Räumung einer Schrottimmobilie in der Kameruner Straße am 16.04.2018. (Quelle: rbb/Miriam Keuter)
Video: Abendschau | 03.09.2018 | A. Hocke, W. Siebert | Bild: rbb/Miriam Keuter

Serie | Bezirke ohne Durchblick - Mindestens 75 Wohnhäuser in Berlin stehen leer

Bröckelnde Fassaden, vernagelte Türen: Dutzende Häuser in Berlin rotten vor sich hin, obwohl Wohnungen dringend gebraucht werden. Die Bezirke hätten Möglichkeiten, die Eigentümer in die Pflicht zu nehmen - doch oft wissen sie nicht einmal vom Leerstand. Von U. Barthel, A. Hocke, W. Siebert

Trotz Wohnungsnot stehen in Berlin Dutzende von Wohnungen und Häusern leer - doch einen genauen Überblick und exakte Zahlen dazu können weder die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung noch die Bezirke liefern. Jüngst ergab eine interne Erhebung laut rbb-Recherchen im Haus der Stadtentwicklungssenatorin, in der die Bezirke gebeten wurden, Schrottimmobilien zu melden: 75 Häuser in Berlin stehen leer, verrotten oder sind mit illegalen Mietern, vornehmlich aus Südosteuropa, überbelegt.

Eine systematische Erfassung des Leerstandes oder der Überbelegung existiert jedoch nicht. Die Bezirke sind - das ergab eine rbb-Umfrage in allen Rathäusern - beim Leerstand vor allem auf Bürgerhinweise angewiesen. In Treptow-Köpenick beispielsweise wird der Leerstand über Listen der Wohnungsbaugesellschaften, über Anträge auf Genehmigung von Leerstand - oder eben über Bürgerhinweise erfasst. Einheitliche Kriterien und Instrumente, um sich ein korrektes und umfassendes Bild des Mietwohnungsbestandes zu verschaffen, fehlen.

Leerstand muss laut Gesetz beantragt werden

Dabei muss Leerstand aufgrund eines Gesetzes, das die Zweckentfremdung von Wohnraum verbietet, beantragt werden - etwa wenn eine Modernisierung ansteht, wenn Wohnraum abgerissen werden soll oder es sich um eine Ferienwohnung handelt. Soweit die Theorie. Wenn aber gar kein Antrag auf Leerstand gestellt wird, werden Häuser offenbar behördlich nicht erfasst - oder nur nach Hinweisen aus der Bevölkerung.

So erhielt beispielsweise Friedrichshain-Kreuzberg im Jahr 2017 rund 1.050 Bürgerhinweise auf Leerstand. Die Prüfung ergab, dass es sich bei der Hälfte der gemeldeten Fälle um anstehende Sanierungsarbeiten handelte und ein Antrag auf Leerstand vorlag.

Neukölln und Pankow teilten auf Anfrage mit, es fehle an Personal, um intensiver gegen Zweckentfremdung vorzugehen. Eigenes Personal für den Außendienst, um leerstehende Häuser zu ermitteln, stehe nicht zur Verfügung.

Tempelhof-Schöneberg fordert ein Kataster für Mietwohnungen

Auch im Bezirk Tempelhof-Schöneberg gibt es keine systematische Erfassung des Mietwohnungsbestandes und des Leerstandes. Christiane Heiß, im Bezirk Tempelhof-Schöneberg für das Ordnungsamt zuständige Stadträtin, vermisst deshalb ein "Mietwohnungskataster", also ein Register, das den Bestand aller Mietwohnungen erfasst und auch ihren Zustand. So ließen sich bei Verdacht Verwahrlosung, Verfall und Leerstand nachweisen. Dazu sollten Daten, wie Bauakten und Melderegister, miteinander vernetzt werden.

Ein solches Kataster würde auch helfen, nicht angemeldete Ferienwohnungen aufzuspüren. "Wenn wir so etwas wie einen Überblick hätten über den Bestand der Mietwohnungen, möglicherweise noch ergänzt durch Qualitätsmerkmale - dann würden wir erheblich effizienter und gezielter überwachen können", sagt Heiß, doch auch sie weiß, dass das bisher rechtlich unzulässig ist.

