadurch zunehmend schwieriger, selbst eine neue Wohnung zu finden.

Dem gegenüber stehen Apartmentbetreiber, die seit Jahren zum florierenden Tourismus in der Stadt beitragen. Sie locken Besucher mit dem Versprechen in die Stadt, ein authentisches Berlin-Gefühl zu vermitteln. Weil es sich in einer Wohnung eben näher dran an den Berlinern leben lässt, als es in einem Hotel möglich ist.

Offiziell noch 400 Ferienwohnungen in Berlin

Vor vier Jahren fand die damalige SPD-CDU-Koalition nach langem Ringen eine rigide Antwort auf den Konflikt: Ein Gesetz, das Ferienunterkünften in normalen Wohnungen nahezu komplett verbietet. Entsprechend fällt nun die vorläufige Bilanz aus. Von mehr als 6.000 offiziell gemeldeten Ferienwohnungen im Jahr 2014 sind momentan noch etwas mehr als 400 übrig. Der Rest wird illegal oder halblegal über die einschlägigen Ferienwohnungsportale angeboten.

Seit das Zweckentfremdungsverbot nach einer Übergangsphase 2016 vollständig in Kraft getreten ist, wurden bis Ende 2017 fast 8.000 Wohnungen wieder auf den regulären Mietwohnungsmarkt überführt – genau 7.868 weist eine Statistik der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen aus, die dem rbb vorliegt. Dabei handelt es sich allerdings nicht nur um Ferienwohnungen. Denn das Zweckentfremdungsverbot setzt auch denjenigen Daumenschrauben an, die mit Wohnungsleerstand und Abriss spekulieren.

Apartmentvermieter machen Abrisspolitik verantwortlich

Rund die Hälfte dieser Wohnungen – nämlich exakt 3.953 – wurde zuvor als Ferienunterkünfte genutzt. Die andere Hälfte stand leer. Hauptsächlich geschah dies in den Innenstadtbezirken Friedrichshain-Kreuzberg (1.186 ehemalige Ferienwohnungen), Tempelhof-Schöneberg (763) und Mitte (642), dahinter folgen Pankow (407), Charlottenburg-Wilmersdorf (357) und Neukölln (184). Zahlen, die durchaus beachtlich klingen. Fast 8.000 Wohnungen sind mehr als doppelt so viele, wie die landeseigenen Wohnungsunternehmen seitdem neu gebaut haben.

Die Apartmentvermieter machen hingegen lieber eine andere Rechnung auf. Sie erinnern gern an die 65.000 Wohnungen der früheren landeseigenen Wohnungsgesellschaft GSW. Diese wurden 2004 von der damaligen rot-roten Koalition an US-amerikanische Finanzinvestoren verkauft. Jetzt fehlen sie der Politik schmerzlich. Und sie verweisen auf Tausende Plattenbauwohnungen, die während der 2000er Jahre in Marzahn-Hellersdorf abgerissen worden waren. Was sind da schon 8.000 Wohnungen? Es ist alles eine Frage der Perspektive.

Portalbetreiber zeigen sich wenig kooperativ

"Dass wir mehrere hundert Wohnungen wieder dem Mietwohnungsmarkt zuführen konnten, ist mehr 'als nur nichts'", bilanziert Sandra Obermeyer das Gesetz und seine Folgen. Sie ist die für das Zweckentfremdungsverbot zuständige Stadträtin des Bezirks Mitte (parteilos, für die Linke). Aus den Bezirken ist allerdings auch gequältes Stöhnen zu hören, wenn man sich nach dem Gesetz erkundigt.

Zu überprüfen, ob Wohnungen zweckentfremdet werden, ist insbesondere für die Innenstadtbezirke eine kaum zu bewältigende Aufgabe. Die Betreiber der großen Unterkunftsportale zeigen sich wenig kooperativ, wenn es um die Herausgabe von Anbieterdaten geht. Und Anbieter selbst ziehen scharenweise vor Gericht, weil sie sich zu Unrecht gegängelt fühlen von den Behörden. Auch wenn sie dort längst nicht immer Recht bekommen, verzögert es doch die letzte behördliche Entscheidung.

