Anwohner berichten von 19 möblierten Apartments in diesem Haus (Quelle: rbb/Jana Göbel)
rbb/Göbel
Video: Abendschau | 18.02.2019 | Jana Göbel | Bild: rbb/Göbel

Rundum-Sorglos-Paket für Immobilien-Anleger - Wie Berliner Wohnungen ins Ausland verkauft werden

Ein Unternehmensverbund um die Firma Berlin Aspire kauft 30 Häuser in sozial schwachen Gebieten - und verkauft die Wohnungen an Anleger im Ausland. Eine Gemeinschaftsrecherche des rbb und der "Berliner Zeitung" deckt auf, was das für die Mieter bedeutet. Von Jana Göbel

Aspire operiert von der Friedrichstraße aus, als Teil eines Firmenverbunds, der Berliner Immobilien international anbietet. Reihenweise schön fotografierte Gebäude im Gründerzeitstil. "Der Berliner Immobilienmarkt ist sehr attraktiv", heißt es auf einer der Web-Seiten der dazugehörigen Unternehmen. Und: "Sie müssen keine Deutschen oder Europäer sein, um Grundbesitz in Berlin zu erwerben."

Auch wenn der Internetauftritt international wirkt - die Angebote richten sich vorzugsweise an israelische Interessenten. Den potenziellen Käufern wird ein Rundum-Sorglos-Paket angeboten. Sie unterschreiben in einem Büro in Israel eine "Absichtserklärung" und erteilen Vollmachten für Anwälte und Notare in Berlin. Häufig zahlen sie die Wohnung schon an. Danach müssen sie fast nichts mehr tun. Die mit Aspire verbundenen Firmen kümmern sich in Berlin zum Beispiel um Finanzierung, Kaufvertrag und Eigentumsübertragung. Und auch nachdem die Wohnungen verkauft sind, verdienen Firmen des Unternehmensverbunds weiter daran: Verwaltung, Sanierung und immer häufiger auch die Vermietung von möblierten Apartments – all das wird vermittelt.

Vorkaufsrecht: Gar nicht einfach durchzusetzen

Meist sind die angebotenen Wohnungen vermietet, und die Mieter haben im Fall der Umwandlung in Eigentumswohnungen eigentlich ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Doch das durchzusetzen, ist gar nicht so einfach. Eine Mieterin, die ihren Namen nicht nennen möchte, erzählt: "Letztendlich ist es daran gescheitert, dass ich nicht an die Informationen rangekommen bin, die ich brauche, um so eine Investition zu tätigen. Also wie sind Dach und Keller beschaffen, wer sind die anderen Käufer? All die Informationen, die man für eine solche Entscheidung braucht, wurden mir verwehrt."

Eine andere Kaufinteressentin in einem anderen Haus berichtet: "Ich hatte den Vertrag erhalten, dann hab ich mich gemeldet und keine Antwort bekommen. Ich hab mich immer wieder gemeldet, immer war jemand anderes dran. Ich hab geschrieben, aber ich bekam lange keinen Termin." Sie hatte den Eindruck, dass man sie hinhalten wollte. Die erste Mieterin hat aufgegeben und die Wohnung nicht gekauft. Die zweite Mieterin hat es dann doch geschafft und ihre Wohnung, in der sie wohnt, erworben.

Laut Gesetz kann ein Mieter das Vorkaufsrecht ausüben, indem er in den bereits ausgehandelten Kaufvertrag einsteigt. Dafür hat er zwei Monate Zeit. Mieter und Kaufinteressent müssen dieselben Vertrags-Konditionen vorgelegt bekommen. Das ist auch vorschriftsmäßig geschehen.

