Symbolbild: Sanierte Altbaufassaden im Prenzlauer Berg in Berlin. (Bild: imago/Torsten Krueger)
Audio: Inforadio | 01.06.2018 | Kira Schacht | Bild: imago/Torsten Krueger

Drei Jahre Mietpreisbremse - Miete senken als Geschäftsmodell

Drei Jahre ist es her, dass die Mietpreisbremse gezogen wurde. Bisher, sagen Studien, wirkt sie kaum – vor allem weil kaum jemand sie nutzt. Aber immer mehr Mieter fordern ihr Recht ein. Ein Berliner Start-Up hat daraus ein Geschäftsmodell entwickelt. Von Kira Schacht

Lisa ist im Prenzlauer Berg der 80er Jahre aufgewachsen: Arbeiterhochburg, verbarrikadierte Holztüren, graue Straßenzüge. Zum Studium zog sie aus Berlin weg, erst vor anderthalb Jahren kehrte sie zurück in ihren alten Kiez. Der hat sich in der Zwischenzeit gewaltig verändert: High Society, Bio-Hundefutter – und exorbitante Mieten. 750 Euro zahlt Lisa für ihre Einzimmerwohnung mit 45 Quadratmetern. Das ist für die Gegend zwar nicht ungewöhnlich, aber legal ist es trotzdem nicht.

Denn seit Einführung der Mietpreisbremse dürfen Vermieter in Städten wie Berlin, wo die Mieten besonders stark steigen, nur maximal zehn Prozent mehr verlangen als die sogenannte "ortsübliche Vergleichsmiete". Das ist die Miete, die auf Basis der Wohnlage, der Ausstattung und anderer Faktoren als erwartbar gilt. Die Ergebnisse veröffentlicht der Berliner Senat alle zwei Jahre im Mietspiegel. Dort sah auch Lisa kurz nach ihrem Einzug nach und erkannte: Nach dem Gesetz zahlt sie 200 Euro im Monat zu viel.

Mieten steigen fast ungebremst weiter

Viele Vermieter verlangen trotz Mietpreisbremse weiterhin deutlich mehr als erlaubt. Und in den letzten drei Jahren stiegen die Mieten in Berlin trotz gesetzlicher Bremse fast unbehelligt weiter.

Der Berliner Mieterverein schätzte zur Einführung der Mietpreisbremse vor drei Jahren, dass bereits damals fast neun von zehn Wohnungsmieten die Vergleichsmiete um mehr als zehn Prozent überstiegen.

Onlineportal hilft beim Miete senken

Dennoch sind es nicht allzu viele Mieter, die vor Gericht gegen zu hohe Mieten vorgehen. In Berlin werden sie zum Teil über das Onlineportal wenigermiete.de betreut. Das Geschäft der Plattform: Mietern helfen, ihr Recht geltend zu machen, ohne dass für diese  Aufwand oder finanzielles Risiko entstehen.

Das Portal hat den Mietspiegel der größten deutschen Städte in einen Online-Fragebogen übersetzt. Mit dessen Hilfe können Mieter direkt auf der Seite ausrechnen lassen, wie viel Miete sie voraussichtlich zu viel zahlen. Dann können sie das Portal beauftragen, die Mietsenkung in ihrem Namen mit dem Vermieter auszuhandeln.

Provision bei Misserfolg: Null

Hinter wenigermiete.de steht das Startup Mietright GmbH. Sie bekommt für die erfolgreiche Mietsenkung die ersten vier Monatsersparnisse als Provision, im Misserfolgsfall zahlen Kunden nichts. Das Gehalt der Rechtsanwälte holen sich die Betreiber der Plattform selbstständig vom Vermieter zurück, ohne dass die Mieter involviert sind.

Auch Lisa hat die Rechtsanwälte von wenigermiete.de beauftragt, in ihrem Namen die Miete zu senken. Vier Monate lang haben sie sich mit ihrer Vermieterin auseinandergesetzt. Ergebnis: „Seit etwa einem Jahr zahle ich jetzt 100 Euro weniger im Monat.“ Sie hat sich mit der Vermieterin auf einen Mittelwert geeinigt, ohne vor Gericht zu ziehen. Damit ist sie ein typischer Fall für das Portal: Knapp 100 Euro monatlich haben die Kunden im Durchschnitt gespart, die mit ihrer Mietsenkung schon Erfolg hatten.