Airbnb geht in die Offensive

Dabei zeigen sich die Bezirksämter durchaus entschlossen, hart durchzugreifen. Das Gesetz ist auf ihrer Seite. Wer gegen das Zweckentfremdungsungsverbot verstößt, dem droht ein Bußgeld von bis zu 100.000 Euro. Die Bezirke machen davon regen Gebrauch. Seit Inkrafttreten des Gesetzes sind Bußgelder von insgesamt 2,6 Millionen Euro verhängten worden.

Auch hier führt der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg die Statistik an. 1,7 Millionen Euro verhängte Bußgelder verzeichnet die Statistik der Senatsverwaltung. Die anderen Bezirke folgen mit großem Abstand: Steglitz-Zehlendorf 297.000 Euro, Mitte 221.581 Euro, Tempelhof-Schöneberg 173.004 Euro. Die übrigen Bezirke liegen im fünf-, vier- oder sogar nur dreistelligen Bereich.

Platzhirsch Airbnb mobilisiert unterdessen zur Gegenwehr. Rund um den Globus ist das Unternehmen mit seinem Konzept, Privatwohnungen zu vermitteln, unter Druck geraten. Seit Langem betont der Plattformbetreiber gebetsmühlenartig, dass nicht kommerzielle, sondern vor allem private Anbieter unter dem Gesetz zu leiden hätten. Denn auch die tage- oder wochenweise Vermietung der eigenen Wohnung, während man selbst im Urlaub ist, ist dem Gesetz nach verboten.

Homesharing soll wieder erlaubt werden

Das ist einer der Punkte, bei dem die rot-rot-grüne Koalition nun nachbessern will. Das sogenannte Homesharing soll zukünftig an 60 Tagen im Jahr erlaubt sein. So steht es in einem Gesetzentwurf, der seit Dezember auf dem Tisch liegt. Wer seine Wohnung anbieten will, soll dann eine Registriernummer erhalten, anhand derer er auf den Ferienwohnungsportalen für die Behörden identifizierbar ist. "Wir sind gerade dabei mit den bezirklichen Stadträten ein Konzept dafür zu erstellen", sagt die Grünen-Abgeordnete Katrin Schmidberger. Seit Jahren beschäftigt sie sich schon mit dem Thema. Einige Bezirksstadträte wie etwa Obermeyer befürchten jedoch, dass für die kommerziellen Anbieter ein Hintertürchen offen bleibt.

Schmidberger begegnet dieser Sorge mit dem Hinweis auf eine Software, die gerade entwickelt wird. Damit sollen die Inhalte der Portale automatisch festgehalten werden können. "Es wäre ja nicht zuzumuten, dass die Bezirke jeden Tag so eine Art Screenshot machen und händisch kontrollieren, ob ein Wohnungsangebot in Ordnung ist oder nicht", sagt sie. Bis die Software fertig ist und alle Details geklärt sind, dauert es ein bisschen länger als geplant. Ursprünglich sollten die Änderungen bis Mai unter Dach und Fach sein.

Warten auf Karlsruhe

Für die oppositionelle CDU, die das Zweckentfremdungsverbot noch als Regierungspartei mit auf den Weg gebracht hatte, sind die geplanten Gesetzesänderungen zwar alle nicht verkehrt, helfen aber nur bedingt weiter. "Das ist ein richtiger Schritt, aber er geht insgesamt an der Lebenswirklichkeit vorbei", meint der Unionsabgeordnete Christian Gräff. "Wenn jemand beispielsweise außerhalb von Berlin arbeitet und seine Wohnung zeitweise vermieten muss, dann ist das eben nicht nur an 60 Tagen der Fall. Deshalb ist das viel zu kurz gesprungen." In den vergangenen Monaten habe einige Gerichtsurteile in die gleiche Richtung gezeigt. Einzelne Kläger haben sich vor Gericht bereits eine Vermietungsdauer von bis zu 182 Tagen pro Jahr erstritten. Soweit will die Koalition allerdings nicht gehen, da sie darin eine erhöhte Missbrauchsgefahr sieht.

