Ein leerstehendes Haus am Hindenburgdamm in Berlin (Quelle: rbb/ Steinberg)
Video: rbb24 | 11.06.2019 | Ansgar Hocke | Bild: rbb/ Steinberg

Leerstand in Berlin - Steglitz-Zehlendorf enteignet vorübergehend Hausbesitzer

Dutzende Häuser stehen in Berlin leer, verfallen absichtlich oder werden vernachlässigt. In Steglitz-Zehlendorf wird nun zum ersten Mal in Berlin ein Hausbesitzer vorübergehend enteignet. In Mitte prüft der Senat sogar eine dauerhafte Enteignung. Von Ansgar Hocke

In Berlin wird zum ersten Mal ein Hausbesitzer vorübergehend enteignet. Nach Informationen von rbb24 Recherche will der Bezirk Steglitz-Zehlendorf ein seit langem unbewohnbares Mehrfamilienhaus am Hindenburgdamm/Ecke Gardeschützenweg an einen Treuhänder übergeben und sanieren lassen.

Schon 20 Jahre ist an der Immobilie nichts mehr getan worden. Nach und nach zogen die Mieter aus, inzwischen steht das Haus leer. Die Dachplanen sind längst zerrissen, flattern im Wind. An der Fassade überall Wasserflecken. Die Anwohner schütteln nur noch den Kopf, sind verärgert, schimpfen, wenn man sie auf die Immobilie Hindenburgdamm Ecke Gardeschützenweg in Lichterfelde anspricht.

Nur wenige Zwangsgeldverfahren laufen

Im vergangenen Jahr erneuerte Berlins rot-rot-grüne Regierung das Gesetz zum Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum. Die Bezirke erhielten mehr Eingriffsrechte: Die Eigentümer müssen einen Antrag stellen, wenn sie Wohnungen länger als drei Monate leerstehen lassen wollen. Tun sie es nicht, drohen Zwangsgelder. Per Verwaltungsgericht können die Bezirke zudem die Wiederherstellung von Wohnraum durchsetzen. Hilft das alles nicht, kann auch ein Treuhänder eingesetzt werden, der dann die Häuser und Wohnungen auf Kosten des Eigentümers sanieren lässt.

Das Thema Leerstand beschäftigt das Verwaltungsgericht bisher noch nicht intensiv, weil die Bezirksämter zunächst auf die Ferienwohnungen reagiert haben. "Aktuell sind 20 Verfahren anhängig", so Stephan Groscurth, Sprecher des Verwaltungsgerichts.

Berliner Premiere am Hindenburgdamm

Auch der Fall des 71-jährigen Berliner Hausbesitzers, dem das Eckhaus am Hindenburgdamm gehört, landete schon vor dem Verwaltungsgericht. Immer wieder versprach er dem Wohnungsamt, der Bauaufsicht und dem Baustadtrat, in das Haus zu investieren, Dach und Fassade sollten saniert werden. Doch nichts geschah. Jetzt beschloss der Bezirk Zehlendorf-Steglitz, den Eigentümer vorübergehend zu enteignen und die Sanierung des Hauses zwangsweise durchzusetzen.

Der stellvertretende Bezirksbürgermeister Michael Karnetzki (SPD) spricht gegenüber rbb24-Recherche von einem Pilotprojekt in Sachen Durchsetzung des Zweckentfremdungsverbots. Warum nicht schon früher gehandelt wurde? "Wir konnten dies erst jetzt angehen", so Karnetzki, "weil wir vorher die milderen Mittel einsetzen mussten. Und das Zwangsgeld oder die Zwangsgelder, die verhängt worden sind, die sind ja gerade erst jetzt rechtskräftig geworden. Bis dahin hat der Eigentümer das immer noch angefochten."

Nun also wird zum ersten Mal in Berlin ein Haus durch einen Treuhänder wieder bewohnbar gemacht. Karnetzki muss darauf achten, dass jeder Schritt sorgfältig erfolgt, denn das Verfahren muss auch vor Gericht bestehen. "Auch gegen den Einsatz von Treuhändern kann der Eigentümer Rechtsmittel einsetzen und wir müssen das gerichtsfest durchziehen", so Karnetzki.

