Analyse | Ein Jahr Mietendeckel in Berlin - Atempause mit vielen Fragezeichen

Symbolbild: Der Fernsehturm verschwindet hinter einer Häuserreihe im Stadtteil Prenzlauer Berg im Nebel. (Quelle: dpa/A. Riedl)
Bild: dpa/A. Riedl

Seit einem Jahr sind die meisten Wohnungsmieten in der Hauptstadt gesetzlich gedeckelt. Auch die Angebotsmieten sinken. Wie wirksam der Mietendeckel aber tatsächlich ist, oder ob er auch Schaden anrichtet, darüber kann nur spekuliert werden. Von Thorsten Gabriel

Wenn es darum geht, erhitzte Diskussionen herunterzukühlen, helfen oft auch Fakten und Zahlen wenig gegen die Macht der Emotionen. Das gilt nicht nur in Pandemiezeiten. Für den umstrittenen Mietendeckel gilt das umso mehr, weil es zwar nicht an Zahlen mangelt, dafür aber an eindeutigen Interpretationen derselben. Das trifft auf diejenigen zu, die belegen wollen, dass der Mietendeckel wirkt, genauso wie auf diejenigen, die mit ihren Daten zeigen wollen, dass das Deckeln der Stadt und dem Wohnungsmarkt geschadet hat.

Mieten sinken - aber liegt das am Deckel?

Berlins Senator für Stadtentwicklung und Wohnen, Sebastian Scheel (Die Linke) verweist gern darauf, dass in Berlin die Angebotsmieten zuletzt nach unten gingen, während sie in fast allen anderen großen deutschen Städten auch im vergangenen Jahr weiter stiegen. Tatsächlich weist der Dachverband Zentraler Immobilien-Ausschuss (ZIA) in seinem Herbstgutachten aus, dass Vermieterinnen und Vermieter in Berlin im Mittel 5,7 Prozent weniger Miete verlangten als noch im Jahr zuvor [zia-deutschland.de].

Während Scheel dies jedoch als Folge des Mietendeckels wertet, erklärt der ZIA seine Zahlen anders. Vermieterinnen und Vermieter dürfen zwar seit Bestehen des Gesetzes im Regelfall bei Wiedervermietung nicht mehr verlangen als die zuvor gedeckelte Miete, viele schreiben aber sogenannte "Schattenmieten" in ihre Inserate. Das sind jene Mietpreise, die man verlangen werde, wenn der Mietendeckel endet – ob nun regulär in fünf Jahren oder vorzeitig durchs Bundesverfassungsgericht. Der ZIA betont, er habe in seinem Gutachten diese "Marktmieten" ausgewertet, nicht die gedeckelten. Und er verweist darauf, dass dies eine Entwicklung ist, die schon 2018 begonnen habe. Bereits damals hätten sich gewisse Sättigungseffekte auf dem Wohnungsmarkt gezeigt.

Bestandsmieterinnen und -mieter haben "Atempause"

Mit anderen Worten: Es ist zwar möglich und auch wahrscheinlich, dass der Mietendeckel die Abwärtsentwicklung der Neuvermietungsmietpreise mit beeinflusst hat – eher zweifelhaft ist aber, dass dieser Anteil nennenswerte Ausmaße hatte. Zumal parallel der Bundestag zweimal die Mietpreisbremse verschärfte, was auch gewisse Auswirkungen haben dürfte.

Noch weniger deutbar ist die Entwicklung bei den bestehenden Mietverhältnissen. Auf der einen Seite ist die versprochene "Atempause" für Mieterinnen und Mieter erstmal eingetreten. Mit Inkrafttreten des Gesetzes vor einem Jahr wurden die Mieten von rund 1,5 Millionen Wohnungen in Berlin auf dem Stand von Juni 2019 eingefroren. Im November mussten Mieten, die oberhalb von im Gesetz definierten Grenzen liegen, sogar gesenkt werden. Nach Einschätzung des Senats und auch des Berliner Mietervereins halten sich die allermeisten Vermieterinnen und Vermieter hier an die Vorgaben des Mietendeckels.