Rechtsanwalt Philippe Koch: Gesetzlicher Graubereich (Quelle: Jana Göbel)
Rechtsanwalt Philippe Koch | Bild: Jana Göbel

Fünf Prozent Rendite für Anleger im Ausland

Doch was die Berliner Mieter, die wir gesprochen haben, nicht wussten, in Israel wurden zusätzlich zum Kaufvertrag weitere Vereinbarungen geschlossen. Mehrere dieser "Vereinbarungen" liegen rbb und "Berliner Zeitung" vor. Darin wird dem jeweiligen israelischen Käufer eine Art "Einkunfts-Garantie" von jährlich bis zu fünf Prozent des Preises beziehungsweise der Anzahlung über drei Jahre versprochen, unabhängig davon, ob die zu kaufende Wohnung vermietet ist oder nicht.

"Das ist nicht rechtens", erklärt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund, "denn der Mieter hat das Recht, zu genau den Konditionen in den Kaufvertrag einzutreten, den der Verkäufer und der Käufer ausgehandelt haben." Zusatzvereinbarungen wie diese seien nicht erlaubt. Oder sie müssten mit im Vertrag stehen. Aufgrund der Zusatzvereinbarung würde der israelische Käufer die Wohnung günstiger bekommen. "Ob die Wohnung ins Ausland geht oder beispielsweise nach Nordrhein-Westfalen, spielt dabei überhaupt keine Rolle."

rbb und "Berliner Zeitung" haben Kontakt zu mehr als 20 israelischen Käufern aufgenommen - Lehrer, Ärzte, Manager, die ihr Geld anlegen wollten. Ausnahmslos alle bestätigten die Praxis mit den "Vereinbarungen". Ein Architekt erzählt: "Ich wollte den Immobilienboom in Berlin nicht verpassen. Zufällig bin ich auf Aspire gestoßen und habe einen Vorvertrag unterschrieben und die Hälfte angezahlt. Die fünf Prozent Rendite habe ich erhalten."

Investoren kennen das Berliner Mietrecht nicht

Rechtsanwalt Phillippe Koch hatte in den vergangenen Jahren immer wieder mit Aspire zu tun. Das Firmengeflecht bewege sich in einem gesetzlichen "Graubereich", sagt er. "Es funktioniert, weil im Grunde zwei Rechtsordnungen verknüpft werden". Die deutschen Mieter wüssten nichts von der Nebenabrede in Israel, wenn sie sich um den Kauf der eigenen Wohnung bemühen. Und die meist israelischen Käufer wüssten nicht viel über das deutsche Mietrecht und können schnell eine böse Überraschung erleben.

Eine Berliner Mieterin berichtet, kürzlich hätten die neuen Eigentümer ihrer Wohnung die von ihnen gekaufte Immobilie besichtigen wollten. Sehr enttäuscht seien die gewesen, erzählt sie. Sie hätten die Wohnung für ihre Tochter gekauft. "Die sind davon ausgegangen, dass sie diese Wohnung selbst nutzen können. Und das geht nicht, weil ich die nächsten neun Jahre hier noch Mieterschutz genieße."

Schlüsselkästen für Gästeappartments (Quelle: Jana Göbel)
Schlüsselkästen für die vermieteten Apartments | Bild: Jana Göbel

Aus Mietwohnungen werden teure Gäste-Apartments

Der Unternehmensverbund rund um Aspire verdient weiter, nachdem die Wohnungen verkauft sind. Eine Firma bietet die Verwaltung an, eine andere Sanierungen, eine weitere die Vermietung leer gewordener Wohnungen als Gäste-Apartments an Berlin-Besucher. Die meisten Eigentümer sind schließlich weit weg und können sich darum nicht kümmern.

Für die Apartments werden dann bis zu 30 Euro Miete je Quadratmeter genommen. An vielen der "Aspire-Häuser" hängen deshalb außen Schlüsselboxen mit Zahlenschloss. In einem berichten die verbliebenen Bewohner, dass inzwischen mehr als ein Dutzend Wohnungen in Apartments umgewandelt worden sein sollen. "Das Negative für den Wohnungsmarkt ist, dass eine Wohnung quasi zum Renditeobjekt wird", sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund, "und dass mit dem Mieter, der jetzt noch in der Wohnung lebt, in Anfühungszeichen: 'gespielt' wird."

