Fragen und Antworten zum geplatzten Mietendeckel - Droht jetzt eine Kündigungswelle?

Ein Fenster spiegelt sich in Berlin-Kreuzberg in einer Fassade. Das Bundesverfassungsgericht hatte das seit mehr als einem Jahr geltende Berliner Mietendeckel-Gesetz in einem am Donnerstag verkündeten Beschluss für nichtig erklärt. (Quelle: dpa/Christoph Soeder)
Bild: dpa/Christoph Soeder

Das Aus für den Berliner Mietendeckel wirft viele Fragen auf, vor allem müssen sich viele Mieterinnen und Mieter nun mit Rückzahlungsforderungen auseinandersetzen. rbb|24 stellt wichtige Fragen und Antworten zusammen.

An dieser Stelle sammeln und beantworten wir die wichtigsten Fragen rund um die Folgen des gekippten Mietendeckels. Die Seite wird laufend aktualisiert.

Wer ist von dem Beschluss des Bundesverfassungsgerichts betroffen?

Mieterinnen und Mieter von rund 1,5 Millionen vor 2014 fertiggestellten Berliner Wohnungen, deren Mieten im Februar 2020 auf dem Stand von Juni 2019 per Mietendeckel-Gesetz eingefroren wurden. Und damit auch die Vermieter dieser Wohnungen, die sich bei einem Mieterwechsel an die zuletzt verlangte Miete halten mussten und denen Geldstrafen bei zu hohen Mieten drohten.

Wer muss nun Miete nachzahlen?

Auf diejenigen Mieter und Mieterinnen, die ihre Miete gesenkt haben, kommen Nachzahlungen und eine Rückkehr zur früheren Miete zu. Denn sie müssen rückwirkend ab dem Zeitpunkt des Inkrafttretens des Deckels wieder die Miete zahlen, die sie mit ihren Vermietern auf Grundlage des Bürgerlichen Gesetzbuches vereinbart haben. Wurde die Miete also gesenkt, wird der Differenzbetrag zur ursprünglich vereinbarten Miete nun fällig.

Nach Berechnungen des Berliner Mietervereins hatten rund 160.000 Haushalte einen Anspruch auf Absenkung ihrer Miete - sie könnten nun Nachforderungszahlungen ausgesetzt sein.

Wann wird die Nachzahlung fällig?

Die Berliner Mietergemeinschaft spricht von einer "unverzüglichen" Rückzahlung.

Nach Auffassung des Berliner Mietervereins hingegen besteht der Rückzahlungsanspruch binnen 14 bis 30 Tagen nach dem 16. April - der Tag, an dem der Mietendeckel gekippt wurde.

Es kann bei gesonderten Vereinbarungen Abweichungen geben.

Muss ich nur nachzahlen, wenn mein Vermieter mich dazu auffordert?

Nein, laut Mieterverein braucht es diese Aufforderung nicht. In einigen Mietveträgen wurde allerdings explizit vereinbart, dass sich der Vermieter mit Nachzahlungsforderungen meldet, falls der Mietendeckel keinen Bestand haben sollte. In diesem Fall kann man die Aufforderung des Vermieters abwarten.

Die Berliner Mietergemeinschaft rät allen Betroffenen, ihre Vermieter um eine genaue Aufstellung der nachzuzahlenden Beträge zu bitten. Eine Verpflichtung, diese zu liefern, hätten die Vermieter aber nicht, zur Not muss selber gerechnet werden.

Sind Mieter von der Rückzahlungspflicht befreit, wenn ihnen ohne schriftlichen Bescheid des Vermieters zwischenzeitlich weniger Miete abgebucht wurde?

Nein. Auch in diesen Fällen besteht nach Auffassung des Mietervereins ein Rückzahlungsanspruch. Denn die Mieter seien in der Pflicht, die Abbuchung zu kontrollieren. Werden die nachzuzahlenden Beträge nicht eingezogen, müssen laut Mieterverein die Mieterinnen und Mieter aktiv werden.

Und wenn man nicht zahlen kann?

"Wer die offenstehenden Beträge nicht unmittelbar leisten kann, sollte mit dem Vermieter in Kontakt treten", empfiehlt der Mieterverein.

Es besteht die Möglichkeit, Nachzahlungen in Raten zu begleichen, auch Stundungen sind möglich. Das aber muss individuell mit dem Vermieter geklärt werden.