Viele Unklarheiten - auch nach einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts

Wie nachhaltig diese "Atempause" wirkt, ist auf der anderen Seite allerdings völlig offen. Selbst wenn das Bundesverfassungsgericht, zu dem Schluss kommen sollte, dass der Mietendeckel rechtens ist, dürften sich noch etliche Gerichtsverfahren anschließen. Unterschiedliche Ansichten gibt es etwa darüber, was mit den abgesenkten Mieten nach Ende der Deckelung geschieht. Während Vermieterverbände dies als zeitliche befristete Absenkung ansehen, interpretieren Mietervertretungen sie als dauerhaft niedrige Mietpreise. Und auch zu den "Schattenmieten" bei Neuvermietungen ist das letzte Wort gerichtlich noch nicht gesprochen.

Unklar ist auch, in welchem Umfang Mieten nachgezahlt werden müssen, sollte der Mietendeckel für verfassungswidrig erklärt werden. Auf Vermieterseite gehen viele davon aus, dass das dann alle Mieten betrifft, die wegen des Deckels nicht regulär angehoben werden durften. Und auch der rot-rot-grüne Senat hatte Mieterinnen und Mietern mehrfach dazu geraten, das eingesparte Geld lieber zurückzulegen, bis das Bundesverfassungsgericht entschieden hat. Das empfiehlt zwar auch der Berliner Mieterverein, deren Geschäftsführer, Reiner Wild, hält es aber gleichzeitig für eher unwahrscheinlich, dass Millionen Mieter für ein dann eventuell verfassungswidriges Gesetz einstehen sollen. "Es ist in der Geschichte der Bundesrepublik sehr selten passiert, dass in so viel zivilrechtliche Verträge mit einer Rückwirkung eingegriffen wurde", sagt er.

Angebot an Mietwohnungen rückläufig

Daneben wird aber nicht nur darüber diskutiert, ob der Mietendeckel wirkt oder nicht, sondern auch, ob er womöglich sogar schadet. Auch hier lassen sich die Zahlen nicht immer eindeutig interpretieren. Fest steht allerdings, dass das Angebot an Mietwohnungen zurückgegangen ist. Der ZIA spricht in seinem Herbstgutachten 2020 davon, dass sich die Zahl der öffentlich angebotenen Wohnungen in Berlin innerhalb eines Jahres halbiert habe. Das Immobilienportal Immoscout24 misst einen Rückgang um 19 Prozent. Beide machen in ihren Analysen den Mietendeckel für diese Entwicklung verantwortlich, weil sich vergleichbare Entwicklungen in anderen Städten nicht registrieren ließen.

Schwieriger wird es bei der Frage, ob Investitionen in Neubau oder Instandhaltung durch den Mietendeckel beeinträchtigt werden. Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) hat hochgerechnet, dass seine Mitgliedsunternehmen im Laufe von fünf Jahren Mietendeckel rund 900 Millionen Euro Einnahmeverluste haben werden. Bei Investitionen in Neubau, Modernisierung und Klimaschutz schätzt der BBU das Minus auf 4,5 Milliarden Euro. Die Fachgemeinschaft Bau legte im November eine Konjunkturumfrage vor, in der nahezu 70 Prozent der Unternehmen angaben, dass sich ihre Auftragslage durch den Mietendeckel nicht verschlechtert habe - für etwas über 30 Prozent aber schon. 45 Prozent gaben an, dass Aufträge im Bereich Gebäudesanierung und -modernisierung aufgrund des Mietendeckels zurückgegangen seien.

Allerdings sind diese Zahlen nicht repräsentativ und nur sehr eingeschränkt aussagefähig. Zum einen, weil sich für ausgebliebene Aufträge nicht immer ein belegbarer Grund nennen lassen dürfte, zum anderen aber vor allem, weil sich an der Konjunkturumfrage nur vergleichsweise wenige Unternehmen beteiligten. Auf Nachfrage teilte der Pressesprecher der FG Bau, Thomas Herrschelmann, rbb|24 mit, dass rund 150 Unternehmen aus Berlin und Brandenburg an der Umfrage teilgenommen hätten. Allein die Fachgemeinschaft Bau hat aber in der Region 900 Mitgliedsunternehmen. Das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg verzeichnete fast 15.000 Betriebe im Baugewerbe in Berlin (Stand 30.09.2019).

