Eine Reihe Townhouses steht in Berlin im Stadtteil Friedrichshain vor im Bau befindlichen Mehrfamilienhaeusern. (Quelle. dap/Florian Schuh(
Audio: Inforadio | 11.08.2020 | Bild: dpa/Florian Schuh

Millionen-Nachzahlungen drohen - Berliner Schattenmieten liegen oft doppelt so hoch wie gedeckelte Mieten

Wer in Berlin einen Mietvertrag unterzeichnet, findet mitunter zwei Beträge: den laut Mietendeckel günstigen Mietzins sowie eine teure Schattenmiete, die gezahlt werden soll, wenn der Mietendeckel fällt. Dabei stechen vor allem zwei Bezirke hervor.

Die sogenannten Schattenmieten sind in Berlin im Schnitt doppelt so hoch wie jene, die durch den Mietendeckel festgelegt werden. Das hat eine am Montag veröffentlichte Untersuchung des Hamburger Forschungsinstituts F+B [externer Link] ergeben. Die Erkenntnisse sind Teil eines Wohn-Index, den das Institut viermal im Jahr veröffentlicht.

Oftmals werden beide Preise in den Mietvertrag geschrieben. Die Vermieter setzen darauf, dass die höheren Mieten nachgezahlt werden müssen, falls das Bundesverfassungsgericht den Berliner Mietendeckel zu Fall bringt.

Mögliche Nachzahlungen in Millionenhöhe

Für 3.133 Wohnungen, die seit dem 23. Februar 2020 angeboten wurden - an diesem Tag trat der Mietendeckel in Kraft - ermittelte F+B eine gedeckelte Durchschnittsmiete von 7,05 Euro pro Quadratmeter. Die angegebene Marktmiete lag bei diesen Wohnungen im Schnitt bei 13,63 Euro.

"Hochgerechnet auf die Anzahl der annoncierten Wohnungen und die durchschnittliche Wohnungsgröße von 60 m² geht es hier um monatlich rund 1,2 Mio. € (oder seit dem 23.2.20 bis zum 30.06.2020 um 5,3 Mio. €, bzw. knapp 1.700 € pro Wohnung), die allein diese Berliner Mieter seit dem 23.2.20 nachzahlen müssten, falls sich das Gesetz als verfassungswidrig herausstellt", heißt es im Wohn-Index von F+P.

Vor allem in Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg seien die Preisunterschiede zwischen Marktmieten und den gedeckelten Mieten besonders groß.

Noch kein Termin in Karlsruhe

Der Mietendeckel gilt als zentrales Projekt des rot-rot-grünen Berliner Senats. Die Koalition will damit den Anstieg der Mieten in Berlin für die nächsten fünf Jahre stoppen. Opposition und Wirtschaftsverbände hatten den geplanten Mietendeckel im Vorfeld immer wieder kritisiert. Im Mai reichten CDU und FDP eine Normenkontrollklage vor dem Verfassungsgerichtshof in Berlin gegen das bundesweit einmalige Gesetz ein.

Wann das Bundesverfassungsgericht in Sachen Mietendeckel entscheiden wird, ist noch völlig unklar - ebenso die Frage, wie es mit möglichen Mietrückzahlungen aussieht, sollte der Mietendeckel gekippt werden.

30 Kommentare

Wir schließen die Kommentarfunktion, wenn die Zahl der Kommentare so groß ist, dass sie nicht mehr zeitnah moderiert werden können. Weiter schließen wir die Kommentarfunktion, wenn die Kommentare sich nicht mehr auf das Thema beziehen oder eine Vielzahl der Kommentare die Regeln unserer Kommentarrichtlinien verletzt. Bei älteren Beiträgen wird die Kommentarfunktion automatisch geschlossen.

  1. 30.

    @Melanie. Ich stimme Ihnen zu 100% zu! Die Berliner Mieten waren bereits vor Einführung des Mietendeckels im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten billig und im internationalen Vergleich sogar spottbillig. Gemessen an den gestiegenen Kauf-, und Sanierungskosten waren auch die gestiegenen Mieten angemessen. Teuer kaufen und billig vermieten kann nicht funktionieren! Das Blatt wird sich auch wieder wenden, wenn das Mietangebot weiter sinkt. Den Berlinern wird schon auffallen, dass sich RRG total verschätzt hat. Leere Versprechungen werden sich hoffentlich bei der nächsten Wahl bemerkbar machen! Ideologische Weltanschauungen führen ins Nichts!

