Baukräne in Berlin (Quelle: dpa/Ben Kriemann)
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Video: Abendschau | 04.05.2021 | Jana Göbel/Uthe Bartel | Studiogespräch mit Uthe Bartel | Bild: dpa/Ben Kriemann

14 Euro und mehr - Die Miete jeder zweiten Neubauwohnung ist für viele unbezahlbar

Kaltmieten von 14 Euro pro Quadratmeter können sich nicht alle leisten. Wer in Berlin eine Neubauwohnung mieten will, findet aber immer weniger Angebote unter dieser Marke. Das zeigt eine Analyse des Marktforschungsinstituts empirica, die dem rbb exklusiv vorliegt. Von Ute Barthel und Jana Göbel

Wer durch Berlin geht, sieht überall Baukräne: Neue Wohnviertel wachsen an vielen Ecken der Stadt. Allerdings ist der größere Teil der neugebauten Mietwohnungen für die meisten Wohnungssuchenden viel zu teuer: Fast zwei Drittel der Neubauwohnungen wurden im vergangenen Jahr für eine Kaltmiete von 14 Euro pro Quadratmeter und darüber angeboten. 46 Prozent kosteten sogar 16 Euro pro Quadratmeter und mehr. Das ist das Ergebnis einer Analyse des Marktforschungsinstituts empirica, die rbb24Recherche exklusiv vorliegt.

Ausgewertet wurde nach Angaben des Instituts eine repräsentative Stichprobe aller angebotenen Neubauwohnungen auf Onlineportalen seit 2012. Außerdem hat empirica die Statistik über die jährliche Zahl der neugebauten geförderten Wohnungen mit einberechnet.

Anteil der teuren Neubauwohnungen vervierfacht

Während sich der Anteil der teuren Neubauwohnungen ab 14 Euro Kaltmiete seit 2012 vervierfacht hat, halbierte sich die Zahl der preisgünstigeren Neubauten im gleichen Zeitraum. Eine neu gebaute Wohnung, die maximal zehn Euro pro Quadratmeter Kaltmiete kostete, gab es im vergangenen Jahr nur bei 16 Prozent der Angebote. 2012 waren es noch 35 Prozent.

Als Ursachen für die teuren Neubauwohnungen nennt Reiner Braun, Geschäftsführer von empirica, die extrem gestiegenen Preise für Baukosten und Grundstücke: "Selbst wenn der Investor wollte, könnte er gar nicht mehr billiger bauen. Denn die staatlichen Auflagen, wie zum Beispiel die Energieeinsparverordnung, haben dazu geführt, dass die Immobilien viel teurer gebaut werden müssen als vor 20 Jahren."

In der Tat sind die Baukosten seit der Jahrtausendwende um 70 Prozent gestiegen. Vor allem aber sind die Baulandpreise in die Höhe geschossen: Die haben sich seit 2010 mehr als verfünffacht. "Der Investor muss ja mit den Kosten kalkulieren", sagt Braun. "Und wenn er auch nur einen kleinen Gewinn machen will, kann er die Wohnung nicht für unter zehn Euro pro Quadratmeter anbieten."

Noch keine Entlastung durch Sozialen Wohnungsbau

Dabei war der rot-rot-grüne Senat mit dem Versprechen angetreten, mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. So steht es im Koalitionsvertrag: "Die Koalition sieht in bezahlbarem Wohnen ein Grundrecht für alle Berliner*innen. Sie macht sich stark für eine Dämpfung der Mietpreisentwicklung und eine bedarfsgerechte Versorgung mit Wohnraum."

Auf die aktuelle Analyse von empirica reagierte der Berliner Senator für Stadtentwicklung Sebastian Scheel (Die Linke) auf Anfrage von rbb24Recherche mit einem kurzen schriftlichen Statement: "Das Angebot an leistbarem Wohnraum ist in den vergangenen Jahren in Berlin deutlich zurückgegangen. (…) Das bestärkt uns in unseren Bemühungen, den gemeinwohlorientierten Neubau weiter zu fördern."

Anteil der Sozialwohnungen ist gering

Bisher fällt die Zahl der neugebauten Sozialwohnungen mit einer Kaltmiete von circa 6,50 Euro pro Quadratmeter kaum ins Gewicht. Erst 2014 ist das Land wieder in den geförderten Wohnungsbau eingestiegen, und die rot-rot-grüne Koalition hat auch hier ihre Ziele nicht erreicht. Statt wie geplant bis Ende 2020 den Bau von 8.500 Sozialwohnungen zu fördern, wurden es nur 5.800.

Senator Scheel gesteht ein, dass der Neubau bisher zu langsam vorangegangen ist. "Wohnraumschaffung ist eben nicht von jetzt auf gleich machbar, sondern davor muss man es planen, das braucht Zeit. Wir haben ja auch zu spät angefangen, muss man selbstkritisch sagen."

Den Löwenanteil der Sozialwohnungen haben die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften errichtet. 50 Prozent müssen es bei den Neubauten sein, so will es das Modell der kooperativen Baulandentwicklung. Dafür bekommen die städtischen Wohnungsbaugesellschaften Baugrundstücke vom Land Berlin übertragen, ohne dafür zu bezahlen.