Mietrecht ist eigentlich Bundessache

Unterm Strich machen all diese Zahlen allerdings – wenig überraschend – eines deutlich: Das Verhältnis zwischen Politik und Immobilienwirtschaft hat sich durch die Einführung des Mietendeckels nicht verbessert. Es ist allerdings nur der vorläufige Höhepunkt einer jahrelangen Entwicklung. Politisch machen CDU, FDP und AfD dafür vor allem den Kurs der rot-rot-grünen Landesregierung verantwortlich. Sie polarisiere mit ihrer Wohnungspolitik.

Das stimmt zwar, lässt aber gleichzeitig die vorangegangene Entwicklung außer Acht. Man könnte sagen: Genauso trotzig, wie jetzt die Immobilienwirtschaft erklärt, aufgrund des Mietendeckels Investitionen zurückzudrehen, war von rot-rot-grüner Seite auch der Mietendeckel so etwas wie ein trotziges Ihr-habt-es-nicht-anders-gewollt. Der Mietendeckel erscheint wie eine eher hilflose Reaktion auf die seit einem Jahrzehnt davongaloppierenden Mietpreise in der Hauptstadt – weil andere Reaktionen kaum möglich sind.

Mietrecht ist Bundessache. Seit Jahren gab es auch aus anderen Ballungsräumen immer wieder Druck auf den Bund, gesetzlich nachzusteuern. Aber vor allem die CDU ließ sich nur halbherzig dazu hinreißen, den Mietmarkt stärker zu regulieren. Zwar kam irgendwann die Mietpreisbremse, doch deren Ausnahmetatbestände schwächen ihre Wirkung deutlich. Zudem waren zum Zeitpunkt ihrer Einführung die Mieten schon weit davongeeilt. Der Berliner CDU-Vorsitzende Kai Wegner räumte 2019 im rbb ein, dass seine Partei auf Bundesebene entschlossener hätte handeln müssen: "Wir sind häufig hinterhergelaufen. Die entscheidenden Gesetze wie die Mietpreisbremse entstanden zwar in der CDU-Verantwortungszeit, aber man hatte eher den Eindruck, die CDU musste dorthin getragen werden."

Urteil mit Signalwirkung erwartet

So hat auch diese Trägheit auf Bundesebene ihren Anteil an der Entwicklung. Die Hoffnung, dass sich mit einem Urteil in Karlsruhe alles irgendwie einrenken wird, sollten man jedenfalls nicht allzu groß werden lassen – ganz gleich, wie es ausgeht. Hinter vorgehaltener Hand halten es auch Vertreter der Immobilienwirtschaftes für möglich, dass das Bundesverfassungsgericht den Mietendeckel "durchwinken" könnte. In rot-rot-grünen Kreisen wird dagegen, ebenfalls hinter vorgehaltener Hand, vermutet, dass zumindest der Absenkungsmechanismus im Mietendeckel-Gesetz gekippt werden könnte.

In jedem Falle dürfte das Urteil Signalwirkung haben. Wird der Mietendeckel bestätigt, werden fortan Städte in ganz Deutschland zu diesem Instrument greifen. Wird er dagegen außer Kraft gesetzt, dürfte dies den Druck auf den Bund erhöhen, im Mietrecht noch einmal deutlich nachzusteuern. Denn der Leidensdruck ist groß und wächst, nicht nur in Berlin, sondern in vielen deutschen Ballungsräumen.

Die Kommentarfunktion wurde am 22.02.2021 um 19:27 Uhr geschlossen

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46 Kommentare

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  1. 46.

    Mit 6 Wohnungen gilt man also noch als "redlicher Kleinvermieter", Herr Schifft? Und dass sie davon gut im Harz leben können? Arbeiten müssen sie nicht, das machen ihre Mieter für sie. Das ist Jammern auf ganz hohen Niveau!

    Dazu passt der Bericht der Bundesbank:

    https://www.tagesschau.de/wirtschaft/konjunktur/wohnimmobilien-in-der-stadt-bleiben-zu-teuer-101.html

  2. 45.

