Reichenberger Straße in Berlin-Kreuzberg - Ein Paradebeispiel für Umwandlung und Entmietung

Ein Mehrfamilienhaus in der Reichenberger Straße in Berlin-Kreuzberg. (Quelle: rbb/Wolf Siebert)
Bild: Audio: Inforadio | 14.01.2021 | Wolf Siebert | Bild: rbb/Wolf Siebert

Die Große Koalition im Bund will das Bauen beschleunigen und bezahlbaren Wohnraum schützen. Doch die Details sind umstritten. Etwa ein mögliches Verbot, in Gebieten mit angespannter Wohnungslage Miet- in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Von Wolf Siebert

Die Reichenberger-Straße in Kreuzberg war vor 40 Jahren einmal Hotspot der Hausbesetzerszene; heute ringen Immobilieninvestoren um die Mehrfamilienhäuser aus der Gründerzeit. Die Preise für Wohnungen auf der zwei Kilometer langen Straße zwischen Erkelenzdamm bis zum Görlitzer Ufer am Landwehrkanal schießen deshalb in die Höhe.

"Schauen Sie von oben auf einen Stadtplan und auf diese Straße, Sie können praktisch einen Monopoly-Spielplan draus machen", sagt Patrick Neumann, 43 Jahre alt. "Alle großen Immobilienakteure, die am Markt sind und mit Häusern handeln oder dealen oder umwandeln, sind hier vertreten."

"Ein ganzes Geflecht"

Neumann wartet vor der Hausnummer 55. Dort hängt ein Zeitungsartikel. Die Überschrift: "In der Zentrale des Häuserkampfes". Neumann, 43 Jahre alt, ist einer dieser Kämpfer. Er lebt in diesem Haus, obwohl es in keinem guten Zustand ist. Aber die Miete ist günstig. Noch. Denn Großinvestoren wie Akelius, Heimstaden, Ado, Accentro oder Deutsche Wohnen lockt das Renditepotential, das in den Häusern aus der Gründerzeit schlummert.

Als Patrick Neumann, der freiberuflich als Texter arbeitet, vor gut drei Jahren erfuhr, dass sein Haus verkauft worden war, wurde er zum "Mieteraktivist". Er recherchierte und stieß auf viele weitere Häuser, die eine Firma namens BOW gekauft hatte: "Am Ende waren es über 40 Häuser, die wir recherchiert hatten und mit denen wir vernetzt waren", sagt Neumann: "Und da waren nicht nur BOW-1- und BOW-2- und BOW-3-Gesellschaften sondern ein ganzes Geflecht mit AEW-Immobilien und BM-Immobilien und BS-Immobilien und alles die gleiche Familie aus Pfarrkirchen in Niederbayern, die seit zehn Jahren hier in unseren Kiezen Monopoly spielt."

Baugesetzbuch erlaubt Umwandlung in Eigentumswohnungen

Obwohl es ein "Milieuschutzgebiet" ist, das Mieter wie Neumann schützen soll. Aber der Schutz ist löchrig, müsste schon längst verbessert werden. Das sagt auch der Berliner Senat und verweist auf die Große Koalition im Bund, die sich seit Jahren nicht einigen kann. Zwar ist eine Luxusmodernisierung für absehbare Zeit ausgeschlossen. Aber die Reichenberger Straße 55 kann noch immer in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Das erlaubt das Baugesetzbuch. Inzwischen hat die BOW das Haus an die Deutschen Wohnen und die Accentro verkauft.

Neumanns Sorgen sind deshalb nicht kleiner geworden. Denn er ist überzeugt, dass die Accentro umwandeln will. Er verweist auf eine Pressemitteilung nach dem Kauf des Hauses, wonach sich die Firma mit dem Kauf des Hauses "den Nachschub in der Privatisierungspipeline" gesichert habe. "Und das ist das Geschäftsmodell der Firma: Wohnungen möglichst teuer verkaufen." Die eigene Wohnung kaufen, das kann sich angesichts der horrenden Quadratmeterpreise kaum einer der Mieter leisten.