Knapp 1.500 Fälle in zwei Jahren

Die Mietright GmbH gibt es  seit Anfang 2017. Die Idee, sagt Geschäftsführer und Mitgründer Daniel Halmer, kam ihm zusammen mit Freunden im Sommer 2016. "Die Presse war damals voller Häme über die Mietpreisbremse: Sie sei gescheitert, sie sei ein stumpfes Schwert." Das sahen die Gründer anders. "Die Gesetze sind vielleicht nicht perfekt, aber wenn man sie intelligent einsetzt, kann man auch jetzt schon viel mehr für Mieterschutz tun als den wohlfeilen Schrei nach dem Gesetzgeber."

Rund 17.000 Berliner haben bisher auf wenigermiete.de ihre Miete überprüft. Knapp 12.000 von ihnen haben festgestellt, dass sie vermutlich zu viel zahlen. Den nächsten Schritt taten dann aber lediglich rund 1.000 von ihnen. In ganz Deutschland betreut das Portal etwa 1.500 Fälle. Die meisten dieser Verfahren sind noch in Bearbeitung, mehrere hundert seien aber bereits abgeschlossen, sagt Halmer – die meisten davon erfolgreich. In 20 bis 30 Prozent der Fälle könnten die Vermieter allerdings nachweisen, dass eine Ausnahmeregelung greift, nach der die Miete doch rechtmäßig ist.

Daniel Halmer, Geschäftsführer Mietright GmbHDaniel Halmer, Geschäftsführer der Mietright GmbH

"Diffuse Angst vor dem Vermieter"

Der Grund warum so wenig Mieter für ihre Recht eintreten, sagt Daniel Halmer, ist oft "eine diffuse Angst vor dem Vermieter." Das sei das Ergebnis einer Umfrage unter den Nutzern, die wenigermiete.de schließlich doch nicht beauftragt haben. "Da gibt es dann Angst vor Repressalien des Vermieters, etwa, dass die Wohnung dann doch gekündigt wird." Das sei aber in der Regel ausgeschlossen. "Der Mieter ist in Deutschland hervorragend geschützt." Vermutlich liegt es auch an dem extrem angespannten Wohnungsmarkt in Berlin, dass Mieter nicht klagen. Denn wer will angesichts dieser Situation  schon in Konflikt mit seinem Vermieter gehen?

"Mir war auch mulmig", sagt Lisa. Sie ist bei einer privaten Vermieterin, die in der Gegend wohnt. "Wir haben auch seitdem keinen Kontakt mehr. Aber das muss ja auch nicht sein." Reparaturen im Haus übernehme die Hausverwaltung. "Hier läuft alles, ich überweise die Miete pünktlich, also alles gut." Für sie habe sich der Schritt gelohnt.

Mieterverein sieht "reine Online-Geschichte" kritisch

Wenigermiete.de ist nicht die einzige Möglichkeit für Berliner Mieter, sich gegen zu hohe Mieten zu wehren: Wer Mitglied in einem Mieterverein ist, bekommt dort gegen einen Jahresbeitrag ebenfalls Beratung und Rechtsschutz für alle Mietfragen. Die Mietervereine sieht Daniel Halmer allerdings nicht als Konkurrenz. Im Gegenteil: "Wir sehen eigentlich eine perfekte Kooperationssituation. Mietervereine vertreten die Interessen von Mietern in der Öffentlichkeit und gegenüber der Politik und beraten in Einzelfällen. Wir sind die Experten in der Rechtsdurchsetzung und haben dafür Technologien geschaffen."

Reiner Wild, Geschäftsführer des Berliner Mieterbundes, sieht das ein bisschen anders. "Eine sorgfältige, persönliche Beratung ist dann doch etwas besser als eine reine Online-Geschichte." Die Mieter wüssten oft selbst nicht, ob ihre Angaben für die Mietpreis-Rechner richtig seien, das müsse ausreichend geprüft werden. Der Fokus des Mietervereins liege außerdem mehr darauf, Vermieter dazu zu bringen, sich von sich aus an die Regelungen zu halten. "Dass massenhaft Mieter von der Bremse Gebrauch machen, geht völlig an der Realität vorbei", so Wild. Schließlich wolle niemand gezwungen sein, das Mietverhältnis unmittelbar mit einem Konflikt zu beginnen.

Nachbesserung wird gefordert

Die bisherige Bilanz der Mietpreisbremse bezeichnet Wild als katastrophal. Der Mieterverein trete unter anderem ein für die Abschaffung vieler Ausnahmen von der Bremse und vor allem für empfindliche Bußgelder für Vermieter, die sich nicht an die Regeln halten. Die sind bisher nicht vorgesehen.

