Protest-Transparent gegen die Mieterhöhung in dern Lenbachstraße (Quelle: rbb)
Video: Abenschau |03.07.2019 | Jörn Kersten | Bild: rbb

Luxus-Modernisierung in Friedrichshain - Wie Zahnärzte Steuern sparen - und Berliner Mieten hochtreiben

Eine Mieterhöhung von 458 auf 1408 Euro kalt verlangt die Firma Fortis in einem Friedrichshainer Altbau. Mitverdienen daran will auch eine Zahnärztekammer – die Fortis zudem ermöglichte, einen fragwürdigen Steuerspar-Trick anzuwenden. Von Jörn Kersten

Seit neun Jahren wohnt Gordian Scholz in seiner Wohnung in der Friedrichshainer Lenbachstraße, ganz in der Nähe des Ostkreuzes. Der ausgebildete Psychologe erhielt Ende vergangenen Jahres Post von seiner Hausverwaltung. Es ging um Modernisierungsmaßnahmen an dem Altbau. Als Scholz den Brief durchlas, traute er seinen Augen kaum.

"Angekündigt wurde, dass die Miete um rund 950 Euro steigen soll, so dass ich am Ende bei über 1400 Euro kalt für diese Wohnung landen würde. Und das ist eine Miete, die ich nicht zahlen könnte", sagt Scholz.  Aufzug, Wasserleitungen, ein Balkon und Dämmung - nur einige der Posten, die eine mehr als 200-prozentige Mietpreiserhöhung rechtfertigen sollen.

"Wir liegen jetzt ungefähr bei 6,70 Euro pro Quadratmeter kalt und würden dann bei über 19 Euro landen", rechnet Scholz vor.

Fortis betreibt strategische Luxusmodernisierungen

13 Euro mehr pro Quadratmeter. Dabei gilt seit Jahresanfang bei Modernisierungen eine neue gesetzliche Deckelung von maximal drei Euro Mietsteigerung. Weil die Modernisierung in diesem Fall aber am 28.Dezember 2018 angekündigt wurde, gilt noch das alte Recht. Rainer Wild, Geschäftsführer des Berliner Mieterverein sagt: "Nach diesen Regeln ist auch eine Mieterhöhung in diesem Umfang denkbar." Doch in diesem Fall sei ja mehr als eine Verdoppelung der Miete geplant, "und da haben wir durchaus rechtliche Bedenken", so Wild.

Hinter der geplanten Luxussanierung steckt die "Fortis Real Estate Investment GmbH". Seit der Gründung im Jahr 2013 hat das Unternehmen nach eigenen Angaben 34 Immobilien angekauft, vorwiegend sind es Mehrfamilienhäuser im Großraum Berlin-Brandenburg und in den neuen Bundesländern. Auf der Homepage heißt es: "Wir legen großen Wert auf die behutsame Entwicklung der vorwiegend historischen und wertvollen Altbauten, um die Wohnqualität nachhaltig zu erhöhen. Mit dem richtigen Feingefühl für aktuelle Trends (…) agieren wir am Puls der Berliner Wohnungswirtschaft."

Fortis verschickt nicht zum ersten Mal hohe Mietsteigerungen. Die Mieter des Hauses Rigaer-Ecke Samariterstraße protestieren gegen ähnliche Mietsteigerungen. Die Wohnungen des von Fortis aufgekauften Hauses in der Maximilianstraße 46 werden auf der Seite maximilian46.de als Eigentumswohnungen verkauft.

Gordian Scholz, Mieter in der Lenbachstraße (Quelle: rbb)Gordian Scholz soll bald dreimal soviel Kaltmiete zahlen.

Zähnarztekämmer will mitverdienen – und dabei Steuern sparen

Aber mit im Boot bei der Renditejagd ist auch das Versorgungswerk der Zahnärztekammer Schleswig-Holstein, als Teilhaber von Fortis. Das Kerngeschäft des Immobilienunternehmens: Entwicklung von Beständen mit anschließender Privatisierung. Modernisierung zur Umwandlung in Eigentumswohnungen?

Auf Anfrage teilen die Zahnärzte mit: "Bei Investitionen achtet das Versorgungswerk daher insbesondere darauf, dass die eingesetzten Rentenbeiträge gesichert und eine Rendite erwirtschaftet wird." Und die wurde für die Zahnärzte aus dem Norden und Fortis noch gesteigert. Denn der Kauf des Hauses Lenbachstr. 7 war ein so genannter Share Deal. Das spart Steuern.