    Das ist so! Schauen Sie sich bitte die Angebote auf Immoscout24 an. Der monatliche Gewinn liegt da bei 100-150 €. Multiplizieren Sie das mit 12 und teilen Sie dies durch die Anschaffungskosten und Nebenkosten. Dann kommen Sie auf eine Rendite unterhalb der Inflation. Die Konsequenzen sehen Sie in Formulierungen wie "Einzug nach Absprache mit dem Mieter" oder Zur Zeit noch vermietet".
    Hier wird ganz offen angeboten den Mieter wegen Eigenbedarf raus zu klagen. Toller Mietendeckel!

  3. 44.

    "Wenn Sie sich zu erkennen geben, kann ich Ihnen gerne Vermieter benennen, die in der Vergangenheit sehr mieterfreundlich waren."

    So wie sie sich vorher als "Bauarbeiter" zu erkennen gegeben haben? Ha, ha. Sie verstecken sich doch weiterhin hinter einem Pseudonym. Oder sind sie etwa der Rainer Schifft, 57 Jahre, Vermieter, Reinickendorf aus dem TS?

    "Ich komme aus Berlin, wohne heute im Harz und vermiete ein Haus in Reinickendorf: Sechs Wohnungen, darin wohnen Rentner, Pensionäre und zwei Familien. Mein Vater und mein Onkel haben das Haus nach dem Krieg selbst gebaut – das ist Familienbesitz. Ich nehme Mieten von 3,35 Euro pro Quadratmeter, aus sozialen Gründen.

    Bei einer Neuvermietung an einen Arzt, Ingenieur oder Banker darf ich die Miete lediglich um einen Euro auf 4,35 Euro netto kalt pro Quadratmeter erhöhen. Die Regelung zur Wiedervermietung liegt unter sozialen Erwägungen völlig neben der Sache".

    Soviel zum "redlichen Kleinvermieter"! 6 Wohnungen!

  4. 43.

    Die von Ihnem genannten Fälle - in welcher Zahl sie auftreten bleibt offen - finden sich in der Härtefallregelung wieder .... hier entsteht unbestritten ein Zusatzaufwand ... ein Wohnungsverlust sollte daraus nicht entstehen müssen.

    https://mietendeckel.berlin.de/faq/was-ist-ein-haertefall-und-was-folgt-daraus/

  5. 42.

    Es geht überhaupt nicht um sittenwidrige Mietverträge.
    Die Sittenwidrigkeit eines Vertrages, sofern es einen Kläger gibt, wird bei dem zuständigen Gericht geprüft. Jeder Mieter hätte nachträglich seinen Mietvertrag auf Sittenwidrigkeit prüfen lassen können, das ist der übliche Rechtsweg.
    Dieser Mietedeckel hat mit Sittenwidrigkeit rein gar nichts zu tun.

  6. 41.

    Das ist so! Schauen Sie sich bitte die Angebote auf Immoscout24 an. Der monatliche Gewinn liegt da bei 100-150 €. Multiplizieren Sie das mit 12 und teilen Sie dies durch die Anschaffungskosten und Nebenkosten. Dann kommen Sie auf eine Rendite unterhalb der Inflation. Die Konsequenzen sehen Sie in Formulierungen wie "Einzug nach Absprache mit dem Mieter" oder Zur Zeit noch vermietet".
    Hier wird ganz offen angeboten den Mieter wegen Eigenbedarf raus zu klagen. Toller Mietendeckel!

  7. 40.

    Genau das nicht. Wenn die letzten 20 Jahre jedes Jahr 10.000 Wohnungen mehr gebaut hätte, darunter 20-30 Prozent soziale Wohnungen, wäre Berlin ein Vorreiter von guter Wohnungspolitik.

    Solche Maßnahmen wie der Mietendeckel würden nicht gebraucht, da dieser nur zu neuen Problemen führt aber die Ursache nicht bekämpft.

    Nochmal die Neubauten der letzten 5 Jahre ist nicht eingeschlossen , bei einer Verlängerung des Mietedeckela, fallen die Neubauten aus den Jahren 2014-2019 raus. Sowas bringt kein Vertrauen.

    Kein Wunder das für Neubauten jetzt Preise von 20 Euro/qm ausgerufen werden. Bei der geringen Fluktation und 50 % weniger Wohnungsangebote ist man einfach nur froh ein Dach über den Kopf zu haben und immer noch günstiger als ein Hotel.