Und dann gibt es da noch eine weitere Unwägbarkeit, die dazu führen könnte, dass ein paar bisherige Ferienwohnungsbetreiber ihre Unterkünfte auch weiter anbieten dürfen. Derzeit liegt das Zweckentfremdungsverbot beim Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe zur Prüfung. Das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg hatte es im vergangenen Jahr dorthin verwiesen. Die Richter stellten zwar nicht grundsätzlich die restriktiven Regelungen des Gesetzes infrage, wohl aber den fehlenden Bestandsschutz für Ferienwohnungsbetreiber. Also eben jene, die schon vor Inkrafttreten des Gesetzes auf dem Markt waren. Wann die Karlsruher Richter sich das Berliner Zweckentfremdungsverbot anschauen werden, ist bislang allerdings noch nicht abzusehen.

Beitrag von Thorsten Gabriel

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38 Kommentare

  1. 38.

    Diese einseitige, um nicht zu sagen propagandistische, Berichterstattung in den Nachrichten blendet die Wirklichkeit einfach aus. Z.B.
    1. Die populistischen Parteien an der Macht sind Handlanger der Hotellobby.
    2. Begründet wurde seinerzeit die Notwendigkeit mit über 15 000 Ferienwohnungen. Jetzt sind es nur noch 4000 in Langvermietung geänderte und 400 verbleibende Ferienwohnungen.
    3. Die städtischen Immobilienkonzerne bieten ungeschoren weiter ca. 7000 Ferienwohnungen an, die offenbar keinem Wohnungssuchenden fehlen.
    4. Die durch über 20 Jahre vor allem unter der SPD verfehlte Wohnungsbaupolitik des Senats hat den Markt völlig aus dem Gleichgewicht gebracht. Die daher extrem gestiegenen Mieten machen das mit viel Arbeit verbundene kurzzeitige Vermieten unattraktiv. Daher vermietet man lieber wieder langfristig - nicht wegen des verfassungswidrigen Bevormundungsgesetzes.
    5. Die soziale Komponente dieses preiswertesten Domizils für nicht so Betuchte interessiert ohnehin nicht...

  2. 37.

    Einfach mehr bauen. Baugebiete auszuweisen hat die Politik verschlafen. Wenn dann ein Bauherr (ich) noch über fünf Monate auf eine Baugenehmigung warten muss (mehrfach bei den Behörden nachfassen muss, bei einem Einfamilienhaus auf Bauland!)...
    Gegenrede?

  3. 36.

    Diese Argumentation ist absolut kurzsichtig (vornehm formuliert): Wie kann man denn ernsthaft den Kampf gegen die Wohnungsnöte in Großstädten und das damit verbundene Problem zunehmender Obdachlosigkeit mit der Sorge um preiswerte Familienferien infrage stellen? Selten borniert ...

  4. 34.

    und gleichzeitig die Mieten super erhöht, das eine hat was mit dem anderen zu schaffen und blechen dafür darf jetzt der Bürger und die frei werdenden Wohnungen sind so mietteuer das diese sich ohnehin nur Zweitwohnungsbesitzer leisten oder sie sind verkauft worden. Die Statistik ist falsch darstellt und sagt es gibt nun 4000 Wohnungen die wieder normal vermietet wurden, die Wahrheit ist sie werden nicht mehr als Ferienwohnungen vermietet und teuer zum Verkauf oder zur Vermietung am Mietspiegel vorbei angeboten;-) Also bitte nicht unwahr sein mit den Wohnungen sondern wirklich handeln. Ich kennen zehn Häuser inmitten Berlins mit mehr als fünf Etagen die seit über fünf Jahren als Leerstand mehrfach verkauft wurden und nun vor Abriss stehen, das ist real. Die Statistiken dieses Senates sind nicht das Papier wert auf denen sie gedruckt werden!

  5. 33.