Außerdem gibt es die Möglichkeit, über den Berliner Senat an ein zinsloses Darlehen zu kommen (siehe unten).

Ich beziehe Hartz IV. Muss ich mögliche Nachforderungen aus eigener Tasche zahlen?

Dazu teilt die Senatsverwaltung für Soziales auf rbb-Nachfrage mit: "Mieterinnen und Mietern die Leistungen vom Jobcenter, dem Sozialamt oder dem Landesamt für Flüchtlingsangelegenheiten beziehen und eine Nachforderung vom Vermieter erhalten, werden die Aufwendungen als einmalige Kosten für Unterkunft und Heizung erstattet."

Vorlegen müssen Betroffene dafür nur eine schriftliche Zahlungsaufforderung des Vermieters. Die Senatsverwaltung für Soziales weist darauf hin, dass bei "problematischen Mietverträge wie z.B. Schattenmiete, Nebenabreden o.ä." eine Mietrechtsberatung in Anspruch genommen werden kann.

Kann mir jetzt sofort die Wohnung gekündigt werden?

Grundsätzlich ist die vorherige Aufforderung beziehungsweise Abmahnung des Vermieters nicht für eine Kündigung erforderlich. Nach Auffassung des Mietervereins könne aber erwartet werden, dass der Vermieter wegen der außergewöhnlichen Umstände beim Mietendeckel-Stopp den Mieter mit angemessener Frist mahnt.

Mieter mit kündigungsrelevanten Zahlungsrückständen sollten sich dennoch zeitnah an ihren Vermieter wenden und eine einvernehmliche Lösung suchen, sollte die Rückzahlung der einbehaltenen Beträge nicht möglich sein.

Laut Mieterverein droht eine ordentliche Kündigung, wenn die Mietrückstände mehr als eine Monatsmiete und ein Cent beträgt. Bei Rückstand von zwei Monatsmieten ist auch eine fristlose Kündigung möglich, die könne aber durch eine "Nachzahlung geheilt werden".

Wird es Hilfe vom Senat geben?

Ja. Wer nicht wohngeldberechtigt ist oder Transferleistungen bezieht, soll auf ein zinsloses Darlehen vom Land zurückgreifen können. Laut dem Senator für Stadtentwicklung und Wohnen, Sebastian Scheel (Linke), wird dazu ein "Sicherungsfonds" mit zehn Millionen Euro gefüllt. Voraussetzung sei ein maximales Nettoeinkommen von 2.800 Euro monatlich bei einem Ein-Personen-Haushalt.

Es handelt sich um zinslose Darlehen, die "in der Regel" zurückzuzahlen sind, so der Senat. In besonderen Härtefällen könne aber das Land auf eine Rückzahlung des Darlehens oder von Teilen verzichten, stellte Scheel in Aussicht. Die Stadtentwicklungsverwaltung rechnet mit 40.000 Menschen, die auf finanzielle Unterstützung angewiesen sein könnten.

Wer wohngeldberechtigt sei, solle sich mit dem zuständigen Bezirksamt in Verbindung setzen, sagte Scheel. Dort werde geprüft, ob die Nachforderungen der Vermieter im Rahmen des Wohngeldbezugs übernommen werden können.

Der Senat hatte für den Mietendeckel bereits einen Härtefallfonds aufgesetzt, der kaum abgeschöpft wurde. Aus Koalitionskreisen hieß es, dort seien noch etwa 50 Millionen Euro vorhanden, die nun für die Unterstützung von Mietern genutzt werden könnten.

Was ist mit neu abgeschlossenen Mietverträgen?

Wer im Bestand seit Ende Februar 2020 eine Wohnung bezog, profitierte von den Obergrenzen und zahlte oft weniger Miete. Allerdings vereinbarten viele Vermieter mit ihren neuen Mietern sogenannte Schattenmieten für den Fall, dass das Gesetz gekippt wird. Diese lagen teils deutlich höher als die offizielle Miete und dürften nun zum Tragen kommen.

