Wohnhaus in Berlin (Quelle: imago images/CHROMORANGE)
Audio: Inforadio | 22.10.2019 | Interview mit Sebastian Conrad | Bild: imago images/CHROMORANGE

Interview | Jurist zum Mietendeckel - "Bestimmte Vermieter werden begünstigt, andere benachteiligt"

Für fünf Jahre werden die Mieten in Berlin eingefroren. Sebastian Conrad ist Rechtsanwalt und Experte für Bau- und Verfassungsrecht und hat sich die Pläne des Senats zum Mietendeckel angeschaut. Er sieht noch viele Fragezeichen und kritische Punkte.

rbb: Herr Conrad, sind die Pläne des Senats zum Mietendeckel rechtens?

Sebastian Conrad: Das Eigentum und der Schutz des Eigentums sind durch das Grundgesetz gewährleistet. Man kann sich die Frage stellen, ob diese Pläne der Berliner Regierungskoalition dem Schutz des Eigentums noch hinreichend Rechnung tragen. An sich ist es durchaus zulässig, dass der Staat Regelungen über die Miethöhe trifft. Das hat das Bundesverfassungsgericht in verschiedenen Konstellationen entschieden, zuletzt etwa im Juli dieses Jahres zur Mietpreisbremse. Auch das Grundgesetz sieht ausdrücklich vor, dass Inhalt und Schranken des Eigentums durch den Gesetzgeber bestimmt werden. Aber er ist dabei seinerseits nicht schrankenlos befugt, sondern er hat insbesondere die Grenzen der Verhältnismäßigkeit und der Gleichbehandlung zu beachten. Es ist zumindest fraglich, ob diese Grenzen mit dem Mietendeckel noch beachtet werden.

Zu welcher Sichtweise neigen Sie?

Wir sehen verschiedene Punkte, die durchaus kritisch sind, beispielsweise unter dem Gesichtspunkt der Gleichbehandlung. Die pauschale Bezugnahme auf ein bestehendes Mietniveau, nämlich zum 18. Juni 2019, ist immanent. Bestimmte Vermieter werden begünstigt, andere benachteiligt, nämlich diejenigen, die bis zum 18. Juni 2019 von den bestehenden Möglichkeiten zu Mieterhöhungen keinen oder nur begrenzten Gebrauch gemacht haben. Die werden im Grunde dafür bestraft, dass sie das Mietrecht bislang nicht ausgereizt haben, weil sie an dieses Mietniveau auch in Zukunft gebunden werden und andere, die in der Vergangenheit eben stärker die Mieten erhöht haben, werden in Zukunft bessergestellt sein.

Auch das Mietrecht ist Bundesrecht. Könnte das ein Problem für das Land Berlin werden, das dann vielleicht gar nicht zuständig ist?

An sich sieht das Grundgesetz vor, dass der Bund die konkurrierende Gesetzgebungskompetenz für das bürgerliche Recht hat. Zum bürgerlichen Recht gehört eben auch das Mietrecht, und das bedeutet, dass die Länder nur insoweit tätig werden dürfen, wie der Bund eben von dieser Gesetzgebungsbefugnis keinen Gebrauch gemacht hat. Und man kann nicht sagen, dass der Bund untätig gewesen wäre im Bereich der Miethöhen.

Ganz im Gegenteil: Er hat mit den Vorschriften des BGB detaillierte Regelungen dazu getroffen, in welchem Umfang Mieten vereinbart und erhöht werden dürfen. Und es ist im Grunde dieselbe Sachmaterie, die sich nun auch der Landesgesetzgeber vorgenommen hat. Nun hat das Land Berlin sicher überlegt, wie man dieses Problem umgehen könnte und gesagt, wir machen das nicht als bürgerlich-rechtliche Regelungen, sondern wir deklarieren das als verwaltungsrechtliche Regelungen, die in den Bereich des Rechtes des Wohnraumwesens fallen. Insoweit kann man argumentieren, dass den Ländern eine Gesetzgebungskompetenz zusteht.