  2. 28.

    Ich bin entsetzt darüber, dass einfach alle Vermieter über einen Kamm geschert werden. Da muss man hunderttausende von Euro für Wohneigentum hinblättern, es wird zur Miete zur Verfügung gestellt, was zum Teufel ist daran nicht legitim, dass ich dabei auch was verdienen will? Schön wohnen wollen se alle, aber bezahlen wollnse nit. In Stuttgart, München, Hamburg etc. würden die Leute über einen Mietendurchschnitt von € 6,90 nur lachen. Ich habe selbst keine Wohnung, aber ich werde kaufen. Mich auf viele Jahrzehnte verschulden und vermieten. € 6,90, lächerlich.

    Hier beschweren sich Leute über Sanierungen, schon mal was von Bestandsschutz gehört???

    Wie mich das ankotzt, wegen eurer Meckerei, wird in Berlin null komma null mehr investiert von privaten Vermietern und selbst die Wohnungsbaugesellschaften orientieren sich woanders hin.
    Habt ihr gut gemacht, kann die Stadt wieder schön verkommen. Viel Spaß bei kack** auf dem Hausflur!

  3. 27.

    The only solution is to increase the offer where that is possible. There is a migratory movement towards the economic clusters, it is a local and global reality. It is not the first time that something like this has happened. In the 1960s at least politicians built a lot of houses. Ugly, cheap, but necessary housing. Now politicians are speculating on theoretical concepts or putting patches of doubtful effectiveness (or counterproductive) instead of facing the real problem.

  4. 26.

    #Steffen, ein Grundrecht auf Wohnen wurde in der Weimarer Republik und in der DDR Verfassung festgeschrieben und ist Bestandteil internationaler Vereinbarungen. Und in der Bundesrepublik findet sich im GG außer dem Schutz der (vorhandenen)Wohnung kein weiterer Verweis auf ein Grundrecht auf Wohnen.
    Darüber hinaus lässt sich kein Grundrecht auf Wohnen in einer bestimmten Lage zu einem bestimmten Preis ableiten. Also ein Wohnrecht in Citylage und Luxus zu "bezahlbaren"Preisen (wer bestimmt diese Preise, der mit dem niedrigsten Einkommen, der Aufwand zur Errichtung/Erhaltung der Wohnung oder die "Volksmeinung"?) mag zwar menschlich verständlich sein, widerspricht aber unserem Wirtschaftssystem von Angebot und Nachfrage. Nun versucht der Staat mit Maßnahmen die Bürger zu beruhigen, hat aber längerfristig auch keine endgültige Lösung.

  5. 25.

    Bitte! Gute Idee, wie haben die Senatoren vorher nicht daran gedacht? Findest du es nicht seltsam? Vielleicht waren es zu viele Dinge um darüber nachzudenken!

  6. 24.

    Wenn das alles so extrem unfair ist, sollten Sie sich vielleicht eine Wohnung kaufen. Dann sind Sie das Problem los.

    Ich finde auch so einiges unfair.

    Zum Beispiel, dass ich, wenn ich rausfinde, dass der Mieter mein Eigentum verschimmeln lässt, ich ihm nicht einfach kündigen kann.
    Das ich einen potentiellen Mieter nicht fragen darf, ob er Kettenraucher ist, obwohl das meiner Immobilie schadet.
    Dass ich nicht verweigern darf, dass er mir irgendeinen Untermieter in die Wohnung setzt, obwohl ich das nicht möchte.
    Dass ich nicht die komplette Steigerung der Instandhaltungskosten und nicht umlegbaren Nebenkosten auf die Miete umlegen kann sondern wegen Mietpreisbremse und Mietspiegel nur ca. 20%. Das heißt für mich, dass ich immer weniger verdiene. Nun kann ich die nächsten Fünf Jahre gar nichts mehr umlegen. Wenn die Kosten also weiter so klettern, wie in den letzten 4Jahren, zahle ich vielleicht sogar noch drauf. Aber die Risiken darf ich schön weiter tragen.
    Tja, unfair

  7. 23.

    Hier geht es um ein Grundmenschenrecht!
    Primitive Witze darüber, sind hier absolut nicht angebracht. Ich frage mich dann immer, was sind das für Leute.Das war gerade Fremdschämen pur!