"Beim Share Deal kauft der Käufer nicht die Immobilie selbst, sondern eine Firma, und von der wiederum maximal 95 Prozent. Auf die Art und Weise ist er von der Grunderwerbssteuer befreit, und muss nichts bezahlen.", erläutert Kai Warnecke, Präsident des Eigentümerverbands Haus & Grund Deutschland e.V

Kai Warnecke, Präsident Haus & Grund Deutschland e.V. (Quelle: rbb)
Kai Warnecke vom Verband "Haus & Grund" kritisiert das Share Deal-Steuerschlupfloch | Bild: rbb

Geschätzt 200.000 Euro weniger Steuern – dank eines Share Deals

So geschehen in der Lenbachstraße 7: 94 Prozent kauft eine Tochterfirma von Fortis und sechs Prozent kaufen die Zahnärzte. Und sparen so - von Experten vorsichtig geschätzt - rund 200.000 Euro Grunderwerbsteuer. "Das führt dazu, dass die Grunderwerbssteuer nur diejenigen bezahlen, die auch das Haus selbst kaufen, nämlich die Bürgerinnen und Bürger. Das halten wir für ungerecht", kritisiert Wernecke.

Von Fortis wollte sich niemand vor der Kamera äußern. Zu den Mietsteigrungen in der Lenbachstraße versichert man uns schriftlich, es werde keine Erhöhung um das Doppelte oder mehr geben. Mieter Gordian Scholz will das erst glauben, wenn auch er es schriftlich hat. 

Beitrag von Jörn Kersten

Kommentar

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26 Kommentare

  1. 26.

    Die Pensionskasse der Zahnärzte! Nicht, dass es das besser macht, aber das ist ein etwas anderer Sachverhalt.

    Es ist gut, dass die Regierung solche Eskapaden seit Jahresbeginn unterbunden hat. Es ist aber schlecht, dass man dabei eine Lücke für Ankündigungen bis Ende letzten Jahres gelassen hat, egal, wann die Modernisierung erfolgen wird. Damit wurde Missbrauch Tür und Tor geöffnet und viele Mieter haben in den letzten Tagen 2018 eine solche Ankündigung erhalten. Das hätte man wissen können und mit geeigneten Fristen unterbinden.

  2. 25.

    Mir wird übel, wenn ich solches lese. Die bestverdienenden Zahnärzte müssen natürlich über kluge Schachzüge auch noch Steuern sparen, dem share-deal sei Dank. Eine Vergesellschaftung der Wohnmultis kann nur der erste Schritt sein. Danach muss man solche ganz legalen Steuertricks endlich abschaffen und vor allem aufhören mit der Luxus-Sanierung von (noch) bezahlbarem Wohnraum. Der soziale Friede hängt daran.

  3. 24.

    Wie kann die Miete in 9 Jahren um 70% gestiegen sein, wenn diese nach BGB alle drei Jahre um je maximal 15% angehoben werden darf? Sofern keine weitere Modernisierung in Ihrer Mietzeit erfolgt ist, hatten Sie eine unterdurchschnittliche Miete, da diese nur innerhalb des Mietspiegels erhöht werden darf.
    Gleichzeitig gilt nun mal, dass jede Sache einen aktuellen Preis hat. Da sind Mieten nicht ausgeschlossen. Aber alles auf die "Spekulanten" zu schieben, ist auch nicht korrekt. Auch die Instandhaltungskosten sind in dieser Zeit massiv gestiegen. Eine Änderung des Eigentümers hat auf Ihren Mietvertrag zudem überhaupt keinen Einfluss, der wird einfach weiter geführt. Ob da ein Eigentümer Gewinn gemacht hat ist erstens Spekulation und zweitens für Ihr Mietverhältnis nicht relevant. Sie hätten auch selbst investieren können. Wer das nicht will, muss halt aktuelle Marktpreise in Kauf nehmen. Die Zeiten, wo Mieten billiger als Kaufen war, sind leider vorbei.

  4. 23.

    Interessante Diskussion zum Schluß. Eigentlich seid ihr beiden gar nicht so weit voneinander entfernt,nur dass ihr die Mitte (den Optimalzustand) von verschiedenen Seiten betrachtet.

    Ich finde solch ein Renditestreben auch abartig,allerdings kann man vom Markt keine Moral erwarten. Die Politik ist dafür zuständig dem Einhalt zu gebieten und wir sind dafür zuständig Politikern Beine zu machen.

