Zwischenfazit vorm Wahljahr 2021 - Das hat Rot-Rot-Grün beim Thema Wohnen noch auf der To-do-Liste

Zahlreiche Wohnhäuser sind in den letzten Jahren auf dem früheren Gelände des Hamburg-Lehrter-Güterbahnhofs entstanden. Berlin am 06.07.2020. (Quelle: dpa/Bernd von Jutrczenka)
Bild: dpa/Bernd von Jutrczenka

SPD, Linke und Grüne hatten sich im Koalitionsvertrag viel vorgenommen: 30.000 landeseigene Wohnungen sollten in der Wahlperiode gebaut werden, Bestandsmieter vor steigenden Mieten geschützt werden. Neun Monate vor der Wahl ist die Bilanz durchwachsen. Von Thorsten Gabriel

Was hat die rot-rot-grüne Koalition bereits erreicht?

Von ihrem wohl größten mietenpolitischen Projekt dieser Wahlperiode ahnten SPD, Linke und Grüne selbst noch nichts, als sie Ende 2016 ihren Koalitionsvertrag formulierten: Die Idee eines Mietendeckels wurde erst zwei Jahre später geboren. Und von Anfang an war das Projekt ebenso ambitioniert wie umstritten. Seit Februar 2020 sind die Mieten nun eingefroren, und seit November müssen Mieten, die laut Mietendeckelgesetz zu hoch sind, abgesenkt werden.

Die große Mehrheit der Vermieterinnen und Vermieter hält sich bislang ans Gesetz, wenn auch zähneknirschend – und darauf hoffend, dass es demnächst vom Bundesverfassungsgericht kassiert wird. Wie die Richterinnen und Richter in Karlsruhe am Ende allerdings entscheiden werden, lassen sie bislang nicht durchblicken. Und auch, ob der Mietendeckel, sollte er Bestand haben, die gewünschte Langfristwirkungen zeigt, ist völlig offen.

Ähnlich Widersprüchliches ergibt sich auch beim Blick auf die Wohnungsbau-Statistiken. Man könnte sagen: Es gibt zwei Wahrheiten. Die eine lautet: Dass in Berlin nicht gebaut wird, wie oft behauptet, stimmt nicht – das Gegenteil ist seit Jahren richtig. Allein im vergangenen Jahr sind in Berlin in etwa so viele Wohnungen neu errichtet worden wie in Hamburg, München und Köln zusammen. 18.999 fertiggestellte Wohnungen erfasste das Amt für Statistik 2019 in Berlin. Zum Vergleich: In Hamburg waren es 9.805, in München 7.526 und in Köln 2.175 Wohnungen. Auch bei der Zahl der Baugenehmigungen liegt Berlin seit Jahren bundesweit unangefochten an der Spitze.

Das ist die eine Wahrheit – die man im Hinterkopf behalten sollte, wenn man auf die andere blickt. Misst man nämlich den Neubau relativ zu den Einwohnerzahlen der Millionenstädte, hinkte Berlin lange hinterher. Über fast ein Jahrzehnt hinweg lag Berlin bei der Zahl der neugebauten Wohnungen pro 1.000 Einwohner nur an dritter Stelle hinter München und Hamburg - bis jetzt. Denn während 2019 in München, Hamburg und Köln der Neubau zurückging, legte Berlin weiter zu und setzte sich mit 6,14 neuen Wohnungen pro 1.000 Einwohner erstmals an die Spitze, knapp vor Hamburg mit 6,12 Wohnungen.

Was sind die Kritikpunkte?

Unterm Strich steht, dass Berlin zwar in absoluten Zahlen bundesweit Wohnungsbauspitzenreiter sein mag, aber trotzdem viel zu wenige Wohnungen gebaut werden, um den Markt spürbar zu entlasten. Das räumt auch die rot-rot-grüne Koalition selbst ein. Aus der Bevölkerungsprognose, die zur Mitte der Wahlperiode veröffentlicht wurde, ergab sich ein Bedarf von 194.000 Wohnungen, die bis 2030 neu gebaut werden müssten. Eine Zahl, die ambitioniert erscheint und gleichzeitig von vielen als deutlich zu gering kritisiert wird angesichts des rasanten Zuzugs der vergangenen Jahre in die Stadt.