Aber selbst wenn das so ist, müssen Bundes- und Landesregelungen aufeinander abgestimmt sein. Und so wie der Mietendeckel geplant ist, wird er zum Ergebnis haben, dass ein und derselbe Sachverhalt, nämlich die Frage, welche Miethöhen man vereinbaren darf, Gegenstand ganz konträrer Regelungen sein wird – auf Bundes- und auf Landesebene. Das ist durchaus problematisch zu sehen.

Nach fünf Jahren soll der Mietendeckel aber ohnehin auslaufen. Was kommt dann? Sollten die Mieter die gesparte Miete gleich zur Seite legen, weil sie die Vermieter dann vielleicht nachträglich zurückfordern könnten?

Die Frage, was nach dem Mietendeckel kommt, ist gerade einer der Punkte, an dem sich zeigt, dass das geplante Berliner Landesrecht und das bestehende Bundesrecht nicht vollständig aufeinander abgestimmt sind. Denn das Mietrecht des BGB knüpft an die ortsübliche Vergleichsmiete an und damit an ein Konzept, das auch den Marktpreis abstellt. Und nun wird es ja, wenn es in Berlin den Mietendeckel so geben wird, am Ende dieser Fünfjahresperiode im Grunde keinen Marktpreis für die davon betroffenen Wohnungen mehr geben, sondern nur noch einen Preis, der sich ergeben hat aus staatlicher Preisintervention. Aus meiner Sicht ist bislang ungelöst, was dann passieren soll. Wenn das Mietrecht des BGB einfach weiter soll, wird es im Grunde keinen vernünftigen Anknüpfungspunkt mehr haben.

Vielen Dank für das Gespräch!

Das Interview mit Sebastian Conrad führte Martin Krebbers, Inforadio.

Bei dem Text handelt es sich um eine redigierte und leicht gekürzte Fassung. Das vollständige Interview können Sie mit Klick auf das Audiosymbol im Aufmacherbild nachhören.

Sendung: Inforadio, 22.10.2019, 08:45 Uhr

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11 Kommentare

  1. 11.

    "Vielleicht mal nur drei Sekunden nachdenken, dann könnte man drauf kommen. ...
    Bevor Sie hier wiederholt andere Nutzer abkanzeln und sich als Besserwisser aufspielen, überlegen Sie künftig mal lieber, ob an der anderen Meinung nicht doch was dran sein könnte, statt alles als Unsinn abzutun. Ist besser für eine gesittete Diskussion hier".

    Wann können wir mal eine Diskussion erleben wo SIE nicht andere user hier beleidigen, diffamieren und verleumden?

  2. 10.

    Die Berliner Wohnraumprobleme, werden dadurch immer mehr ins Umland verlagert. Ich glaube nicht, das dadurch neuer preiswerter Wohnraum entsteht.

  3. 9.

    Ihre Versuche, mir irgendwie ans Bein zu pissen, werden immer verzweifelter, aber definitiv nicht besser.
    Nur so viel: "Wo hat denn der, der für die Wohnung Eigenbedarf anmeldet vorher gewohnt?" Nachdenken! Könnte ein Neuberliner sein, für den Berlin immer noch preiswert scheint. Näher gehe ich auf Ihren "Post" bewusst nicht ein. Und Tschüss!

  4. 8.

    "Vielleicht mal nur drei Sekunden nachdenken, dann könnte man drauf kommen."

    Sie sollten mal ihre eigenen "Ratschläge" beherzigen. Wo hat denn der, der für die Wohnung Eigenbedarf anmeldet vorher gewohnt?

    "Bevor Sie hier wiederholt andere Nutzer abkanzeln und sich als Besserwisser aufspielen, überlegen Sie künftig mal lieber, ob an der anderen Meinung nicht doch was dran sein könnte, statt alles als Unsinn abzutun. Ist besser für eine gesittete Diskussion hier."

    Wann haben sie das letzte Mal in einen Spiegel geguckt?

  5. 7.

    Durch den Mietendeckel wird kein einziger Weltraumbahnhof geschaffen!!!!! Darum ist der Mietendeckel kontraproduktiv!! Wie sollen wir so jemals zum Mars kommen???? Sarkasmus aus.

  6. 6.

