Eigentümer sollen Geld zurücklegen - Mietervereine fordern Gesetz zur Instandhaltung von Miethäusern

Blick über Berlin (Quelle: dpa/Jochen Tack)
Bild: dpa/Jochen Tack

In Berlin gehören gut 130.000 Wohnungen privaten Fonds. Ihr Ziel: hohe Renditen durch den An- und Verkauf von Miethäusern. Das Mittel: wenig investieren. Jetzt fordern Mietervereine eine Art Instandhaltungsfonds für Wohnungseigentümer. Von A. Everwien und R. Althammer

Gut 130.000 Berliner Wohnungen sollen privaten Fondsgesellschaften, sogenannten "Private Equity Fonds" gehören, hat der Wirtschaftswissenschaftler Christoph Trautvetter bei einer Analyse des Berliner Wohnungsmarkts herausgefunden. Ihren Anlegern versprechen diese Fonds jährliche Renditen von bis zu 15 Prozent und hohe Wertsteigerungen. "Wir sehen Wertsteigerungen von über 100 Prozent innerhalb von zehn Jahren. Das heißt, die Investoren, die 2012 hier investiert haben, haben jetzt in den letzten sieben, acht, neun, zehn Jahren ihren Einsatz mehr als verdoppelt", sagt Trautvetter im Interview mit rbb24 Recherche.

Schimmel und Feuchtigkeit

Was das für die Mieter bedeutet, erlebt Huryie Ayhan seit Jahren. Sie wohnt mit ihrer Familie im Quartier Mehringplatz-West. Seit Jahren kämpft sie mit schimmelnden Wänden. Noch im Sommer hat ihr Mann den schwarzen Grind von der Wand im Schlafzimmer entfernt, alles neu tapeziert und gestrichen. Doch jetzt wirft die Wand schon wieder braune Blasen - und das Laminat löst sich vom Boden. Die Schäden an der Wohnung ruinieren langsam ihre Gesundheit: "Das stinkt und ich habe Asthma, Bronchitis deswegen. Ich habe auch Schwierigkeiten beim Atmen, wenn ich schlafe."

Huryie Ayhan tut, was sie kann, putzt, saugt, reißt die Fenster auf - nichts hilft. Ihr Arzt meint, sie sei chronisch krank. Die Ursache für die Feuchtigkeit, die den Schimmel verursacht, ist bekannt: Das Wasser kommt aus dem Badezimmer, quillt unter Wanne und Fliesen hervor, zieht von dort in Boden und Wände.

Wochenlanges Warten auf die Handwerker

Christa Hartmann, ebenfalls Mieterin an der Wilhelmstraße, kennt das Problem und unterstützt Familie Ayhan seit Monaten beim Umgang mit Verwaltung, Handwerkern und Behörden. Ein Installateur habe ihr im Vertrauen gesagt, was das Problem sei. "Die Abflussrohre sind 50 Jahre alt", so Christa Hartmann, "und zum Teil nicht mehr in Ordnung." Der Installateur habe ihr erklärt, dass die Rohre mit den Jahren "zuwachsen", dann könne das Wasser nicht mehr schnell genug ablaufen und suche sich einen neuen Weg. "Dann fließt das Wasser nicht in die Rohre, sondern in die Betondecke unter den Badewannen. Ich habe das selbst beobachtet. Einige Betondecken sind ganz vollgesogen und nass."

Wohnungen, die die Gesundheit gefährden – und das mitten in Berlin. Zum Quartier Mehringplatz-West, zwischen Wilhelm- und Friedrichstraße direkt gegenüber der SPD-Zentrale, gehören 372 Wohnungen und 26 Gewerbeeinheiten, von Architekt Hans Scharoun in den 1970iger Jahren luftig und hell konzipiert. Doch seit ein privater Immobilienfond die Anlage übernommen hat, kämpfen die Mieter um ihr Recht.