Nachbesserungsbedarf sieht auch die Politik. Die Große Koalition hat in ihren Vertrag geschrieben, dass Vermieter gesetzlich verpflichtet werden sollen, die Vormiete offen zu legen. Und der Berliner Senat hat am Dienstag beschlossen, einen Gesetzesentwurf zur Schärfung der Mietpreisbremse in den Bundesrat einzubringen. Unter anderem soll in Zukunft sozusagen auch "rückwärts gebremst" werden: Wenn die Vormiete schon höher war als eigentlich zulässig, muss die Miete gegebenenfalls eben auch wieder unter das Niveau der Vormiete sinken. Das ist bisher nicht der Fall.

Berliner Landgericht hält Mietpreisbremse für verfassungswidrig

Dieser Punkt wird auch vom Berliner Landgericht kritisiert - die Richter argumentieren allerdings im Sinne der Vermieter. Im September 2017 erklärte das Gericht die Mietpreisbremse für verfassungswidrig, weil sie Vermieter benachteilige, die bereits vorher gesetzlich zulässige Mieten verlangt hätten. Ihre Kritik: Das Gesetz zwinge die anderen nicht, die Mieten wieder abzusenken. Deshalb müsse die Mietpreisbremse abgeschafft werden.

Wie es mit der Mietpreisbremse weitergeht, ist also nicht nur eine politische, sondern auch eine juristische Frage. Die Entscheidung des Berliner Landgerichts halten Reiner Wild vom Mieterverein und Daniel Halmer von der Mietright GmbH allerdings für die Einzelmeinung eines Richters. Sie gehen fest davon aus, dass die Mietpreisbremse verfassungsgemäß ist und es bleiben wird – da sind sie sich einig.

Sendung: Inforadio, 01.06.2018, 06:00 Uhr

Beitrag von Kira Schacht

Kommentar

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4 Kommentare

  1. 4.

    Also ich finde es ist normaler weise so, dass in anderen Hauptstädten weltweit, die nicht-zahlungskräftige Klientel am Stadtrand wohnt. In mehr oder weniger Arbeitervierteln oder gar Ghettos. Diese Tatsache wird Berlin auch ereilen.
    Die Innenstadt wird wie anderswo, teurer werden und zum attraktiven Ortskern aufblühen. Die derzeitigen Bewohner werden sich mit Händen und Füßen sträuben, aber es wird keinen Zweck haben. Genauso wie der Hut auf den Kopf gehört und den Schuh an den Fuß. Dafür hat die ehem. Berliner kommunale WG benannt in "WIP" (Wohnen im Prenzlauer Berg) in der Schwedter Str. in der Mitte der 90er gesorgt: Totaler Ausverkauf! Dieser Ausverkauf ist an Privat-Investoren gegangen. Und wer investiert schon, wenn er kein Geld sieht. Ich konnte ohne Nachforderungen ausziehen, hab gesehen, dass mein Wohnhaus über drei Jahre "zu" hing mit Baugerüsten. Aus meiner Wohnung und der darüber wurde eine Maisonettewohnung inkl. Dachterrasse. Totschick, für die die es Bezahlen wollten.

  2. 3.

    750 Euro ist doch für Lisa völlig in Ordnung. Sie kann fast alles zu Fuß, mit Rad, oder ÖPNV vor der Türe erreichen,
    hat Läden ohne Ende, Restaurants und Pubs, keine Industrieabgase, überall tolerante Menschen - beste Wohnlage würde ich sagen. Also ich finde das nicht teuer. Das spart ja allerhand andere Kosten.

  3. 2.

    Das ist ja mal ein Geschäftsmodell bei dem ich nur Gewinner sehe: Einen Mieter, der künftig weniger Miete bezahlt, die Verhandler von wenigermiete.de, die dafür Provision bekommen und die Vermieter, die künftig wieder legal handeln. Super. In diesen irren Zeiten auf dem Immobilienmarkt ist das ein wunderbares Korrektiv und dient der Durchsetzung der einschlägigen Normen.

  4. 1.

    Ich finde dieses Angebot gut und würde es auch nutzen, falls ich in eine entsprechende Situation käme.
    Allerdings ist dies zum Glück für mich kein Thema, da ich für meine knapp 50 m² -Wohnung im Friedrichshain verträgliche 350,- € Warmmiete bezahle. Man muss auch mal die positiven Fälle bzw. die fairen Vermieter lobend erwähnen...

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