Im Kampf gegen den Leerstand schlägt der Bezirk Tempelhof-Schöneberg zudem vor, die Zusammenarbeit mit den Finanzämtern zu verbessern, um verhängte Zwangs- und Bußgelder zügiger eintreiben zu können. Damit könne auf die Eigentümer unmittelbarer Druck ausgeübt werden.

Enteignung schwer durchzusetzen

Leerstehende und verwahrloste Häuser sind in den Berliner Kiezen zwar kein Massenphänomen. In den Wohnungen könnten jedoch Hunderte Menschen leben und zudem schlagen auch Stadtplaner Alarm: Die betroffenen Kieze verlieren durch Verwahrlosung an Ausstrahlung, eine Weiterentwicklung wird blockiert.

Unzureichende Instandhaltung ist häufig ein Indiz für drohende Gentrifizierung. Oft stecken hinter "Schrottimmobilien" skrupellose Vermieter, die das Grundstück mit hohem Preis weiterverkaufen, an Kapitalgesellschaften (Limited) oder an eine GmbH. Von diesen wird häufig dann ein Abriss oder Leerstandsantrag gestellt und den Mietern wird gekündigt und sie ziehen aus. Teils sind sie aber auch nicht in der Lage, sich aus Alters- oder Krankheitsgründen um ihre Häuser zu kümmern. So oder so zieht sich die Instandhaltung hin.

Gegen Hausbesitzer vorzugehen, die ihre Immobilie jahrelang verwahrlosen lassen, verlangt den Verwaltungen allerdings einiges ab - finanziell wie personell. Das äußerste Mittel, die Enteignung, ist nur schwer durchsetzbar, denn privates Eigentum ist durch das Grundgesetz stark geschützt: Eine Enteignung ist nur zum Wohl der Allgemeinheit zulässig, also wenn beispielsweise Straßen oder Schulen gebaut werden müssen.

Die Bezirke haben mehrere Instrumente, gegen die Eigentümer sogenannter Schrottimmobilien vorzugehen. Da gibt es zunächst das Berliner Wohnungsaufsichtsgesetz. Mit diesem Ordnungsrecht können Zwangs- beziehungsweise Bußgelder verhängt und vollstreckt werden. Das macht allerdings Arbeit - und oft ziehen die Eigentümer dagegen vor Gericht. So wurde zum Beispiel gegen den Eigentümer eines Haus am Hindenburgdamm in Steglitz, der sein Haus seit über 15 Jahren verfallen lässt, ein Bußgeld von 187.000 Euro verhängt. Der Eigentümer zog vors das Amtsgericht und dort wurden dann 15.000 Euro festgesetzt. Die  Nachbarn im Kiez müssen dem Werteverfall des Gebäudes weiterhin ohnmächtig zuschauen.  

Bezirke können jetzt schon nach drei Monaten aktiv werden

Seit 2013 gibt es auch das "Zweckentfremdungsverbot-Gesetz". Auch das erwies sich aber als stumpfes Schwert. Deshalb hat es der Rot-Rot-Grüne Senat in diesem Jahr verschärft. Seit dem 1. August 2018 soll das überarbeitete Gesetz gegen den Leerstand von Wohnungen und Häusern helfen. Unter anderem soll verwahrloster Wohnraum schneller als bisher wieder instandgesetzt und vermietet werden. Bereits nach drei Monaten Leerstand kann jetzt geprüft werden, ob der Leerstand gerechtfertigt ist, weil zum Beispiel Modernisierungsarbeiten anstehen. Gibt es keine Rechtfertigung, kann ein Treuhänder eingesetzt werden, um das Haus zu sanieren und bewohnbar zu machen.

Mit Enteignung habe dies nichts zu tun, betont die zuständige Senatsverwaltung. Die zeitlich begrenzte Treuhänderschaft für eine Wohnung oder ein ganzes Haus berühre nicht die Eigentumsfrage. Das überarbeitete Gesetz regelt aber auch, dass sich das Land bzw. der Bezirk die Sanierungsausgaben vom Eigentümer wiederholen dürfen und nicht auf den Kosten sitzen bleiben. Ob das in der Praxis funktioniert, wird sich zeigen. Allerdings: Der Eigentümer kann auch hier Rechtsmittel einlegen.