Bezirk muss in Vorkasse gehen

Die Treuhänderschaft für das Haus am Hindenburgdamm ist eine Berliner Premiere. Zwischen Steglitz-Zehlendorf und der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung gibt es eine klare Verabredung, auch über die Finanzen. Der Bezirk oder die Treuhändergesellschaft müssen dabei in Vorkasse gehen, die Senatsverwaltung für Finanzen erstattet die Kosten. 

Auch wenn Bezirk und Senat die  Treuhänder und Sanierungskosten vorstrecken, in der letzten Konsequenz muss es der Eigentümer bezahlen. Kann er dies nicht, wird  die Summe als Schuld ins Grundbuch eingetragen und es droht sogar die Zwangsversteigerung.

Wenn jemand die Arbeit für das Land Berlin macht, dann muss er marktüblich vergütet werden.

Einfach wird das nicht, so der Immobilienexperte und Rechtsanwalt Lukas Wenderoth. In den meisten Fällen gehe es um Immobilien, "die einen massiven Instandhaltungsrückstand haben", sagt er. "Das heißt, wo wir Kosten zwischen Hundert und vielleicht sogar 2.000 Euro pro Quadratmeter aufwenden müssen, um eine solche Immobilie überhaupt mit einem einfachen Standard wieder bewohnbar zu machen." Für das Eckhaus am Hindenburgdamm muss schätzungsweise knapp eine Million Euro für die Sanierung aufgebracht werden.

Senatorin Katrin Lompscher (Linke) lässt sich davon nicht abschrecken. Sie will den Weg bis zu Ende gehen und den Bezirk unterstützen. Es sei ein entsprechendes Gutachten erforderlich, das die Bausubstanz bewertet, die notwendigen Maßnahmen beschreibt und eine Kostenschätzung mache. Auf dieser Grundlage erfolge dann eine Ausschreibung für einen Treuhänder. "Es gibt etliche Firmen, die so etwas machen können. Also nicht nur Treuhänder des Landes Berlin, die wir jetzt schon haben, sondern auch Private könnten sich bewerben", so Lompscher.

Doch genau diesen Punkt sieht Immobilienexperte Wenderoth skeptisch. "Es wird problematisch, jemanden zu finden, der wirtschaftlich ein solches Haus verwalten kann. Denn die Treuhänder sind ja privat, die machen das um Geld zu verdienen. Und wenn jemand die Arbeit für das Land Berlin macht, dann muss er marktüblich vergütet werden." Nicht ohne Grund favorisiert Stadtrat Karnetzki deshalb eine städtische Wohnungsbaugesellschaft als Treuhänder.

Bezirk Mitte will dauerhaft enteignen

Der Eigentümer der Immobilie am Hindenburgdamm besitzt über ein Dutzend Mietshäuser in Berlin. Entweder stehen sie komplett leer oder nur einzelne Wohnungen oder Seitenflügel. In seinem großen Eckhaus im Bezirk Mitte an der Kameruner Straße stehen alle Wohnungen leer. Seit 1996 zogen dort nach und nach die Mieter aus. Ihnen folgten – illegal – Osteuropäer. Vergangenes Jahr hat die Polizei das Haus geräumt.

Auch hier handelt jetzt der Bezirk, geht aber einen anderen Weg. Der Bezirksamt Mitte beruft sich auf den Paragrafen 172/85 des Baugesetzbuches [Bundesjustizministerium]: Da sich das Haus in einem sogenannten Erhaltungsgebiet befindet, die soziale Mischung, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung, die städtebauliche Eigenart und das Ensemble zu schützen sind, kann der Eigentümer auch enteignet werden. Schriftlich erklärt Stadtrat Ephraim Gothe dazu: "Voraussetzung hierfür ist, dass der Eigentümer nicht Willens oder nicht in der Lage ist, die bauliche Anlage zu erhalten, so dass ohne eine Enteignung die Erhaltung gefährdet wäre. Dies ist nach Auffassung des Bezirksamtes gegeben." Auch dies ist eine Premiere für Berlin. Für die Enteignung ist jedoch die Enteignungsstelle bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung zuständig. Dort wird letztlich alles geprüft und entschieden. Ausgang offen.

Ob Enteignung oder Treuhänderschaft, wer Wohnungen oder Häuser leer stehen lässt, wird es in Zukunft in Berlin schwerer haben.