Die erste Mängelmeldung hat Christa Hartmann im November 2018 an die damals gerade neu installierte Hausverwaltung geschickt: "BauGrund" heißt die Firma. Sie sitzt keine fünf Kilometer entfernt in Mitte, doch zu einem persönlichen Kontakt sei es in den vergangenen zwei Jahren so gut wie nie gekommen. Immer wieder hat Christa Hartmann die Hausverwaltung auf Mängel hingewiesen - per Mail: "Am nächsten Tag bekommen Sie eine automatisierte Rückmail mit einer Ticketnummer. Und in diesem automatisierten Text steht, dass es demnächst dem nächsten Fachbearbeiter zugeleitet worden ist. Dann warten sie. Sie warten eine Woche, zwei Wochen, drei Wochen." Es passiert meistens - nichts.

Verwaltung darf keine Auskunft geben

Auch der rbb bemüht sich um Kontakt zur Hausverwaltung. Wir bitten um ein Interview, wollen wissen, warum Schäden nicht repariert werden – immerhin zahlen die Mieter pünktlich ihre Miete. Die Antwort: "Wir bitten ...um Verständnis dafür, dass wir als … Dienstleister für die Liegenschaft durch den Eigentümer nicht ermächtigt sind, Auskünfte zur Liegenschaft … zu erteilen."

Doch der Hauseigentümer scheint die Handlungsmöglichkeiten der Hausverwaltung nicht nur in Bezug auf Presseanfragen zu beschränken. Im Februar teilte die BauGrund der "Berliner Morgenpost" mit: Man habe "keine Möglichkeit, Investitionsentscheidungen zu treffen". Ein beauftragtes Leistungsbild bilde den Rahmen, in dem die Hausverwaltung tätig werden könne. Konkret heißt das wohl: Die Hausverwaltung kann nur in geringem Umfang selbst entscheiden, welche Instandsetzungsarbeiten durchgeführt werden können.

Christoph Trautvetter vermutet, dass das zum Geschäftsmodell des Fonds gehört: Wenig investieren, auf Wertsteigerungen setzen und dann mit Gewinn verkaufen. "Es lässt sich tatsächlich auch mit verfallenden Häusern Geld verdienen", erklärt er. Da die Mieten dort oft stabil bleiben, seien die Mieter bereit, sehr viel zu ertragen. In der Folge heißt das: "Je weniger man in ein Haus investiert, umso höher sind kurzfristig die Gewinne."

rbb24 Recherche hat nachgefragt bei der zuständigen Verwaltung des Eigentümers, beim Berliner Büro des "Optimum Asset Managements" am Kurfürstendamm - vergeblich.

Wenig Ausgaben - hohe Renditen

Das mutmaßliche Geschäftsmodell ist keine Spezialität privater Immobilienfonds, auch andere Immobilieneigentümer versuchen, durch möglichst wenig Ausgaben ihre Renditen zu steigern, sagt Baustadtrat Florian Schmidt (Bündnis90/Die Grünen). Die Behörden stehen dem immer wieder machtlos gegenüber, können den Mietern kaum helfen. Der Weg über die Gerichte sei lang und zäh: "Auf eine Anordnung folgt dann eine Ankündigung, bei einer Androhung von Ersatzmaßnahmen folgt dann der Beginn einer Maßnahme, die sich dann aber ewig hinzieht. Das heißt, so ein richtiges Durchgriffsrecht hat man immer erst ganz, ganz spät."

Schmidt fordert, die gesetzlichen Regelungen anzupassen: "Im Moment bieten wir einfach viel zu viel juristische Spielräume, Schlupflöcher, die immer wieder aufgetan werden können, damit Eigentümer über Jahre hinweg quasi nicht in die Pflicht genommen werden können, so wie man es eigentlich müsste."

Vorschlag: Geld für Investitionen soll einbehalten werden

Ein Vorschlag zur Lösung kommt aus Nordrhein-Westfalen. Knut Unger arbeitet seit Jahren im Mieterbund Witten. Seine These: Die geltenden Gesetze erfassen nicht die Praktiken von Hauseigentümern, denen am Erhalt ihres Eigentums nichts liegt – sondern die nur an der Wertsteigerung ihrer Immobilien durch rasch steigende Bodenrichtwerte und schnelle Verkäufe interessiert sind.

Darum hat Unger mit dem Deutschen Mieterbund einen Vorschlag entwickelt, der demnächst bundesweit diskutiert werden soll. Er setzt am Geschäftsmodell der großen Fonds an: Mieten kassieren, Renditen ausschütten, wenig investieren und auf die Steigerung der Immobilienpreise setzen.