Auf Plakaten in der Reichenberger Straße wird die Mietensteigerung in der Straße kritisiert (Quelle: rbb/Wolf Siebert)
Bild: rbb/Wolf Siebert

Eigentümer meldet Eigenbedarf an

Nur wenige Meter weiter liegt die Reichenberger Straße 60. Das Haus ist schon lange in Eigentumswohnungen umgewandelt. In einer dieser Wohnungen wohnt Gabi Fuchs zur Miete. Vor 39 Jahren ist sie eingezogen. Zwei Zimmer, Küche, Bad, kein Balkon. Neue Fenster zur Straße, Wärmedämmung an der Küchenwand, ansonsten ist die Wohnung unsaniert. Und deshalb auch günstig: Rund 6,60 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter. Das ist das, was sich die 70-Jährige und ihr Mann finanziell leisten können.

In der Küche leuchten die Wände in Orange. Jedes Zimmer hat eine andere Farbe, das Laminat und die Auslegware sind selbst verlegt. Und der Kiez ist so etwas wie ihre Heimat. Im Februar aber muss die ehemalige Adlon-Schneiderin aus ihrer Wohnung raus, denn der Eigentümer hat Eigenbedarf angemeldet. Sein Sohn möchte vom Hinter- ins Vorderhaus ziehen.

Erst kam eine Kiste Wein, dann die Kündigung

Gabis Ehemann Andreas Prünn erinnert sich: "Als erstes kam ein Brief, dass der Eigentümer gewechselt hat. Und dann saß der Eigentümer hier und hat gesagt: Passt auf: Macht euch keine Gedanken drum. Da war der hier und hat eine Kiste Wein hochgeschickt von seinem Weingut, alles gut und schön. Und dann, voriges Jahr, kam der Brief, Anfang März: Eigenbedarfskündigung, ihr habt noch neun Monate Zeit."

Wird eine Miet- in eine Eigentumswohnung umgewandelt und meldet der Eigentümer Eigenbedarf an, gilt grundsätzlich eine Kündigungsfrist von drei Jahren. Wird die Wohnung aber weiterverkauft, verkürzt sich diese Frist.

Suche nach einer neuen Wohnung im Kiez: schwierig

Um den Auszug zu beschleunigen, bot ihnen der neue Eigentümer anfangs 30.000 Euro Handgeld an. Damals glaubte Gabi Fuchs noch, die Kündigung abwenden zu können: "Wir haben gedacht, wir können hier wohnen bleiben. Und wir haben auch nicht damit gerechnet, dass wir auf die Schnelle etwas anderes finden."

Ihr Anwalt handelte dann noch 10.000 Euro aus. Aber eine neue Wohnung, die sie sich leisten können, haben Gabi und Andreas noch nicht gefunden. Langsam wird die Zeit bis zum Auszug knapp. Gabi Fuchs hat ein schlechtes Gefühl. "Weil wir nicht genau wissen, ob wir bis Ende Februar was bekommen oder nicht. Das ist das Problem. Wir sitzen täglich am Rechner und gucken." In ihrem Kiez werden sie wohl nichts finden. Viele Wohnungen sind bereits umgewandelt und werden zu Preisen vermietet, die sich das Ehepaar Fuchs nicht leisten kann.

Recht auf Eigenbedarfskündigung - Einschränkung gescheitert

Eine Statistik, wer warum eine Eigenbedarfskündigung ausspricht, gibt es nicht. Mieterverein und Mieterbund gehen aber aufgrund ihrer Beratungstätigkeit davon aus, dass viele Eigentümer dieses Recht missbrauchen. Deshalb startete die frühere Bausenatorin Katrin Lompscher (Linke) einen Versuch, das Recht der Eigenbedarfskündigung einzuschränken. Nach Protesten von Immobilienbesitzern verschwand das Papier wieder in der Schublade. Das Eigentumsrecht ist in Deutschland ein hohes Gut.

Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, hohe Mieten, Eigenbedarfskündigungen - dass es auch anders geht, das zeigt die Familie von Uwe Jungnickel. Seine Eltern hatten das Eckhaus Reichenberger Straße 54 im Jahr 1966 gekauft. Es ist abbezahlt, deshalb müssen keine teuren Kredite bedient werden. Das ist auch positiv für die Mieten.

"Nicht den letzten Cent rausknautschen"

Jungnickel beschreibt die Philosophie seiner Eltern: "Die wissen genau, dass man mit einem Haus mit 20 Miet- und drei Gewerbeeinheiten nicht zum Millionär werden kann. Sie möchten verträgliche Mieten berechnen, die durch den Mietendeckel sowieso begrenzt sind. Ihnen geht es nicht darum, den letzten Cent rauszuknautschen."

Und diese Philosophie setzt der 55-jährige Bauingenieur in dem Haus aus dem Jahr 1876 fort. Als Hobby und aus Interesse kümmere er sich seit fünf Jahren um die Instandsetzung und die Erhaltung des Gebäudes. Auch um die Vermietung, aber Vermietung sei in Berlin gar nicht das Thema. Wenn mal eine Wohnung frei werde, laufe die ganz schnell unter der Hand unter den Mietern weiter, sagt er.

Andreas Prünn und Gabi Fuchs in ihrer Wohnung (Quelle rbb/Wolf Siebert)
Bild: rbb/Wolf Siebert

So manche Verbesserung rechnet sich nicht

Das liegt auch an den günstigen Mieten, durchschnittlich 7 Euro netto kalt. Dennoch hat Jungnickel einiges investiert. 2017 hat er das Haus instandsetzen lassen, mit Hilfe eines Kredits: das Dach gedeckt, die Fassade gedämmt und gestrichen. Viele Wohnungen hat er auf Brennwerttherme umgestellt. Und Uwe Jungnickel würde gerne mehr machen: den Keller sanieren, das Treppenhaus und den Hof schöner machen, auch was in den Wohnungen verbessern.

Aber das rechne sich für ihn nicht, weil er die Kosten nur teilweise umlegen könne: "Momentan kann ich es über die Miete nicht umlegen, das sind so 80 Cent Obergrenze, dafür können Sie nichts machen, das reicht nicht, das rechnet sich nicht, das würde keiner machen. Und so viel Idealismus kann man von keinem Eigentümer erwarten, irgendwo hat es seine Grenzen."

Die Aufgabe: Bezahlbares Wohnen und weniger Schranken für Eigentümer

Auch die Bestimmungen der Milieuschutzverordnung und der Mietendeckel schränken seine Möglichkeiten ein. Aber verkaufen will er das Haus nicht, auch wenn es schon Interessenten gebe: "Wir kriegen viele Angebot von Heuschrecken oder Maklern, die sind schon astronomisch hoch. Das ist aber nicht das erklärte Ziel, auch weil es eine größere Eigentümergemeinschaft ist. Nicht wegen des Teilens, aber das steht nicht auf dem Tablett, das jetzt zu verkaufen."

Drei Mieter und ein Eigentümer aus der Reichenberger Straße in Kreuzberg – in einem sind sie sich durchaus einig: Wohnen soll bezahlbar bleiben. Uwe Jungnickel wünscht sich aber auch, dass ihm im Umgang mit dem Haus seiner Familie weniger Schranken gesetzt werden. Für die Politik eine schwierige Aufgabe, beides unter einen Hut zu kriegen.