Rechtlich umstritten ist nach Angaben des Berliner Mietervereins aber, ob Differenzbeträge ähnlich wie bei den Mietsenkungen für Bestandsmieter auch rückwirkend nachgezahlt werden müssen. "Hier gibt es keinen Automatismus", meint Geschäftsführer Reiner Wild. Es gebe durchaus Annahmen, dass es sich bei Schattenmieten unabhängig vom Mietendeckel um rechtswidrige Vereinbarungen handele. Am Ende könnten das also Gerichte entscheiden.

Der Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, Reiner Wild, rät im rbb: Rückzahlungen sollten auf jeden Fall geleistet werden, bei Schattenmietverträgen aber unter Vorbehalt.

Wie verhalten sich die Wohnungsunternehmen?

Bislang hat erst ein großer Wohnungskonzern angekündigt, dass er auf Mietnachforderungen verzichten will: Mieterinnen und Mieter von rund 42.000 Vonovia-Wohnungen in Berlin können aufatmen. Der Konzern werde in Berlin keine Mieten nachfordern, sagte Vonovia-Chef Rolf Buch. Man verzichte damit auf bis zu zehn Millionen Euro. "Das ist auch ein Signal, dass wir konstruktive Lösungen anstreben", sagte Buch: "Wir alle brauchen gesellschaftliche Akzeptanz für unser Geschäftsmodell."

Die Deutsche Wohnen dagegen will auf Nachzahlungen bestehen [deutsche-wohnen.com]. Der Konzern hat rund 116.000 Wohnungen im Großraum Berlin. Man werde sozialverträgliche Lösungen anstreben, teilte das Unternehmen mit. "Keine Mieterin und kein Mieter der Deutsche Wohnen wird durch die Entscheidung die Wohnung verlieren."

Der Berliner Mieterverein rechnet damit, dass nur ein kleiner Teil der Vermieter ausstehende Mietzahlungen nicht zurückfordern wird.

Ich miete bei den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften. Muss ich Nachzahlungen fürchten?

Mieter der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften müssen sich keine Sorgen machen. Die städtischen Wohnungsunternehmen werden keine Nachforderungen erheben, wie der Sprecher der Unternehmen, Gesobau-Chef Jörg Franzen, dem rbb sagte: "Wir haben letztes Jahr schon versprochen, dass wir keine Mieten zurückfordern, egal was mit dem Gesetz passiert."

Gilt die Mietpreisbremse noch?

Ja, das tut sie. Und sie besagt, dass Mieten bei Neuvermietung nur maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen. Diese Regelung gilt auch für die nun wieder geltenden Mieten.

Wird es einen neuen Versuch geben, die Mieten zu begrenzen?

Auf Landesebene wohl kaum. Das Bundesverfassungsgericht hat darauf hingewiesen, dass der Bund spätestens 2015 mit der Mietpreisbremse "die Bemessung der höchstens zulässigen Miete für ungebundenen Wohnraum" abschließend geregelt habe. Darum bleibe kein Raum für eigene Regelungen der Länder. Auch Bausenator Scheel sieht jetzt den Bund am Zug, für soziale Mieten zu sorgen.

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Sendung: rbb Spezial, 15.04.2021, 20.15 Uhr

36 Kommentare

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  1. 35.

    In der Abendschau und der Sondersendung rbbspezial zum gekippten Mieterdeckel sieht und hört man bei den politischen Statements eigentlich nur Wahlkampf pur.
    Die Überprüfung von Mieterhöhungen z.B. beim Mieterverein,musste der Mieter selbst veranlassen,also aktiv werden. Und wenn er nun die eingehalteten Mietanteile nicht zurückgelegt hat, muss er ggf. Ratenzahlung beantragen. Auf alle Fälle sollte man sich mit seinem Vermieter in Verbindung setzten,wenn man keinen Überblick hat,welcher Betrag nun offen ist.

  2. 34.

    Nach dem Urteil , warum Mieter sein ! selber Eigentümer werden
    und Verantwortung übernehmen. Das ist die Zukunft für Berlin .

  3. 33.