Er will von vornherein verhindern, dass am Erhalt der Immobilien, für den die Mieter Miete zahlen, gespart wird. "Dafür muss man meiner Meinung nach ein anderes Gesetz schaffen", erklärt Unger, "das dafür sorgt, dass aus den laufenden Mieteinnahmen auch die laufenden Kosten gedeckt werden." Die Eigentümer müssten dann ein unantastbares Budget zur Verfügung stellen, das groß genug ist, um beispielsweise Reparaturen durchzuführen. "Das heißt, ein Teil der Miete steht nicht für Finanzmarktspekulation zur Verfügung. Der bleibt da, und das muss man natürlich kontrollieren. Das könnten Behörden kontrollieren, dass diese Rücklage tatsächlich gebildet wird und dass sie auch zweckbestimmt eingesetzt wird - oder auch die Mieter." Wer eine solche Bauerneuerungsrücklage nicht bildet, die im Grundbuch abzusichern sei, dürfe dann eben keinen Wohnraum mehr vermieten.

Eigentum verpflichtet - jetzt die HOWOGE

Anfang kommenden Jahres will der Deutsche Mieterbund diesen Vorschlag für eine neue Wohnungswirtschaftsgesetzgebung bundesweit mit Experten und Politikern diskutieren. Es ist ein Eingriff in Eigentumsrechte, Unger hält ihn aber für grundgesetzkonform – denn Eigentum verpflichtet.

Den Eigentümer des Quartiers am Mehringplatz wird man mit diesem Gesetz nicht mehr drankriegen, zumindest nicht für diesen Wohnkomplex. Der Fonds hat die Wohnungen erfolgreich weiterverkauft – samt einem augenscheinlich hohen Investitionsbedarf. Der Käufer: die landeseigene HOWOGE. Über den Kaufpreis herrscht Stillschweigen.

Sendung: Abendschau, 11.11.2020, 19:30 Uhr

46 Kommentare

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  1. 46.

    Warum wird man eigentlich immer reflexartig als „Lügner“ dargestellt, sobald man etwas pro Vermieter schreibt.

    Wenn Sie mich zitieren, bitte ich Sie zuerst das geschriebene zu lesen und anschließend zu verstehen.

    Sozialistisch ist die Mieten mit einer Meitentabelle zu Deckeln, kapitalistisch ist es wie der Vermieter auf dem Markt Handwerkerpreise erhält.

    Das hat nichts mit verschimmelten Wohnungen zu tun. Wobei auch bei verschimmelten Wohnungen auch oftmals ein Mieterverhalten schuldhaft ist.

    „Keiner bekommt mehr Wohnungen“ war natürlich überspitzt geschrieben, aber wie man sieht werden ca. 50 weniger auf Portalen inseriert, Wohnungen verkauft, privat genutzt oder erstmal nicht neu vermietet. Dies würde mit einem Instandhaltungsdeckel weiter verschärft.

  2. 45.

    Lieber Webansen,
    was hat ihr Kommentar mit dem Thema meines Kommentars bzgl der undifferenzierten Medienschelte zu tun? Mir ist natürlich klar, dass es relativ egal ist, was ich geschrieben habe, weil es Ihnen eigentlich darum ging Dampf abzulassen, aber warum auf meinen Kommentar?

    Unabhängig davon und bzgl Ihres Kommentares: Instandhaltungsverschleppungen sind gang und gäbe - soweit ich das beobachten kann, unabhängig vom Eigentümertypus. Wenngleich Deutsche Wohnen & Co. Das sicherlich strategischer nutzen. Eine Instandhaltungsrücklage ist aus meiner Sicht für verantwortungsvolle Vermieter zwingend - insofern fände ich etwaige Bestimmungen inkl. Zweckgebundenheit (das kann je nach Vermieter - privat oder Unternehmen ja unterschiedlich scharf definiert sein) erstmal nicht verdammenswert. Natürlich gehört auch das zur Absicherung von Wohnraumbestand und damit zur gesellschaftlichen Daseinsvorsorge. Die Schlupflöcher für Immobilienspekulationen müssen jedenfalls geschlossen werden, wenn wir die Probleme in der Mieterstadt in den Griff bekommen wollen. Und das sollten wir, die soziale Ausgeglichenheit darf uns nicht egal sein, wenn wir Wert auf unsere Demokratie legen.

