Eine Vermieterin begrüßt in Berlin einen Reisenden
Bild: dpa/Jens Kalaene

Entscheidung des Verwaltungsgerichts - Berliner Zweitwohnung darf keine Vollzeit-Ferienwohnung sein

Ein Unternehmsberater besitzt zwei Nebenwohnungen in Berlin - und wollte sie beide als Ferienwohnungen vermieten. Der Bezirk lehnte das ab, der Wohnungseigentümer klagte - und verlor nun vor dem Verwaltungsgericht. Das Urteil stärkt dem Land Berlin den Rücken.

Wer in Berlin eine Nebenwohnung besitzt, darf sie nur für maximal 90 Tage pro Jahr an Feriengäste vermieten. Eine entsprechende Gesetzesvorschrift des Landes Berlin ist verfassungsgemäß. Dies hat das Verwaltungsgericht Berlin am Dienstag entschieden - ließ wegen der grundsätzlichen Bedeutung des Falles allerdings Berufung zu.

Stadtentwicklungs-Senatorin Katrin Lompscher (Linke) befürwortete das Urteil auf Anfrage von rbb|24: "Bei der Novellierung des Zweckentfremdungsverbotsgesetzes ging es explizit darum, wirtschaftliche Anreize zu reduzieren, die sich aus der kurzfristigen Vermietung als Ferienwohnung ergeben. Dass sich das Berliner Verwaltungsgericht dieser Auffassung durch sein heutiges Urteil nun angeschlossen hat, begrüßen wir ausdrücklich."

Mein Haus, meine erste Nebenwohnung, meine zweite Nebenwohnung

Geklagt hatten zwei Eigentümer von Berliner Wohnungen, die ihren Hauptwohnsitz außerhalb der Stadt haben. Im ersten Fall ging es um einen Mann, dessen Zweitwohnung im Bezirk Mitte nur ab und zu von seiner Tochter genutzt worden sei, wie er sagte. Der zweite Fall (Aktenzeichen VG 6 K 537 17) ist noch interessanter – wirft er doch ein Schlaglicht darauf, wie erfindungsreich manche Besitzer von Nebenwohnungen sind, um die Vermietung ihres Eigentums als Ferienwohnung zu rechtfertigen.

Der Kläger ist Unternehmensberater, er lebt mit Ehefrau und zwei Kindern in einem 265 Quadratmeter großen Haus bei München. Zusammen mit seiner Ehefrau besitzt er zudem zwei Nebenwohnungen in Pankow. Für eine der beiden Wohnungen erhielt er vom Bezirk die Genehmigung, sie gelegentlich als Ferienwohnung zu vermieten. Doch das reichte ihm nicht. Im Oktober 2016 beantragte er, auch die zweite Wohnung für 180 Tage im Jahr als Ferienwohnung zu vermieten – und klagte gegen die Ablehnung seines Antrags.

Je ein Schlafzimmer für ihn, seine Frau, die beiden Kinder - und das Kindermädchen

Im Schriftverkehr mit dem Bezirk begründete der Unternehmensberater, warum er gleich zwei Nebenwohnungen in Berlin benötige. Das liest sich zuweilen abenteuerlich: Wenn er geschäftlich in Berlin sei, verzichte er aus Kostengründen auf Hotelübernachtungen. Stattdessen zwei Wohnungen zu kaufen, in denen er übernachten kann, schien ihm nach dieser Logik kostengünstiger.

Er nutze die Wohnungen auch in seiner Freizeit, führte er weiter aus. In den Schulferien und an Wochenenden sei er häufig mit seiner Frau und seinen beiden Kindern in Berlin. Warum eine Wohnung in Berlin nicht ausreiche, fragte der Bezirk nach.

Da er stark schnarche, schlafe er grundsätzlich getrennt von seiner Ehefrau, erläuterte der Unternehmensberater daraufhin. Außerdem benötige er Ruhe, um arbeiten zu können. Und überhaupt verfüge eine der beiden Wohnungen nur über zwei Schlafzimmer. Viel zu wenig, denn seine Familie brauche fünf Schlafzimmer: je eines für ihn, seine Frau, seine beiden Kinder und für das Kindermädchen. Und zwei kleine Wohnungen, argumentiert der Berater, seien im Anschaffungspreis nunmal günstiger als eine große Wohnung.

Wirtschaftliche Existenz wohl nicht gefährdet

Die Richter wiesen die Klage ab. In der Urteilsbegründung führen sie aus: "Überwiegende schutzwürdige private Interessen des Klägers" – diese könnten eine Ausnahme von den Vorschriften rechtfertigen - "liegen nicht vor." Eine Ausnahme kann zum Beispiel infrage kommen, wenn die wirtschaftliche Existenz des Eigentümers gefährdet ist, sobald er seine Wohnung nicht mehr als Ferienwohnung vermieten darf.

