Eine Computer-Darstellung zeigt ein vom Discounter Aldi geplantes Wohnprojekt in Berlin-Lichtenberg
Aldi Nord
Video: rbb|24 | 27.02.2019 | Hannah Demtröder | Bild: Aldi Nord

Studie zur Nachverdichtung - Berlin stockt auf: Potenzial für 140.000 neue Wohnungen

Wohnungen auf Supermärkten, Flachdachbauten und Parkplätzen: Würde Berlin solche Nachverdichtungs-Potenziale voll nutzen, könnte die Krise am Wohnungsmarkt gelöst werden, so eine neue Studie. Doch dazu müsste der Senat eine Vorschrift ändern.  

Durch Aufstockungen oder Umnutzungen bestehender Gebäude könnten in Berlin bis zu 140.000 neue Wohnungen entstehen. Das geht aus der "Deutschlandstudie 2019" der TU Darmstadt und des Pestel Instituts hervor, die am Mittwoch in Berlin vorgestellt wurde.

"Das Potenzial für Berlin im Bereich der Innenentwicklung ist sehr groß. Es kann eine wichtiger Beitrag dazu sein, die Knappheit am Wohnungsmarkt zu beseitigen", sagte Studienautor Karsten Ulrich Tichelmann rbb|24 vorab. Er ist Professor an der TU Darmstadt, Fachbereich Architektur. Gegenüber den geplanten Großsiedlungen am Stadtrand habe die innerstädtische Nachverdichtung den Vorteil, das kein zusätzliches Bauland benötigt werde und keine zusätzlichen Pendlerströme ins Umland erzeugt werden.

Das meiste Potenzial sieht Tichelmann in der Aufstockung von Wohngebäuden der 1950er bis 1990er Jahre und der Aufstockung von Büro- und Verwaltungsgebäuden. 

Mehr Anstrengung für die Nachverdichtung ist laut den Studienautoren dringend nötig, weil in den vergangenen Jahren bundesweit nur zwischen 280.000 und 300.000 Wohnungen neu gebaut worden seien – um den Bedarf zu decken, wären jeweils 400.000 neue Wohnungen nötig gewesen. Berlin attestieren die Autoren einen "stark erhöhten Bedarf" an Wohnungsneubau – einen Befund, den alle Experten unterschreiben. Kürzlich musste der Berliner Senat einräumen, dass die Neubau-Ziele der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften bis 2021 wohl deutlich verfehlt werden.

Um das bislang ungenutzte Potenzial der Nachverdichtung stärker als bislang zu heben, empfehlen die Autoren, entsprechende Bauprojekte besser zu fördern als bisher, etwa durch Sonderabschreibungen oder Investitionszulagen. Damit nicht nur hochpreisige Wohnungen oder Hotels entstehen, sollten sich zudem regional verankerte Genossenschaften und kommunale Wohnungsbaugesellschaften engagieren.

Berlin müsste Bauvorschriften ändern und dichtere Bebauung erlauben

Zudem müssten in Berlin die Bauvorschriften im Hinblick auf den vorgeschriebenen Abstand zu Nebengebäuden reformiert werden. "Beim Baurecht und Nachbarschaftsrecht muss es Erleichterungen geben, dichtere Bebauung müsste möglich sein", sagte Tichelmann dem rbb. Das könne Berlin in Eigenregie über die Landesbauordnung regeln. Andere Kommunen hätten das getan, sie gingen flexibler mit dem Thema um und erteilen leichter Genehmigungen.

Die Berliner CDU stellte sich hinter die Forderungen Tichelmanns. "Wir fordern den Regierenden Bürgermeister Müller und Senatorin Lompscher auf, noch vor der Sommerpause konkrete Vorschläge zum Abbau bürokratischer Bauhemmnisse vorzulegen und die Weichen dafür zu stellen, dass nunmehr zügig neuer Wohnraum auf Bestandsgebäuden entstehen kann.", teilte Christian Gräff, Sprecher der CDU-Fraktion für Bauen und Wohnen mit.