"Aspire-Häuser" vor allem in einfachen Lagen

Das "Firmennetzwerk" rund um Aspire kaufte in Berlin mehr als 30 Häuser (rot markiert, die Adresse wird durch Klick auf den Punkt angezeigt). Die Wohnungen werden oft an israelische Anleger veräußert. Die Mehrheit der Häuser befindet sich in sogenannter einfacher Wohnlage (dunkel). Hier waren die Kaufpreise für Immobilien vergleichsweise günstig. Die Aussicht auf eine Wertsteigerung ist demzufolge besonders hoch. In diesen Gebieten haben die Bewohner zumeist auch niedrigere Einkommen als in besseren Wohnlagen (weiß). Das ist mit ein Grund, warum viele von ihnen das gesetzliche Vorkaufsrecht nicht wahrnehmen können.

Sendung: Abendschau, 18.02.2019, 19:30 Uhr

Beitrag von Jana Göbel, Redaktion Investigatives und Hintergrund

Kommentar

Bitte füllen Sie die Felder aus, um einen Kommentar zu verfassen.

Kommentar verfassen
*Pflichtfelder

Bitte beachten Sie unsere Netiquette zum Kommentieren von Beiträgen sowie unsere Richtlinien zum Datenschutz.

47 Kommentare

  1. 47.

    Die augenblickliche politische Tendenz beweist das Gegenteil; die Zeit der radikalen Marktwirtschaft, die sich sozialer Verantwortung entzieht ist vorbei. Die Menschen in den Städten lassen sich das nicht mehr bieten. Geld machen ist nur solange nicht unmoralisch, wie keine unmoralischen Massnahmen diesem Zweck dienen. Menschen um der Profite Willen in Wohnungsnot zu drängen, ist da fragwürdig. Woanders hinziehen kann nur jemand, der woanders auch eine Chance hat zu leben. Diese Art von Mobilität betrifft die Rentnerin, die aus ihrer Wohnung, in der sie 30 Jahre lang gewohnt hat, ausziehen muss, nicht. Ein Krankenpfleger, der in die Vorstadt ziehen muss, kann sich das pendeln zum Arbeitsplatz auf lange Sicht nicht leisten. Sie nennen London als Beispiel. Hier ist es so, dass sich Krankenschwestern, Polizisten, etc. das Leben in der City nicht mehr leisten können. Sie ziehen weg und es herrscht Personalmangel. Ohne soziale Regulierung stirbt der Kapitalismus langfristig eh.

  2. 46.

    Die Zeit der sozialen Marktwirtschaft ist vorbei.Sozialromantik ist fehl am Platz .Das Blut der Marktwirtschaft ist Geld und Geld machen ist nichts unmoralisches.Eine Wohnung ist ein wertvolles Wirtschaftsgut.der Wert und Preis wird bestimmt durch Nachfrage.Wer sich eine Wohnung in der City nicht leisten kann, muß woanders hinziehen.
    In NY,LA ,Boston,Paris oder London wohnen viele 35 - 50 km vor den Toren der Stadt und pendeln jeden Tag.
    An dieser Situation wird sich nicht viel ändern, weil jedes Jahr bis zu 80000 Menschen nach Berlin ziehen wollen.

  3. 45.

    Wenn sie von den genannten Unternehmen Aktien besitzen haben sie weder ein soziales Gewissen, noch nagen sie am Hungertuch. Da nutzt ihr Ehrenamt als soziales Ruhekissen auch nicht. Das erinnert mich ein wenig an Charity Veranstaltungen oder wenn der Fürst einen Weinbrunnen aufstellen ließ.

    Und was den Länderfinanzausgleich angeht, ohne den wäre Bayern noch ein rückständiges Agrarland und Siemens wäre u.U. noch in Berlin.

  4. 44.