  3. 44.

    Sie sind sich echt für keine Lüge zu schade!

    "Man kann nicht eine Seite sozialistisch und die andere Seite kapitalistisch führen." Was ist daran sozialistisch wenn Mieter nicht in verschimmelten Wohnungen leben wollen? Die anfallenden Kosten für Reparaturen wurden mit den Mieten bezahlt und der Vermieter zweckendfremdet diese für seinen Profit.

    "Keiner bekommt mehr eine Wohnung." Die nächste Lüge. Wohnungen werden weiter luxusmodernisiert und von Heuschrecken aufgekauft, wie die Fälle Heimstaden und Akelius zeigen. Deshalb bekommt man keine BEZAHLBARE Wohnung mehr und das schon seit Jahren.

    Gehören sie zu den Nutznießern dieser Abzocker, Spekulanten und Heuschrecken oder warum engagieren sie sich hier mit eindeutigen und schnell widerlegbaren Lügen?

  4. 43.

    Die Vermieter werden aber auf der Einnahmeseite immer mehr staatlich kontrolliert, erhalten auf der Ausgabenseite keine Unterstützung, sondern sollen jetzt noch Instandhaltungsrücklagen mit einem bestimmten Betrag X zurückhalten. Dieser muss dann nach einer gewissen Zeit in die Immobilie gesteckt werden.

    Noch nichtmal in Modernisierungskosten, die dann die Miete erhöhen würden.

    Handwerker sind knapp und die Preise sind in den letzten Jahren stark gestiegen. Zudem bezahlt der Kleinvermieter höhere Handwerkerkosten als z.B. eine Wohnungsbaugesellschaft die Fixpreise mit den Handwerkern hat. Somit müsste auch die Kostenseite handwerklich planwirtschaftlichen Zwängen mit gedeckelten Handwerkerpreisen gemacht werden.

    Man kann nicht eine Seite sozialistisch und die andere Seite kapitalistisch führen. Man sieht es jetzt in Berlin an den Nebenwirkungen. Keiner bekommt mehr eine Wohnung.

  5. 42.

    Mich interessiert ihre Ostbiografie nur soweit dass es immer wieder interessant ist wie sich Ostalgiker und Rechtsextremisten ähneln, wenn sie das nicht sogar in einer Person sind.

    Und was ihr Gefasel mit dem Thema zu tun hat wird ihr Geheimnis bleiben.

    P.S. Ich weiß wie die Wohnungen in der Immanuelkirchstraße in den 70ern aussahen und wie froh die Leute waren in einen Plattenbau zu ziehen, auch wenn man dort gehört hat wenn der Nachbar das Licht eingeschaltet hat.

  6. 41.

    Ihre Ausreden sind ja noch dümmer als ihre unsägliche Propaganda. Ihre eindeutige Gesinnung ist ja nicht schwer zu erraten, die müssen sie uns ja hier jeden Tag unter Beweis stellen. Also halten sie uns nicht für so blöde wie manche ihrer braunen Kamerrraden.

    https://de.wikipedia.org/wiki/Rechtsextreme_Symbole_und_Zeichen#88

  7. 40.

    Das ist schlichtweg falsch. Bitte überprüfen Sie Ihre offenbar selektive Wahrnehmung zur Berichterstattung DER "Medien" (eine Medien Differenzierung nehmen Sie im Übrigen selbst nicht vor). Insbesondere der rbb24 hat wiederholt über verschiedene Interessen und Einschätzungen berichtet, sei es via Haus und Grund, Genossenschaften, Deutsche Wohnen Vertreter usw. Es gab sogar mindestens eine gesonderte offene "Gesprächs"-Sendung beim rbb, die verschiedene Stimmen zum Wohnungsmarkt reflektiert hat. Auch eine private Vermieterin inkl ihrer Sorgen war hier direkt auf dem Podium vertreten. Differenzierung ist keine Einbahnstraße...

  8. 39.