    "Diejenigen, welche die erlassene Miete nicht zurückgelegt haben, sind wohl besonders auch Leute mit niedrigerem Bildungs-/Informationsstand, die über kein allzu großes Einkommen verfügen und sich einfach über die Reduzierung gefreut hatten. Gerade in Coronazeiten treffen Nachzahlungen jetzt wieder mal die Schwächsten."
    Seit 2 Jahren läuft das Experiment Mietendeckel mit dem Hinweis des Senats,die Beträge der nicht gezahlten Miete zurückzulegen.
    Der Mietendeckel galt für alle Wohnungen, die vor 2014 erbaut wurden und nicht öffentlich gefördert, also keine Sozialwohnungen, Wohnungen in Wohnheimen oder Trägerwohnungen sind.
    Menschen mit geringem Einkommen konnten sich auch schon vorher keine freie Wohnung leisten. Alles sehr unerfreulich aber das Ergebnis war leider erwartbar.

  4. 32.








    "Wie erkenne ich, ob meine Wohnung, meine Miete durch den Mietendeckel beeinflusst wurde?"
    Die Regelungen des Mietendeckels galt nur für Wohnungen des preisfreien Wohnraums. Vom Mietendeckel ausgenommen waren Wohnungen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus, Trägerwohnungen, Wohnungen in Wohnheimen und Neubauwohnungen, die seit dem 01.01.2014 erstmals bezugsfertig wurden.

  5. 31.

    Diejenigen, welche die erlassene Miete nicht zurückgelegt haben, sind wohl besonders auch Leute mit niedrigerem Bildungs-/Informationsstand, die über kein allzu großes Einkommen verfügen und sich einfach über die Reduzierung gefreut hatten. Gerade in Coronazeiten treffen Nachzahlungen jetzt wieder mal die Schwächsten.

    "Laut Mieterverein besteht 'eine alsbaldige Rückzahlpflicht der Differenzbeträge'. Eine Zahlungsaufforderung sei unter Umständen nicht erforderlich. Die Rückzahlung werde mit Kenntnis des Beschlusses fällig und sollte innerhalb von zwei Wochen überwiesen werden" finde ich ziemlich weltfremd. Ist aus meiner Sicht nicht realistisch, davon auszugehen, dass jeder Mieter das Thema in den Nachrichten verfolgt und selbst die Beträge berechnet. Eine schriftliche Info vom Vermieter und klare Zahlungsanweisungen sind jetzt doch selbstverständlich.

  6. 29.

    Liebe Liliana,
    Sie haben ja so Recht!
    Berlin wird DAS El Dorado für Spekulanten und Miethaie und mutmaßlich in spätestens 2 Jahren das teuerste Pflaster in puncto Immobilien - noch vor München, Stuttgart und Hamburg!

  7. 28.

    Nein. Der Gesetzgeber (Abgeordnetenhaus) ist nie schadensersatzpflichtig und die Exekutive (Senat)hat damit nichts zu tun.

  8. 27.

    "Bausenator Sebastian Scheel (Linke) kündigte an, der Senat werde bei seiner nächsten Sitzung über sozialverträgliche Lösungen für Mieter beraten. Möglicherweise wird es einen Härte- oder Notfallfonds für Betroffene geben."
    Das ist ja wohl nicht sein Ernst. Wieso soll dafür nun der Steuerzahlen geradestehen?So ganz überzeugt von der Rechtmäßigkeit ihres Gesetzes waren wohl Frau Lompscher und der Senat auch nicht.
    Schließlich haben sie die betroffenen Mieter darauf hingewiesen,die eingesparte Miete zurückzulegen,falls
    das Mietendeckelgesetz vor dem Bundesverfassungsgericht scheitert.Wer das nicht gemacht hat sondern der Politik blind vertraute,hat jetzt schlechte Karten,ist dann aber auch selbst schuld.
    Bei so vielen Zweifeln im Vorfeld musste allen klar sein,dass man ggf. eingesparte Miete doch zahlen muss.
    Genauso wie vom Mieterverein beschrieben:
    "Laut Mieterverein besteht "eine alsbaldige Rückzahlpflicht der Differenzbeträge".

  9. 26.

    Mein Vermieter hat im Rahmen des BGB regelmäßig ein Mieterhöhungsverlangen durchsetzen können. Wie erkenne ich, ob meine Wohnung, meine Miete durch den Mietendeckel beeinflusst wurde?

  10. 25.

    Die Mieter werden sich sicherlich die Ersparnis zurückgelegt haben, das wurde ja angeraten. Das Urteil war zu erwarten.

  11. 24.

    Auch die Linke wird feiern, ist es für doch einfach, dem unbedarften Bürger eine Buhmann für das eigenen Versagen bei der Wohnungspolitik zu präsentieren.