    Ihre Meinung ist halt anders als meine. Und von den gen. Unternehmen habe ich zT Aktien, weil sie gut wirtschaften. Und Bayern zahlt in den Länderfinanzausgleich ein, was Berlin erhält. Um es mal verkürzt zu sagen. Ehrenamtlich bin ich tätig, Danke. Da will ich kein Geld dafür. Wenn allerdings Berlin jetzt solche Tätigkeiten an Hartzer gibt und diese entlohnt, dann überlege ich mir das mit dem Ehrenamt. Als Steuerzahler fühle ich mich wie eine Melkkuh. Soziales in allen Ehren, aber es reicht langsam. Und beim Wohnraum ist es ähnlich.

  5. 43.

    Da könnte man sich über den Begriff Leistungsträger gerne mal streiten, was ist z.B. mit ehrenamtlichen Helfern?

    Also sind, ihrer Defination nach, Konzerne wie Google, Ama*on, Starbucks KEINE Leistungsträger, da sie den Fiskus legal um Milliarden betrügen? Oder diverse Banken mit ihren Cum-Cum, Cum-Ex und sonstigen krummen Geschäften?

    Dagegen zahlt der kleine Handwerker, das mittelständische Unternehmen und die kleinen Dienstleister brav ihre Steuern.

    Und ob das im Süden besser klappt, wo Politik und Wirtschaft auf Engste miteinander verzahnt sind ,um das mal sehr euphemistisch auszudrücken, stelle ich in Abrede.

    https://de.wikipedia.org/wiki/EnBW-Aff%C3%A4re

  6. 42.

    Nein, Leistungsträger sind die, die Steuern zahlen. Und die, die nur Geld kassieren, sind es nicht. Und Unternehmen sind die, die Arbeitsplätze schaffen. Also dürfen sie auch gefördert werden. Das klappt im Süden Deutschlands besser.

  7. 41.

    Sie verwechseln nur, wie viel andere auch, wer Leistungsträger ist (welch absurdes Wort) und wer von Steuergeldern lebt.

    Letztere sind z.B. die großen Konzerne wie Google die ihre Steuervermeidungsstrategien optimiert haben, dafür aber mal gerne die tatsächlichen Leistungsträger wie mittlere Unternehmen oder den Kleinstunternehmer verdrängen.

  8. 39.

    Die Kommerzialisierung bzw. Privatisierung immer weiterer Lebensbereiche wurde und wird leider von unseren gewählten Volksvertretern vorangetrieben. Die Politik hat die politischen Rahmenbedingungen dafür ermöglicht.
    Das ist erst der Anfang. Ein sinkendes Rentenniveau und steigende Mieten bzw. Wohnkosten werden in den nächsten Jahrzehnten noch für millionenfache Altersarmut sorgen.

  9. 38.

    Ich begrüße jeden, der Geld nach Berlin bringt. Wir haben viel zu wenig Leistungsträger in der Stadt, dafür zu viele, die nur von Steuergeld leben.

  10. 37.

    Gelinde gesagt fällt gerade ein Schwarm von Heuschrecken über das früher recht günstige Berlin herein (die meisten sind wohl deutsche Anleger). Dass die Anleger angeblich nichts davon wissen wollen, was sie damit anrichten, halte ich für eine Schutzbehauptung, egal wo sie herkommen.

    Die Anleger interessiert ohnehin nur die Rendite. Daher müssen ein Mietendeckel her, Enteignungen, Ankäufe, mehr Millieuschutzgebiete... alle rechtlichen instrumente stehen bereit.

    In der Vergangenheit mag es richtig gewesen sein, die Dinge seinen Lauf zu lassen. Ich glaube der Punkt ist erreicht, an dem man nicht mehr zusehen kann.

  11. 36.

    Die Aspire scheint nicht ganz koscher zu sein. In der Berliner Zeitung erfährt man noch mehr über die Käufer. Es sind oft Kleinanleger, die vom in Vergleich zu anderen Metropolen im In- Ausland bestehenden Rückstand in Berlin profitieren wollen. Es scheint dabei nur einen dauerhaften Gewinner zu geben: Die Aspire.

