Analyse | Aus für Berliner Mietendeckel - Schwebezustand beendet

Video: Abendschau | 15.04.2021 | I. Sayram, B. Hermel

Die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts kam mit Ansage. Warum die rot-rot-grüne Koalition in Berlin dennoch so hoch gepokert hat und was das Aus für den Mietendeckel nun für Millionen Mieter bedeutet. Eine Analyse von Iris Sayram und Thorsten Gabriel

"Unverantwortlich", "eine Scheinlösung", "Wahlkampf auf dem Rücken der Mieter" – das sind nur einige der wenig schmeichelhaften Kommentare zum Berliner Mietendeckel, nachdem das Bundesverfassungsgerichts ihn am Donnerstag gekippt hat. Von "spektakulär verantwortungslosem Handeln" spricht der Berliner CDU-Bundestagsabgeordnete Jan-Marco Luczak.

Dabei klang die Idee so simpel wie logisch. Was hilft besser gegen steigende Mieten in der Stadt als das Einfrieren und sogar Herabsenken hoher Mieten? Doch wie es so ist mit vermeintlich einfachen Lösungen: Meist gibt es einen Haken. Und der ist hier recht groß und heißt schlicht Grundgesetz.

Eindeutige Aufteilung, wer was zum Mietrecht regeln darf

Dort ist geregelt, dass das bürgerliche Recht, wozu auch das Mietrecht gehört, zur sogenannten konkurrierenden Gesetzgebung zählt. Und das schon seit 150 Jahren, wie die Richter*innen betonen. Was bedeutet: Wenn der Bund hier regelt, sind die Länder raus. Es entsteht eine Sperrwirkung für alle landesrechtlichen Gesetze.

Und so schreibt auch das Bundesverfassungsgericht, dass mit dem Mietrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch "der Bundesgesetzgeber von der konkurrierenden Zuständigkeit für das Mietpreisrecht als Teil des bürgerlichen Rechts abschließend Gebrauch gemacht" hat. Das war es dann mit dem Mietendeckel. Das Gericht prüfte nicht einmal die weiteren strittigen Punkte, die ansonsten noch beklagt wurden, wie etwa den Eingriff ins Eigentumsrecht oder einen möglichen Konflikt mit dem sogenannten Rückwirkungsverbot.

Der Beschluss des Bundesverfassungsgerichts hat zur Folge, dass das Mietendeckel-Gesetz nichtig ist – von Anfang an. Damit ist das Mietrecht in Berlin wieder auf den Stand vom 18. Juni 2019 zurückgeworfen. Das war der Stichtag, den die Koalition gesetzt hatte: Ab Ende Februar vergangenen Jahres durfte keine höheren Wohnungsmieten mehr verlangt werden als am 18. Juni des Vorjahres.

Nachzahlungen drohen

Fatal könnte dies nun für Mieter*innen sein, die vom Mietendeckel profitiert haben. Mehr als 1,5 Millionen Berliner*innen könnten theoretisch von Nachzahlungen betroffen sein.

Zwar hatte die ehemalige Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Die Linke) bei der Vorstellung des Gesetzentwurfs diesen mit dem Sicherheitshinweis versehen, dass Mieter*innen "wie in allen mietrechtlichen Angelegenheiten gut beraten sind, das gesparte Geld zurückzulegen" – doch wer hat das gemacht?

Einen Härtefallfonds für Mieter*innne in Not, wie ihn der CDU-Bundestagsabgeordnete Luczak nun fordert, hat der Senat bereits in Aussicht gestellt. Dabei solle "nicht gekleckert, sondern geklotzt" werden, betonte SPD-Fraktionschef Raed Saleh. Die großen Wohnungsunternehmen wie die Deutsche Wohnen oder Vonovia zeigen sich demonstrativ gesprächsbereit. Während die Deutsche Wohnen in einer Mitteilung betonte, Nachforderungen werde es nur mit Augenmaß geben und kein Mieter würde seine Wohnung verlieren, teilte Vonovia mit, sogar ganz auf Nachforderungen zu verzichten.

Im Kalkül der Konzerne dürfte dabei auch eine Rolle spielen, dass derzeit in Berlin ein Volksbegehren in den Startlöchern steht, mit dem Ziel, große Wohnungsunternehmen zu enteignen. Zwar fand dieses Ansinnen in Meinungsumfragen zuletzt keine Mehrheit – der nun gescheiterte Mietendeckel dagegen schon. Dass manche Mieter*innen nun aus Wut und Verzweiflung Sympathie für Enteignungen entwickeln könnten, dürfte die betont umsichtigen Äußerungen der Unternehmen mit beeinflusst haben.