Nach Recherchen des rbb zögern vielen Bezirke aber, das verschärfte Zweckentfremdungsverbot-Gesetz auch anzuwenden. Der Grund: Das Gesetz wurde eigentlich gemacht, um die Zahl von Ferienwohnungen zu verringern. Umstritten ist, ob das Gesetz rückwirkend auch für die Wohnungen gilt, die schon seit vielen Jahren für Urlaubszwecke genutzt werden. Diese Frage muss das Bundesverfassungsgericht entscheiden. Die Bezirke befürchten, dass das Gericht das Gesetz kippen könnte. Und dann wäre es auch für Wohnungen, die seit Jahren leer stehen, nicht anwendbar.

Das Treuhändermodell bezeichnet der Vorsitzende des Verbandes "Haus und Grund", Carsten Brückner als Zwangs-Bewirtschaftung: "Was notwendig ist, um die Immobilie wieder nutzbar zu machen, vermietbar zu machen, das weiß der Eigentümer, da muss man ihm nicht die Verfügungsbefugnis wegnehmen."

Wer ist der Elefant im Zimmer?

Sanieren die Bezirke ganze Häuser anstelle des sanierungsunwilligen Eigentümers, ob mit oder ohne Treuhänder, gehen sie ein hohes Kosten-Risiko ein, weil sie nicht wissen, ob sie das Geld problemlos vom Eigentümer zurückbekommen. Deshalb drängen Bezirkspolitiker den Finanzsenator, dieses Kostenrisiko abzusichern. Finanzsenator Andreas Kollatz (SPD) hat bereits signalisiert, dass er dazu bereit sei. Ein abgestimmtes Finanzierungsmodell zwischen Senat und Bezirken gibt es aber noch nicht. Erst seit Ende August liegen die sogenannten Ausführungsvorschriften vor, also die Erläuterungen, wie das Treuhändermodell genau umgesetzt werden kann.  

Für die zuständige Stadträtin Christiane Heiß (Grüne) aus Tempelhof-Schöneberg bietet das neue Treuhänder-Modell den Bezirken neue Möglichkeiten, aber es schränke auch ein. "Das A und O wird die Finanzierung sein, denn das Modell erwartet, dass der Staat finanziell in Vorleistung geht", sagt Heiß und sieht neben Geld noch ein weiteres Problem. "Die Personalausstattung, das wissen inzwischen alle, ist die Achillesferse für einen effizienten Vollzug."

Der Kern des Problems, so Heiß, liegt aber an anderer Stelle: "Wenn Sie wissen wollen, wer der Elefant im Zimmer ist: Der Elefant im Zimmer sind die Ferienwohnungen. Da haben wir in Berlin 26.300 Wohnungen! Wenn wir die dem Wohnungsmarkt wieder zuführen würden, dann hätten wir sofort eine deutliche Entspannung." Heiß will ihre politische Arbeit also auf den Kampf gegen Ferienwohnungen konzentrieren.

Die von ihr genannte Zahl der Ferienwohnungen beruht aber nicht auf Erhebungen der Bezirke oder der zuständigen Senatorin. Diese Zahl hat der WDR recherchiert. Genau wie bei den Leerstands-Wohnungen hat die Verwaltung also auch bei den Ferienwohnungen zur Zeit keinen Überblick, wie groß das Problem tatsächlich ist. 

Steckbriefe: vier Geisterhäuser in Berlin

  • Calvinstraße 21 in Moabit

  • Prenzlauer Allee 174 in Prenzlauer Berg

  • Kameruner Straße 5/ Lüderitzstrasse in Wedding

  • Odenwaldstraße 1 /Stubenrauchstraße in Friedenau

Beitrag von Ute Barthel, Ansgar Hocke, Wolf Siebert

Kommentar

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17 Kommentare

  1. 17.

    Steffen, Berlin, Dienstag, 04.09.2018 | 09:30 Uhr:
    "Jetzt hier eine Neiddebatte gegen "Reiche" loszutreten, soll doch nur von den Fehlern der Politiker ablenken, die nicht für ausreichend Neubau sorgen (können)."

    Aber da ist doch nirgends eine Neiddebatte. Und es geht auch nicht um Reiche und Arme. Ob die Hauseigentümer der Leerstandshäuser reich oder arm sind, interessiert doch keinen.

