Berlin: Ein Mietshaus (Quelle: dpa/Steinberg)
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Umstrittene Immobilien-Praktiken von Aspire - Wie sich betroffene Mieter wehren können

Die Firma Berlin Aspire kauft Immobilien in sozial schwachen Gebieten und hofft auf finanzstarke Käufer im Ausland. Die bekommen attraktivere Angebote als die Mieter, obwohl die ein Vorkaufsrecht hätten. Wie können sich Betroffene wehren? Von Jana Göbel

Huttenstraße in Moabit, Karl-Kunger-Straße in Treptow, Helmholtzstraße in Charlottenburg: Es sind vor allem einfache Wohnlagen in Berlin, in denen der Unternehmensverbund um die Firma Berlin Aspire gut 30 Häuser gekauft hat. Die Mietwohnungen sollen in Eigentum umgewandelt werden. Ausgerechnet den teilweise langjährigen Mietern droht, dass sie dabei nur schwer zum Zuge kommen – trotz gesetzlich verbrieften Vorkaufsrechts.

Zum Vorkaufsrecht ein Rundum-Sorglos-Paket

Die Recherchen des rbb und der Berliner Zeitung haben ergeben, dass die Wohnungen auch Anlegern im Ausland, meist in Israel, angeboten werden. Dort gibt es zum Kaufvertrag ein "Rundum-Sorglos-Paket": Der Kaufinteressent braucht sich in Israel um nichts zu kümmern und erteilt Vollmachten für Anwälte und Notare in Berlin. Gleichzeitig wurde  israelischen Käufern eine Art "Einkunfts-Garantie", eine Rendite von jährlich bis zu fünf Prozent des Preises beziehungsweise der Anzahlung über drei Jahre versprochen, unabhängig davon, ob die zu kaufende Wohnung vermietet ist oder nicht. Von solch lukrativen "Angeboten" wussten die Altmieter nichts. Dabei sichert ihnen das Vorkaufsrecht zu, ihre Wohnung zu den gleichen Bedingungen zu erwerben, die auch ein Investor erhält.

Beweislast über möglichen Nachteil liegt beim Kläger

Wie können sich Betroffene dagegen wehren? Solche maßgeblichen Nebenabreden müssten notariell beurkundet werden, sonst seien diese Kaufverträge nichtig, betont der Berliner Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht, Philippe Koch. "Es bedarf allerdings eines enormen Aufwandes von Mieterseite, den Sachverhalt zu ermitteln und dann juristisch zu prüfen", schränkt Koch ein. Die Beweislast, dass ein Schaden entstanden ist, liege beim Kläger: "Wenn der Beweis nicht gelingt, verliert man den Prozess und trägt die Kosten.“ Die Höhe der dann anfallenden Kosten würde vom Streitwert abhängen, also dem Kaufpreis der Wohnung. Da wäre man schnell bei mehreren tausend Euro.

Mögliche Schadenersatzansprüche wegen Verweigerung des Vorkaufsrechts

Unter Umständen könne aber die Staatsanwaltschaft den Sachverhalt im Rahmen eines Ermittlungsverfahrens aufklären, wenn ein Anfangsverdacht für eine Straftat vorliege, so Philippe Koch. Der Mieter sollte aktiv werden, wenn es Anhaltspunkte für Nebenabreden gibt, die sich nicht im notariellen Kaufvertrag wiederfinden. Eventuell bestehen Schadensersatzansprüche “wegen Vereitelung des Vorkaufsrechts“. Ein Anwalt müsste prüfen, ob eine Strafanzeige ratsam sei, so Koch.

Sollte sich bereits ein Mieter gegen die Konkurrenz aus Israel durchgesetzt und die Wohnung gekauft haben, dann kann er grundsätzlich Schadenersatzansprüche geltend machen, rät Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund: “Wenn er die Wohnung zu einem überhöhten Preis gekauft hat, könnte man sagen, die Differenz ist der Schaden. Den müsste der Mieter zurückerstattet bekommen." Die Beweisllast liegt auch hier wieder beim Kläger.

Forderung nach weiteren Regelungen an die Politik

Wesentlich schwieriger wird es für Mieter, die gerne gekauft hätten, so Ropertz: "Der Mieter müsste vor Gericht nachweisen, dass er die Wohnung selbst gekauft hätte, wenn er gewusst hätte, dass sie auch preiswerter angeboten wurde. Und weil er sie zum höheren Preis nicht gekauft hat, ist ihm ein Schaden entstanden", meint Ropertz. "Doch es ist sehr schwer, diesen Schaden zu beziffern."

Und was kann oder muss die Politik tun? Immerhin hat sie einst Gesetze verabschiedet, die klar festlegen, dass beim Vorkaufsrecht für beide Kaufinteressenten finanziell gleiche Bedingungen herrschen müssen. Werden diese Gesetze nicht eingehalten, ist das zunächst eine juristische Angelegenheit. Allerdings könnten die Politiker die Position der Mieter beim Vorkaufsrecht stärken. Möglich wäre zum Beispiel eine schärfere Ahndung, wenn das Vorkaufsrecht unterwandert wird, eventuell sogar eine Rückabwicklung des Verkaufs der Wohnung.

Und: Das Firmengeflecht rund um Aspire nutzt wohl zwei verschiedene Rechtssysteme. Wohnungen würden zu einem globalen Kaufgegenstand, sagt Fachanwalt Koch. Unser Mietrecht sei aber national: “Wenn man den Erwerb von Immobilien ins Ausland unter Umgehung des deutschen Rechts verlagert, kann es passieren, dass das deutsche Mietrecht mit seinen Schutzmechanismen unterlaufen wird.“

"Aspire-Häuser" vor allem in einfachen Lagen

Das "Firmennetzwerk" rund um Aspire kaufte in Berlin mehr als 30 Häuser (rot markiert, die Adresse wird durch Klick auf den Punkt angezeigt). Die Wohnungen werden oft an israelische Anleger veräußert. Die Mehrheit der Häuser befindet sich in sogenannter einfacher Wohnlage (dunkel). Hier waren die Kaufpreise für Immobilien vergleichsweise günstig. Die Aussicht auf eine Wertsteigerung ist demzufolge besonders hoch. In diesen Gebieten haben die Bewohner zumeist auch niedrigere Einkommen als in besseren Wohnlagen (weiß). Das ist mit ein Grund, warum viele von ihnen das gesetzliche Vorkaufsrecht nicht wahrnehmen können.

Beitrag von Jana Göbel, Redaktion Investigatives und Hintergrund

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2 Kommentare

  1. 1.

    Der oder die Einzelne kann wegen dem finanziellen Risiko nicht viel machen. Aber weil diese Verdrängungstaktik massenweise geschieht, MUSS die Politik einschreiten. Also Vorkaufsrecht, Mietendeckel, Enteignung. Die Betroffenen müssen Hilfe suchen, wo sie sie nur bekommen können. Dazu gehört auch sich Gehör bei den Politikern zu verschaffen. Sich untereinander zu vernetzten. Gegenseitig Helfen! Bitte nicht einfach nur still leiden und klein bei geben! Da hat noch nie geholfen!

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