  12. 23.

    Und dieser Mietspiegel wird wieder angreifbar sein: Weil er sich nicht am Markt entwickeln konnte. Das Dilemma für die Mieter wird so immer größer, aber auch die Vermieter können/konnten nicht planen. Dieser linksgrüne unsoziale Aktionismus ohne eigene Leistung wird zu Falle. Da nutzt es auch nichts, wenn ca. 80% redliche Vermieter von 20% „schwarzen Schafen“ durch manche hier in „einen Topf geworfen“ werden und unverschämterweise das Verhältnis sogar „gedreht“ wird. Solchen Leuten bedeutet Wahlkampf mehr als echte Leistungen zum Wohle (fast)aller.

  13. 22.

    Wunderbar! Da werden die Bonzenvermieter heute sicher den Schampus köpfen! Es sei ihnen gegönnt...*würg*
    Meinen Partner und mich wird es zum Glück nicht so hart treffen, wir wohnen aktuell günstig, die nun kommende Nachzahlung haben wir angespart.
    Nur werden wir aus unserer 3-Zimmer Wohnung wohl nie wieder ausziehen können, da der Berliner Mietmarkt nun endgültig von gierigen Miethaien überlaufen wird. Und in einen dieser grässlichen Neubauten, weiße Fassade, schwarze Fenster - Marke Plattenbau - ziehen wir ganz sicher nicht.
    Dann wird eben die Familienplanung as acta gelegt, ist dann eben so, wir sind auch zu 2. glücklich. Kein weiterer Steuerzahler für diesen Staat von uns. Ob sich die Politik das so vorgestellt hat? Lauter Millenials ohne Nachwuchs...sicher nicht in derem Interesse..Aber so wird es vielen gehen: Für Nachwuchs ist kein Geld übrig, da die Miete das Einkommen schluckt - tolle neue Welt!

  14. 21.

    Von den Unfähigen im Senat habe ich nichts anderes erwartet und sich jetzt auch noch Wahlkampfmässig hinzustellen und Versprechungen mit Luftlöchern zu machen ist für mich ein Hohn gegenüber von Mietern.

  15. 20.

    Frage: Ist der Senat jetzt schadenersatzpflichtig?

  16. 19.

    Der Mietspiegel ist „ausgehoben“. Er wäre auch bei der „Deckelung“ nach 5 Jahren nicht mehr gültig: Ergo, schlechter gewordene Wohnungen müssen den Mietnachteil halt dann wieder „zurückverdienen“ = Mietexplosion. Deshalb unsozial für Mieter aber auch für Vermieter. Das war allen bekannt.

  17. 18.

    Wieder einmal beeindruckend, wie verantwortlichen Berliner Politiker sich überrascht zeigen.
    Die Entscheidung heute war zu erwarten. Und keine andere.

    Dumm nur, wenn sich ein Mieter nicht schon an die Empfehlung der von ihrer Entscheidung überzeugten Politiker gehalten haben, und das "gesparte" Geld zurückgelegt hat.

    Aber auch da hält sich mein Mitleid sehr in Grenzen.

  18. 17.

    Dass das Gesetz mit Hinblick auf Nichtzuständigkeit des Landes Berlin gekippt wurde, ist für den Mietmarkt bedauerlich, da so weiterhin in großen Teilen Spekulation, reiner Fokus auf größtmögliche Gewinnmaximierung und das Nichtnachkomen der mit Eigentum verbundenen Pflichten vorherrschen werden. Es wäre allerdings ohnehin aus einem anderen verfassungsrechtlichen Grund obligatorisch gekippt worden, denn es widerspricht dem Grundsatz der Rechtssicherheit: Gesetze dürfen nicht retroaktiv wirksam sein, sondern immer nur ab dem Zeitpunkt ihrer Verabschiedung gelten. Ergo, es muss nun auf Bundesebene nach besseren Gesetzen gesucht werden, die die Wohnungslage in Stadt und Land angemessen entlasten. Um Verbieten und Enteignen muss es da nicht gehen, sondern um öffentliche Kontrolle der Bedingungen.

    Schattenmieten waren ungesetzlich bisher und sie sind es auch nach diesem Urteil. Sich dagegen zu wehren, muss man sich dann erst leisten können. So sozial ungerecht wollten es cDu u. FDP.

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