R2G steht vor einem Scherbenhaufen

Für die rot-rot-grüne Koalition ist der Beschluss des Bundesverfassungsgerichts eine schallende Ohrfeige – und das mit Ansage. Es mangelte schließlich nicht an Gutachten und auch an verwaltungsinternen Warnrufen, die genau auf jenen Rechtskonflikt hinwiesen, der nun höchstrichterlich attestiert wurde. Doch der Punkt, an dem SPD, Linke und Grüne noch ohne Gesichtsverlust hätten umsteuern können, war zum Zeitpunkt des Senatsbeschlusses zum Mietendeckel längst verpasst. Und das Format einer Angela Merkel, sich später noch hinzustellen und einen Fehler ohne Wenn und Aber einzugestehen, hatte niemand in der Koalition.

Auf der Haben-Seite kann die Koalition allerdings für sich verbuchen, mit maximalem Nachdruck den Blick auf ein Thema gelenkt zu haben, dass auf Bundesebene quasi verschlafen wurde: Die Not von Mieterinnen und Mietern in den Ballungsräumen der Republik. Zwar rang sich der Bund im Laufe der Jahre zu Regulierungsmechanismen wie der Mietpreisbremse durch, dies allerdings erst spät, als die Not vielerorts schon besonders groß war und dieses Instrument mit seinen zahlreichen Ausnahmeregelungen nur noch wenig Wirkung zeigte.

Der Druck auf den Bund wächst

Nicht zuletzt, weil viele große Städte mit Interesse auf Berlin und den Mietendeckel schauten, dürfte das Thema nun auch eine prominentere Rolle im Bundestagswahlkampf spielen. Das Verfassungsgericht hat klar gemacht: In Sachen Mieten spielt allein im Bund die Musik. Also muss dort auch politisch gekämpft werden. Verschiedene Mieter*innen-Initiativen haben sich längst für Kampagnen gerüstet. Auch SPD, Linke und Grüne im Bund streiten seit Jahren für stärkere Regulierungen im Mietrecht. Sie kritisieren vor allem die Unionsparteien dafür, bei diesem Thema zu "blockieren". Das Thema dürfte damit vor allem eine Hausaufgabe für die nächste Bundesregierung werden – ein Prüfstein für künftige Koalitionsverhandlungen.

Unterm Strich eint alle, dass das Bundesverfassungsgericht mit seinem Beschluss nun einen Schwebezustand beendet hat, der niemandem guttat, weder Mieterinnen und Mietern noch dem politischen Diskurs.

Aktuelle Beiträge zum Thema Mietendeckel

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  • Symbolbild:Wohnungen vor dem Berliner Fernsehturm. Der vor mehr als einem Jahr in Kraft getretene Berliner Mietendeckel verstößt gegen das Grundgesetz. (Quelle: dpa/F. Sommer)
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    Christoph Soeder/dpa

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    dpa/Christoph Soeder

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  • Symbolbild: Eine Skulptur mit einer riesigen Hand vor einem modernen Wohnhaus in Berlin Tiergarten. (Quelle: imago images/S. Gudath)
    imago images/S. Gudath

    Interview | Mietendeckel in Berlin gekippt 

    "Vom Grundsatz her müssen die Beträge zurückgezahlt werden"

    Das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe hat den Mietendeckel für nichtig erklärt. Was bedeutet die Entscheidung für die Mieterinnen und Mieter in Berlin? Wie geht es nun weiter? Rainer Wild vom Berliner Mieterverein gibt einen Überblick.

Sendung: rbb spezial, 15.04.2021, 20:15 Uhr

63 Kommentare

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  1. 63.

    Ich fasse zusammen: Der Mieter bezahlt die Modernisierung über die Umlage, später dann gestiegene Kosten der Instandhaltung zusätzlich zum Teil über die Nebenkosten.

    Der Vermieter erhöht den Wert seiner Immobilie, die er auf einen besseren technischen Stand bringt und bezahlt am Ende dafür ggf. nur laufend einen Teil der gestiegenen IH-Kosten.

    Klingt trotz Kappungsgrenze lukrativ und auf jeden Fall nach gesetzlich gesicherter Gewinngarantie.

  2. 61.