Sendung: Inforadio, 16.01.2021, 09:24 Uhr

Beitrag von Wolf Siebert

30 Kommentare

Wir schließen die Kommentarfunktion, wenn die Zahl der Kommentare so groß ist, dass sie nicht mehr zeitnah moderiert werden können. Weiter schließen wir die Kommentarfunktion, wenn die Kommentare sich nicht mehr auf das Thema beziehen oder eine Vielzahl der Kommentare die Regeln unserer Kommentarrichtlinien verletzt. Bei älteren Beiträgen wird die Kommentarfunktion automatisch geschlossen.

  1. 30.

    Fabio hat ja schon erwähnt warum der Verkauf stattfinden mußte. Die PDS hat noch versucht bessere Konditionen für uns Mieter herauszuschlagen. Wir wissen alle was daraus wurde.

  2. 29.

    Der damalige Verkauf der GSW wurde 2004 von der SPD-PDS-Koalition mit den Stimmen von CDU und FDP im Abgeordnetenhaus beschlossen. Die Grünen stimmten dagegen. Immer schön bei der Wahrheit bleiben.

  3. 28.

    "Es ist eine Frage der Zeit, wann der Staat wieder Tafelsiber abstößt. Es gibt kein Freibier für alle und die Politik ist nicht manns genug ihren potentiellen Wählern reinen Wein ein zu schenken."

    Sie dafür operieren mit Lügen und Halbwahrheiten. Das Tafelsilber mußte verscherbelt werden, weil die Berliner cDU die Milliardenpleite Berlins zu verantworten hat.

    Und was sie als "Freibier für alle" bezeichnen sind bezahlbarer Wohnraum für die Mehrheit der Berliner.

  4. 27.

    Die refinanzierung der Entschädigungssumme findet durch die Mieten statt.
    Mehr Informationen dazu sind auf der website von Deutsche Wohnen & Co. Enteignen.

  5. 26.

    Danke für das Lesen. Auch wenn ich nicht die Gedanken teile, so verstehe ich die Besorgnis. Die Orte die Sie benennen werden auch durch mehr Zuzug schöner oder sind es bereits. Bsp. sind auch Bernau, Eberswalde. Fürstenwalde, Luckenwalde.
    P.S. Bitte rechtschaffende Leute, mit redlichem guten Einkommen, nicht durch Neid und Missgunst vergraulen - sie werden gebraucht und "zahlen die ganze Zeche" über Steuern. Und wohnen dürfen die doch auch nach ihrer Fasson ;-) ? Ausgerechnet bei den Grünen fehlt scheinbar die Empathie für die fleißig Schaffenden und still Gebenden (die sollen immer mehr "geschröpft" werden, für fragwürdige gescheiterte Projekte) - ist ein anderes Thema.

  6. 25.

    Gegenbeispiel: Deutsche Wohnen ... vergleichbarer Schuldenstand, nur halb so viele Wohnungen und vermutlich schlechtere Konditionen auf dem Kapitalmarkt ... läuft auch noch.

    Haben Sie eine belastbare Quelle, dass sich aus den Mieten nach Mietendeckel die Instandsetzung nicht finanzieren lässt? Bzw. woher die Verbindlichkeiten der städtischen Gesellschaften kommen ?

  7. 24.

    Zur Beruhigung. Eine Strangsanierung ist nicht umlagefähig. War ja vorher schon ein Strang da, oder habt Ihr das Wasser in Eimern hochgetragen?

    Die Enteignungsphantasien werden Phantasien bleiben, oder wo soll das Geld herkommen? Ist ja jetzt schon keines da, denn auch bei Enteignungen muss ein Wertausgleich gezahlt werden. Damit braucht man sich eigentlich gar nicht beschäftigen und auch keine Volksmassen aktivieren. Das ist reine Stimmungsmache. Die Politiker von RRG wissen das auch und müssten sich eigentlich dagegen aussprechen. Mit Blick auf die bevorstehende Wahl möchte man aber keinen potentiellen Wähler vergrämen.

  8. 23.

