Häuser in Prenzlauer Berg (Foto: imago/R.Price)
Audio: Inforadio | 02.08.2019 | Thorsten Gabriel | Bild: imago/snapshot-photography/R.Price

Mehr als 300 Millionen Euro investiert - Bezirke nutzen immer häufiger ihr Vorkaufsrecht

Berliner Bezirke können privaten Käufern Wohnungen vor der Nase wegschnappen. Dieses Vorkaufsrecht kommt in diesem Jahr sehr häufig zum Einsatz. Mehr als 300 Millionen Euro wurden dafür in den letzten Jahren ausgegeben. Von Thorsten Gabriel

Auf dem angespannten Berliner Wohnungsmarkt haben die Berliner Bezirke 2019 weitaus mehr Wohnobjekte gekauft als noch im Vorjahr. Bereits im ersten Halbjahr (Stand 12. Juli 2019) sind es mit 579 Wohnungen mehr als im gesamten Jahr 2018. 24 Mal davon wurde das sogenannte Vorkaufsrecht genutzt. Das belegen Zahlen des Senats, die dem rbb vorliegen.

Friedrichshain-Kreuzberg hat die meisten Wohnungen gekauft

Mit 189 Wohnungen hat der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg die meisten Wohnungen gekauft, gefolgt von Neukölln (175). Mit deutlichem Abstand folgen Wohnungsankäufe in den Bezirken Tempelhof-Schöneberg (65) und Mitte (61). Am Ende der Rangfolge stehen Pankow (35), Lichtenberg (33) und Treptow-Köpenick (21). Die Bezirke Charlottenburg-Wilmersdorf, Marzahn-Hellersdorf, Reinickendorf, Spandau und Steglitz-Zehlendorf haben das Vorkaufsrecht weder in diesem noch in den Vorjahren genutzt.

Das Vorkaufsrecht als Drohgebärde

Das Vorkaufsrecht steht den Bezirken in Milieuschutzgebieten zu, wenn dort Immobilien den Eigentümer wechseln sollen. Allerdings soll dieses Instrument vor allem Drohgebärde sein und im besten Falle gar nicht zum Einsatz kommen. In erster Linie streben die Bezirke an, mit neuen Eigentümern von Wohnimmobilien sogenannte Abwendungsvereinbarungen zu schließen. "Das ist das eigentliche Ziel", sagt der Staatssekretär für Wohnen, Sebastian Scheel (Linke). "Wir wollen, dass die Käufer sich den Zielen der sozialen Erhaltungssatzung unterwerfen."

Die sozialen Erhaltungssatzungen sind quasi die "Hausordnungen" von Milieuschutzgebieten. Sie regeln, was Hausbesitzer dort mit ihrer Immobilie tun dürfen und was nicht. "Wenn es etwa um die Frage geht, muss da ein zweiter Balkon dran oder muss das Bad luxusmodernisiert werden, dann gibt es einen Genehmigungsvorbehalt und dementsprechend auch eine Nicht-Genehmigung", erläutert Scheel.

Um Mietern, die von Wohnungsverkäufen betroffen sind, Sicherheit zu geben, dass ihre Mieten nicht stark steigen, sollen solche Themen am besten in einer Abwendungsvereinbarung vertraglich festgelegt werden.

Mehr Vorkäufe als Abwendungsvereinbarungen

Seit 2015 machen die Bezirke von Vorkauf und Abwendung Gebrauch. Bislang war es in der Tat so, dass die Zahl der Wohnungen, für die Abwendungsvereinbarungen geschlossen wurden, deutlich höher lag als die der angekauften Wohnungen. So kam es zwischen 2015 und 2018 insgesamt zu 88 geschlossenen Abwendungsvereinbarungen für insgesamt 2.591 Wohnungen.

Dagegen weist die Statistik im gleichen Zeitraum nur 35 Ankaufsfälle aus, mit nicht einmal halb so vielen Wohnungen, nämlich 1.092. In diesem Jahr liegt die Zahl der Wohnungen, für die Abwendungsvereinbarungen getroffen wurden, erstmals leicht unterhalb der Zahl der angekauften Wohnungen – 465 zu 579. Dieses Verhältnis kann sich aber bis zum Jahresende natürlich auch noch umkehren.