    Danke für die Nachfrage. Ich versuche es einfacher zu erklären: Mieten MUSS teurer sein als Eigentum, weil dem Vermieter für die Bereitstellung von Wohnraum ein ZUSÄTZLICHES "X" gezahlt werden muss, damit er die Wohnung jemand anderem überlässt, sonst würde er diese lieber selbst nutzen.

    Nachvollziehbar, verständlich? Ich hoffe, jetzt ist es klar geworden.

  3. 60.

    Die rechtliche Anfechtung ist keine Naturgewalt, sondern ein Menschenwerk. Hier ein Werk derjenigen, die sich meilenweit vom sozialen Rechtsstaat entfernt haben. Auf diesen Nenner will ich es bringen. Kleine Vermieter, die bodenständig geblieben sind, waren an solchen Spekulationen noch nie beteiligt. Dass Gesetze deshalb nicht gemacht werden sollten, weil Einschlägige gegen diese eine Klage eröffnen könnten bzw. werden, das wäre in der Tat das Ende politischer Gestaltung.

    Unumstritten ist nahezu nichts.

  4. 59.

    Diese Gesellschaften müssen sich an der Durchschnittsmiete orientieren, weil sie sonst wegen Marktverzerrung verklagt werden. Ein anderes Gesetz was nicht auf Landesebene liegt, sondern auch in internationalen Verträgen aufgenommen wurde.
    Zusätzlich werden sie dazu genutzt um die Wohnungssituation in der Stadt zu verbessern. Wer hat die Anlage in der Alle der Kosmonauten von den Privaten abgekauft? Eine Landesgesellschaft.

    Die Privaten Vermieter würden intensiv klagen, wenn die Landesgesellschaften zu billige Wohnung anbieten und zusätzlich brauchen sie auch etwas Geld um die Stadtentwicklung voran zu treiben.

    Ich wohne zum Glück bei so einer Gesellschaft und so ist der Preisnachlass wegen des Mietendeckels so gering, dass ich nicht einmal sparen brauchte, aber auch keine Ersparnis brachte. Für eine vergleichbare Wohnung würde ich bei Deutsche Wohnen um die Hälfte mehr, wenn nicht das Doppelte zahlen.

    Deutsche Wohnen und Vonovia sind übrigens im DAX.

  5. 58.

    Natürlich sinkt eine Modernisierungsumlage "nach Abzahlung der Kosten" nicht wieder. Diese Abzahlung der Kosten ließe sich kaum seriös berechnen, da die Finanzierungskosten faktisch nicht abgrenzbar sind. Das ist aber nicht mal der Hauptgrund, sondern der, dass Sie nach einer Modernisierung auch einen erhöhten Wohnkomfort in Anspruch nehmen, der nebenbei auch höhere Instandhaltungskosten in der Zukunft verursacht. Das wird Ihnen mit der dauerhaften Mieterhöhung in Rechnung gestellt. Ein Golf 8 kostet auch mehr, als damals der Golf 1.
    Durch Einführung der Kappungsgrenzen ist zudem eine Amortisierung während Ihrer Mietzeit ohnehin nicht mehr zu erwarten, da diese im Normalfall gerade mal 2,00 EUR pro qm beträgt. Davon wird kein Vermieter zum Millionär. Das war früher anders, seit der Änderung des BGB ist diese Diskussion jedoch hinfällig.

  6. 57.

    Das ganze Geschreie über die ''Heuschrecken '' ist total verlogen von der Politik-
    Alle sechs Landesgesellschaften des Landes Berlin besitzen zusammen 315 000 Wohnungen , und die bekommen es nicht hin diese Wohnungen sozialverträglich zu gestalten?
    Die Linken und Grünen wollen Vonovia und DW enteignen. Warum ? Damit die gierigen Landesgesellschaften den Markt und Preise diktieren können. Die sind in meinen Augen schlimmer wie die privaten

  7. 55.

    Die Regierung sitzt (zum größten Teil) in Berlin. Die Problematik besteht quasi vor der Haustür. Und das (nicht nur in Berlin, aber besonders in dieser Großstadt) schon seit Jahren und ist auch seit Jahren bekannt. Es gab Demonstrationen, zahlreiche Berichte in den Medien usw. Der Bund hat’s dennoch laufen lassen. Es hat ihn quasi nicht interessiert.
    Mir ist’s die Mühe wert, die der Senat hineingelegt hat, um mal ganz klar aufzuzeigen, dass es dringende Maßnahmen braucht, er aber allein machtlos ist und der Bund mal in die Puschen kommen muss.
    In Berlin gibt es aktionärsbestimmte Gesellschaften. Es gibt jedoch auch einige Privatinvestoren, die ihre bisherigen Mieter verdrängen, sich aber als stolze Geldspritzen dieser Stadt neben politischen Persönlichkeiten aufs Foto drängen. Da hätte es vielleicht auch mal ne klare Ansage vom BVerfG gebraucht, dass Berlin außerhalb der Kompetenz gehandelt hat, aber dringender Handlungs-bzw. Regelungsbedarf besteht.