  8. 22.

    Das stimmt auch nur zur Hälfte aber danke für den Hinweis dass der Mietendeckel noch ausbaufähig ist.

    Selbst Seehofer will dem Unwesen der "Eigenbedarfskündigungen" ein Ende bereiten. Sie haben also vollkommen recht damit dass der Mietendeckel noch schärfer gefasst werden muß.

  9. 21.

    Da bitte ich um Erklärung. Ein Vermieter kann nicht mehr die Miete nach Mietspiegel neben.

    Diese Miete zählt in Deutschland als gesetzlich fair. Wenn er diese Miete nicht mehr verlangen darf, ist es doch für ein fairen Mieter unfair.

    Das raff ich net.

  10. 20.

    Die vom Mietendeckel nicht betroffenen Vermieter sind Neubauwohnungen Eigentümer und verlangen astronomische Beträge pro Quadratmeter, weil sie immer weniger Konkurrenz haben.

  11. 18.

    "Ehrliche Vermieter sind eben NICHT vom Mietendeckel betroffen"

    Genau so ist es!

  12. 17.

    "Niemand hat doch etwas dagegen wenn nach einer Modernisierung bzw. Sanierung der Mietprwis steigt"

    ähm, Einspruch. Wieso sollte der Mietpreis steigen bei einer Sanierung? Das ist doch nur die Wiederherstellung dessen, was der Mietpreis an sich bereits umfasst hatte.

    Und bei Modernisierung muss man schon ganz genau hinschauen. Vieles ist hier eigentlich Sanierung. Und wenn tatsächlich eine Modernisierung stattfindet, muss die notwendige Sanierung erstmal rausgerechnet werden.

    Und wieso die Kosten einer Modernisierung, die der Mieter nie wollte, von diesem zu tragen ist, erschließt sich mir auch nicht. Und wenn, dann sollten diese Kosten vom Mieter und nicht dem Vermieter abgesetzt werden dürfen.
    Aber es ist ja anders: der Vermieter setzt die Kosten ab, der Mieter zahlt aber den vollen Betrag ab. Und danach dann das gesamte Mietverhältnis weiter.

    Das Ganze Prozedere gehört einmal richtig reformiert. So, wie es jetzt ist, ist es alles andere als fair für die Mieter.

  13. 16.

    Der Mietendeckel wirkt!

    "Besonders stark war der Trend jeweils bei Mehrfamilienhäusern. Hier schnellte die Zahl der genehmigten Wohnungen in Berlin um 19 Prozent nach oben,..."

    Mal sehen welche Märchen uns jetzt noch von den Abzockern und deren Entourage aufgetischt werden soll.

    Ehrliche Vermieter sind eben NICHT vom Mietendeckel betroffen.

    https://www.rbb24.de/wirtschaft/beitrag/2020/08/berlin-brandenburg-baugenehmigungen-wohnungen.html

  14. 15.

    "#Berliner, dann "streike"doch und boykottiere die Vermieter d.h. du mietest einfach keine Wohnung. Der Vermieter muss dann sehen wo er bleibt- du allerdings auch."

    Man merkt sofort wie intelligent Abzocker und deren Entourage sind. Boykottiere die Lebensmittelindustrie und esse einfach nicht mehr.

    Die "Logik" ist so hohl, die schwimmt sogar in Milch.

  15. 14.

    Wenn man Sie so hört, bekommt man den Eindruck, dass die armen Vermieter kurz vor Hartz IV-Niveau stehen!!!
    Niemand hat doch etwas dagegen wenn nach einer Modernisierung bzw. Sanierung der Mietprwis steigt - aber doch nicht wie z B. in Berlin geschehen von 650,- kalt auf 1.250,- kalt, zumal die Sanierungskosten selber gar nicht so hoch waren ...
    ...mit der Konsequenz, dass die alten Mieter, die immer ihre Miete zählten die Wohnung verlassen mussten. Dies war kein Einzelfall! Kein Wubder, dass die Politik reagierte.

  16. 13.

    Ihre Milchmädchenrechnung ist mal wieder so dumm wie durchschaubar. Wenn dem so wäre wie sie es dartsellen wollen, warum gibt es dann überhaupt noch private Vermieter?

    Den Quatsch glauben sie doch selbst nicht, den sie hier uns verklickern wollen.

  17. 12.