    Es geht doch hier nur darum, dass die Eigentümer der Leerstandsimmobilien gegen das Grundgesetz und das Zweckentfremdungsverbot verstoßen. Es gibt Pflichten der Eigentümer, gegen die verstoßen wird, und es gibt eine im Gesetz festgelegte Rechtsfolge für diesen Pflichtenverstoß. Es geht aber nicht um irgendeinen Neid auf Hauseigentümer.

  2. 16.

    Steffen, Berlin, Dienstag, 04.09.2018 | 09:30 Uhr:
    Werter Steffen, Sie haben es immer noch nicht erfasst. "Die Würde des Menschen ist unantastbar." (Artikel 1 Absatz 1 Satz 1 Grundgesetz). Daraus folgt: Jeder Mensch und damit auch jeder Mieter zählt und ist wichtig. Auch die wenigen Menschen, die durch Unterbindung des Leerstandes dort eine Wohnung haben könnten, wegen dieses Leerstandes aber keine Wohnung und stattdessen Wohnungsnot haben, auch diese wenigen Menschen zählen. Jede einzelne Wohnung fällt ins Gewicht!

    Die Lösung des Wohnungsproblems ist nicht Neubau STATT Durchsetzung des Zweckentfremdungsverbots (Ferienwohnungen, spekulativer Leerstand etc.), sondern Neubau UND Durchsetzung des Zweckentfremdungsverbots (Ferienwohnungen, spekulativer Leerstand etc.)!

  3. 15.

    #7 Ulrich Petzinna, Hohen Neuendorf, Montag, 03.09.2018 | 10:01 Uhr:
    "Was zum Teufel hat diese Leute zu interessieren, ob ein Gebäude leersteht?"

    Antwort: "Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen." (Artikel 14 Absatz 2 Grundgesetz) und in Berlin zusätzlich: Zweckentfremdungesverbotsgesetz

    Grundeigentum in Deutschland bedeutet nicht, dass man alles damit tun und lassen darf! Und deshalb ist Verschwendung, also Nichtnutzung von Wohnraum in Berlin verboten. Und das ist auch richtig so!

  4. 14.

    Werter Max, Sie haben es immer noch nicht erfasst. Die paar Spekulanten, die Häuser in Berlin leer stehen lassen, fallen mit 0,4% des Wohnungsbedarfs überhaupt nicht ins Gewicht. Hier wird eine politische Scheindebatte geführt. Ich heiße diese Spekulationen auch nicht für gut, aber die Ursachen für Wohnungsmangel und steigende Mieten liegen woanders. Es sind vor allem börsennotierte Wohnungsunternehmen, die durch unnötige Modernisierungen und Ausnutzen jeglicher Mieterhöhungsmöglichkeiten das Mietniveau nach oben treiben. Aber auch kommunale Wohnungsunternehmen hängen sich da mit dran und kassieren an Miete, was geht. Die bremsen schon lange nicht mehr, weil deren Mieten kaum bis gar nicht niedriger sind. Nur ein paar Genossenschaften sind meiner Erfahrung nach etwas zurückhaltender.
    Jetzt hier eine Neiddebatte gegen "Reiche" loszutreten, soll doch nur von den Fehlern der Politiker ablenken, die nicht für ausreichend Neubau sorgen (können).

  5. 13.

    Wenn eine Stadt voll ist, ist sie voll. Das ist das eigentliche Problem, und noch größer ist es, dies wahrzunehmen und zuzugeben. Mit Beseitigng von Leerständen und Schließen von Baulücken allein wird man dies kaum erreichen. Es gilt, den ÖPNV so weit auszubauen, dass man auch von Wündorf-Waldstadt, Velten oder Paulinenaue schnell nach Berlin kommt.

  6. 12.

    Was für eine arrogante Aussage! Der deutschen Volkswirtschaft entsteht jährlich ein Schaden von 100 Milliarden Euro aufgrund von Steuerhinterziehung, die mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht im Großteil vom "kleinen Arbeiter" begangen wird. Mit dem prekären Wohnungsmarkt aufgrund von Immobilienspekulation zu spielen, ist das allerletzte. Und das tun mit Abstand die meisten der Besitzer dieser leerstehenden Objekte. Kaufen, Herunterwirtschaftung aufgrund von Leerstand vermeiden, und mit hoher Rendite nach einigen Jahrzehnten verkaufen. Aufgrund solcher Aktionen macht man sich auf ganz natürliche Weise zum Feindbild. Dazu muss die "Regierung" sich nicht einmal etwas aus der Nase ziehen!