Ohne WBS wird es ganz schwierig

Für die privaten Investoren liegt die vorgeschriebene Quote für neugebaute Sozialwohnungen bei 30 Prozent. Auf diese Wohnungen haben dann nur Mieter mit einem Wohnberechtigungsschein Anspruch, und den könnten in Berlin immerhin ein Drittel aller Haushalte bekommen.

Für diejenigen, die zwar keinen Anspruch auf einen Wohnungsberechtigungsschein haben, aber auch keine Großverdiener sind, sieht es dagegen ganz schlecht aus: Es gibt zu wenig frei finanzierte Mietwohnungen, die bezahlbar sind.

Sendung: rbb-Fernsehen, 04.05.2021, 21:00 Uhr

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Beitrag von Ute Barthel und Jana Göbel

55 Kommentare

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  1. 55.

    Bei dieser Ramschbauweise und monumentalen Megahäßlichkeiten sollten Sie die Mieten vielleicht noch höher machen. Nicht das noch ein normaler Mensch Gefahr läuft dort einzuziehen und sich jeden Tag mit baulichen Hardcoregeschmacklosigkeiten zu umgeben.
    Eh alles nur Abrißgebäude.

  2. 54.

    Sie besaßen in ihrer Jugend schon ein Haus? Wow. Wie haben sie das denn gemacht? Von Taschengeld bezahlt? Zeitung ausgetragen?

  3. 53.

    Meine Eltern wohnen hier. Meine Großeltern wohnen hier. Mein Bruder mit Frau und Kind wohnt hier. Meine Arbeit ist hier, mein Freunde wohnen hier. Mein Partner wohnt hier.
    Und jetzt nochmal, warum soll ich aus Schöneberg wegziehen? Weil ein luxemburgischer Investor meine Altbauwohnung kauft und fürs dreifache teuer vermietet und ich keine Wohnung für mich und meinen Freund finde. Danke für nichts.

  4. 52.

    In Berlin müssen endlich deutlich mehr Wohnungen für Menschen mit Wohnberechtigungsschein gebaut werden und das tun eben die kommunalen Wohnungsbaugesellschaften, die deutlich mehr bauen müssen. Aber die tollen BIs gehen ja gegen jedes Bauprojekt auf die Straße, auch gegen Sozialwohnungen - das nennt man Ellenbogengesellschaft!

  5. 51.

    Sie sind vermutlich noch relativ jung und in einer Phase, in der sich die meisten der jetzt Älteren befunden haben. Wir waren alle so wütend auf das Establishment und solche Themen waren die perfekte Projektionsfläche. Aber keine Bange. Ich prognostiziere Ihnen, dass Sie in spätestens 10 Jahren eine etwas differenziertere Sicht der Dinge haben.

  6. 50.

    Ohne Investoren wären schon viele Berliner obdachlos, oder sie müssten Berlin verlassen.
    Das Land Berlin verkaufte eigene Bestände, nun habe man Mangel am Wohnraum, und das Land sieht sich immer noch nicht in der Daseinsvorsorgepflicht und baut. Die paar Wohnungen sind nicht der Rede wert.

  7. 49.

    Die deutlich gestiegenen Preise für Rohstoffe, Handwerkerleistungen und Baugrundstücke sind die eigentlichen Kostentreiber im Bezug auf Kaufpreise, aber auch Mieten. Dazu kommen beim Neubau Bauvorschriften (60.000 .. Energiesparverordnung, vorbeugender Brandschutz, barrierefreier Zugang, Artenschutz, Nachbarschutz, Abstandsflächenrecht … ), die sich ebenfalls kostensteigernd auswirken. Davon ist auch die Stadt als Bauherr nicht befreit. Herr Scheel antwortete auf die Frage, warum die Stadt nicht MEHR baut, dass es zu teuer geworden ist.
    Die Mär von lauter Rafkes unter Investoren und Vermietern gilt aus meiner Sicht als solche entlarvt. Bleibt die Frage wie die Stadt den Mietern im städtischen Wohnungsbau, aber auch denen in den Wohnungen der enteigneten Wohnungsbauunternehmen erklären will, warum sie ihr Heilsversprechen im Bezug auf sinkende Mieten nicht einlösen kann.

  8. 48.

    Na, Hauptsache "bauen, bauen, bauen"... = immer weniger Lebensqualität, immer mehr Verdichtung, hauptsächlich teure, die meiste Zeit leerstehende Zweitwohnungen für Bessergestellte, statt Wohnraum für die normale Bevölkerung. Das Tempelhofer Feld muss dringend auch noch bebaut werden!

  9. 47.

    Und Enteignungen helfen genau wie bei steigenden Baukosten? Kommunale und Genossenschaften müssen übrigens die gleichen Baupreise zahlen. Für 6,50 € können die auch nicht bauen. Und auch nicht vermieten. Außer natürlich das Ganze wird mit Steuergeldern subventioniert.

  10. 46.

