Fassade des verrotteten Hauses im Prenzlauer Berg (Quelle: rbb)
Video: Mittagsmagazin | 24.04.2018 | Ute Barthel | Bild: rbb

Berlin-Prenzlauer Berg - Wie ein Altbau in bester Citylage verrottet

Mitten im schick sanierten Prenzlauer Berg, fünf Minuten Fußweg vom S-Bahnhof Prenzlauer Allee, steht ein heruntergekommenes Mietshaus. Vor vier Jahren hat es eine Immobilienfirma aus Zypern gekauft. Seitdem wird das Haus dem Verfall preisgegeben. Von Ute Barthel

Der marode Altbau wirkt zwischen frisch renovierten Fassaden der Nachbarhäuser, als hätte man ihn vergessen. Bröckelnder Putz, Löcher in den Balkonen und in der Regenrinne, zerbrochene Fensterscheiben. Die Eingangstür ist mit Graffitis übersäht und mit Spannplatten abgedichtet.

20 Wohnungen stehen leer

Obwohl das Haus wie eine verlassene Ruine wirkt, scheinen hier noch einige Mieter zu wohnen. Eine von ihnen öffnet die Haustür. Die junge Frau stellt sich als Claudy vor. Sie ist Mitte zwanzig und gibt bereitwillig Auskunft. "Wir sind nur noch sechs Mieter hier. Schon seit einigen Jahren steht das Haus fast komplett leer. Insgesamt sind 20 Wohnungen unbewohnt". Sie selbst lebt mit ihrer kleinen Tochter im Seitenflügel. Dort stehen einige Türen offen. In den Wohnungen dahinter stapeln sich Müll und Gerümpel. Vor zwei Jahren sind die Nachbarn ausgezogen. "Weil die Toreinfahrt offenstand, kamen Obdachlose, die hier Unterschlupf fanden, und Jugendliche, die in den verlassenen Wohnungen Partys feierten." erinnert sich Claudy. "Danach hat die Hausverwaltung die Haustür komplett dicht gemacht."

Dachbalken des verrotteten Hauses im Prenzlauer Berg (Quelle: rbb)
Abgestützte Dachbalken auf dem Dachboden | Bild: privat

Schimmel und einsturzgefährdete Decken

In ihrer Wohnung hat sie vor allem mit Schimmel zu kämpfen. Denn die Feuchtigkeit dringt durch das Mauerwerk. Das Dach ist undicht. "Bei meiner Nachbarin regnet es rein. Im Hinterhaus wohnt noch ein Mann. Der hat Angst, dass bald die Decke einstürzt." Tatsächlich ist auf dem Dachboden schon ein riesiges Loch und die Balken sind morsch. Notdürftig haben die Mieter das Dach mit Planken abgestützt. Überall sind Planen aufgespannt und Eimer und Wannen aufgestellt, um das Regenwasser aufzufangen.

Badezimmer mit Feuchtigkeitsschaden in verrottetem Haus im Prenzlauer Berg (Quelle: rbb)
Feuchtigkeitsschaden im Badezimmer einer leerstehenden Wohnung | Bild: privat

700.000 Euro Gewinn in einem halben Jahr

Wie kann es sein, dass das Haus so verkommt? Die alten Vermieter waren zwei Brüder, erzählt Claudy. Einer wohnte auch im Haus. Die Miete hatten sie bei ihm noch bar bezahlt. Er sei ein Bastler gewesen, der versucht habe, die Wohnungen selbst zu sanieren und das Haus instand zu setzen. Aber das habe er nicht hinbekommen. Dann hätten die Brüder das Haus im Frühjahr 2014 verkauft. Nach rbb|24 –Recherchen betrug der Preis 2,7 Millionen Euro. Laut Grundbuchakte war der neue Eigentümer eine Immobilienfirma in Bad Oldesloe. Doch die veräußerte das Haus schon im Herbst weiter an eine U.R.D. Uptown-P Ltd in Nikosia Zypern. Dieses Mal für 3,4 Millionen Euro.