Sendung: Inforadio, 11.06.2019, 6 Uhr

Beitrag von Ansgar Hocke

Kommentar

Bitte füllen Sie die Felder aus, um einen Kommentar zu verfassen.

Kommentar verfassen
*Pflichtfelder

Mit Nutzung der Kommentarfunktion stimmen Sie unserer Netiquette sowie unserer Datenschutzerklärung (Link am Ende der Seite) zu. Die Redaktion behält sich vor, einzelne Kommentare nicht zu veröffentlichen.

26 Kommentare

  1. 25.

    2 Mieter hintereinander nicht gezahlt sind ein Kündigungsgrund. Dass viele Vermieter dann direkt kündigen, glaube ich auch nicht. Aber es gibt die Möglichkeit. Woher nimmst du die Info? VG Niklas

  2. 24.

    Auch in Charlottenburg lassen sich einige Mehrfamilienhäuser aus den 50er/60er Jahren beobachten, die offenbar in Abrisserwartung leer stehen ....

  3. 23.

    Nur weil das Jobcenter zweimal die Miete verspätet zahlt verliert niemand seine Wohnung. Das gilt auch so nicht als Kündigungsgrund.
    Entweder steckt da etwas ganz anderes dahinter, oder die Person hat auf die Kündigung nicht richtig reagiert. Erste Maßnahme wäre Anwalt einschalten...

  4. 22.

    Können oder wollen Sie nicht anders? Das ist doch mal eine sehr vernünftige Entscheidung.

  5. 21.

    Also lieber "Jan Stett", Ihre Freundin solte sich beraten lassen: Die Geschichte,die Sie erzählen, enthält Lücken. Entweder Sie verschweigen Details oder Ihre Freundin hat nicht alles erzählt.
    Ja, eine Kündigung kann wegen wiederholt verspäteter, verschuldeter Mietzahlung erfolgen, aber
    a) Betonung : selbst verschuldetet sein,
    b) kann bei KEINEM echtem massiven Mietrückstand eine Mutter mit zwei Kindern in der Regel der Härtefall einwenden werden, d.h. die Kündigung wird unwirksam (bei einer ordentlichen Kündigung sollte auf die Möglichkeit sogar hingewiesen werden). Beispiel https://www.mieterbund.de/mietrecht/ueberblick/sozialklausel.html

    Oder Ihre Freundin etwas falsch gemacht, sodass eine sogar eine außerordentliche Kpndigung ausgesprochen worden ist. Aber wäre sie eine "Wiederholungstäterin", die nicht die vorherigen Abmahnung erst genommen hat. Irgentwann ist mal Schluss mit Lustig und die Wohnung ist dann weg...
    Fragen Sie Ihre Freundin einmal nach der ganzen Geschichte.

  6. 20.

    Beim ehemaligen Dönerladen im Erdgeschoss stehen noch DM-Preise. Es ist echt überfällig, dass hier was passiert.

  7. 19.

    Wenn das Haus in Marzahn stehen würde,es würde niemanden interessieren.

  8. 18.

    Toller Vergleich.... Gas ist was anderes als ein Mietvertrag.... Kennen Sie überhaupt die Kündigungsmöglichkeiten? Da muss man schon mit Mieten im Rückstand sein. Bloße Verspätungen reichen nicht. Macht kein Amtsrichter mit. Aber bitte, Sie dürfen glauben was Sie möchten. Haben sich jetzt genug Leute hier geäußert, die sich mit Sachkunde geäußert haben.

  9. 17.

    „Schon 20 Jahre ist an der Immobilie nichts mehr getan worden. Nach und nach zogen die Mieter aus, inzwischen steht das Haus leer. “ Einfach mal den Text richtig lesen... Übrigens bekommt man als Vermieter auch keine Kredite hinterhergeschmissen. Allerdings hätte der Eigentümer das Ding einfach verkaufen sollen, wenn er es nicht mehr bewältigt. Und was soll ein 71 jährige spekulieren bitte?

  10. 15.

    Steht im Artikel: Der Eigentümer hat zu zahlen, und wenn er nicht kann, wird eine Grundschuld eingetragen. Aber er kann natürlich, und wenn er eines seiner 12 vergammelten Mietshäuser verkauft. Sonst wird es eben gepfändet.

  11. 14.