    Dabei erscheint mir unverständlich, wieso die Bezirke zuschauen, wie die Mietshäuser in ETW aufgeteilt werden und wieso von denen so erfolgreich Kurzzeitvermietungen zugelassen werden.

  12. 35.

    Die AfD wird vor allem von deutschen, wirtschaftsliberalen Millionären finanziert. Daher ist von der AfD nie und nimmer wirtschaftsnationalistische Politik zu erwarten. Wie Sie schon andeuteten, diese wirtschaftsliberalen Millionäre sind finanziell abhängig vom Marktzugang in andere Staaten. Sie werden daher alles verhindern, was diesen Marktzugang erschwert.

    Es würde allenfalls so laufen wie bei Trump und NAFTA. Erst vollmundig die Abschaffung von NAFTA verkünden um dann einen neuen Vertrag vorzulegen, der noch viel liberaler ist.

    So wird es auch bei GB laufen. "Schluss mit der EU!" Und dann wird es mit den neuen Verträgen nur noch schlimmer.

  13. 32.

    Eine Empfehlung, gehen Sie zum zuständigen Bezirksamt. Wohnungsaufsicht/Bauaufsicht. Und ja, Sie haben Recht, es ist unerheblich wem das Objekt gehört. Wenn der Staat seinen Job machen würde, dann gäbe es keinen Leerstand, keine Zweckentfremdung und keine erheblichen Mängel. Das kann der Staat wirklich regeln...

  14. 31.

    Wem das Eigentum auch gehört ist am Ende egal, was damit gemacht wird, ist die Frage. Vor allem Frage ich mich, ob es legal ist, die Wohnungen ausschließlich als Appartements zu vermieten? Mein Haus ist auch betroffen. Die "Sanierungsarbeiten" nehmen kein Ende, dienen allerdings nur dazu, die Wohnungen oberflächlich hochwertig aussehen zu lassen, um sie teuer zu vermieten, nicht regulär. Trotzdem stehen die Appartements leer, wahrscheinlich wegen der horrenden Mietsummen, die verlangt werden. 1036 Euro für das 32 qm EG im Hinterhof, auf den Bildern natürlich sonnendurchflutet... Wahrscheinlich machen die Mieter spätestens bei der ersten Besichtigung des Hauses gebrauch eines Sonderkündigungsrechtes, denn es ist in einem furchtbaren Zustand. Wie soll denn dieses Modell auf Dauer rentabel bleiben? Um die bestehenden Mieter wird sich nicht gekümmert. Alte, kaputte Fenster, Wasserschäden wohin das Auge reicht, kaputte Briefkästen, rostiges Wasser aus den Leitungen...

  15. 30.

    Und schon kommen die fremdenfeindlichen Kommentare. Jetzt noch AfD Wähler, die deutsche Häuser für deutsche Wähler fordern und schon sind wir wieder im Popolismus. Erschreckend, wie langsam jedes Thema nur noch mit extremen Meinungen besetzt wird. Übrigens haben Deutsche auch Immobilien im Ausland.

  16. 29.

    Man muss jenen Firmen und Geschäftsmodellen, die nur die Mieter auspressen, das Handwerk legen, damit die ordentlichen (meist kleinen) Vermieter nicht in Verruf geraten. Wie bei jedem organisiertem Kriminellen muss man sein Vermögen einziehen (hier also die Häuser) damit die normale, ordentliche Bevölkerung geschützt wird. Und damit auch die normalen Vermieter.

  17. 28.

    auch die Kleinvermieter geraten noch ins Visier der Sozialisten. Ebenso wie jeder Eigentümer von selbstgenutzen Immo. Sozialisten sind so... Alles vorschreiben und regeln. Bloß kein individuelles Handeln zulassen und Kapital in Privathänden ist offenbar Teufelszeug.

Das könnte Sie auch interessieren