Mieter sollten Abfindungen erhalten

Die Mieter erhielten im März 2015 eine Ankündigung der Hausverwaltung. Der neue Eigentümer wollte das Haus modernisieren - mit Balkonen, Fahrstuhl und neuen Bädern. Das Dachgeschoss sollte ausgebaut werden. Den Mietern sei eine Abfindung angeboten worden, wenn sie ausziehen. Doch nur wenige hätten das Angebot angenommen. Claudy bekam im Dezember 2015 die Kündigung, doch dagegen konnte sie sich erfolgreich wehren.

"Nun ist seit über zwei Jahren hier nichts mehr passiert. Man hört auch nichts. Und man fragt sich schon, was der Vermieter mit dem Haus vorhat."

Hof des verrotteten Hauses im Prenzlauer Berg (Quelle: rbb)
Im Hof des Hauses | Bild: privat

Die Spur führt nach Zypern

Dieser Frage will ich nachgehen und wende mich an die Hausverwaltung. Doch von dort heißt es nur: kein Kommentar. Ich versuche es direkt beim Eigentümer. Laut zypriotischem Handelsregister sind die Geschäftsführer der Firma U.R.D. Uptown-P Ltd Paraskevi Chrysostomou und Ioanna Korfiotis. Beide sind auch Geschäftsführer einer Zweigniederlassung der "Grand City Properties" in Berlin.  "Grand City Properties"  bezeichnet sich selbst auf seiner Homepage als „Immobilienspezialist mit Fokus auf Investitionen in Immobilien mit hohem Optimierungspotenzial in Deutschland".  Das Unternehmen ist in Luxemburg registriert und wird an der Frankfurter Börse gehandelt. Doch die Pressestelle von Grand City Properties antwortet: "Grand City Properties ist nicht der Eigentümer des Hauses und war zu keinem Zeitpunkt in dessen Verwaltung involviert." Einen Kontakt zu den Geschäftsführern vermittelt die Pressestelle nicht.  

Die HSH Nordbank gab Millionenkredite

Hinter der Firma U.R.D. Uptown-P Ltd stehen zwei weitere Firmen auf Zypern: die KKLAW Nominees Limited und die Cleserve Limited, die wiederum mit einer großen Anwaltskanzlei in Nikosia verbunden sind. Laut Handelsregisterauszug ist Kreditgeber der Firmen die HSH Nordbank. Die überschuldete Landesbank von Hamburg und Schleswig-Holstein hat den beiden Firmen Kredite von circa 90 Millionen Euro gewährt. Die HSH Nordbank antwortet auf meine schriftliche Anfrage, sie hätte mit dem Haus in der Prenzlauer Allee nichts zu tun und verweist ansonsten auf das Bank –und Geschäftsgeheimnis.

Sind die Firmen auf Nikosia die wirklichen Eigentümer des Hauses oder verwalten sie es nur für andere, die anonym bleiben wollen? Es nicht möglich an die Firmen in Zypern heranzukommen. Auf meine schriftlichen Fragen antwortet die Geschäftsführerin Ioanna Korfiotis in einer kurzen email. Ich solle mich doch an die Hausverwaltung wenden. Aber die wollte sich zu dem Haus nicht äußern.

Bezirksamt erteilt Auflagen für Instandsetzung

Vom zuständigen Stadtrat Vollrath Kuhn in Pankow erfahre ich, dass die Baugenehmigung für die Modernisierung noch bis 2019 gültig ist, und dass der Eigentümer das Haus ursprünglich in Eigentumswohnungen aufteilen und verkaufen wollte.

 "Mit aufwändig sanierten Eigentumswohnungen kann man gerade in der Lage richtig viel Geld verdienen. Aber dem haben wir in Berlin 2015  mit der Umwandlungsverbotsverordnung einen Riegel vorgeschoben. Denn das Haus liegt in einem Milieuschutzgebiet, und da darf ein Mietshaus nicht ohne weiteres in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden. Und da scheint die Kalkulation des Eigentümers nicht aufzugehen", erklärt der Stadtrat. Immerhin hat der Bezirk ihm nun Auflagen zur Instandsetzung  des Hauses erteilt. Die Hausverwaltung hat angekündigt, bis Ende dieser Woche unter anderem die Fassade zu sichern und die Dachentwässerung instand zu setzen. Nächste Woche will die Bauaufsicht prüfen, ob die Auflagen erfüllt worden sind. Außerdem hat der Bezirk ein Verfahren wegen des nicht genehmigten Leerstands eingeleitet.