    So sympathisch mir Ihre Mentalität in Bezug auf das "einfach mal anpacken" ist, ich halte die Schlussfolgerung und den Vergleich mit der DDR für unpassend und etwas unterkomplex. Zu den Umständen in der DDR gehören noch andere Parameter des alltäglichen Lebens, die Sie im Vergleich nicht berücksichtigen. U.a. die geringen Mietpreise und den verfügbaren Wohnraum. Schauen Sie sich gern mal um auf dem aktuellen Markt, günstige Mietwohnungen zur eigenständigen Sanierung gibt es schlicht nicht mehr. Ich glaube, persönlich habe ich 2014 das letzte mal im Bekanntenkreis von solch einem Glücksgriff gehört. Die Familie hat die 4 Raumwohnung mit viel Arbeit saniert, die Miete ist trotzdem mittlerweile erheblich abgehoben worden. Tatsächlich und wie im Artikel beschrieben, Eigentümer ist eine Fondsgesellschaft... Sie ignorieren mit ihrem Vergleich die immensen Auswirkungen globalisierter Immobilienspekulationen in Berlin und suggerieren, dass die Mieter (im Gegensatz zu Ihnen?)zu faul, unfähig und bequem wären bzw. die falschen Prioritäten setzen. Also sind die Mieter offenbar selbst schuld - was für ein Unsinn.

  9. 38.

    ...vollste Zustimmung. Ich kenne das auch noch. Damals war man froh, überhaupt eine Wohnung zu bekommen die eine halbwegs passable Lage und eine passende Größe hatte (außer man hatte Vitamin B = Beziehungen).

    Egal, welche politische Anschauung man hat. Offensichtlich ist klar, es gibt zu wenig Wohnungen und die werden auch von vollmundigen Sprüchen nicht mehr. Also hilft nur die Zwangsbewirtschaftung. Früher nannte man das KWV (kommunale Wohnungsverwaltung).
    Die KWV verwaltete den Mangel an Wohnungen und den Mangel an Geldern für die Sanierung der Altbauten. Das Bezirksamt teilte die Wohnungen zu (Vitamin B).
    Aktuell sind wir ja noch nicht bei der Zuteilung angelangt, aber ob Mietendeckelmieten langfristig für Instandhaltung und klimagerechte Sanierung ausreichen werden?

  10. 37.

    ...vollste Zustimmung. Ich kenne das auch noch. Damals war man froh, überhaupt eine Wohnung zu bekommen die eine halbwegs passable Lage und eine passende Größe hatte (außer man hatte Vitamin B = Beziehungen).

    Egal, welche politische Anschauung man hat. Offensichtlich ist klar, es gibt zu wenig Wohnungen und die werden auch von vollmundigen Sprüchen nicht mehr. Also hilft nur die Zwangsbewirtschaftung. Früher nannte man das KWV (kommunale Wohnungsverwaltung).
    Die KWV verwaltete den Mangel an Wohnungen und den Mangel an Geldern für die Sanierung der Altbauten. Das Bezirksamt teilte die Wohnungen zu (Vitamin B).
    Aktuell sind wir ja noch nicht bei der Zuteilung angelangt, aber ob Mietendeckelmieten langfristig für Instandhaltung und klimagerechte Sanierung ausreichen werden?

  11. 36.

    Die Mieten in Berlin sind hoch genug, um davon die Instandhaltung zu bezahlen. Die Beiträge 3+4+6+7verkennen die Wirklichkeit. Die genannten Mängel sind ein Grund für eine riesige Mietminderung. @22: Wer sein Eigentum benutzt, um anderen gesundheitlich zu schaden, gehört enteignet. Da gibt es keinen Grund zu jammern. @29: Wenn jemand durch seine Fahrweise andere extrem gefährdet, ist die Enteignung des Autos gerechtfertigt.

  12. 35.

    Und sie wussten nicht, wer sie gerade bespitzelt. Sie haben in einer Diktatur gelebt, die Menschen an der Grenze erschossen hat. Das war schön?????

  13. 34.