    Für Instandhaltungen etc. kassieren die Vermieter nach wie vor genug Miete. Die aktuellen Mietzahlungen sind kostendeckend, jede Schattenmiete ist angesagter Mietwucher. Ja, die gierigen Vermieter gehören enteignet und nestraft, wegen Betrug, Nötigung, Erpressung - da kann man sicher noch mehr Delikte drauflegen.
    Häuser denen, die drin wohnen. Alles andere ist Murks.

  18. 11.

    Schade das diese Auswertungen immer nur von Immoportalen kommen. In der Regel sind dies Wohnungen und Häuser die frisch renoviert oder modernisiert wurden.

    Natürlich sind die Mietspiegelpreise dementsprechend höher. Die Vermieter haben viel Geld investiert und können gemäß Mietspiegel + 10 % Neuvermietungsszuschlag verlangen, oder eine Wohnung wurde komplett modernisiert und der Vermieter kann die Miete bestimmen, die er möchte.

    Fraglich wie hoch die Differenz der Transparenzmiete (Schattenmiete) vom Mietspiegel abweicht. Dies sollte F + B ebenfalls bewerten, um den tatsächlichen Unterschied darzustellen. Dieser Wert ist der nicht rechtmäßige, sollte der Mietendeckel in Karlsruhe scheitern.

    Fair gegenüber Vermietern wäre auch die tatsächliche Transperenzmiete von Wohnungen die Zug um Zug ohne ein Immoportal vermietet werden aufzuschlüsseln.

    So bauscht man eine Zahl auf und alle Vermieter werden wieder in einen Topf geschmissen.

  19. 10.

    #Elektor, na hoffentlich arbeitet das Gericht langsam, dass werden sich auch einige im Senat gedacht haben. Wenn das Urteil fällt, werden einige von den "Erfindern" schon nicht mehr greifbar sein. Fr.Lomscher sowieso, Hr.Müller möchte dann im Bundestag sitzen und mal sehen wer sich bis dahin noch abseilt. Und ob dann noch jemand RRG wählt?

  20. 9.

    #Berliner, dann "streike"doch und boykottiere die Vermieter d.h. du mietest einfach keine Wohnung. Der Vermieter muss dann sehen wo er bleibt- du allerdings auch.

  21. 8.

    Ja,Ja, immer diese geldgierigen Vermieter, die ihre Häuser Instandhaltung wollen oder Kredite bei Banken bedienen müssen.
    Und dann wollen sie auch noch Mietnachzahlungen, wenn der Mietendeckel als verfassungswidrig festgestellt wird.
    Also Zahlungen, auf die Sie ein Anrecht haben.
    Potzblitz....Diese raffgierigen Vermieter.
    Vielleicht sollte ihr Arbeitgeber sich einmal überlegen zuerst ihr Gehalt einzufrieren und in einem halben Jahr um 20 Prozent zu senken, das fänden sie sicherlich auch gut!

  22. 7.

    Jetzt sieht man wie gierig diese Miethaie sind! Wie kann man gegen eine Politik sein, die Mietwucher verhindert? ...es sei denn man ist selbst ein Immobilienhai...

  23. 4.

    Der Mietendeckel ist aktuell wie eine Lotterie und er kann Mieter, sollte er scheitern, echte Probleme bereiten - Stichwort Nachzahlung oder Kündigung.
    Es gibt außerdem immer "kreativere" Ideen der Vermieter, den Mietendeckel zu umgehen. Plötzlich ist vieles Erstbezug oder es wird eine "luxuriöse" Möblierung bzw. Küche mit vermietet.

    Ich bin eigentlich kein Freund von Eingriffen in die Märkte, aber Nahrung, Kleidung und Wohnung (die sogenannten Grundbedürfnisse des Menschen) müssen einfach für alle bezahlbar sein.

  24. 3.

    Die geldgierigen Vermieter sind vollkommen ausser Kontroille geraten. Das sieht man an den hohen Schattenmieten. Nur wenn die Menschen zusammenstehen können wir den Vermietern etwas entgegesetzen. Allein machen sie dich ein.

  25. 2.

    Nicht Rückzahlungen, MIETNACHZAHLUNGEN

  26. 1.

    Ja, aber das Verfassungsgericht ist sehr langsam. Keine Sorge, RRG wird die Wahlen 2021 gewinnen und dann sehen wir, was zu tun ist.

Das könnte Sie auch interessieren