  8. 39.

    ...was bei der Kritik am Deckel oft nicht genannt wird: Ein Überschreitung der Miete zur ortsüblichen Vergleichsmiete um 20% ist auch bisher eine Ordnungswidrigkeit gewesen ... dort hat der Deckel an der Rechtslage bzw. der schon geltenden Einschränkung der Vertragsfreiheit nichts geändert ... aber u.U. ein Instrument geschaffen, dieses auch einmal durchzusetzen.

    https://www.immobilienscout24.de/wissen/vermieten/mietwucher.html

    Ist das u.U. ein Problem der Gegner des Deckels ?

  9. 38.

    Nochmals zum Mitmeißeln: Sämtliche Mieten wurden eingefroren, egal ob hoch oder (zu) niedrig. Vermieter, die nahezu zur Kostenmiete vermietet haben, sind jetzt besonders vom MietenWoG Bln betroffen, da sie mangels Möglichkeit zur Erhöhung an sehr niedrigen Mieten festhalten müssen. Dies auch bei einem Mieterwechsel. Und nochmals zum Mitmeißeln: Gleichzeitig steigen die Kosten für die Bauunterhaltung. Und weiterhin zum Mitmeißeln: Wenn die Kosten steigen, die Mieten aber nicht, sind auch die "redlichen Kleinvermieter" betroffen; diese werden quasi für ihre vorauseilende Genügsamkeit bestraft. Wenn Sie sich zu erkennen geben, kann ich Ihnen gerne Vermieter benennen, die in der Vergangenheit sehr mieterfreundlich waren. Anders als Ihrem Weltbild entsprechend, gibt es nicht nur gute Mieter und böse Vermieter, sondern auch böse Mieter (Mietnomaden, Mietpreller, Messies) und genügsame Vermieter. Die große Kunst ist die Fähigkeit zur differenzierten Betrachtung.

  10. 37.

    Nur zu ... Neubau ist vom Mietendeckel nicht erfasst. Und wenn Sie ab 2010 weiter schauen, zeigen die Wohnungsbauzahlen aufwärts. Die Mieten stiegen dennoch.

    Die Argumentation Neubau = Preisstabilisierung ist einfach, nachvollziehbar und falsch.

  11. 36.

    Sie zahlen 3,50€ / m2 für Verwaltung und IH-Rücklage? Das erscheint mir doch sehr hoch ... zumal diese ja nicht in den letzten 2-3 Jahren sprunghaft gestiegen sein dürfte ... und dann muss man schon fragen, ob diese Investition lohnend war oder auf stark steigende Mieten spekuliert hat.

  12. 35.

    Der Neubau von Wohnungen und deren Vermietung wird vom Mietendeckel nicht erfasst. Insofern ist das kein unmittelbarer Grund für den von Ihnen genannten Rückgang.

    Da weiterhin der Großteil der Neumietwohnungen privater Investoren in den hohen Preisklassen angesiedelt war ... und damit über den Mietspiegel den gesamten Preisspiegel nach oben zogen und ziehen ... ist dieses auch keine Lösung für die Zukunft.

    Ohne Regulierung wird es nicht gehen, der "Markt" regelt das Problem ja nicht, das hat sich bis zum Mietendeckel gezeigt.

  13. 34.

    Was hat denn Sittenwidrigkeit mit Nachzahlungen zu tun ? Vielleicht können Sie die " Nicht-Juristen" hier mal schlau
    machen ?

  14. 33.

    "...der das Thema ideologiefrei und sachverständig betrachtet." Und warum tun sie das dann nicht? Ihre "alternativen Fakten" nimmt ihnen doch jeder im Handumdrehen auseinander.

    "FAKT ist auch: der Mietendeckel baut keine einzige neue Wohnung." Soll er auch nicht, er soll die weitere Abzocke mit völlig überzogenen Mieten deckeln, daher der Name.

    "Im Gegenteil - die Planung neuer Mietwohnungsbauprojekte ist rundum zum Erliegen gekommen." Noch eine freche Lüge, es wird mehr gebaut denn je.