    Von Rechtstaatlichkeit haben Sie keine Ahnung.
    Ihre Wild - West Methode, ich glaube nicht, dass Sie dafür wären, wenn auch die Vermieter sich gegen untragbare Mieter anwenden würden..
    Wer in Mietrückstand ist wird rausgeschmissen, wer durch Fahrlässigkeit einen Wasserschaden zu verantworten hat ebenso usw.. Ja, es gibt genug solche Mieter.
    Bin froh, dass ich nicht mehr vermiete.

  14. 33.

    Melle, hier mal etwas aus dem Leben. Im Osten waren die Mieten ganz unten aber die meisten Wohnungen auch. Wer es konnte machte aber daraus eine ansehnliche Wohnung. Nix mit Urlaub auf Canaren sowieso nicht. Schindern; alles so gestalten, umbauen und erneuern wie es erforderlich ar um sich wohl zu fühlen. Nicht nur so lächerlich tapezieren oder so. Neue Kabel bis zum Zähler, Bad fliesen, aus Schrott Fenster machen. Es war immer was zu tun. Heute wollen alle billig wohnen und sind aber zu dumm oder zu faul mal selbst anzupacken. Der Normalvermieter ist kein Halsabschneider und wer weiter denkt, der tritt einer Genossenschaft bei oder erwirbt Eigentum. Nur fordern geht doch nirgends und in teure Wohnlage zieht man auch nicht wenn man leere Taschen hat.

  15. 31.

    Ich glaube,Sie haben die Unterhaltung nicht richtig verfolgt. Ich bin kein Mieter, sondern habe darauf verwiesen, dass es momentan keine Handwerker gibt und es deswegen nicht immer Schuld des Vermieters ist, wenn Reparaturen mal länger dauern. Und der Herr oder die Frau auf dessen Frage ich geantwortet habe, scheint auch Eigentümer seiner Wohnung zu sein, nur hat er Probleme mit der Eigentümergemeinschaft. nicht nur Mieter haben Probleme.

  16. 30.

    Es ist leider so, dass ausschließlich über Wünsche und Probleme der Mieter in den Medien berichtet wird. Die Vermieter werden dabei meistens als Raffkes dargestellt. Es wird auch nicht zwischen privaten Vermietern, Wohnungsgeseschaften, Genossenschaften, Immobilienkonzernen oder Fondsgesellschaften unterschieden. Vermieter sind per se die boesen Buben und alle Mieter sind Engel, die immer pünktlich ihre Miete zahlen und den Wohnraum pfleglich behandeln. Ich würde es begrüßen, wenn sich die Medien auch mal so ausführlich mit den Problemen der Vermieter beschäftigen würden, denn dann wäre in der Gesellschaft vielleicht auch mehr Verständnis für den anderen. Denn eigentlich sitzen doch ein Teil der Vermieter (die Nichtspekulanten, die es auch gibt) und die Mieter in einem Boot. Aber eine Differenzierung findet nicht statt, es wird alles pauschaliert und bei jedem Eigentümerwechsel von Wohnraum wird sofort nur Negatives vermutet und der neue Eigentümer sofort diffamiert

  17. 29.

    Ich würde vorschlagen, dass Sie am Montag alle in Ihrem Besitz befindlichen Kraftfahrzeuge abgeben müssen, da sie damit zum Handlanger der Gewinnmaximierung der Mineraloelkonzerne machen und das Geschäft der Aktienspekulanten mit den Aktien dieser Firmen erst ermöglichen. Ich hoffe sie sind jetzt begeistert. Ach so und die Umwelt würden sie auch weniger verpesten. Sie sehen es gibt gute Gründe sie zu enteignet.

  18. 28.

    Und deswegen darf man Wohnungen absichtlich zur Ptofitmaximierung verkommen lassen? Ich kann ihnen nicht ganz folgen.

    https://www.tagesspiegel.de/wirtschaft/immobilien/verwahrlosung-im-szenekiez-am-mehringplatz-laeuft-nichts-mehr-rund/25256642.html

  19. 27.

    Sind sie der deutschen Sprache mächtig? Dann versuchen sie es mal mit lesen und verstehen.

    Dem Senat muß endlich ein Gesetz in die Hand gegeben werden SOLCHE "Vermieter" ersatzlos zu enteignen. Rechtstaatlich, nachdem der Vermieter aufgefordert wurde die vorsätzliche Körperverletzung in angemessener Frist zu beseitigen.

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