    Wer das nicht gut findet muss einen Systemwechsel anstreben. Ob es da was besseres gibt,bezweifel ich aber. Die damalige soziale Marktwirtschaft hat doch ganz gut funktioniert.

  5. 22.

    Ich wohne seit 2010 in einem 2004 genossenschaftssanierten Haus. Der Eigentümer hat bis dato dreimal gewechselt, entsprechende Gewinnmaximierungen beim Verkauf kann man sich ausrechnen. Am Haus selbst ist bis zum heutigen Tag nichts mehr geschehen. Die Mieten sind jedoch, verglichen mit dem Datum meines Einzugs, um über 70% gestiegen. Nettokalt, versteht sich. Wo bitte liegt der Nutzen für den Mieter? Ich habe den Verdacht, dass wir aneinander vorbei reden. Es gibt natürlich keinen Grund, einem Investor nicht auch an seinem Bau verdienen zu lassen. Wo aber bitte liegt die Leistung im Falle des Hauses, in dem ich als Bestandsmieter solch ein Gebahren, welches ja vergleichsweise noch harmlos zu nennen ist, ertragen muss? Ist das die Leistung, von der Sie sprechen? Mein Geld unterzubringen und beim Lasten/Nutzenwechsel mal eben abzukassieren? Wie man ein solches System auch noch preisen kann wird mir immer ein Rätsel bleiben...

  6. 21.

    Ich habe sehr gut verstanden. Sie ignorieren aber den wesentlichen Vorteil der Marktwirtschaft: Die Bereitstellung privater Gelder gegen Rendite. Das gilt auch für Wohnraum. Der Staat ist nicht in der Lage, jedem Bürger Wohnraum zu finanzieren. Genau das hat die DDR nämlich versucht und ist grandios gescheitert. Während nämlich das Geld des Staates vorn und hinten nicht reichte, lagen aber Millionen auf Sparkonten herum, weil es sich nicht gelohnt hat, dieses Geld irgendwo zu investieren. Genau auf diese Gelder sind wir aber angewiesen, wenn wir ausreichend und vor allem zumutbaren Wohnraum haben möchten. Ein Sozialstaat setzt dabei nur klare Leitschranken, so wie dies seit der Gesetzesänderung vom 1.1.19 der Fall ist. Rendite ja, Ausbeutung und Ausnutzen der Mieter nein.
    Sie sollten im Übrigen mal das Leben eines Hartz-IV-Empfängers mit dem des durchschnittlichen DDR Bürgers vergleichen. Das öffnet die Augen bezüglich Wohlstand.

  7. 20.

    Sie haben es immernoch nicht verstanden: ich zweifle das Grundprinzip der freien Marktwirtschaft doch gar nicht an. Es ist doch aber ein Unding, wenn aufgrund des überzogenen Renditenstrebens Menschen nicht mehr ein noch aus wissen. Genau an dieser Stelle gehört reguliert, meinetwegen auch sehr gern weit im Vorfeld. Was bitte hat das in Ihren Augen auch nur im Geringsten mit den Verhältnissen in einem Land zu tun, welches seit dreißig Jahren aufgehört hat zu existieren? Und selbst wenn es auch nur ein Gefühl von Sozialismus WÄRE, dann wäre es auch in Ordnung. Einfach nur, um die Gemeinschaft zusammenzuhalten. Und nicht einzelnen ihr gesellschaftlich verbrieftes Recht nach Gewinnmaximierung zu sichern. Ist das denn nicht nachvollziehbar?

    "Unser aller Wohlstand", von dem Sie hier reden, den gibt es nicht!

  8. 19.

    Wenn jemand investiert, dann steht ihm eine Rendite zu. Genau dieses Grundprinzip stellt die Überlegenheit der Marktwirtschaft über den Sozialismus dar. Ohne die Möglichkeit der Investitionen von freiem Kapital, würde unser aller Wohlstand den Bach runter gehen. Die gesellschaftliche Aufgabe besteht darin, die Renditen in einem angemessenen Rahmen zu halten und damit einen fairen Ausgleich zwischen Mietern und Vermietern zu sichern. Dafür gibt es bereits jede Menge Gesetze. Im hier genannten Extremfall kam die sinnvolle neue Gesetzgebung leider zu spät. Das hätte man mit klaren Fristen vermeiden können. Der Fehler liegt bei der Politik, nicht im System.
    In der DDR haben sich die Leute auch über niedrige Mieten gefreut, haben aber nicht gemerkt, dass sie einen Teil der Miete als Steuern bezahlt haben. In Wahrheit waren die Mieten fast so hoch, wie in der Bundesrepublik. Trotzdem hat das Geld nie für ausreichend Instandhaltung oder gar Neubau gereicht.