Im Schnitt hätten in dieser Wahlperiode jedes Jahr 20.000 neue Wohnung fertiggestellt werden müssen. Doch noch in keinem Jahr wurde diese Marke erreicht. Von 2017 bis Ende August 2020 entstanden rund 66.000 Wohnungen. Und auch die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften, denen im Koalitionsvertrag das Ziel gesetzt worden war, binnen fünf Jahren 30.000 neue – vor allem günstige – Wohnungen zu bauen, bleiben hinter diesem Ziel zurück. Von 2017 bis Mitte 2020 bauten sie nur 12.474 Wohnungen. Zum Ende der Wahlperiode dürften es um die 20.000 Wohnungen sein.

Dazu kommt: Viele der neuen Wohnungen am Markt sind nicht Miet-, sondern Eigentumswohnungen. Und: Die wenigsten Mietwohnungen sind günstig. Unter den neu gebauten sind nur wenige geförderte, also Sozialwohnungen – zumindest zu wenige, um den Verlust alter Sozialwohnungen ausgleichen. Zwischen 2014 und 2019 wurden nur knapp 12.000 neue geförderte Wohnungen errichtet beziehungsweise bewilligt. Zeitgleich verlieren immer mehr alte Wohnungen ihre Sozialbindung. Allein zwischen 2017 und 2019 sank der Sozialwohnungsbestand im Saldo von 103.400 Wohnungen auf rund 95.000.

Die Gründe, weshalb der Neubau unter den Erwartungen bleibt, dürften vielfältiger sein, als von der Opposition aus CDU, AfD und FDP oft propagiert. Sie machen vor allem die rot-rot-grüne Koalition und ihr Handeln dafür verantwortlich. Zweifellos spielt insbesondere bei der privaten Wohnungswirtschaft das sogenannte "Neubauklima" eine wichtige Rolle, also die Frage, ob sich die politischen Rahmenbedingungen für die Firmen angenehm anfühlen. Auch an bürokratischen Hürden beim Bauen mangelt es oft nicht.

Das allein ist allerdings nur eine Teilerklärung. Der Umstand, dass in absoluten Zahlen in Berlin eben doch der meiste Wohnungsneubau entsteht, verweist darauf, dass mangelnde Baukapazitäten und Fachkräftemangel, über die ebenso geklagt wird, in den vergangenen Jahren eine zunehmend wichtigere Rolle gespielt haben und noch immer spielen.

Was hat die Koalition noch auf dem Zettel?

Im Wesentlichen hat Rot-Rot-Grün, was das Thema Wohnen angeht, sein Pulver verschossen. Gerade im Mietrecht, für das eigentlich ja der Bund zuständig ist, ist sie mit dem Mietendeckelgesetz bis zum Äußersten gegangen, mit unklarem rechtlichen Ausgang.

In Arbeit ist noch eine weitere Verschärfung des Zweckentfremdungsverbotsgesetzes. Um die illegale Nutzung von Mietwohnungen als Ferienunterkünfte besser kontrollieren zu können, soll im Gesetz nun eine Registriernummernpflicht für sämtliche Unterkunftsanbieter festgeschrieben werden. Bislang galt diese Pflicht nur eingeschränkt. Eigentlich wollte die Koalition die Gesetzesänderung bis Jahresende erledigt haben, doch Corona-bedingt verzögerte sich auch dieses Vorhaben.

Ambitioniert bleibt das im Koalitionsvertrag vereinbarte Ziel, den Bestand an landeseigenen Wohnungen bis zum Jahr 2025 auch durch Ankäufe auf mindestens 400.000 Wohnungen zu erhöhen. Stand Mitte 2020 waren es rund 325.000 Wohnungen. Ursprünglich hatte sich Rot-Rot-Grün auch auf den Zettel geschrieben, in die Landesverfassung ein Verbot von Wohnungsprivatisierungen aufzunehmen. Einen entsprechenden Gesetzentwurf hat der Senat zwar erarbeitet – eine Zweidrittel-Mehrheit im Parlament für die Verfassungsänderung ist allerdings nicht in Sicht. Dieses Projekt wollten SPD, Linke und Grüne als Lehre aus den Privatisierungen von Wohnungsgesellschaften in den 2000er-Jahren ziehen.

Ungelöst sind weiterhin auch die komplizierten Probleme im alten Sozialen Wohnungsbau in Berlin. Eigentlich wollte die Koalition hier in den ersten 100 Tagen ihrer Amtszeit eine neue Methodik finden, um die Sozialmieterinnen und -mieter vor steigenden Mieten zu schützen. Doch bis heute gibt es dafür keine wirklich tragfähige Lösung. Der Senat hat zwar im Sommer einen Entwurf für eine Gesetzesnovelle beschlossen, das Parlament aber bislang noch nicht im Detail darüber beraten. Und auch wenn zu erwarten ist, dass dies noch bis zu Wahl geschieht, bleibt der Gesetzentwurf hinter dem zurück, was Mieterinitiativen fordern. Zugutehalten kann man der Koalition, dass schon Vorgängerregierungen sich die Zähne daran ausgebissen haben und es in der Stadt allenfalls eine Handvoll Leute gibt, die dieses komplexe Thema wirklich durchdrungen haben.