Zwar ist die Zahl der Fälle, in denen die Bezirke bei Wohnungsverkäufen die Hand heben, deutlich steigend, trotzdem ist das längst nicht bei allen Wohnungsverkäufen in Milieuschutzgebieten der Fall. Dies sei damit zu erklären, dass nicht in jedem Prüffall "ein Dritter für die Ausübung des Vorkaufsrechts zur Verfügung steht", heißt es in einem Bericht der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen an den Hauptausschuss im Abgeordnetenhaus.

Will heißen: Nicht immer findet sich eine Wohnungsbaugesellschaft, die bereit wäre, das Geschäft zu übernehmen. "Wenn in diesen Fällen der Käufer eine ihm angebotene Abwendungsvereinbarung nicht unterschreibt, dann bleibt dieses Verfahren erfolglos", heißt es weiter.

"Jedem Käufer klarmachen, dass wir potenziell immer kaufen würden"

Aus Scheels Sicht ist vor allem wichtig, "dass wir gegenüber jedem Käufer klarmachen können, dass für den Fall, dass er die Abwendungsvereinbarung nicht unterschreibt, wir potenziell immer kaufen würden". Wenn dies nicht erfolge, leide darunter die Glaubwürdigkeit, konstatiert der Bericht aus Scheels Verwaltung. Dort heißt es warnend in Richtung der Bezirke: "Wenn sich die Käufer darauf einstellen können, dass das Vorkaufsrecht ohnehin nicht ausgeübt wird, dann werden sie auch eine Abwendungsvereinbarung in vielen Fällen nicht freiwillig unterschreiben, sondern das Verfahren schlicht 'aussitzen'."

Besonders weit auseinander gehen Prüffälle und Ankäufe oder Abwendungen im Bezirk Pankow. Zwischen 2015 und 2018 wurden dort zwar 54 Ankäufe geprüft, am Ende kam es aber nur zu 18 Abwendungen und drei Ankäufe. Es gebe eben Bezirke, "die sehr schwierige Gebiete haben", interpretiert Staatssekretär Scheel die Zahlen. "Gerade Prenzlauer Berg ist natürlich ein sehr hochpreisiger Bereich. Insofern ist auch klar, dass ohne Eigenkapitalzuschüsse Vorkaufsrechte nur in den seltensten Fällen ausgeübt werden können." Deshalb müsse dementsprechend auch "dreimal überlegt werden", ob es sinnvoll sei, ein Objekt zu kaufen oder nicht.

307 Millionen Euro für 59 Ankäufe

Zweifellos geht es um große Summen, mit denen beim Vorkaufsrecht hantiert wird. Für die insgesamt 59 Grundstücke, die die Bezirke seit 2015 erworben haben, gab es laut den Daten, die dem rbb vorliegen, Kaufpreise in Höhe von insgesamt rund 307 Millionen Euro, was rund 184.000 Euro pro erworbener Wohnung entspricht. Die Kosten pro Quadratmeter bezifferte die Senatsverwaltung auf Nachfrage nicht. Solcherlei Erhebungen führe man im Rahmen des Monitorings nicht durch, hieß es.

Weil die städtischen Wohnungsbaugesellschaften, zu deren Gunsten die meisten Wohnungen angekauft wurden, häufig diese Kaufpreise nicht allein stemmen können, hat das Land bislang in 40 Fällen Kapitalzuschüsse gewährt. Insgesamt sagte die Senatsfinanzverwaltung landeseigenen Wohnungsunternehmen hier 29,2 Millionen Euro zu. Vergangene Woche erst hatte der Senat beschlossen, dass künftig auch Genossenschaften solche Zuschüsse erhalten sollen, wenn sie Häuser im Zuge von Vorkaufsrechtgeschäften übernehmen.
 