Denkmalschutz-Vorschrift bremste Dachgeschossausbau aus

Speziell beim Dachgeschoss-Ausbau hatte es Kritik an den Berliner Planungsbehörden gehagelt. Die Oberste Denkmalschuzubhörde hatte 2017 verfügt, dass keine Straßenbäume mehr zurückgeschnitten werden dürfen, wenn Wohnhäuser aufgestockt werden. Ohne Baumrückschnitt blieb aber vielerorts nicht genug Platz für Fluchtwege im Falle eines Brandes - die Brandschutzvorschriften verhinderten so viele Neubauten. Folge: die Zahl genehmigter Dachgeschoss-Ausbauten sank 2017 um 20 Prozent ab.

Lompscher kassierte die umstrittene Vorschrift der Denkmalschützer im August 2018 zwar wieder ein, sagte aber auch: "Dachgeschossausbau hat ein sehr begrenztes Potential". Die Zahlen des Pestel Institut sprechen da eine andere Sprache. Wahr ist aber auch: Dachgeschosse auszubauen ist laut Projektentwicklern teuer - die Wohnungen, die dabei entstehen, sind meist hochpreisig. Besonders benötigt in Berlin wären aber preisgünstigere neue Wohnungen. Studienautor Tichelmann argumentiert: Auch teure Wohnungen entlasten den Markt - weil die Menschen, die dort einziehen, selbst eine andere Wohnung frei machen.

Supermärkte: 140 Standorte hätten Potenzial für Wohnungsneubau

Beim Neubau von Wohnungen auf Supermärkten hat sich aber auch schon einiges getan in der Hauptstadt: Auf etwa 90 Supermarktgebäuden in Berlin sind bereits Wohnungen entstanden, bei 70 weiteren sei eine Überbauung in Planung, sagte Stadtentwicklungs-Senatorin Katrin Lompscher (Linke) beim zweiten "Supermarkt-Gipfel" im September 2018.

Laut einer 2016 vom Senat erstellten Studie gebe es aber bei 140 weiteren Supermarkt-Standorten noch ungenutztes Potential für Wohnungen. Die infolge der Sarrazinschen Sparpolitik ausgedünnten Bauplanungsämter und wenig kooperative Mitarbeiter in den Bezirken verlangsamen hier offenkundig die Planungsprozesse. Lompscher appellierte beim Supermarkt-Gipfel an die Bezirke, "das man nicht Dinge verzögert, die man schon einmal zugesagt hat".

Studienautor Tuchelmann sagt dazu, Berlin sei im Vergleich zu kleineren Städten träger bei den Prozessen, weil hier viele Menschen mitentscheiden. "Es bräuchte ein klares politisches Bekenntnis auf allen Ebenen, damit die Nachverdichtung intensiviert werden kann", fordert er.

Kommentar

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28 Kommentare

  1. 28.

    Das sehe ich genau so. Die Autobahn kollabiert ja jetzt schon. Auch sonst verstopfte Strassen
    und wenn jeder Winkel verbaut wird, haben wir bald New Yorker Verhältnisse. Der Tierpark
    wird unser Zentralpark und drum herum nur noch Beton. geht gar nicht !

  2. 27.

    ... oder Heerstraße Nord. Beides kann nicht die Lösung sein.

    Menschen sollten stets über dem "stadtplanerischen Charakter" stehen. Ich gebe zu dass ich ad hoc keine Lösung habe, eine staatliche Lenkung lehne ich aber ab.

  3. 26.

    Man findet immer einen Grund, um nichts tun zu müssen. Ich kenne die "staatliche Wohnraumlenkung" in der DDR nicht. Aber: Sollte die nicht lediglich ein Instrument zur Verwaltung des Wohnraummangels gewesen sein, sondern stadtplanerischen Charakter gehabt haben, dann sollte man sie sich zumindest einmal anschauen, finden Sie nicht?

    Wer glaubt, dass man lebenswerte Stadträume schafft, wenn man nur viele Wohnungen auf engem Raum baut, dem empfehle ich einen Besuch im Märkischen Viertel oder in Hellersdorf-Nord.

  4. 25.

    So kann nur einer denken, der in der DDR aufgewachsen ist. Ich glaube kaum dass sie eine Mehrheit für eine staatliche Wohnraumlenkung finden werden.

  5. 24.