    Das Ferienwohnungsverbot bewirkt noch mehr Wohnungsnot, weil:
    Ganz viele Zuzügler von außerhalb warten nur darauf, dass hier (Ferien)Wohnungen frei werden, um dann dauerhaft nach Berlin zu ziehen. Dadurch wird die Attraktivität der Stadt noch weiter erhöht und dann wollen noch mehr zu uns kommen und genau dann wird die Wohnungsnot noch größer.
    Deshalb wirkt das Ferienwohnungsverbot kontraproduktiv. Leider.
    Bei Ferienwohnungen reisen die Gäste wenigstens nach ein paar Tagen wieder ab, was bei Zugüglern leider nicht der Fall ist.

  6. 32.

    "Als ob die Politik dafür verantwortlich wäre, irgendjemanden persönlich glücklich zu machen"

    Politik soll für Chancengerechtigkeit sorgen. In Gesellschaften in denen es gerechter zugeht sind die Menschen durchschnittlich gesehen auch glücklicher (gibt Studien dazu) - so gesehen ist es durchaus die Aufgabe der Politik für das Glück der Menschen zu sorgen, zumindest sollten idealerweise alle dieselben Chance auf Glück haben.

    Dazu gehört auch die Chance auf eine schöne Wohnung. Leider wird genau das für normale Einkommen trotz fleißiger Arbeit zunehmend schwer und das empfinden sehr viele als ungerecht! Hier MUSS die Politik gegensteuern.

  7. 31.

    Gott sei Dank, nimmt der AirBnb Spuk ein Ende!
    Diese ganzen StartUp Gechäftemacher sollen mit ihren bescheuerten Ideen in ihrem eigenen Land bleiben.
    Das sollte man noch viel strenger regulieren. Die zerstören mit ihren Platformen die Arbeitsplätze und
    machen Wohnraum knapper als er sein müsste.

  8. 30.

    Ach auf einmal, warum haben Sie dann hier über zu hohe Unterkunftskosten gemeckert. Dann bringen Sie doch bitte ihr Geld auch hierher, sie sehen ja wir brauchen dringend solche Touristen, sie bereichern unseren tristen Alltag und können uns vielleicht noch ein wenig Entwicklungshilfe für ein glücklicheres erfülltes Leben geben... warum in die Ferne schweifen, wenn das Arme liegt so nah...

  9. 29.

    Hallo Dieter,
    da habe ich wohl was verpasst? SED Enteignung sorry, wie bist du denn drauf? Tickst du noch ganz richtig. Wo steht in irgendeiner meiner Kommentare, etwas von Enteignung? Aber nebenbei den Gesetzentwurf, um den es hier geht hat , wohl die CDU mit eingebracht?

  10. 28.

    Danke der Nachfrage - ich verdiene genug, um mein Leben wirklich zu genießen ohne dauernd über zu hohe Mieten zu meckern :-)
    Tierpark? Na wenn dann ziehe ich zu den Pandas in den Zoo ;-)

  11. 27.

    Die Politik soll sich ändern?

    Und da haben wir es wieder. Als ob die Politik dafür verantwortlich wäre, irgendjemanden persönlich glücklich zu machen.

    Abgesehen davon fällt mir dazu das Zitat von Albert Einstein ein:
    "Wahnsinn ist, immer alles gleich zu machen und ein anderes Ergebnis zu erwarten."

    Wenn die Politik sich ändern soll, müssten die Berliner anders wählen. So einfach ist das :-)

  12. 26.

    Hallo Eva!
    In den attraktiven Stadtgebieten übersteigt die Wohnungsnachfrage das Angebot - die Preise steigen, Leute werden in schlechtere Gegenden verdrängt (Segregation: Wohngebiete für ärmere und für reichere). Segregation wiederum erhöht die Gefahr sozialer Spannungen (sagen Wissenschaftler).

    Jobs mit geringerem Einkommen sind oft anstrengender und ebenso wertvoll wie besser bezahlte. Warum sollten nur Leute mit besserem Einkommen sich attraktivere Wohnungen leisten können - das wäre eine weitere Ungerechtigkeit gegenüber schwächeren Einkommen.

    Dass es überall und für jeden passende Jobs gibt, halte ich ja eher für ein Gerücht.