"Vorkaufsrecht und Rekommunalisierung sind vor allem teure Beruhigungspillen"

Wie sinnvoll es grundsätzlich ist, wenn der Staat kaufend eingreifend, darüber wird von Anfang an auf der politischen Bühne lebhaft gestritten. "Vorkaufsrecht und Rekommunalisierung sind vor allem teure Beruhigungspillen, die auf den Mietenpreismarkt nicht besser wirken als Placebos – nämlich gar nicht", wetterte im März etwa CDU-Fraktionschef Burkard Dregger im Abgeordnetenhaus. Und die FDP-Abgeordnete Sybille Meister befand im Juni bei einer Plenardebatte: "Die Hoffnung, dass ich mit dem Vorkaufsrecht irgendein Milieu bewahre, haben wir ja nun schon ausführlich diskutiert. Wir wissen: Es bewahrt gar nichts!" Die Opposition hält der Koalition vor allem immer wieder entgegen, dass für die gleichen Summen tausende Wohnungen neu gebaut werden könnten.

Meister kritisiert außerdem, "dass ich damit sozial gebundene Wohnungen schaffe, klappt auch nicht". Mit anderen Worten: Die Mieter landen zwar bei einem landeseigenen Vermieter, aber auch der ist schließlich auf die Mieteinnahmen angewiesen.

Allerdings stellt der geplante Mietendeckel hier die Weichen neu, auch wenn noch völlig unabsehbar ist, ob dieses Instrument am Ende vor Gerichten Bestand haben wird. Wohnstaatssekretär Sebastian Scheel verweist unabhängig davon aber darauf, dass mittlerweile auch vorgesehen sei, in Abwendungsvereinbarungen Verabredungen über Miethöhen zu treffen, "dass ein Anteil der Wohnungen auch zu verträglichen Konditionen vermietet wird".

Zahl der Milieuschutzgebiete nimmt zu

Einen Haken allerdings haben auch die Abwendungsvereinbarungen: Sie sind zeitlich begrenzt, in der Regel auf 20 Jahre. Anders ließen sich derartige Eingriffe ins Eigentum kaum rechtfertigen, sagt Scheel. "Insofern müssen wir damit leben, dass es immer befristete Maßnahmen sind, die irgendwann auch ihre Wirkung verlieren." Erfreut zeigt sich der Linken-Politiker allerdings darüber, dass sich in den vergangenen zweieinhalb Jahren die Zahl der Milieuschutzgebiete verdoppelt hat. Derzeit gibt 57 solcher Gebiete in Berlin, einzig Steglitz-Zehlendorf und Marzahn-Hellersdorf haben bislang keine ausgewiesen.

Beitrag von Thorsten Gabriel

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12 Kommentare

  1. 12.

    „Menschenrechte wie Wohnen, Strom und Wasser gehören in kommunale Hände und nicht in Spekulantenhände. “ Sprach der Sozialist und ging pleite

  2. 11.

    Puh... was so aus den Tiefen der Gesellschaft so an Vorstellungen heraufgeschwemmt wird... bemerkenswert. Den Unsinn kann man sich gar nicht ausdenken. "betrifft Menschen die ihre Miete mangels Arbeits-Elan nicht bezahlen können"

    In vielen Berufen wird einfach nicht mehr so viel bezahlt wie früher. Tariflöhne sind die absolute Ausnahme geworden in vielen Branchen. Ganze Branchen sind weggezogen aus Berlin. In Berlin arbeiten die meisten im oft schlecht bezahlten Dienstleistungssektor, nicht weil sie wollen, sondern weil es nichts besseres gibt. Die arbeiten mitunter bis 23.00 oder 24.00 Uhr. Manche fangen erst 22.00 Uhr an zu arbeiten.

    Mit dem Mindestlohn verdient man bei Vollzeit 1,100 netto. Die Mieten sind einfach zu hoch.

    Jetzt sagen Sie mal der Frau an der Kasse, dass sie und ihre Kinder raus aus Berlin sollen, weil sie wegen "Faulheit" nicht genug verdient.

  3. 10.