  8. 54.

    Die Regierung sitzt (zum größten Teil) in Berlin. Die Problematik besteht quasi vor der Haustür. Und das (nicht nur in Berlin, aber besonders in dieser Großstadt) schon seit Jahren und ist auch seit Jahren bekannt. Es gab Demonstrationen, zahlreiche Berichte in den Medien usw. Der Bund hat’s dennoch laufen lassen. Es hat ihn quasi nicht interessiert.
    Mir ist’s die Mühe wert, die der Senat hineingelegt hat, um mal ganz klar aufzuzeigen, dass es dringende Maßnahmen braucht, er aber allein machtlos ist und der Bund mal in die Puschen kommen muss.
    In Berlin gibt es aktionärsbestimmte Gesellschaften. Es gibt jedoch auch einige Privatinvestoren, die ihre Mieter verdrängen, sich aber als stolze Geldspritzen dieser Stadt neben politischen Persönlichkeiten aufs Foto drängen. Da hätte es vielleicht auch mal ne klare Ansage vom BVerfG gebraucht, dass Berlin außerhalb der Kompetenz gehandelt hat, aber dringender Handlungs-bzw. Regelungsbedarf besteht.

  9. 53.

    Die Rechung ist sehr einfach und falsch. Kaufpreise mit Mieten zu vergleichen ist unkorrekt, ein zeitlicher Bezugsmaßstab für die Aussage "Mieten teurer als Wohnen" fehlt und selbst wenn diese Aussage stimmt (und ja, über einen entsprechend lange Zeitraum wird sie das) - dann sagt das nichts über die absolute Miethöhe aus. Und um diese geht es hier.

    Das im Endeffekt Eigentum für mehr Menschen möglich sein sollte ... da gibt es nichts auszusetzen.

  10. 52.

    Die "freiwillig in Berlin wohnenden" (!!??) fühlen sich vom Urteil ungerecht behandelt
    und haben demonstriert.
    Und sie fühlen sich ungerecht behandelt, weil sie auf AfD-und Querdenker Demos vom Verfassungsschutz beobachtet wurden.
    Vielleicht können Ihre Parteifreunde ja Beobachtung vom Verfassungsschutz für die "freiwillig in Berlin wohnenden"
    beantragen?

  11. 51.

    "Schönes Bild, aber nicht zum Thema passend: das ist nämlich die Glasfassade des Jobcenters Lichtenberg..."
    Was, wirklich? Danke für den Hinweis, endlich was zu lachen heute:))
    Vielleicht ist es auch bewusst gewählt, weil dort viele Mieter landen werden oder neue 10-sitige Anträge stellen müssen wegen veränderter Miete.
    Ein Bild einer Villa im Grunwald oder von einem Briefkasten auf den Seychellen wäre mutiger gewesen

  12. 50.

    Tom, sie interpretieren am Thema vorbei. Klar geht es um die Bürger die ihre Mieten nicht mehr bezahlen können. Ich bin auch betroffen und muss nachzahlen. Eine Regierung die bewusst den juristisch richtigen Weg verlässt ist jedoch nicht akzeptabel. Zeit ist verloren gegangen und Steuergelder wurden verschwendet. Das hätte man lieber dafür nutzen sollen auf dem richtigen Weg für besserer Konditionen für Mieter beim Bund vorstellig zu werden und nicht mit dem Bund in den Clinch zu gehen.

  13. 49.

    "Abschliessend ist das Thema...eine schallende Ohrfeige für unsere gesamte Gesellschaft!"
    Seh ich genauso, konnte dieses hundertfache "Ohrfeige für den Senat" von Anfang an nicht nachvollziehen -
    ist doch eher ein Tritt gegen jede soziale Idee und viele hier tun so, als würde die CDU/FDP uns alle davor schützen

  14. 48.