    Bezahlbarer Wohnraum ist sicher wichtiger, als günstige Angebote für Touris - das sollte eigentlich Konsens sein.

    Von daher sollten alle Möglichkeiten ausgeschöpft werden in einer Großstadt wie Berlin, Mieten auch für geringere Einkommen erschwinglich zu halten.

  13. 25.

    Wegziehen. Als Ur-Berliner mit der gesamten Berliner-Familie? Nur mal meine gesamte Anzahl gemessen, ca. 110 Mitglieder. Verteilt auf Berlin und dem Speckgürtel. Also Wegziehen und die Pflegebedürftigen zurücklassen? Der viel zu einfach gedachte Gedanke einer was; Urlauberin? Sorry, hinsetzen und ma die Gusche halten...oder es ernst meinen und Berlin nicht mehr besuchen.
    Aus eigener Erfahrung kann ich nur sagen, das die Stadt schon immer voll und beliebt war, dass wird und soll sich auch gar nicht ändern.
    Was sich ändern muss, ist die Politik die in dieser Stadt betrieben wird.
    Ich bin gespannt was sich noch tut und bis dahin Arschbacken zusammen kneifen, auch wenn es angesichts der bescheidenen Situation kaum noch möglich ist.

  14. 24.

    Ich verdiene gut danke für die Führsorge Eva, aber Sie Eva anscheinend nicht genug, um in einer Gegend zu leben, wo es etwas teurer ist oder auch nur um hier bei uns in Berlin Urlaub zu machen :-). Also ehrlich solche Touristen braucht die Stadt nun wirklich nicht. ... Aber Sie schreiben ja von den öffentlichen Orten.. für ein paar Euro treten Ihnen Einige im Tiergarten sicher für ein paar Tage ihre Parzelle ab , das ist dann doch mal was Authentisches - Was echtes!
    (Achtung hier ist Satire drin!)

  15. 23.

    Dass es Gäste gibt, die sich daneben benehmen, ist traurig - aber wahr.
    Die Entwicklung in Berlin ist aber eher so, dass es immer mehr Leute werden (sowohl Mieter als auch Touristen). Diese Entwicklung ist allen bekannt. (auch wenn ich sie nicht verstehe ;-) )
    Wer damit also ein Problem hat, muss etwas dran ändern. Nicht "der Staat" oder "die da oben" oder "der Senat" oder "der Bezirk" oder sonstwer ist dafür verantwortlich, dass ich in meinem Leben glücklich bin / werde. Sondern ganz allein ich.
    Und ich bin auch der einzige, der das wirklich beeinflussen kann.
    Persönlich könnte ich mit so vielen Menschen um mich herum nicht leben. Eben genau aus den hier so oft zitierten Gründen. Aber genau deshalb lebe ich auch nicht in einer Großstadt.
    Jeder ist seines Glückes Schmied.
    Kein noch-so-sonderbar-heißendes-Gesetz wird das übernehmen können.

  16. 21.

    Hallo Eva.Sie wohnen nicht in dieser Stadt.Es gibt auch Urlaubsfamilien welche sich zu Benehmen wissen in fremden Unterkünften.Das spreche ich Ihnen hier nicht ab.Ich kann hier nur für mich sprechen,wie in meinem Kommentar(17)berichtet, sind es in erster Linie die Mieter die unter all dem Lärm und Streß mit Fremden zu Leiden haben.Diese Touris kommen und gehen auch wieder.Die Mieter aber bleiben und müssen es aushalten.

  17. 19.

    Was wäre für Sie denn eine vernünftige Unterkunft für eine Familie??? Vorschläge, bitte :-) Also Vorschläge, die natürlich mit Ihrem Lebensgefühl nicht kollidieren.
    Dass in einer Großstadt andere Menschen als Sie selbst unterwegs sind ist bedauerlich - sollte aber akzeptiert werden. Dass die z.B. auch in öffentlichen Anlagen unterwegs sind ist halt nun mal so.
    Wem die Stadt zu voll ist, der sollte wegziehen.
    Man kann sich nicht mitten in 3 oder 4 Millionen Menschen setzen und dann wundern, dass die auch atmen...

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