Immobilienwert steigt auch ohne Investition

Warum der Eigentümer aus Zypern das Haus in bester Citylage verfallen lässt, bleibt rätselhaft. Schließlich könnte er die sanierten Wohnungen teuer vermieten. Ich frage den Immobilienexperten Reiner Braun vom Wirtschaftsforschungsunternehmen Empirica.

"Wenn der Eigentümer saniert, muss er erst einmal Geld investieren. Das ist natürlich mit gewissen Risiken verbunden. Im Moment hat er eine risikolose Rendite." meint Reiner Braun. "Denn im Prenzlauer Berg hatten wir bei Immobilien in den vergangenen Jahren Wertsteigerungen von zehn Prozent jedes Jahr. Also Nichtstun bringt auch jedes Jahr ein paar Hunderttausend Euro Rendite." Braun vermutet, dass der Eigentümer einfach abwartet und darauf spekuliert, dass die Preise noch weiter steigen werden und er das Haus mit hohem Gewinn verkaufen kann. Ohne Mieter sei es noch mehr wert als vermietet. Vielleicht hofft er, dass die Bewohner es in dem Haus irgendwann nicht mehr aushalten.

Kommentar

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20 Kommentare

  1. 20.

    Steffen, Berlin, Dienstag, 24.04.2018 | 17:32 Uhr:
    "Eine Zwangsverwaltung von fremdem Wohnraum dürfte höchst wahrscheinlich gegen die grundgesetzlich garantierten Eigentumsrecht verstoßen. Wir sind eben nicht in derselben Notlage, wie nach dem 2. Weltkrieg. Das könnte am Ende dann mal richtig teuer werden."

    FALSCH!

    Ihre Rechtsauffassung entspricht NICHT der Verfassungswirklichkeit in Deutschland. Sie haben Artikel 14 Absatz 2 Grundgesetz nicht vollständig gelesen, insbesondere nicht Satz 2. Eine Zwangsverwaltung bei existierender sozialer Wohnungsnot ist verfassungsgemäß und entspricht insbesondere Art. 14 Abs. 2 GG.

  2. 19.

    Steffen, Berlin, Dienstag, 24.04.2018 | 17:24 Uhr:
    "'Eigentum verpflichtet' (...) Der Passus bedeutet aber nicht, dass der Staat über das Eigentum nach Belieben und Bedarf verfügen darf."

    FALSCH!

    Niemand will hier "nach Belieben und Bedarf" verfügen. Stattdessen geht es hier um das Missverhältnis einer existieren sozialen Wohnungsnot und spekulative Nichtnutzung vorhandenen Wohnraums zur bloßen Renditesteigerung. Da ist nix "nach Belieben", sondern eine soziale Katastrophe die gelindert werden muss, ähnlich wie nach dem Krieg die Mieter/Eigentümer unzerstörter Wohnungen verpflichtet waren, zusammenzurücken und andere obdachlose Menschen aufzunehmen.

  3. 18.

    Steffen, Berlin, Dienstag, 24.04.2018 | 17:24 Uhr:
    "'Eigentum verpflichtet' setzt aber nicht die Rechte auf Eigentum und den Umgang damit außer Kraft. Dieser Absatz des GG wird regelmäßig missverstanden. Durch diesen Absatz wird es lediglich möglich, dem Eigentümer von Sachen und Werten zumutbare Pflichten - beispielsweise Steuerpflicht, Gebührenpflichten etc. - oder Beschränkungen - beispielsweise Obergrenzen für Mietsteigerungen - aufzuerlegen. Der Passus bedeutet aber nicht, dass der Staat über das Eigentum nach Belieben und Bedarf verfügen darf."