    Das Leben hat verschiedene Phasen und als Berliner hat man früher durch Umzug seine Wohnsituation angepasst. Das ist jetzt nicht mehr möglich.
    1. Single --> Einraumwohnung reicht
    2. womöglich verpartnert oder höhere Ansprüche --> Zweiraumwohnung oder Dreiraum
    3. Kinder --> Dreiraum, Vierraum + (je nach Anzahl)
    4. Wieder zu zweit --> Zwei- bis Dreiraum reicht
    5. Verwittwet --> Ein- bis Zweiraum

    Die Wohnfläche ist begrenzt, aber die Leute können nicht mehr umziehen bzw ist es unwirtschaftlich geworden aus einer Vierraumwohnung in eine Zweiraumwohnung zu ziehen, weil man im besten Fall keine Ersparnis hat, im Schlechteren für die kleinere Wohnung mehr zahlt. Alte Leute wollen sich verkleinern, aber können es sich finanziell nicht leisten und so sitzen einzelne Menschen in Familienwohnungen rum. Der Wohnraum ist begrenzt und so funktioniert der Berliner Wohnmarkt hauptsächlich als Mietmarkt. Die hohen Mieten sorgen so für Wohnraumverknappung und haben die Umzugsdynamik zerstört.

  15. 47.

    Richtig, Jura ist die Lehre der Auslegung von Normen.
    Hier ist es jedoch so klar, dass der BGH nicht einmal eine Begründung von Nöten hielt. Bei nein gibt es keinen Interpretationsfreiraum. Unbelassen dessen muss gegen Mietwucher was getan werden. Dann aber juristisch sauber.

  16. 46.

    ... genauso sehe ich es auch - es wurde von Anfang an darauf hingewiesen, daß das Geld zurückgelegt werden sollte. Sorry, aber so spielt das Leben, mal gewinnt man, mal nicht. Und ich glaube auch in Berlin wird Niemand gezwungen, sich eine 120 qm-Wohnung im Prenzlauer Berg oder Kreuzberg für 1.800 € zu suchen. Aber alle wollen zentral wohnen und solange Jemand bereit ist, diesen Preis zu zahlen, sollte er sich nicht hinterher beschweren, daß er nicht in Urlaub fahren kann. Das ist ganz einfache Mathematik ... Sorry und nun los mit dem Shitstorm. Liebe Grüße und ein schönes Wochenende :-)

  17. 45.

    Leider ist das gar nicht überprüft worden. Somit weiß keiner, ob dieses Gesetz inhaltlich verfassungsgemäß wäre oder verfassungswidrig. Sollte das Gesetz also auf Bundesebene gehoben werden, würden wir wieder ganz von vorne anfangen. D.h. es würde wieder Klagen geben und es würde wieder vor dem Bundesverfassungsgericht landen. Für Mieter und Vermieter hieße das, dass es wieder mindestens ein Jahr Rechtsunsicherheit gäbe, nur diesmal deutschlandweit. Ich glaube, das wäre eine Katastrophe. Vor allen Dingen weil der Mietendeckel die Mieter nicht schützt. Auf Dauer wird es einfach nur weniger Mietangebote geben. Die Spekulanten können das aussitzen und die kleinen sozialen Vermieter müssten aufgeben. Das wird wohl kaum im Interesse der Mieter liegen.

  18. 44.

    Was Sie nicht verstehen (wollen?), ist, dass der Senat, dessen Entscheidungen ich wahrlich nicht immer begrüße, dies zu Gunsten seiner Bürger gemacht hat. Der Hinweis, man möge die Mietersparnis zurücklegen, war genauso öffentlich bekannt und diskutiert wie die Tatsache, dass dagegen geklagt wurde. Jetzt sich zu empören, man habe nichts zurückgelegt, ist scheinheilig. Die Betroffenen waren weder naiv noch uninformiert, so hat auch die Deutsche Wohnen in ihren Schreiben ausdrücklich darauf hingewiesen, dass Klagen laufen und die Differenzen gfs. nachgefordert werden.
    Auf der anderen Seite haben die Deutsche Wohnen und andere den Mangel auf dem Wohnungsmarkt und die Hauptstadtlage genauso ausgenutzt wie die kleinen und großen ausländischen Investoren, die hier noch eine Gewinnsparte entdeckten. Bauen, wo kein Platz mehr ist, ist kaum möglich. Und von den kleinen Nebenverdiensten von privaten Vermietern aber auch Mietern (Untervermietung!) über AirBnB müsste man wohl auch mal reden....

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