    An manche KommentatorInnen:
    Ja, auch in Berlin gibt es Leute, die auf ein Auto angewiesen sind, nämlich all diejenigen, die aus gesundheitlichen Gründen die ÖPNV nicht nutzen können, sich aber nicht jedes Mal ein Taxi leisten können.

    Zu einem anderen Artikel hatte ich schon mal den Vorschlag gemacht, in Industriegebieten die Werkshallen nach Prüfung der Statik und Gewerbenutzung mit Wohnungen aufzustocken. Nicht wenige sind an den ÖPNV angeschlossen, damit die arbeitende Bevölkerung zur Arbeit kommt, ggf. die Taktung anpassen. Als Beispiele kann ich in Marienfelde die Motznerstraße und in Neukölln die Nobelstraße nennen.
    Dies hätte auch den Vorteil, dass diese Gebiete abends, nachts und an den WE nicht unbelebt sind.

  6. 23.

    Vielleicht sollte man einmal über eine Beschränkung des Zuzuges nach Berlin nachdenken. Da hier das Grundrecht auf Freizügigkeit betroffen wäre, muss man das natürlich gut begründen können. Mein Grund wäre: Weil die Stadt sonst kollabiert.
    Spätestens dann, wenn alle Nachverdichtungsmöglichkeiten ausgeschöpft sind, wird man ohnehin über einen Zuzugsstopp nachdenken müssen. Dann doch lieber jetzt schon, also bevor die Stadt kaputtverdichtet ist.
    Außerdem sind insbesondere ÖPNV, Krankenhäuser, Schulen, Kitas schon jetzt an oder über der Kapazitätsgrenze.

  7. 21.

    Insofern also: Nichts Neues. Verdichtung /Aufstockung passiert bereits, die Supermarktidee ist seit 2 Jahren in Arbeit. Der Dachgeschossausbau Lieblingsthema jener, die nicht wahrhaben wollen: Der Wohn-Nutzeffekt ist im Verhältnis zu berücksichtigenden Vorschriften und Bedürfnissen geringer als behauptet. Eignet sich aber für Propaganda..."Lompscher verhindert..." Selbstverständlich stellt sich weder die CDU, FDP, noch die AfD den Diskussionen in den Bürgerbeteiligungen, wo mit der ansässigen Bevölkerung diskutiert werden muss. Und ja: Auch gesagt werden muss - der Bürger hat nicht immer Recht nur weil er betroffen ist. Bauvorschriften, die Effizienz der Verwaltungen liegen in Vielem in der Verantwortung der Bezirke. Insofern auch zum Beispiel der CDU. Wo also hat sie da etwas vorzuweisen ausser Personalabbau und Einsparung? Was Bau-ökologischen und-soziologischen Fortschritt betrifft: Ja CDU, FDP, AfD - ist mehr als die Intelligenz einer Exceltabelle. Bildet euch fort.

  8. 20.

    Mehr als 6 bis 7 Etagen hoch sollten Wohnhäuser in der Regel gar nicht mehr gebaut werden, zudem kleinteiliger anstatt großer Blöcke. Sonst haben wir bald viele Gebiete, die nicht mehr wirklich lebenswert sind.

  9. 19.

    Im Ernst? Die reissen immer noch Platten ab, nachdem der Fehler des voreiligen "Rückbaus" angeblich bereits eingesehen wurde?! Ist das ideologisch motiviert - oder wieder einfach gewinnbringender für die "Investoren"?

  10. 18.

    Lassen sie mich raten, sie wohnen in einem Einfamilienhaus mit Garten, so dass ihnen keiner ihre Zimmer verschatten könnte, fordern aber eine sinnvolle Regelung abzuschaffen?

    Mal sehen wie ihre Meinung aussieht sollte es Pläne geben ihnen einen 16 Geschosser vor die Nase zu setzen.

    Es gibt noch mehr Gründe. https://www.morgenpost.de/berlin/article209988431/Warum-es-die-Berliner-Traufhoehe-gibt.html

  11. 17.

