Bewohnerschaft der versteigerten Mietshäuser fordern mit einer Banneraktion Käufer öffentlich zum Gespräch über seine Pläne und ihre Zukunft. (Quelle: imago/Peter Homann)
Video: Abendschau | 12.03.2018 | Ute Barthel | Bild: imago/Peter Homann

Bezirk macht von Vorkaufsrecht Gebrauch - Kreuzberger Mietshaus für Spitzenpreis gerettet

Um Mieter zu schützen, wollen die Berliner Bezirke öfter von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen. Aber das wird immer teurer. Kreuzberg hat mithilfe eines Partners gerade ein Mietshaus gerettet - für sieben Millionen Euro. Von Ute Barthel

Die 80 Mieter im Haus an der Eisenbahnstraße Ecke Muskauerstraße in Berlin-Kreuzberg
können erst einmal aufatmen. Sie hatten drei Monate in der Angst gelebt, aus ihrem Zuhause verdrängt zu werden, weil ihr Mietshaus meistbietend versteigert wurde. Doch jetzt hat der Bezirk Kreuzberg sein Vorkaufsrecht ausgeübt.

Trotz Gesprächsangebot - der Käufer meldete sich nicht

"Nun ist die Zeit der Ungewissheit vorbei, drei Monate lang wussten wir nicht, ob es wirklich klappen wird, unser Haus vor der Spekulation zu retten, denn der Preis war sehr hoch", erzählt Mieter Michael Baute.

Lange hatten die Mieter gegen die Versteigerung ihres Hauses gekämpft. Im Dezember protestierten sie vor und sogar im Auktionssaal gegen die Versteigerung ihres Mietshauses, doch vergeblich. Für das Höchstgebot von 7,16 Millionen Euro ging das Haus an einen anonymen Käufer. Wochenlang blieb seine Identität unklar. Die Mieter wussten nicht, wer ihr Haus erworben hatte und waren beunruhigt. "Wer nichts Schlimmes vorhat, kann mit uns reden, dazu sind wir bereit. Wenn sich jemand aber nicht zeigen will, dann machen wir uns Sorgen",  meinten sie und forderten den Käufer in einer öffentlichen Aktion in ihrem Kiez dazu auf, mit ihnen ins Gespräch zu treten.

Ein Drittel über dem Verkehrswert des Hauses

Der Kaufpreis des Hauses lag 32 Prozent über dem Verkehrswert von 5,4 Millionen Euro. Bezirksstadtrat Florian Schmidt kündigte darum bereits kurz nach der Versteigerung an, dass der Bezirk sein Vorkaufsrecht prüfen werde: "Der Preis ist derart spekulativ, dass es einen enormen Aufwertungs- und Verdrängungsdruck ergibt." Um den Preis wieder zu erwirtschaften, müsse das Haus filetiert, also in Eigentumswohnungen aufgeteilt und dann weiter verkauft werden. Und die Mieter, die teilweise schon seit 38 Jahren in dem Haus wohnen, müssten wahrscheinlich dann raus.

Das allerdings wollte der Bezirk verhindern und suchte nach einem Partner, der in den Kaufvertrag einsteigen könnte, zum Beispiel eine Wohnungsbaugesellschaft, eine Stiftung oder eine Genossenschaft. Doch vielen war der Preis von mehr als sieben Millionen Euro zu hoch.

Schwierige Suche nach einem privaten Investor

Der Bezirk überlegte daher, ob er das Vorkaufsrecht zum deutlich niedrigeren Verkehrswert von rund fünf Millionen Euro ausüben könne. Diese Möglichkeit ist im Baugesetzbuch vorgesehen, wenn der Kaufpreis den Verkehrswert deutlich übersteigt. Das war bei diesem Kreuzberger Eckhaus der Fall.

Allerdings ergab sich nun ein neues Problem. Das Haus wurde in einer öffentlichen Auktion versteigert. Laut Rechtsprechung gilt der dort erzielte Preis dann als der aktuelle Verkehrswert, also 7,16 Millionen Euro.