Was bedeutet das für das Wahlkampfjahr?

Mitten im Wahljahr wird im zweiten Quartal 2021 die endgültige Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zum Mietendeckel erwartet. Der Ausgang dieses Verfahrens dürfte den gesamten Wahlkampf nachhaltig prägen. Sollten die Verfassungsrichterinnen und -richter den Mietendeckel für zulässig erklären, wäre dies erheblicher Rückenwind für die derzeitigen Koalitionsparteien beim wohl wichtigsten Wahlkampfthema – selbst wenn viele Fragen noch offen blieben: Wie geht es nach dem Mietendeckel weiter? Bleiben abgesenkte Mieten auch danach abgesenkt? Wie kann verhindert werden, dass Vermieterinnen und Vermieter weiterhin versuchen werden mit rechtlichen Tricks den Mietendeckel zu umgehen?

Wenn das Bundesverfassungsgericht den Mietendeckel dagegen für grundgesetzwidrig hält, dürfte dies ein empfindlicher Dämpfer für SPD, Linke und Grüne sein. Allerdings ist unklar, ob die Oppositionsparteien CDU, AfD und FDP umgekehrt davon profitieren würden. Sie hatten stets gegen den Mietendeckel argumentiert, während eine Mehrheit der Wählerinnen und Wähler den Mietendeckel zuletzt befürwortete. Ganz gleich, wie das Gericht entscheidet, dürfte damit auch der Druck auf den Bund steigen, das Mietrecht grundsätzlich auf der Grundlage der Entscheidung zu beleuchten und zu justieren. Da die Berliner Probleme auf dem Mietenmarkt letztlich nur stellvertretend für Wohnungsmarktprobleme in allen großen Städten stehen, wird die Mietendeckel-Entscheidung also nicht nur den Abgeordnetenhaus-, sondern auch den Bundestagswahlkampf beeinflussen.

Beitrag von Thorsten Gabriel

71 Kommentare

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  1. 71.

    Mich würde ja interessieren, wie viel Altbauten den Neubauten weichen mussten. Dann wäre die Zahl der geschaffenen Wohnungen vermutlich noch niedriger.

  2. 70.

    Im Artikel geht es um jene Wohnungen, deren Miete zu senken ist ... die also wie geschrieben 20% über der Mietobergrenze liegen.

    Zitat: "Nach den Berechnungen von F+B sind rund 512.000 Wohnungen von der zweiten Mietenstufe des Mietendeckels betroffen, das entspricht 36,7 Prozent des Gesamtbestands relevanter Wohnungen in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen"

  3. 69.

    Man muss aber die Zahl nach Mietpreisbremse nehmen. Da diese gesetzlich gemäß BGB vorgeschrieben ist. Diese hat der Senat nie genannt.

  4. 67.

    ... die Zahlen variieren wohl - hier ist bspw. von 500.000 Wohnungen die Rede:

    https://www.welt.de/finanzen/immobilien/article220771030/Mietendeckel-Preissenkungen-fuer-eine-halbe-Million-Wohnungen.html

    Die wohlgemerkt die unter Berücksichtigung der Wohnlage zulässigen Mietobergrenzen (zuzüglich Ausstattungs- oder Modernisierungszuschlag) um mehr als 20 Prozent übersteigen.

    Da kann man schon Handlungsbedarf ableiten oder ?

  5. 66.

    Vielleicht kann mal einer der Poster, welche gegen das Vorgehen des derzeitigen Senats anschreiben - und mit Prozentzahlen und Enteignungsvorwürfen argumentieren - mal eine nachvollziehbare Rechnung darstellen.

    Bspw. für die Aussage, mit dem Verbot übermäßiger Mieten werde es verunmöglicht, auch nur die nicht umlegbaren Kosten einer Mietwohnung zu bezahlen.

    Die als Argument vorgeführten Preissteigerungsprozente von Handwerksfirmen lassen sich ohne grundlegende Absolutbeträge nicht einordnen.

  6. 65.