    Ich sag Ihnen mal wie dieses "quälen" konkret aussieht: Die Leute stellen sich mit ihrer Blechkarre in einer langen Schlange an, lassen den Motor laufen, verursachen Lärm und Lungenkrankheiten. Und scheren sich einen Dreck um die Fussgänger und die nachfolgenden Generationen, die nichts für deren Abgase können! Dabei dösen sie vor sich hin wie Hirnverbrannte, lehnen sich zurück und tun so als seien sie unschuldig!

  12. 16.

    Umgekehrt wird ein Schuh draus!

    Was könnten U- und S-Bahnen entlastet werden wenn Busse und Straßenbahnen wieder durchkommen, wenn man z.B die Innenstadt für den Individualverkeht sperrt?

    Die meisten Strecken mit dem Auto sind Kurzstrecken, da steigen dann viele auf das Rad um. Wer mit dem Auto in der Stadt fährt steht nicht im Stau und quält sich, er IST der Stau und quält andere die intelligenter sind.

  13. 15.

    Warum eigentlich muß die Mehrheit der Berliner, die kein Auto besitzen, den Autofahrern ihren Parkplatz sponsern?

    Wer keinen Parkplatz nachweisen kann, kann kein Auto in Berlin anmelden. Stellplätze im öffentlichen Straßenland sind mit min. 150 €/Monat zu bezahlen. Dieses Geld kann man dann in den beschleunigten Ausbau des ÖPNV stecken.

  14. 14.

    Schöne Idee. Wird aufgrund von langsamen Entscheidungsträgern und Behörden nur wieder ewig dauern bis das erste Projekt in Angriff genommen werden kann.

  15. 13.

    Lange nicht mehr am Schlachthof gewesen ;) Hört sich nach Tetris an, "meine" Wohnung im Elften mit Blick über Marzahn wurde "nachentsorgt". Da können die abgerissenen 5 Stockwerke locker wieder drauf gebaut werden, es sind sogar bedarfsgerecht Schulen und Kitas bereits vorhanden. Die Versorgung mit der sonstigen Infrastruktur dürfte im Stadtzentrum weiterhin scheitern. Schon heute fehlt es an Spielplätzen, Grünflächen, Kitas, Schulen.... Der ÖPNV besonders im Zentrum ist immer noch überlastet.
    Wenn die privaten Autos aus dem Stadtzentrum verschwinden, können die Autobahnzubringer dorthin zurückgebaut werden. Dann ist wieder Platz für Wohnungen - dort standen mal Wohnhäuser! Parkhäuser im Zentrum werden auch schon umgenutzt, z.B. in Kreuzberg als Kita, in Charlottenburg als Ateliers .... Andere Parkhäuser stehen weiterhin leer, während auf Straßen, Gehwegen und Feuerwehrzufahrten verkehrsgefährdend geparkt wird.
    Autobahnen zu Wohnungen - Vorrang für Menschen und den ÖPNV ;)

  16. 12.

    Noch besser wäre der Verzicht auf die unsinnige Traufhöhen-Regelung. Da wo es möglich ist, sollten wesentlich höhere Wohntürme entstehen. Gibt es sonst überall auf der Welt.

  17. 11.

    Warum werden eigentlich noch immer Wohngebäude in Hohenschönhausen (ehemal. Vietnamesenviertel) abgerissen? Kein Bedarf?

  18. 10.

    Sie haben vollkommen Recht! Autofahrer dürfen eben nur Kfz-Steuern, Mineralölsteuern, Versicherungssteuern zahlen und haben still zu sein. Wenn es ohne Autos ginge, dann könnte ser Senat selbst doch auch per Fahhrad durch die Stadt gondeln, die Radwege sind do soooooo supi! LOL
    Zur Beruhigung für alle anderen Leser: ich quäle mich jeden Tag/Morgen mit S-und U-Bahn mit Ausfällen durch die Stadt.

  19. 9.

    Dann fahren Sie sicher nicht Ringbahn und U7/U9? Dann würden Sie ganz anders reden! Da ist der ÖPNV wirklich mehr als eine Zumutung, wenn man denn mitgenommen wird, weil nicht überfüllt und die nächste Nahn wegen Polizeieinsatz, Signalstörung, Pipifax und dgl. nicht in Sicht ist. Jeden Morgen diesen Zirkus mit Ring- und U-Bahn, JEDEN Morgen!

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