  9. 18.

    Mit Verlaub, ungerecht und inhuman ist es, Rendite zur Mehrung des persönlichen Reichtums über ein Grundrecht auf Wohnen stellen zu wollen. Solange das so ist wird es immer wieder dazu kommen, dass Menschen in Notunterkünften landen. Und bevor jetzt wieder die Geschichte von "ich habe was geleistet in meinem Leben und immer gespart, da will ich auch was von haben" hochkommt: gegen die Mehrung des eigenen Wohlstandes hat wohl niemand etwas. Solange dabei nicht andere unter die Räder kommen. Das hat nichts mit politischer Überzeugung zu tun sondern ist nackte Tatsache. Es soll sogar Immobilieneigner geben, die das verstanden haben.

  10. 17.

    Es ist unglaublich, wie Sie hier wiederholt "Fake News" vorwerfen und dann mit völlig weltfremden bis falschen Punkten um die Ecke kommen. Nein, der Sozialismus ist ganz bestimmt keine Lösung, das hat die Geschichte mehrfach eindrücklich bewiesen. Den politischen Unfug will außer Ihnen nur eine absolute Minderheit (wieder) haben. Ihre Ideen sind nicht nur weltfremd sondern auch ungerecht und inhuman. Sie hängen der falschen politischen Überzeugung nach. Und was Neoliberalismus wirklich ist, wissen Sie offensichtlich immer noch nicht. Jetzt können Sie sich gerne wieder beschweren, dass ich Ihnen das vorhalte.

  11. 16.

    Es ist unglaublich, welche Fake News sie uns hier weismachen wollen.

    "...natürlich auch hohe Margen für die Vermieter, weil der Markt es her gibt." Nein, weil es keine gesetzliche Regelung gibt solchen kriminellen Machenschaften zu unterbinden.

    "Denn Mieter sind bereit, auch die völlig übertriebenen Mieten zu zahlen,..." Bereit? Die meisten Mieter, sogar Gutverdiener, s.o. KÖNNEN nicht mehr bezahlen.

    " Es ist ja nicht so, als stünden die teuren Wohnungen leer." DOCH, das tun sie oder werden zweckentfremdet.

    "Da hilft nur mehr Neubau, damit Vermieter wieder mit anderen Vermietern in Konkurrenz stehen und keine Mondpreise mehr verlangen können." Ja, ja... das Mantra, das Hohelied auf den Kapitalismus... höher, schneller, weiter... Längst wiederlegt, schon lange gescheitert.

    Wir brauchen dringend eine Regelung bei Grundbedarfen, wie Wohnen. Spekulation damit ist kriminell und muß endlich durch Gesetze und Enteignungen unterbunden werden.

  12. 15.

    Wie viele Namen nutzen Sie hier eigentlich noch?
    Zum Thema: Bleiben Sie doch einfach mal bei den Fakten statt Ihrer ständigen Wiederholungen kommunistischer Kampfbegriffe. Es existiert in Berlin kein Leerstand. Bis zu 3% wären ein normaler Bestand, der aus aktuellen Umzügen resultiert. In Berlin liegt die Quote bei inzwischen knapp über 1%! Das ist ein absoluter Mangelmarkt. Was die Fehlbelegung von Sozialwohnungen damit zu tun haben soll, bleibt wohl wieder mal Ihr Geheimnis. Wo sollen diese Menschen denn hinziehen, wenn es keine freien Wohnungen gibt? Sie haben weder von den Gesetzen des Marktes noch vom Sozialstaat Ahnung und beweisen das hier immer wieder. Zweckentfremdung gibt es zwar, ist aber nicht das Hauptproblem und die Verwaltung kann dagegen vorgehen. Reicht trotzdem nicht, wenn Wohnungen fehlen. Da helfen auch Ihre seltsamen Theorien nicht weiter.

  13. 14.

    Wie oft wollen sie das neoliberale Märchen hier noch wiederkäuen? Es ist längst wideregt, mehrmals.