    "Wie kommen Sie auf diesen UNSINN ???"
    Vielleicht mal nur drei Sekunden nachdenken, dann könnte man drauf kommen. Bei Verkauf besteht schließlich immer auch die Gefahr, dass der Erwerber sie zur Eigennutzung erwirbt. Gerade unter dem Mietendeckel wird genau das vermehrt passieren. Damit verschwinden noch mehr Mietwohnungen vom Markt. Der Erwerb zur Vermietung lohnt sich in einem preisgebundenen Markt fast nie. Die Preise für Eigentumswohnungen werden dagegen trotzdem nicht fallen, weil das Angebot weiterhin knapp ist.
    Bevor Sie hier wiederholt andere Nutzer abkanzeln und sich als Besserwisser aufspielen, überlegen Sie künftig mal lieber, ob an der anderen Meinung nicht doch was dran sein könnte, statt alles als Unsinn abzutun. Ist besser für eine gesittete Diskussion hier.

  7. 5.

    Dieter, Berlin, Dienstag, 22.10.2019 | 20:12 Uhr:
    "Wer jetzt noch seine Eigentumswohnung vermietet, muss schon ziemlich altruistisch sein. Verkaufen und weg damit."

    Das ist jedem eigentümer unbenommen.

    Dieter:
    "Die verbleibenden Anzahl der für Mieter zur freien Verfügung stehenden Wohnungen wird so wohl kaum größer."

    Darum geht es beim Mietendeckel auch gar nicht. Es geht hierbei nicht datum, mehr Wohnraum zu schaffen, sondern den vorhandenen Wohnraum bezahlbar zu halten.

    Dieter:
    "Es sei denn, der Verkauf wird auch noch verboten, zuzutrauen wäre es diesem Senat ja..."

    Wie kommen Sie auf diesen UNSINN ???
    Das ist so, wie wenn Sie sagen würden: Der Staat hat uns die harten Drogen verboten und wird uns wohl auch bald das Trinkwasser verbieten, denn schließlich ist ihm nun alles zuzutrauen. Oder: Der Staat hat uns Schusswaffen verboten; bald sind dann wohl auch Küchenmesser verboten.
    Schlüssig ist Ihre Fantasie jedenfalls nicht.

  8. 4.

    Wer jetzt noch seine Eigentumswohnung vermietet, muss schon ziemlich altruistisch sein. Verkaufen und weg damit. Die verbleibenden Anzahl der für Mieter zur freien Verfügung stehenden Wohnungen wird so wohl kaum größer. Es sei denn, der Verkauf wird auch noch verboten, zuzutrauen wäre es diesem Senat ja...

  9. 3.

    Sorry-meinte natürlich auch Vermieter.

  10. 2.

    Schwachfug !
    Einige Mieter werden bevorzugt und andere benachteiligt,ohne Mietendeckel ist das wohl auch so.
    Experten gibbet .

  11. 1.

    Endlich mal ein realistischer Ansatz. Was sind schon 5 Jahre.
    Bis dahin wird zu klären sein:
    •Wer hilft Vermietern, deren Finanzierung auf Mieteinnahmen aufgebaut sind und nun vom Fiskus als Liebhaberei eingestuft werden? ( gibt es noch landeseigene Banken )
    • Wer bearbeitet die Klagen der Gleichstellung von Vermietern die bisher fair waren? ( ist genügend Personal da und finanzierbar )
    • Wie lange werden die Klagen von Mietern etwa dauern, die 21% darüber liegen?
    • Müssen die Mieter vorsichtshalber Geld zurücklegen? Kann das heute schon jemand verbindlich sagen oder verfährt mal nach Berliner Manier - erst mal anfangen und abwarten?
    Ich glaube, es wird den Mietern extrem schaden. Die vorgegaukelte Sicherheit wird dann bei allen Vermietern alle Zurückhaltung lösen und alle nur möglichen Mietsteigerungen in regelmäßiger Folge vorzunehmen. Bisherige Investitionen werden auf das Nötigste beschränkt und eine Nichtvermietung als Abschreibung länger geduldet.
    Es wird keinen Bestand haben und danach den Mietern teuer zu stehen kommen. Viele werden die Anpassungen dann aus Unsicherheit vornehmen, in der Hoffnung auf die sozialistische Vergänglichkeit.
    So etwas kommt heraus, wenn gelernte Politiker den Kontakt zum Boden verlieren.

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