    Ich komme bisher auf fast 40 Arbeitsjahre, seit Anbeginn 40h-Woche und Schichtarbeit, kriege vom Senat nur Steine in den Weg gelegt, ich weiß wovon ich rede.
    Die Vorkaufsrecht-Rettung betrifft Menschen die ihre Miete mangels Arbeits-Elan nicht bezahlen können.
    https://www.rbb24.de/politik/beitrag/2019/06/armut/armut-berlin-arbeit-hartz-iv-aufstocker-ejs.html
    So so... 55-Stunden im Monat. "Wie viele Menschen sind arm trotz Arbeit?" Klar dass die Miete nicht reicht - aber jede Menge Freizeit haben ist ja auch was.

  4. 9.

    Jeder Satz von ihnen ist eine Lüge. DAS muß man erst einmal schaffen. Sie sollten sich einmal das GG durchlesen, sie sind ganz offensichtlich noch nicht in der Bundesrepublik angekommen.

    Da gibt es sehr interressante Stellen, die sie wahrscheinlich für das kommunistische Manifest halten. Aber so ist das für solche die alles was jenseits der rechtsextremen AfD "linksgrünversifft" ist, nicht wahr? GG Art 14 Absatz 2 z.B.

    "Menschenrechte sollte sich erst einmal jeder gesellschaftlich erarbeiten,..." GG Art 1 Absatz 2 "Das Deutsche Volk bekennt sich darum zu unverletzlichen und unveräußerlichen Menschenrechten als Grundlage jeder menschlichen Gemeinschaft, des Friedens und der Gerechtigkeit in der Welt."

    "Und nicht die einen arbeiten, und die anderen liegen kiffend in der Matte."

    Ohne Worte

  5. 8.

    Die B-Republik basiert auf Privatisierungswahn, das ist die Grundsubstanz.
    Die DDR möchte keiner mehr, außer Sie vielleicht.
    Menschenrechte sollte sich erst einmal jeder gesellschaftlich erarbeiten, selbst in Urmenschen-Sippen hatte jeder seinen Part zu leisten. Und nicht die einen arbeiten, und die anderen liegen kiffend in der Matte.

  6. 7.

    Das sehe ich anders. Und zu ihrem Kommentar, man sieht ja wohin der Privatisierungswahn führt. Wohnungen werden unbezahlbar und was die Privatisierung der Bewag gebracht sieht man auch. Die Privaten füllen sich die Taschen und der Steuerzahler blecht. Das gleiche Spiel bei ÖPP. Die Firmen kassieren, der Steuerzahler blecht.

    Menschenrechte wie Wohnen, Strom und Wasser gehören in kommunale Hände und nicht in Spekulantenhände.

    Da frage ich mich doch wessen Kommentar sinnfrei ist. Grüße vom Scherzkeks.

  7. 6.

    Das Geld hätte man besser in die Schulen und den Nahverkehr gesteckt.

  8. 5.

    Ihr Kommentar ist sinnfrei. Kann ich auch. Wer zum Beitrag nix zu sagen hat, kann wenigstens die anderen Kommentare kommentieren :-P Sie sind ja ein Scherzkeks.

    @ Volker. Zumindest ist der Staat nicht unbedingt ein guter Unternehmer. Warum auch? Der Steuerzahler blecht ja immer.

  9. 4.

    Sind in dieser Aufstelleung das NKZ und das Kosmosviertel enthalten? Gibt es einen Überblick über einen ggf. vorhandenen Sanierungsrückstand?

    Das jetzt auch Genossenschaften zum Zuge kommen, dürfte der Tatsache geschuldet sein, dass die städtischen immer häufiger abwinken. Trotz direktem Zuschuß des Steuerzahlers wäre ein Kauf zur Besitzstandswahrung wirtschaftlicher Unsinn.

  10. 2.

    Häuser die sich Berliner nicht leisten können bringen uns nichts. Lindern nicht die Wohnungsnot und lindern nicht die Armut in Berlin, die auch durch hohe Mieten verursacht wird. Weg mit den Spekulanten!

  11. 1.

    Guckt euch mal das Haus neben dem Baum an. So sehen in einigen Jahren die Häuser mit Mietdeckel aus.

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