    "Es ist eine Lebensweisheit: da wird ein schöner Kiez geschaffen, wenn er schön ist, wollen alle hin" Dann macht doch Frankfurt Oder schön oder Neuruppin, Beskow...
    Ich würde gerne mal wissen, wieviele von den Kommentatoren hier selber nach Berlin gezogen sind und Altberliner verdrängt haben. Ahhh die Wohnung war ja frei... neiiin wirklich !
    Von wegen Reiche.. es sind überwiegend linke, grüne und ökos die herkommen, weil alles hier viel günstiger ist als anderswo und man sich so schön zusammenrotten kann. Ich habe das in meinem Friedrichshain von der Picke an miterlebt. Früher wollte niemand hier wohnen, dann plötzlich kamen die Mieter ! Heuschrecken.
    Das Lustige, die Mieter denken doch glatt ein Mietvertrag wäre das selbe wie ein Kaufvertrag. Jedenfalls führen sich viele so auf. Du zahlen, ich bestimmen. Ergo = Selbstgenutztes Eigentum.

  9. 22.

    so geschieht es, wenn sich vermieten nicht mehr lohnt. Hat ja auch niemand vor gewarnt stimmts.

    Kommentar 14 sagt ja richtig.. Instandsetzung (Kaufpreis, diverse Abgaben und Modernisierung auch) muss man aus der Miete erwirtschaften. Dazu muss diese aber ausreichend hoch sein. Die Dumpingmieten der Berliner öffentlichen Wohnungen haben schon ohne Deckel einen Schuldenberg von rund 10 Milliarden Euro angehäuft, wer zahlt das ab ? Teilt man das durch die Anzahl deren Wohnungen, kommt man auf einen Schuldenberg von rund 35.000 Euro je öffentlicher Wohnung. Da kann man nur froh sein, dass die Zinsen im Keller sind.
    Und das ganze, obwohl diese auch Grundstücke zu Vorzugsbedingungen bekommen.
    Es ist eine Frage der Zeit, wann der Staat wieder Tafelsiber abstößt. Es gibt kein Freibier für alle und die Politik ist nicht manns genug ihren potentiellen Wählern reinen Wein ein zu schenken.

  10. 21.

    Wo kommt bloß die Mär mit dem mieterfreundlichen Wien her? Künstler wandern ab, eben weil Wien unbezahlbar geworden ist. Meine Nichten haust mit Mann und zwei Kindern in einer Miniwohnung im Dritten und ist trotzdem happy, weil genossenschaftlich obwohl kein Schnäppchen. An eine größere Wohnung ist nicht zu denken. Aufwachen! Die Mauer ist weg. Die staatlichen Subventionen für Billighoming verebben. Es ist vorbei, dass Berlin eine Billigstadt ist. Keine Großstadt ist so günstig. Das wissen auch die Immohaie und gehen hier auf Einkaufstour. Was ich nicht verstehe, weshalb da nicht Grenzen gezogen werden. Wer keinen deutschen Pass hat, kann hier nichts kaufen. Das würde helfen und die Kapitalflut stoppen. Aber was hat die Stadt schon zu bieten außer Tourismus und Immobilien. Bei mir werben Skandinavische Immofritzen stets mit der Nähe zum KitKat und Tresor oder Markthalle 9. Ach, das sind ja gar keine Gentrifizierer sondern Hochkultur. Gegen Kapitalismus sein und trotzdem absahnen?

  11. 20.

    Lustig, ich habe neulich in den sozialen Netzwerken mit einer Wienerin gechattet, die gar nicht glauben konnte, dass hier von den Mietaktivisten Wien immer als Vorbild genommen wird. Sie sagte mir, dass die günstigen Gemeindebau Wohnungen, Wartelisten von Von mehreren Jahren haben, und man nicht an solche Wohnung ran kommt und sie auch nicht besonders gut in Schuss sind. Normale Wohnungen kosten in Wien zwischen 18 und 20 € den Quadratmeter. Hier sind die Durchschnittsmieten unter sieben Euro. Ich würde Wien also eher nicht als Vorbild empfehlen.

