Die Heimstraße in Berlin (Quelle: rbb/Morling)
Audio: Inforadio, 17.05.2018, Ulf Morling | Bild: rbb/Morling

Bauinvestor unterliegt in erster Instanz - Kreuzberg verteidigt sein Vorkaufsrecht vor Gericht

Ist es im Sinne der Allgemeinheit, wenn Bezirke bei Mietshäusern von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen? Das Berliner Verwaltungsgericht findet: Ja. Insbesondere weil im konkreten Fall ein Investor sich geweigert hatte, den Mietern eine Garantie zu geben. Von Ulf Morling

Die Heimstraße im Chamissokiez in Berlin-Kreuzberg ist eine begehrte Adresse. In Online-Portalen findet sich derzeit zum Beispiel eine 150 Quadratmeter große Dachgeschosswohnung, die für 1,4 Millionen Euro gekauft werden kann. Diverse Mietwohnungen sind hier in den letzten Jahren in Eigentum umgewandelt worden. Doch in der Heimstraße 17 bleibt - zumindest vorerst - alles beim Alten. Durch ein erstinstanzliches Urteil des Verwaltungsgerichts haben die Mieter nun eine Atempause erhalten.

Im Mai 2017 hatte ein Investor das Mietshaus für 3,5 Millionen Euro gekauft, das im Kreuzberger Milieuschutzgebiet Chamissoplatz liegt. Die erforderliche Zustimmung hatte das Bezirksamt Friedrichshain- Kreuzberg verweigert. Denn der Investor hatte nicht garantieren wollen, dass er die Mietswohnungen nicht in Eigentum umwandeln werde. Stattdessen hatte der Bezirk sein Vorkaufsrecht ausgeübt und die stadteigene Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte mbH (WBM) übernahm das Mietshaus.

Das Bezirksamt handelte in diesem Fall rechtens und im Sinne des Allgemeinwohls, urteilte das Verwaltungsgericht jetzt.

Hunderttausende Berliner profitieren vom Milieuschutz

Die Milieuschutzverordnung, die als städtebauliches Instrument auch in der Heimstraße 17 gilt, soll die gravierendsten Folgen der Vertreibung alteingesessener Mieter abfedern. Mehr als 680.000 Menschen leben in den derzeit 45 Milieuschutzgebieten Berlins. Für sie gilt eine "soziale Erhaltungssatzung" nach § 172, Absatz 1, Baugesetzbuch. Gebiete, die von Modernisierung betroffen sind, können danach bundesweit unter Milieuschutz gestellt werden.

So soll verhindert werden, dass sich die Bevölkerungsstruktur völlig verändert - beispielsweise durch teure Mieten - und damit ganze Bevölkerungsgruppen verdrängt werden. Auf diese Weise sollen städtebauliche Probleme verhindert oder zumindest abgemildert werden. Das Gesetz soll nicht in erster Linie dem Mieterschutz dienen, sondern vordringlich dem Gebietsschutz und der Infrastruktur im Kiez.

Bewohner können bis 2024 auf Mietpreisbindung zählen

Die vor dem Verwaltungsgericht klagende Grundstücksgesellschaft, die Immobilien entwickelt, hatte die Heimstraße 17 in Kreuzberg im Mai des vergangenen Jahres gekauft. Doch der Bezirk hatte nicht zugestimmt und von seinem Vorkaufsrecht in dem Milieuschutzgebiet Gebrauch gemacht. Dies geschah auch, um "erhebliche Mietsteigerungen" zu verhindern, wenn die förderrechtliche Bindung für das Haus im Jahr 2024 ausläuft, argumentierte der Bezirk.

Das Haus in der Heimstraße (rot Umrandet) (Quelle: rbb/Morling)In dem aktuellen Fall geht es um das rot umrandete Haus in der Heimstraße 17.

Die Verwaltung in Friedrichshain-Kreuzberg ging davon aus, dass die Immobilienentwickler die Umwandlung in Eigentumswohnungen planten. Als Beleg dafür wurde angeführt, dass die Firma sich geweigert hatte, die sogenannte Abwendungsvereinbarung zu unterzeichnen. Dies hätte den Kauf möglich gemacht. Mit einer solchen vertraglichen Vereinbarung hätte sich der neue Eigentümer verpflichtet, die Wohnungen nicht in Eigentumswohnungen umzuwandeln, keine Luxusmodernisierungen vorzunehmen und den Grundriss der Wohnungen nicht zu verändern. Bei Neuvermietungen hätte der Eigentümer die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten dürfen. Doch der Immobilienentwickler hatte das nicht unterschreiben wollen.

Investor sah Allgemeinwohl nicht berührt

Bei diesem "Verbot" des Mietshauskaufes durch den Investor berief sich der Bezirk dann unter anderem auf § 24 Baugesetzbuch. Danach hat die Behörde ein Vorkaufsrecht in einem Milieuschutzgebiet hat, wenn es dem Wohle der Allgemeinheit diene.

Die Grundstücksgesellschaft hatte daraufhin Klage eingereicht: Der Bezirk habe das Haus rechtswidrig an die städtische WBM verkauft statt an ihn an, so die Begründung. Außerdem beteuerte der Investor das Haus entsprechend der Milieuschutzverordnung nutzen. Ohnehin  liefen noch förderrechtliche Bindungen, nachdem der Bezirk in den 1990ern eine Sanierung des Hauses mit 760.000 Mark gefördert hatte. Aus Sicht des Investors habe man ihm deshalb nicht den Kauf verbieten und dies mit dem Allgemeinwohl rechtfertigen können.

Gericht hält Entscheidung des Bezirks für rechtens

Im Urteil zeigt sich die 13. Kammer des Verwaltungsgerichts überzeugt davon, dass für das Kreuzberger Mietshaus Milieuschutz gelte. Man müsse beim Verkauf eines Hauses in einem Milieuschutzgebiet auch perspektivisch beurteilen, ob nach der Veräußerung weiter dem Zweck der Erhaltung des Milieuschutzgebietes Rechnung getragen würde. Das sei zweifelhaft gewesen, wenn der Investor das Mietshaus erworben hätte, so das Gericht sinngemäß.

Die sehr niedrigen Mieten, ein hoher Aufwertungsdruck rund um Chamissoplatz und Bergmannkiez sowie die Befürchtung, dass die 20 Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt würden, machten es nachvollziehbar, warum der Bezirk sein Vorkaufsrecht ausgeübt hatte.

Der Fall hat grundsätzliche Bedeutung

Die Gesetzeslage sei allerdings nicht eindeutig, so der Vorsitzende Richter. Die Politiker hätten bei der Auslegung der Gesetze sowohl den Mieter- als auch den Investorenschutz möglich gemacht. Man könne ahnen, dass in der Großen Koalition sowohl Positionen von CDU als auch SPD in die jetzt geltenden Gesetze Eingang hätten finden müssen.  

Der schwarze Peter liege nun bei den Gerichten: Sie müssten über Mieter- und Milieuschutz urteilen, statt dass eindeutig politische Entscheidungen bereits bei der Gesetzeserarbeitung getroffen worden wären.

Wegen der grundsätzlichen Bedeutung des Falles wurde deshalb Berufung zum Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg zugelassen.

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