    Man sollte einfache Wohnungen mit luxuriösen mischen.
    Für jeden etwas, damit auch endlich wieder die sozialen Schichten zusammen wohnen.
    Könnte ja mal ein gemeinsames Projekt von Staat und Privat werden.
    Natürlich sollte man dort keine Wolkenkratzer hochziehen, wo dann nur Arme wohnen.

  7. 64.

    Diese ständigen Aussagen jeder Vermieter ist ein Abzocker und jeder Mietpreis ist überhöht kann man nun wirklich nicht mehr hören.

    Man sieht es ja schon daran, dass nur ca. 300.000 Wohnungen von 1.500.000 den Mietpreis senken können. Somit sind derzeit für 1.200.000 Wohnungen faire Mieten vereinbart. Wenn man jetzt noch die Wohnungen rausrechnet die aktuelle in Deutschland nach Mietpreisbremse vermietet wurden (Neuvermietung = Mietspiegel + 10 Prozent), bleiben wahrscheinlich nicht mehr als 150.000 Wohnungen übrig.

    Somit sind ca. 10 % an überhöhten Mieten am Markt. Dafür ein extra Gesetzt erfinden ist unverhältnismäßig!

  8. 63.

    " Mieter " Ich , habe Wohnraum geschaffen und stellen Sie sich vor, meine Mieter sind zufrieden und das schon seit Jahrzehnte. Sie möchte ich aber als Mieter nicht haben. Fin !

  9. 62.

    "Gerade das Gegenteil würde passieren, wenn die vielen Inverstoren und die vielen privaten Vermieter nicht geben würde. Wer würde die Steuern zahlen für unseren Sozialstaat ? Gerade in Berlin gehen diese Leistungen, in etliche Milliarden Euro, jedes Jahr. "

    Und morgen, liebe Kinder, erzähle ich euch ein anderes schönes Märchen...

    Die Gewinne vieler privaten Vermieter fließen ins Ausland, nicht selten in Steueroasen. Die sog. "kleinen privaten Vermieter" investieren in Betongold weil sie mit dem Geld, was sie über haben, nicht mehr wissen wohin damit. Also damit der Fiskus ("Steuern zahlen für unseren Sozialstaat")davon so wenig wie möglich abbekommt. Nennt sich Steuersparmodell.

    Und wer die BRD 2021 mit der DDR und deren Einparteiendiktatur, genannt "Sozialismus" vergleicht, der will nicht ernst genommen werden. Oder ist dümmer als er ohnehin schon tut.

  10. 61.

    Ich finde zu Schaffung von Wohnraum das Berliner Modell, welche die Schaffung von niedrigpreisigem Wohnraum den privaten Investoren vorschreibt, durchaus smart, da so eine soziale Mischung geschaffen wird. Das ganze noch kombiniert mit dem Baugebot nach Baugesetzbuch §176, dass Palmer für Tübingen auf der To-Do-Liste hat und es könnte schnell neuer Wohnraum entstehen. Was halten Sie davon?

    Z.B. beim Pankower Tor hat der privaten Investor den bekannten Forderungen zu eben auch niedrigpreisigem Wohnraum zugestimmt. Das Ergebnis war aber nicht Wohnungsbau, sondern neue Forderung aus der links-grünen Ecke.

  11. 59.

    Auf Grund welcher Fakten sind Sie zu der Erkenntnis gekommen, dass ich ein "Vermieter" oder "Spekulant" sein müsse?

    Dass die Wasserstadt schon unter Diepgen samt Tram-Anbindung geplant wurde und unter Rot-Schwarz wieder angegangen wurde, ist eine von mir gelieferte und von Ihnen unwidersprochene Tatsache, der Sie nur die Beschimpfungen als "Spekulant" entgegen zu setzen hatten.

    Stöbern Sie auch mal im Archiv, dass Lompscher immer wieder zu jagen getragen werden musste. Mit Veröffentlichung des auf Jahre letzten Mietspiegels hatte sie noch die Mietpreisbremse des Bundes als wirksames Instrument gelobt. Ein paar Wochen später schlagzeilte die taz "Linke linkt SPD", da die Sozialdemokraten das anders gesehen hatten und Müller ihr deshalb den Auftrag zum Mietendeckel-Gesetz gegeben hatte. Den Brandbrief der LWU haben Sie sicherlich schnell verdrängt. Nicht nur neue Wohngebiete harren anders als der Radweg von Staaken durch das Brandenburger Tor den Verkehrskonzepten.

  12. 58.

    Ausgerechnet sie sollten nicht von "Scheuklappen" faseln, die sind bei ihnen keine Klappen, das sind Scheunentore! Und immer wieder mangels Argumenten das Gefasel von der DDR oder "Sozialismus".