Die Richter stellen dazu nüchtern fest: Der Kläger habe dem Bezirk gegenüber nicht erwähnt, dass ein Leerstand seiner zweiten Nebenwohnung seine wirtschaftliche Existenz gefährde. Das steht auch nicht wirklich zu befürchten. Schließlich, so die Richter, verfüge die Familie in Gauting bei München über ein "großzügiges Haus mir mehreren Bädern und Hobbyraum. Dieses dürfte den Wohnbedürfnissen der Familie genügen."

Rechtskräftig ist das Urteil noch nicht. Der Unternehmensberater hätte noch die Möglichkeit, Revision einzulegen.

Senat hatte Gesetz im April überarbeitet

Der Berliner Senat hatte das Gesetz zum Verbot der Zweckentfremdung im April für Zweitwohnungsbesitzer verschärft. Zuvor stand im Gesetz, "gelegentliche Aufenthalte" in der Berliner Nebenwohnung reichen aus, um sie den Rest des Jahres als Ferienwohnung vermieten zu dürfen. Professionelle Anbieter wie "GreatStay" hatten sich diese schwammige Formulierung zunutze gemacht: Gegen Provision funktionierten sie Zweitwohnungen, die ausländischen Investoren gehören, zu professionell vermieteten Ferienwohnungen um – und kamen damit vor Gericht durch. Es reichte aus, dass die Besitzer gelegentlich in ihrer Berliner Zweitwohnung Urlaub machten.

Finanzieller Anreiz vermindert

Bis zur Gesetzesnovelle gab es für Wohnungseigentümer aus dem Ausland einen großen finanziellen Anreiz, ihre Berliner Nebenwohnung den Großteil des Jahres als Ferienwohnung zu vermieten: Die tageweise Vermietung an Feriengäste bringt zwei- bis dreimal höhere Einnahmen als die Vermietung an einen langfristigen Mieter. Der Nachteil für die Stadt: Durch solche Geschäftsmodelle geht Wohnraum für in Berlin lebende Mieter verloren.

Seit April dürfen Nebenwohnungen deshalb nur noch höchstens 90 Tage im Jahr als Ferienwohnung vermietet werden. Das minimiert den finanziellen Anreiz für eine solche Nutzung ganz erheblich. Besitzt jemand zwei Nebenwohnungen in Berlin, darf er zudem nur noch eine davon als Ferienwohnung vermieten. GreatStay ist mit seinen Zweitwohnungs-Ferienwohnungen zwar offensichlich immer noch am Markt – hier sind jedoch weitere Prozesse zu erwarten. Mit dem nun gefällten Urteil sind die Chancen des Landes Berlin, solche renditegetriebenen Geschäftsmodelle dauerhaft zu untersagen, erheblich gestiegen.

Kommentar

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6 Kommentare

  1. 6.

    @rbb
    Gibt es eine Statistik darüber,wieviele Wohnungen in Berlin Zweitwohnungen sind und somit dem Wohnungsmarkt nicht zur Verfügung stehen?
    Kann mir schon gut vorstellen,dass dieses Phänomen deutschlandweit zugenommen hat,denn es gibt sehr viele Menschen mit sehr viel Geld.

  2. 5.

    Nö, denn niemandem wird die Wohnung weggenommen. Es wird nur festgelegt, dass man nicht mit dem knappen Wohnraum das große Geld auf Kosten der Bewohner dieser Stadt machen kann.

  3. 4.

    Dieses Gesetz bedeutet nichts anderes als ENTEIGNUNG!

  4. 3.

    Der "Vermieter" hat mein tiefstes Mitgefühl , er zahlt ja Steuern und benötigt soviel Geld, Platz und Wohnung, die er selbstverständlich zum guten Preis an hier lebende Menschen vermietet..... Urlauber natürlich... Und die Steuern dafür lassen ihn fast am Hungertuch nagen, weshalb er ja seine bescheidene Datsche in Gauting nicht aufgeben darf, um auch Platz für Familie und Kindermädchen zu haben.
    Lasst uns für den, der Verarmung bedrohten, Unternehmensberater sammeln und spenden wir für ihn. Ich wäre sehr dafür.

  5. 2.

    Diese Aussage ist schlicht Unsinn. Ein Vermieter hat in den meisten Fällen mehrere Wohnungen, für die er Steuern in nicht unerheblichen Ausmaß zahlt. Die Sache ist, ob die Wohnungen Nutzungskonform vermietet werden, nichts anderes.

  6. 1.

    Wer drei Wohnungen hat, hat definitiv zwei zu viel.

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