  7. 11.

    Sage nur Haus besetzen / Häuser besetzen

  8. 10.

    So ein Blödsinn!

    Da braucht es kein "Feindbild" und die Probleme liegen ganz woanders. Nur traut sich da bislang bislang KEINeE Bundesregierung ran.

    In einem gebe ich ihnen recht, die Schrottimobilien sind das geringste Problem.

  9. 9.

    Weil man dann den "Klassenkampf" nicht mehr aufrecht erhalten könnte. Die Reichen müssen immer die Bösen und Gierigen sein, die die die Steuern hinterziehen und den kleinen Arbeiter auspressen. Die Regierung braucht dieses Feindbild, um von den eigenen Fehlern ablenken zu können.

  10. 7.

    Dem ist auch so. Nur schaffen es die Verantwortlichen nicht, genügend sozialen Wohnraum zu generieren. Da wird gemäß der politischen Couleur gern den ach so reichen Spekulanten mit Enteignung ihres Vermögens gedroht; hier mit der schwer erarbeiteten leerstehenden Immobilie. Was zum Teufel hat diese Leute zu interessieren, ob ein Gebäude leersteht? An prädestinierten Standorten käme ein preiswertes Mietverhältnis eh nie zustande. Darüber muss man auch mal reden. Wieso geht man nicht den entgegengesetzten Weg? Förderung von Wohneigentum und neue frei finanzierten Wohnungen? Dafür muss natürlich auch die Grunderwerbssteuer fallen und bessere Abschreibe Möglichkeiten geschaffen werden.

  11. 6.

    Wow, 75 Häuser in ganz Berlin! Es wird sicher das Problem fehlenden Mietraums lösen, wenn man sich jetzt diesem Mückenschiss widmet, oder? Mal ganz ehrlich, selbst wenn man die zwangsvermietet hätte, würde das pro Jahr weit weniger als 100 Wohnungen ausmachen, die man dem Mietmarkt zugeführt hätte. Dem gegenüber steht ein Bedarf an neuen Mietwohnungen von ungefähr 25.000 pro Jahr. Was soll also dieses Ablenkungsmanöver mit den Spekulanten? Die machen 4 Promille des Problems aus! Baut endlich Wohnungen zu erschwinglichen Preisen, notfalls eben auch höher als bisher zulässig und mit einfacherem Standard, damit es die Leute auch bezahlen können. Die Menschen jetzt auf die Spekulanten zu hetzen, die Häuser leer stehen lassen, löst das Problem nicht mal im Ansatz! Zumal auch noch Fälle darunter sein dürften, die gar nicht vermieten oder verkaufen können, zum Beispiel wegen Rechtsstreitigkeiten. Die Show ist unterhaltsam, die Probleme mindern wird sie aber nicht.

  12. 5.

    In Spandau stehen zwei Häuser leer und verrotten seit ca 15 bis 20 Jahren!!Das BezirksAmt weiß Bescheid. Hatte es auch dem Rbb mitgeteilt. Mal sehen ob wirklich jetzt das Problem ernsthaft angegangen wird. Eine absolute Schande solch ein Zustand.

  13. 4.

    Können Sie Ihre Gedanken bitte noch mal darlegen, Ihr Kommentar ist völlig unverständlich und man weiß nicht, worauf Sie eigentlich anspielen wollen. Nach geltender Rechtslage ist es völlig irrelevant, wo man sich als Eigentümer einer Immobilie aufhält, solange man Steuern und Kosten ordnungsgemäß entrichtet.

  14. 3.

    Moment mal. "stehen leer, verrotten oder sind mit illegalen Mietern überbelegt" - was ist denn ein "illegaler Mieter"? Es wird doch nicht der Mieter illegal, wenn der Hausbesitzer Bauvorschriften und Gesetze nicht einhält!

  15. 1.

    Niemand hat die Absicht den vermeintlich Reichen auf die Füße zu treten. Spekulation isst ein Mittel der Geldvermehrung im Kapitalismus.
    Aber wehe der Wohnungseigentümer geht für eine längere Zeit ins "Ausland" da wird die daumenschraube hart angesetzt. Diese Verlogenheit ist zum Himmel schreiend!

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