    FALSCH!

    Der vollständige Absatz heißt: Antwort: "Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen." (Artikel 14 Absatz 2 Grundgesetz) Der Staat kann also den Hauseigentümer auch zur Wohnungsnutzung statt Leerstand bei vorhandener Wohnungsnot zwingen und nicht nur zur Zahlung von Grundsteuer und Abgaben. Anderenfalls wäre das Zweckentfremdungsverbotsgesetz verfassungswidrig.

  4. 17.

    Ich empfehle Ihnen das Lesen meines Beitrages #11. Da steht die Antwort auf Ihre Fragen schon drin.
    Herzliche Grüße!

  5. 16.

    weshalb verstösst verrotten lassen von Wohnraum und Spekulieren mit Grundstücken, die im öffentlichen Interesse für Wohnraum ausgewiesen sind nicht "höchstwahrscheinlich" gegen das grundgesetzliche Eigentumsrecht?
    Es liegt an Ihnen, an uns allen wie wir das Grundgesetz lesen und als Wirklichkeit fordern. Verstösst einer gegen Eigentumsrecht. Das ist keineswegs zur freiesten Verfügung. Das Eigentumsrecht. "Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen" Das hat man ja nicht so formuliert, falls mal wieder welche alle Wohnungen in einem Krieg zertrümmern. Das ist ein Grundprinzip das immer gilt. Es gibt kein Recht auf die Verwirklichung von Renditephantasien, die die Bevölkerung mit Wohnungsnot zu bezahlen hätte. Es gibt kein selbstverständliches Recht auf die Sozialisierung der Kosten bei gleichzeitiger Privatisierung der Gewinne. Diese Herrschaften erwarten ja am Ende, das die Gesellschaft denen eine Wohnung finanziert, die Ihre Mietpreise nicht mehr bezahlen können.

  6. 15.

    Der korrekte Satz sollte wahrscheinlich "Es ist nicht möglich an die Firmen in Zypern heranzukommen." lauten. Danke

  7. 14.

    Der Staat bzw die Regierung sollen die Schuld für solche Fälle, Wohnungsmangel und unbezahlbare Miete tragen. Sie wollen nicht höher bauen, noch effizient, wenn eines Tages keine Fläche in Berlin für bauen mehr gibt. Sehr typisch.. sie glauben immer noch fest daran, dass ihre Zukunftspläne und Prognose 100% perfekt sind. Man warte nur auf eine Katastrophe.

  8. 13.

    Find ich nich so den Aufreger. Sind ja nur ein paar Wohnungen...

  9. 12.

    Wenn Sie mich fragen, davon sollte der Senat tunlichst die Finger lassen, bevor er sie sich ganz böse verbrennt. Eine Zwangsverwaltung von fremdem Wohnraum dürfte höchst wahrscheinlich gegen die grundgesetzlich garantierten Eigentumsrecht verstoßen. Wir sind eben nicht in derselben Notlage, wie nach dem 2. Weltkrieg. Das könnte am Ende dann mal richtig teuer werden.

  10. 11.

    "Eigentum verpflichtet" setzt aber nicht die Rechte auf Eigentum und den Umgang damit außer Kraft. Dieser Absatz des GG wird regelmäßig missverstanden. Durch diesen Absatz wird es lediglich möglich, dem Eigentümer von Sachen und Werten zumutbare Pflichten - beispielsweise Steuerpflicht, Gebührenpflichten etc. - oder Beschränkungen - beispielsweise Obergrenzen für Mietsteigerungen - aufzuerlegen. Der Passus bedeutet aber nicht, dass der Staat über das Eigentum nach Belieben und Bedarf verfügen darf. Dafür müsste er enteignen und dem sind hohe Hürden gesetzt. Als Mittel zum Lenken hat der Staat die Möglichkeit, Steuern so zu erheben, dass sich gewünschtes Verhalten finanziell lohnt.

  11. 9.

    Korrektur?!

  12. 8.