"Wir mussten jemanden finden, der für diese hohe Kaufsumme in den Kaufvertrag einsteigen wollte", berichtet Michael Baute. Die Suche gestaltete sich schwierig, denn wie sollten die Mieten bezahlbar bleiben, wenn die Immobilie so teuer erworben wurde? "Die letzten Wochen waren ziemlich turbulent",  so Baute weiter. Verschiedene Lösungen seien dann diskutiert worden.

Eines der diskutierten Modelle sah dann vor, dass eine landeseigene Wohnungsbaugesellschaft das Haus übernimmt. Fast alle Bewohner zeigten sich auch bereit, Mieterhöhungen von einem Euro pro Quadratmeter zu akzeptieren.

Später dann wurde ein privater Unternehmer gefunden, der bereit war, das Haus zu kaufen. Er unterzeichnete auch einen Vertrag mit dem Bezirk, in dem er sich dazu verpflichtet, keine Luxussanierungen durchzuführen und auch das Haus nicht in Eigentumswohnungen aufzuteilen. Mit den Mietern will er in Einzelvereinbarungen festlegen, dass notwendige Modernisierungen sozialverträglich durchgeführt werden.

“Im nächsten Fall wollen wir, dass eine Wohnungsbaugesellschaft in das Bieterverfahren geht, und wenn diese überboten wird, und Verkehrswert und Kaufpeis wieder so eine Distanz aufweisen, dann wollen wir [unsere Kaufoption – d.R.] zum Verkehrswert ausüben und werden dann ein Musterklageverfahren anstreben."

Florian Schmidt, Baustadtrat Friedrichshain-Kreuzberg (Grüne)

Investoren wollen Vorkaufsrecht des Bezirks auszuhebeln

"Viele Male saßen wir Mieter mit dem Unternehmer und den Vertretern vom Bezirksamt zusammen. Dabei hat der Unternehmer uns glaubhaft versichert, dass er kein spekulatives Interesse an dem Haus hat und die Mieten nicht in die Höhe treiben will", schildert Michael Baute die Verhandlungen.

Das Haus scheint also erst einmal vor der Spekulation gerettet, aber zu welchem Preis? Immer lauter wird die Kritik, dass der Bezirk sich an der Preistreiberei auf dem Berliner Immobilienmarkt beteilige. Der grüne Baustadtrat Florian Schmidt hat sich immer damit gerühmt, dass er die Investoren mit dem Vorkaufsrecht abschrecken könne. Doch die Gefahr ist groß, dass Spekulanten diese Sonderkaufoption über den Preis aushebeln können, indem sie das Haus in einer öffentlichen Auktion anbieten und dabei den Preis in die Höhe treiben.

Dieses Mal nun hat der Bezirk noch einen "weißen Ritter" gefunden, der bereit ist, die hohe Kaufsumme zu zahlen. Doch die nächste Versteigerung steht schon auf dem Kalender.

Bereits am 21. März steht nun der nächste Versteigungstermin an. Dann wird das Wohnhaus Mehringdamm 67 aufgerufen. Das Mindestgebot liegt bei fünf Millionen Euro. "Ich hoffe, dass eine städtische Wohnungsbaugesellschaft sich beteiligen wird", sagte der Baustadtrat Florian Schmidt rbb|24. Die Frage allerdings bleibt, ob diese Wohnungsbaugesellschaft dann bei der Auktion auch mithalten kann. "Wenn ein privater Käufer das Haus zu einem Preis ersteigert, der weit über dem Verkehrswert liegt, werden wir das Vorkaufsrecht zum Verkehrswert ausüben", kündigt Schmidt an. Der Bezirk strebe dann vor Gericht ein Musterverfahren an zur Rettung des Vorkaufsrechtes.