  15. 32.

    In den Jahren 1992 bis 2000 wurden im Durchschnitt jährlich ca. 16.000 Wohnungen gebaut. Berlin hatte sogar zuviel Wohnraum, daher die günstigen Mieten damals.

    In der Zeit von 2001 bis 2010 wurden im Schnitt ca. 4.000 Wohnungen gebaut. In der Zeit wurde Berlin immer beliebter und der Zuzug jedes Jahr größer.

    Anstatt dies zu erkennen und mehr Wohnungen zu bauen stagnierten die Zahlen. Auf einmal wurden Wohnungen knapp und die Mietpreise höher.

    Hieran erkennt man sehr deutlich wie wichtig Neubau für die Mietpreise sind.

    Es gibt keine Märkte, auf dem sich die Politik erfolgreich gegen die Angebots/Nachfragemechanismus stemmen kann. Vernünftige Wohnungspolitik würde nicht gegen diesen Mechanismus arbeiten. Sinkende Mieten sind nur mit einem steigenden Wohnungsangebot nachhaltig erreichbar. Hierfür gibt es viele Beispiele wie z.B. Hamburg oder Berlin zu damaligen Zeit selbst.

  16. 31.

    Nochmal zum Mitmeißeln: Ihre "ehrlichen Vermieter" sind überhaupt nicht betroffen, auch wenn das hier immer wieder absichtlich falsch dargestellt wird. Und der "Bauarbeiter" ist wohl eher ein betroffener Vermieter, der hier von "Ideologie" faselt, weil er seinen traumhaften Renditen durch Abzocke hinterhertrauert?

    Nennen sie uns doch mal die Handvoll "Vermieter, der Wohnungen zu fairen Preisen vermietet"! Jede Wette, sie können nicht einen nennen, wie etliche andere schon vor ihnen, die das auch behauptet haben.

  17. 30.

    FAKT ist : es fehlen mehr als 200.000 Mietwohnungen. FAKT ist auch: der Mietendeckel baut keine einzige neue Wohnung. Im Gegenteil - die Planung neuer Mietwohnungsbauprojekte ist rundum zum Erliegen gekommen. Über die Schäden rot-rot-grüner Wohnungspolitik muss nicht spekuliert werden; diese sind bereits offenkundig und für jeden sichtbar, der das Thema ideologiefrei und sachverständig betrachtet. Werter Herr Gabriel, recherchieren Sie bitte mal die Zahl der aktuellen Bauanträge für Mietwohungsneubau in Mehrfamilienhäusern.

  18. 29.

    Sie haben Recht, es gab z.T. "Abzocke"; das stelle ich auch nicht in Frage. Es gab und gibt aber auch die Vermieter, die Wohnungen nach bundesdeutschem Standard günstig vermietet haben. Und gerade deshalb war meine Ausführung zutreffend: "Bei Einführung des Mietendeckels hätte RRG die Leistung der "redlichen" Vermieter honorieren müssen. Ein gutes und nicht ideologisch getragenes MietenWoG Bln hätte eine Erhöhungsmöglichkeit für Mieten vorgesehen, die z.B. unter 70% der Obergrenze bleiben. Das MietenWoG Bln trifft genau die Vermieter am härtesten, die nicht zur Abzocke beigetragen haben." Das Mietmoratorium und der Mietendeckel sind schlicht zu pauschal. Gute Politik kann aber auch differenzierende Gesetzte auf den Weg bringen. Vielleicht kennen Sie keinen Vermieter, der Wohnungen zu fairen Preisen vermietet, es gibt diese dennoch. RRG hätte hier ein positives gesellschaftliches Signal setzen müssen und ehrlichen Vermietern Anerkennung zeigen müssen.

  19. 28.

    "Die von Mietern einbehaltene oder gar zurückerhaltene Miete muss nachgezahlt werden."

    Sie sollten sich mal mit dem Begriff "Sittenwidrigkeit bei Mietverträgen" auseinandersetzen.

  20. 27.

    Meine Meinung können sie unter # 19 nachlesen. Solche Vermieter haben nicht die sittliche Reife Wohnungen an Menschen zu vermieten die dann von den Launen und Goodwill des Vermieters abhängig sind.

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