  12. 17.

    Warum wird bei Umwandlungen in Eigentumswohnungen fast immer nur über Kreuzberg berichtet? Das findet in der gesamten Stadt statt. Aus meiner Sicht wäre es fairer, die Situation der Stadt Berlin als Ganzes zu beleuchten, anstatt immer wieder über einen einzigen Stadtteil zu berichten.

  13. 16.

    Wird hier in Potsdam nicht passieren, denn hier wohnen die Grünen in den Teuren und Teuersten Stadtteilen. Das konnte man nach der letzten Wahl anhand der Grafiken erkennen.
    Wird wohl in Berlin nicht anders sein.

  14. 15.

    Das ist korrekt. Geplant ist in u.a. auch der Austausch von Kohleöfen und der Anschluss an das Fernwärmenetz. Und die Unternehmensgruppe Padovicz ist bekannt dann nicht aufzuhören. Es werden Fenster, Fassade, Dachgeschoss, Fahrstühle folgen. Zum Ende sind es dann doch wieder möblierte Wohnungen, die auf Zeit, für bis zu 20Euro den qm vermietet werden. Beispiele dafür gibt es zu genüge.
    Die Lösung ist einfach und nennt sich Vergesellschaftung.

  15. 14.

    Strangsanierung ist aber Instandhaltung und gehört nicht zu den umlegbaren Kriterien. Das muss der Eigentümer selbst bezahlen bzw. aus der Miete erwirtschaften. An dieser Stelle würde ich mir also keine Sorgen machen. Durch die Sanierung wird ja der Wohncharakter nicht besser.

  16. 13.

    Eine energetische Sanierung ist weit mehr als "das nötigste" ... und kann weiterhin umgelegt werden.

    Wenn aber eine Vermieter "etwas in den Wohnungen verbessern möchte" .. dann gibt es die Grenzen. Da dieses verbessern in der Vergangenheit zu sog. Luxusmodernisierungen und in der Folge zu Verdrängung geführt hat.

    Und darüber hinaus: Dass ein Vermieter alle Kosten von Verschönerungsmaßnahmen auf die Miete umlegen können soll scheint mir eine Art unhinterfragte Gestzmäßigkeit zu sein .. immerhin schafft er mit Maßnahmen auch eine Werterhöhing seiner Immobilie - die dann auch noch komplett vom Mieter zu bezahlen ist?

  17. 12.

    Die öffentliche Hand hat die Häuser, die im recht schlechten Zustand waren verkauft, um die sanierungskosten zu sparen.
    Ergo, es war klar, die Käufer müssen sanieren, und es war auch klar, dass die Kosten umgelegt werden.
    Das Problem sind die niedrigen Löhne, insbesondere im Diensleistungsbereich! Da würde sich lohnen für höhere Löhne zu kämpfen, auch wegen der Rente.
    Bauen und sanieren ist in Deutschland sehr teuer, und man kann doch nicht deswegen die Bausubstanz dem Verfall preisgeben.
    Auswüchse gibt es sehr wohl, aber die gibt es bei Mietern auch.

  18. 11.

    Ihre Argumentation "weil damals keine weiteren Schulden gemacht werden sollten, habe wir heute die Misere" sehe ich ebenso. Woher die damals bestehende Haushaltsnotlage kam (Bankenskandal, öffentliche Gesellschaften mit dem Druck zur Gewinnabführung), darf und sollte mit Blick auf die nächsten Wahlen nicht vergessen werden, ebenso, dass die Prozesse zur Privatisierung bspw. der GSW schon unter einer CDU/SPD-Regierung begonnen wurden.

    Ich gebe Ihnen insofern recht, dass man sich Berlin auch damals schon als zukünftige Boomtown hätte ausmalen können.

Nächster Artikel

Das könnte Sie auch interessieren