    Wer "schafft" den Wohnraum wenn er die Mietpreise in die Höhe treibt oder illegal Wohnungen vermietet, z.B. an Arbeitsmigranten oder Touristen?

    Nennen sie uns einen einzigen privaten Vermieter, der Wohnraum geschaffen hat. Einen!

  13. 57.

    Ich weiss nicht wie Brandenburger diese, durchaus reizvolle, Idee finden werden.
    Solange dabei keine Verhältnisse wie z.B. in den Satelitensiedlungen von Paris entstehen und die Infrastruktur hinhaut wäre ich dem nicht unbedingt abgeneigt. Obwohl ich denn als Randberliner den Zonk gezogen haben könnte. Aber ganz ehrlich ... bis das soweit ist ...

  14. 56.

    " Mieter " Sie müssen ja schon Schaum vor dem Mund haben. Legen Sie ihre sozialistischen Scheuklappen ab, dann klappt es auch mit nachvollziehbaren Argumenten. Wer Wohnraum schafft, ist viel solidarischer , für die Gemeinschaft.

  15. 55.

    "Da die Zuziehenden in aller Regel, bereit sind, höhere Mietpreise zu zahlen, haben Vermieter auch keinen Druck, niedrigere Mietpreise anzubieten. Das ist eben der Markt, insbesondere der so genannte Mangelmarkt."

    Soviel zu den feuchten Träumen von Neolibaralen, die für den Raubtierkapitalismus plädieren aber sonst ganz schnell dabei sind nach dem Staat zu rufen, wenn es ihre Profite schmälert.

    Und immer wieder das Märchen vom Markt, der alles selbst reguliert. Das Märchen ist böse gescheitert, wie man sieht. Wir haben keinen "Mangelmarkt", wir haben Abzocker, die künstlich das Angebot verknappen um die Preise in astronomische Höhen zu treiben um weiter ohne Gegenleistung abzocken zu können.

    Wir haben nicht zu wenige Wohnungen, wir haben zuviel Schmarotzer, die Wohnungen als Ware mißbrauchen.

  16. 54.

    Leider läßt der Schreiber dieses Beitrags allzu deutlich durchblicken, dass er sich erst gar nicht bemühen will, sachlich zu berichten, sondern dass seine Sympathien erkennbar auf Seiten der "Regierung" liegen (<Rechtliche 'Tricks' der Vermieter<, die ihr RECHT wahrnehmen, u.a. Zitate).
    Er verliert auch kein Wort darüber, dass das BVerfG ja "im Frühjahr" lediglich darüber entscheiden wird, ob ein Bundesland zusätzlich zum BGB/ Bürgerlichen Recht und Bundesrecht überhaupt das *Recht* hat, weitere einschneidende Gesetze zu beschliessen, die zum großen Teil mit dem Bundesrecht nicht vereinbar sind.
    Um die eigentlichen INHALTE des "Mietendeckel"-Gesetzes geht es da noch gar nicht... ! Mit dieser Entscheidung des BVerfG wird also keinesfalls unbedingt bereits über den "Mietendeckel" an sich/ inhaltlich befunden. Wenn das BVerfG das Erlassen eines solchen Gesetzes an sich für zulässig erklären würde, ginge es ja erst los mit inhaltlichen Klagen !

  17. 53.

    "Natürlich werdeb Sie persönlich, weil Sie den Fakten keine Sachargumente entgegen setzen können."

    "Azubine an de Spitze des Wohnungsbausenates ... AktivistIn, die mit dem Dienstwagen pendelt ... " Also so wie sie die ganze Zeit Günther diffamieren, meinen sie das mit persönlich?

    Da bin ich weit von entfernt. Und die Fakten habe ich geliefert, im Gegensatz zu ihren Beleidigungen und Unterstellungen. Die sie mit Fakten verwechseln. Hätten sie welche, könnten sie sich ihre Schmähungen sparen.

    Meine Frage haben sie auch nicht beantwortet. Vermieter oder Spekulant?

  18. 52.

    Man könnte allerdings hinter der Stadtgrenze neue Wohnsiedlungen bauen - in alle Richtungen.
    Warum muss in der Mitte alles zugebaut werden?
    Berlin könnte es Brandenburger Gebiet eingemeinden, aber wozu? Einfach 2/3 Stationen an ein paar S-Bahnlinien anbauen.
    Dazu auch Kultur, Kneipen, Einzelhandel usw. ansiedeln.

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