Infobox: Milieuschutzgebiet

In Berlin gibt es rund 40 Milieuschutzgebiete. Dort haben Bezirke nicht nur ein Vorkaufsrecht, sondern für Investoren gelten auch strenge Richtlinien. So ist die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in diesen Gebieten genehmigungspflichtig und nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig. Auch der Abriss oder mietenerhöhende Sanierungen müssen vom Bezirksamt genehmigt werden.

Vor der Nutzung des Vorkaufsrechts muss mit dem potentiellen Käufer eine Abwendungsvereinbarung geschlossen werden. Darin kann sich der Käufer dazu verpflichten, in den kommenden 20 Jahren keine übertriebene energetische Sanierung durchzuführen oder Aufzüge einzubauen. Wichtiger ist allerdings, dass keine Aufteilung in Eigentumswohnungen stattfindet.

Sendung: Abendschau, 12.03.2018, 19.30 Uhr

Beitrag von Ute Barthel

Kommentar

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13 Kommentare

  1. 13.

    Es hat doch alles schon mal funktioniert,also kann man sich die Diskussionen im Prinzip sparen. Daher empfehle ich gerne nochmal die Doku Akte D - Das Versagen der Wohnungspolitik,zu finden auf Youtube.

  2. 12.

    "Leerstand wird gesetzlich nicht mehr toleriert. Ist die Frist abgelaufen, wird "enteignet" und in Treuhänderschaft mit öffentlichen Mitteln ..." Klingt ja für manche vielleicht toll, wird aber vor dem Bundesverfassungsgericht krachend scheitern. Der Schutz des Privateigentums wiegt nicht ohne Grund so hoch. Dazu gehört auch das Recht, mit seinem Eigentum zu machen was man möchte, inklusive Leerstand. Dem kann und muss der Staat Grenzen setzen, indem zum Beispiel mögliche Nutzungsarten vorgegeben sind. Trotzdem hat der Eigentümer immer die Wahl der Nichtnutzung oder Eigennutzung (Zweitwohnsitz auf 1.000 m²). Es ergibt sich kein Zwang zur Fremdvermietung. Der Staat darf allerdings solch eine Nichtnutzung unattraktiv machen, zum Beispiel durch Steuern. Grenzen sind erst erreicht, wenn die Immobilie verwahrlost und eine Gefahr von ihr ausgeht.
    Der Staat darf Ihnen auch nicht Ihren Kochtopf wegnehmen, weil Sie den 2 Jahre nicht benutzt haben und andere den dringend brauchen.

  3. 11.

    Entschuldigung, aber Ihre sozialistische Propaganda, die in Ihren Kommentaren mitschwingt ist nicht zielführend. Die aktuell hohen Mietpreise hat erst die Politik ermöglicht, maßgeblich daran beteiligt die SPD und die Grünen. Auch die Linke hat sich mit Kritik deutlich zurückgehalten, als riesige Wohnungsbestände ohne wirksame Auflagen verkauft worden. Somit hat man die Kontrolle über den Markt leichtfertig aus der Hand gegeben, ohne vorher klare Regeln aufzustellen. Erschwerend kommt hinzu, dass Eigentümer zur energetischen Sanierung gezwungen werden (anlassbezogen) und diese Kosten überproportional auf Mieter umgelegt werden. Das (!) ist der Mietpreistreiber Nr. 1! Übrigens auch bei kommunalen Vermietern! Ihre Enteignungsphantasien sind darauf aber die falsche Antwort. Es müssen klare Spielregeln her, die die Interessen wieder ausgleichen.

  4. 10.

    Wie nett vom Bezirk, aber was nutzt das schon? Der Fehler liegt im System mit seinem Profitmaximierungswahn, der politisch und grundsätzlich beendet werden muss.

  5. 9.