    Ich sehe bezüglich der finanziellen Umsetzung keine Probleme. Die Hypothek dürfte aufgrund des Gebäudewertes und der augenblicklichen Zinssätze fremdfinanzierbar sein. Die Tilgung nach Fertigstellung und Vermietung im Rahmen des Mietpreisspiegels auch nicht. Und durch die eingetragene Hypothek hat der Senat ein Mitspracherecht beim möglichen Verkauf durch den Eigentümer.

  13. 7.

    Los geht es mit:
    http://gesetze.berlin.de/jportal/portal/t/12x4/page/bsbeprod.psml?pid=Dokumentanzeige&showdoccase=1&js_peid=Trefferliste&documentnumber=1&numberofresults=1&fromdoctodoc=yes&doc.id=jlr-WoAufGBErahmen&doc.part=X&doc.price=0.0&doc.hl=1#jlr-WoAufGBEpP2a
    Die Instandsetzung kostet dem Bezirksamt Geld.
    Zur Sicherung der Forderung kann sich das Land Berlin eine Zwangshypothek in das Grundbuch eintragen lassen.

    Interessant ist, dass es noch eine Hausverwaltung gibt. Die kassiert wohl auch die Mieten bzw. sie wird vom Eigentümer bezahlt. Die Hausverwaltung wird wohl auch für jeden Rechtsstreit bevollmächtigt sein.

  14. 6.

    Selbst wenn der Senat oder Bezirk Handlungsmöglichkeiten gegen Verwahrlosung von Immobilien in begehrten Lagen hätte, würden daraus doch nur hochpreisige Miet- oder Eigentumswohnungen entstehen. Es glaubt doch keiner im Ernst, dass in Prenzlauer Berg eine Wohnung in einem sanierten Altbau zu einer erträglichen Mieten oder Kaufpreis angeboten werden würde. Der Normalbürger mit eine Durchschnittseinkommen hätte gar nichts davon. Und für Leute mit viel Geld gibt es genug teure Wohnungen in Berlin. Die verrotteten Gebäude verschandeln nur den Anblick des Stadtbildes.

  15. 5.

    Wann greift endlich die Zwangsverwaltung nach hamburger Vorbild? Oder war die Senatskommision, die sich sachkundig machen wollte, nur zum Fischbrötchenessen an der Elbe?

  16. 4.

    Warum nicht einfach Frist setzen und bei Ablauf enteignen. Steht so im Grundgesetz, Eigentum verpflichtet.
    Wird im Berliner Sumpf aber eine Traumvorstellung bleiben.

  17. 3.

    Immobilienhaie haben hier in Deutschland leichtes Spiel,es gibt keine vernünftigen Rahmenbedingungen,die dem Spekulantentum entgegenstehen,leider ist es genauso mit in die Insolvenz gerutschten Hochtechnologiefirmen,es wird nur ein Geschrei gemacht wenn die Chinesen solche Firmen aufkaufen,anstatt vorher diesen Firmen zu helfen,denn dort geht es um Arbeitsplätze und materielle Werte die in Deutschland geschaffen werden können,genant seien Osram,KUKO,Schiess,sowie alle Solarzellenhersteller

  18. 2.

    Es ist nicht möglich an die Firmen in Zypern heranzukommen.

  19. 1.

    Siehe auch Binzstr. zwischen Max-Lingner-Str. und Berliner Str. in Pankow, da vergammelt seit etlichen Jahren auch ein schöner Altbau und keiner kümmert sich. Davon abgesehen ist diese Preisentwicklung doch krank - aber die Welt ist ja geil nach Geld - da braucht´s Blasen, die irgendwann platzen und wer zahlt die Zeche? Der Steuerbürger über die Rettungsmaßnahmen für beispielsweise die HSH - eine Frechheit.
    Es ist schon krank, dass der Staat nichts macht, wenn Eigentum einfach so verrottet. Bei diesem Wohnraummangel sollte doch das Interesse des Senats groß sein, diesen Zuständen ein Ende zu bereiten.
    Aber eines funktioniert in diesem Senat am Besten: die Labermaschine.

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