    Ihr Fall scheint reichlich konstruiert oder verkürzt dargestellt. Rechtlich gibt es keine Mittel, jemandem zu kündigen, nur weil er zweimal die Miete mit geringfügiger Verspätung gezahlt hat. Erstmal werden Abmahnungen ausgesprochen und dann ... geht es weiter.

  12. 13.

    „Total unglaubwürdig“ heißt: „Ich will das nicht glauben.“ So etwas ist aber Alltag. Einem Freund in Osnabrück wurde aus dem gleichen Grund (Jobcenter hat die Zahlung vertrödelt) der Gasanschluss gesperrt, sodass er im Winter ohne Heizung dastand. Das Jobcenter hat sich entschuldigt und die Zahlungen nachgereicht. Damit war die Sache aber nicht ausgestanden, denn „gesperrt“ hieß: Der Gaszähler wurde abmontiert. Die Neumontage eines Gaszählers darf nur nur durch Fachleute erfolgen und ist mit einer Sicherheitsprüfung der Anlage verbunden. Kostenpunkt in seinem Fall: 800 €. Die hat man ja als Hartzer auch eben mal übrig. Und natürlich weigerte sich das JC, die durch seine Schlamperei entstandenen Kosten zu übernehmen …

    Das war so „unglaubwürdig“, dass der Fall durch die lokale Presse ging. Das JC hat den Vorgang auch bestätigt, sich aber – wie üblich – auf Vorschriften herausgeredet, warum es da leider nichts machen kann (was nicht stimmt).

  13. 12.

    Frau Lompscher gehört zu Die Linke. Aber anyway, Ihr Kommentar lässt ja keinen Zweifel, wo Sie politisch stehen.

  14. 10.

    Hallo,
    ich stimme voll und ganz zu.

    Jedoch möchte ich anmerken:
    Eine Kündigung wegen (erster!) Miete 2 Tage zu spät überwiesen ist nicht zulässig, soweit ich weiß.
    Vermutung: Die Betroffene wusste ihr Recht nicht und hat die Kündigung "angenommen" bzw. hingenommen. (Korrekt?)

    Worauf ich hinaus will, ist folgendes:
    Ja, die Mieterinnen und Mieter brauchen besseren Schutz und Unterstützung. Unter anderem in Form von Information!

    Gruß,
    Peter

  15. 8.

    Na endlich, danke! Und wenn wir schonmal dabei sind, könnte man auch gleich mal damit anfangen das Gesetz für Mieterkündigung zu ändern, sodass Miethaie den Mietern nicht mehr wegen den banalsten Dingen wie „Miete 2 Tage zu spät überwiesen“ kündigen können, nur damit sie die Wohnung für das 3-Fache neuvermieten können. Hier werden Tagtäglich Existenzen zerstört. Meine Freundin, arbeitende & alleinerziehende Mutter, hat ihre Wohnung verloren, weil das Jobcenter 2x die Miete verspätet gezahlt hat. Nun steht sie mit ihrem Kind, das komplett aus seinem sozialen Umfeld gerissen wird, auf der Straße und findet keine Wohnung mehr, die sie bezahlen kann. Es sollte für verspätete Mietzahlungen kleinere Sanktionen geben, maximal Geldstrafen. Bei 3 Monaten ungezahlter Miete verstehe ich ja den Kündigungsgrund, aber doch nicht nach 2 Tagen verspäteter Mietzahlung! Außerdem: Alleinerziehende arbeiten hart und sind dennoch auf Hilfe angewiesen! Sie brauchen viel mehr staatliche Unterstützung!!

  16. 7.

    Der Begriff zeitweise Enteignung ist missverständlich. Ein Treuhänder wird eingesetzt, wobei der bisherige Eigentümer noch nicht enteignet wird. Ergo trägt der Eigentümer die Kosten. Erst nach einer Enteignung findet ein Eigentümerwechsel statt.

Das könnte Sie auch interessieren

Das historische Rathaus von Jüterbog (Quelle: Neumann)
Jaqueline Neumann

Bürgermeisterwahl in Jüterbog - Alle gegen Einen

Historisch bekannt ist Jüterbog für seinen Stadtkern, doch in letzter Zeit dominierten Berichte über Waldbrände und den umstrittenen Bürgermeister. Arne Raue will sich trotz Kritik erneut wählen lassen. Drei Gegenkandidaten wollen das um jeden Preis verhindern. Von Claudia Stern