    Ein anderer Aspekt ist: Leerstand wird gesetzlich nicht mehr toleriert. Ist die Frist abgelaufen, wird "enteignet" und in Treuhänderschaft mit öffentlichen Mitteln bezahlbarer Wohnraum erstellt. Vom Alteigentümer kann dann nach begleichen der Erstellungskosten und unter Auflagen (Mietpreisbindung, Bindung als Wohnraum) sein Eigentum rückübertragen werden. Weitere Idee: Häuser /Grundstücke werden nicht nur vorrangig an Genossenschaften mit Sozialbindung in der Satzung und kommunale Gesellschaften veräussert, sondern an Eigentümergemeinschaften nach dem Freiburger Syndikatsmodell - das nämlich vorsieht, das niemals ein Einzelner Eigentum am Haus erwirbt und der Zweck der Gesellschaft bezahlbarer, angemessener Wohnraum bleibt. Worüber wir nämlich tatsächlich reden ist: Ob die "freie" Verfügung über Eigentum das höhere Grundrecht gegenüber dem der Sozialbindung des Eigentums und dem Grundrecht auf eine bezahlbare Wohnung ist. Im Moment wiegt das Eigentumsrecht höher.

  6. 8.

    Sehen Sie - da ist er schon. Der klischee-behaftete Quasi-Artikel aus der FAZ. Nur halt von Ihnen. Und schon ist alles wie immer. Einschliesslich der Forderungen an "den Staat" der natürlich nicht "der Staat" sein darf, weil sonst ist ja "Sozialismus" Gähn. Ihre FDP-Floskeln vom "Neubau ankurbeln" geht natürlich fehl. Bezahlbarer Neubau innerhalb eines aus den Fugen geratenen Spekulationsmarktes mit öffentlichen Mitteln ist weder zu finanzieren, noch sollte man in dieser neoliberalen Logik gestatten, das öffentliche Mittel dafür privatisiert werden. Denn das ist was dabei faktisch passiert. Dagegen helfen eben keine antisozialistischen Parolen. Wohnung ist ein Lebensmittel. Öffentliche Daseinsvorsorge. Funktioniert das mit den hergebrachten Mitteln nicht, muss neu gedacht werden. Als erstes mit Demut. Der serielle Wohnungsbau - genannt "Platte" - funktioniert in Berlin noch heute. Und sehr gut. Die Wohnungsschnitte sind flexibel. Die Kosten überschaubar. Aber das ist nur ein Aspekt.

  7. 7.

    Der Bezirk hat also einen Investor gefunden,der den überteuerten Kaufpreis bezahlt,aber keine unverschämten Mietsteigerungen durchführen will/darf. Das wird wohl wirklich nicht oft vorkommen. Es ist aber richtig,dass die Stadt Stärke zeigt und dagegenhält.

    Landespolitik muss mal wieder mit großer Anstrengung bundespolitischen Murks ausbügeln. Kennt man ja mittlerweile.

    Der Bund und erst recht das Land können nicht einfach irgendwelche Enteignungen durchführen,zum Glück muss man sagen. Der Staat könnte aber Steuern für sehr Wohlhabende erheben und mit diesem Geld wiederum Wohneigentum erwerben. Er hat auch andere Möglichkeiten drastische Mietsteigerungen zu verhindern.

  8. 6.

    Martina, Sie irren deutlich in Ihren Ausführungen bezüglich der Verfassungskonformität etwaiger Zwangsmaßnahmen bis hin zur Enteignung von Eigentum. Dieses hat zu Recht in unserer Verfassung einen hohen Wert und genießt somit verfassungsrechtlich einen besonderen Schutz. Anderenfalls fänden wir uns im Sozialismus wieder, wo der Staat unter fadenscheinigen, angeblich dem Wohle der Allgemeinheit dienenden Vorwänden jederzeit Zugriff auf privates Eigentum nehmen kann. Dieses Experiment ist nicht nur krachend gescheitert sondern schreckt auch Investoren ab, was zwangsläufig zum wirtschaftlichen Verfall führt. Ein Staat hat klare Grenzen und Regeln zu setzen, um Verbraucher und Mieter vor unverhältnismäßigen Härten zu schützen, mehr nicht. Wenn zu wenig Wohnraum vorhanden ist und damit Preise und Mieten steigen, muss er mit dem Ankurbeln von Neubau gegensteuern, nicht mit Enteignungen.