    Ja, wir haben Mangel aufgrund von Fehlbelegungen, von Zweckentfremdungen und Leerstand. DEm will der Gesetzgeber (Bund) keinen Riegel vorschieben, da das ihrer Klientel dient (cDU/cSU).

    Neubau verringert nicht die Auswüchse des Marktes, den sie hier so feiern als gäbe es keine Alternative zu dem neoliberalen Modells des "der Markt wird es schon richten, Angebot und Nachfrage". Das Modell ist krachend gescheitert.

    Wir brauchen die Mietendeckelung, wir brauchen schärfere Gesetze gegen Mißbrauch, Wucher und krminelle Machenschaften. Das wird aber nix mit diesem Innen- und "Bauminister".

  14. 13.

    Die hohen Mieten für Neubau sind ja auch durch zwei Faktoren getrieben: Hohe Auflagen mit erhöhten Kosten und natürlich auch hohe Margen für die Vermieter, weil der Markt es her gibt. Ersteres kann nur die Politik ändern, das bringt aber nichts, wenn nicht das zweite Problem gleichzeitig beseitigt wird. Denn Mieter sind bereit, auch die völlig übertriebenen Mieten zu zahlen, damit sie überhaupt eine Wohnung ergattern. Es ist ja nicht so, als stünden die teuren Wohnungen leer. Da hilft nur mehr Neubau, damit Vermieter wieder mit anderen Vermietern in Konkurrenz stehen und keine Mondpreise mehr verlangen können. Der Zuzug nach Berlin kommt ohnehin, der lässt sich nicht eingrenzen. Meist haben diese Neuberliner aber mehr Geld zur Verfügung als Altberliner. Verlierer sind damit Berliner Geringverdiener, die immer mehr verdrängt werden oder zumindest in ihren Wohnungen festhängen. Berlin breitet sich zudem seit vielen Jahren in den Speckgürtel aus, auch dort ziehen die Preise ständig an.

  15. 12.

    Kosten senken, Soz.-Wohnungen Jahrzehntelang subventioniert
    nicht verkaufen
    ordentlich bewirtschaften
    Mieten anpassen an die Kostenentwicklung
    neuen Wohnraum schaffen
    mit den erwirtschafteten Reserven klingt einfach
    Doch davor ist die Gier der Führungskräfte. Ein soz. Selbstbedienungsladen Versorgungsstation für unsere abgehalfterten Eliten.

  16. 11.

    Kann man sehen wie man will. Aufgrund der unbändigen Steigerungen bei der Neuvermietung bestehenden Wohnraumes hockt doch jeder in seiner Bude und erduldet die ständigen Mieterhöhungen lieber, als umzuziehen. Somit ist das gesamte, früher recht gut funktionierende Umzugsgeschehen zum Stillstand gekommen.
    Ich bin mir nicht sicher, ob wir mit dem finanziell für Berlin schwer zu stemmenden Kraftakt von 100tsd Neubau-Wohnungen nicht noch mehr Zuzug erzeugt. Ich denke eher, dass infrastrukturelle Maßnahmen zur Steigerung der Attraktivität des Umlandes mehr bringen würde. Und endlich geeignete Maßnahmen zu finden, die Kapitalflucht in Immobilien die Attraktivität zu nehmen.

  17. 10.

    Renditengier! Erarbeitet euer Geld selbst!

  18. 9.

    Derartige Auswüchse hätten doch längst bekämpft werden können, genau so wie die erforderlichen Sozialwohnungen zu bauen. Bei beiden Dingen hat RRG kläglich versagt. Jetzt nur mit dem Finger auf die angeblich Reichen zu zeigen und Investoren mit Enteignungen zu drohen, ist typisch sozialistische Unanständigkeit. Mögen die Gerichte entscheiden.

  19. 8.

    Es besteht in Berlin sogar ein erheblicher Mangel an Wohnraum, der solche Exzesse überhaupt erst ermöglicht. Gäbe es genügend Wohnungen, würde solchen Finanzhaien der unsoziale Markt wegbrechen, weil sie weder Käufer noch Nachmieter finden würden. Solche Auswüchse sind leider typische Symptome eines Mangelmarktes.

  20. 7.

    Aber eben nur einmal. Würde das Grundstück nun 10 x weiterverkauft, fiele jedesmal die Grunderwerbssteuer an (im Übrigen auch eine fragwürdige Praxis). Wird stattdessen das Unternehmen 10 x verkauft, dem das Grundstück gehört, fällt keine Grunderwerbssteuer an.

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