  9. 5.

    das hatten wir doch schon einmal vor 30 Jahren im Osten, toll wie die Häuser dort aussahen! Zuerst enteignen wir alle Hausbesitzer, dann senken wir die Mieten auf 3,00 und der Staat soll das dann alles sanieren und Instandhalten....hoch lebe die Utopie!

  10. 4.

    Hallo Martina,

    sehr richtig, und wir haben vor 40 Jahren solche eine Partei gehabt, die AL, da gehörten einige Häuser auf dem Bez. nur heute fordert es keine Partei mehr. Das halte ich für falsch. Heute kaufen Kapitalgesellschaften die Häuser ! Das im Auftrag vom Bez. mehr nicht.

    Rainer

  11. 3.

    Wir haben das Problem - verallgemeinert gesagt - das sich eine Haltung durchgesetzt hat, die von "dem Politiker" die Umsetzung von Zielen verlangt, für die andererseits nicht wirklich der politisch-gesellschaftliche Rückhalt, die gesellschaftliche Stimme organisiert wird. Man stelle sich vor DIE LINKE forderte als Partei die Enteignung von Wohneigentum. Ich freu mich auf die Artikel in der FAZ über TAZ bis zum örtlichen SPD-Blatt. Organisiert werden müsste also eine ausserparlamentarische, durchaus verfassungspatriotisch staatstragende Stimme, die überparteilich, seriös und juristisch fundiert "auf der Strasse" formuliert was jeder sehen kann: Die im Grundgesetz verankerte Sozialbindung des Eigentums kann unter den vorliegenden Umständen nicht umgesetzt werden. Es ist Zeit sich dem zu stellen. Und Parteien entweder zu zwingen, oder es ihnen zu ermöglichen sich dazu zu verhalten. Das nennt man Politik. Ist unsere Aufgabe die Verfassung mit Leben zu erfüllen.

  12. 2.

    Dies ist nicht der erste Fall, bei dem der Eindruck entsteht, dass der Verkäufer auf die Ausübung des Vorkaufsrechtes des Bezirkes hofft. Auch beim NKZ blieb ein schaler Beigeschmack. Beim Mehringdamm 67 hat der grüne Stadtrat ja schon angekündigt, dass er den Preis nach oben treiben werde.

    Die abschreckende Wirkung seines Vorkaufsrechtes, die er sich erträumte, hat sich als zweischneidiges Schwert erwiesen, welches ihn schon wiederholt getroffen hatte.

    Berlin sollte lieber gemeinsam alles daran setzen, dass verstärkt Wohnungen gebaut werden. Nur sorgen insbesondere linke und grüne Politiker immer wieder für Verzögerungen. Es muss weniger Tabus geben, auch wenn es dadurch Eingriffe in die Spielwiesen der Wohnungsbesitzen bedeutet.

    Schmidt sollte sich nicht nur mit Politikern unterhalten, die noch zu SED-Zeiten konditioniert worden sind, sondern sich auch einmal damit befassen, was es bedeutet, wenn die Bestandsmieten nichtmals die Instandhaltung deckt.

  13. 1.

    Eine gute Lösung fände ich die Sozialisierung/Enteignung des gesamten Bestandes an Mehrfamilienhäusern in Berlin. Vielleicht begrenzt auf Häuser mit mehr als 4 Mietwohnungen. Das würde nicht nur Geld kosten, sonder würde ja monatlich Unmengen an Mieteinnahmen in die Stadtkasse spülen. Ausserdem hätten dann die Bürger Berlins (Einzige Steuereinnahmequelle Berlins) wieder Luft um ihr Geld auch in Berlin auszugeben. Private Equity und diese ganzen Fonds schöpfen nur das Geld Berlins ab und schicken es zum weit überwiegenden Teil an wohlhabende Investoren im Westen. Wegen der Hausverwaltung kann man dann wie bisher die bisherigen Hausverwaltungen walten lassen oder das Schritt für Schritt auf einen Landeseigenen Betrieb überführen.

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