    Einen 180-WBS bekommt ein Ein-Personenhaushalt mit einem Bruttoarbeitseinkommen bis ca. 40.000 EUR/a.
    Also zB. sind 700 EUR Kaltmiete für 50 qm für diese Leute "unbezahlbar"?
    Mit einem 180-WBS wären es 450 EUR für 50 qm.
    Das Problem ist eher, das sich in Berlin die Mentalität "ich bezahl für nix" durchgesetzt.
    Und nicht vergessen: Die Arbeitslosigkeit in Berlin liegt über dem EU-Durchschnitt !!! Das ist verfehlte Landespolitik.
    Das Geld kommt vom Amt. Das Essen holt man von der Tafel. Mit dem Berlinpass bekommt man vieles gratis oder billiger. Als Azubi oder Student im letzten Jahr noch schnell einem WBS geholt, denn im Folgejahr verdient man vielleicht zu viel dafür.



  11. 45.

    Ja die Durchmischung vom Senat gefordert , fordert ihren Preis für die arbeitende Bevölkerung. Entweder extrem teuer oder nur mit WBS wo ehrlich gesagt dort nicht mehr wohnen möchte. Schaut man sich mal Internetportal der Landesgesellschaften an, die sind teilweise noch viel teurer und ungepflegter im Umfeld. Ich weiß genau wovon ich spreche.

  12. 44.

    Hierzu kann man nichts meht zu sagen. Sollen solche Häuser überhaupt eine Baugenehmigung bekommen wenn feststeht das die Miete so hoch ist. Nein! Der Staat verschwendet Resorsen und ihm ist es egal wie wir leben, Hauptsache wir zahlen schon unsere Steuern! Das kann so nicht lange funktionieren, ich hoffe auf die Immobilien Blase platzen wird um den Wucher ein Ende zu setzen. Zudem die gesamte EU nicht fähig ist dieses zu beenden durch die 0 Zins Politik geht alles so weiter. Reiche werden reicher und wir immer ärmer trotz Vollzeit Jobs und ohne Wohnraum!!!!

  13. 43.

    Nur 14 Euro? Wäre ja schön ... wir zahlen fast 20 EUR pro Quadratmeter in unserer 62m2 Neubauwohnung

  14. 42.

    Es gab schon vor Jahren eine Studie, dass die Kaltmiete beim Sozialen - Neubau- mindestens 8 /9 € betragen muß um kostendeckend zu sein. Dabei wurden die Kosten für Grundstücke gering oder garnicht angesetzt. Dabei darf man nicht vergessen, dass z.Z. die Zinsen sehr niedrig sind. Wenn sie steigen, muss neu kalkuliert werden.
    Verluste trägt unterm Strich der Steuerzahler.

    Wer jetzt einfach Lohnerhöhungen als Lösung fordert, vergisst, dass die Abstände zwischen den Lohn/Berufsgruppen gleich bleiben und die Preise/Lebenshaltungskosten steigen werden. Alles bleibt also gleich. Außer...man führt den Einheitslohn ein.

    Berlin ist oder will eine Metropole sein. Der Preis dafür ist, dass sich eben nicht jeder seine Wunschwohnung mit viel Platz, viel Ausstattung im Wunschbezirk bekommt und das auch noch für ganz kleines Geld.

    So war es schon immer. Heute ist es "Geld", in der DDR war es das "Parteibuch".




  15. 41.

    Absolut richtig. Wer es sich leisten kann, nimmt für die 14,00 bis 16,00 EUR lieber eine Neubauwohnung mit neuestem Komfort, als eine überteuerte Altbauwohnung mit weniger zum gleichen Preis. Es ist also kurzsichtig, nur auf Neubaumieten zu schielen. Diese Mieter entlasten den Druck auf den bestehenden Markt. Dass diese Preise bezahlt werden können, beweist ja der geringe Leerstand in Berlin. Das Problem ist der fehlende kommunale/soziale Wohnungsbau für Geringverdiener.

  16. 40.

    Berlin wird doch schon seit vielen Jahren zum Dorf gemacht. Mindestens ebenso lange wird von bezahlbaren Mieten gesprochen. Nichts hat sich getan diesbezüglich.

    Wo man hinhört werden entweder Bürogebäude oder Eigentumswohnungen gebaut. Und die wenigen Neubauten mit Mietwohnungen, sind wie im Artikel geschrieben, gar nicht für den normalen Bürger bezahlbar.

    Man soll immer mehr und viel länger arbeiten für immer weniger Geld. Andererseits schrauben sich die Lebenskosten rasant in die Höhe.

    Das ganze System wird irgendwann kollabieren aber das ist den Politikern vollkommen egal, denn dann sind sie selbst nicht mehr im Amt und haben ihre dicken fetten Pensionen.
    Solange die Menschen immer wieder die gleichen unfähigen Parteien wählen, wird sich also auch nichts ändern!

  17. 39.

    Das wird jetzt erst bemerkt?!? Wir sind 2018 in einen Neubau unserer Genossenschaft gezogen und selbst da beträgt die Kaltmiete schon 9,80. Und diese „günstige“ Miete war auch nur möglich, da es eine Nachverdichtung auf eigenem Grundstück ist. Mit Grundstückskauf müsste die Miete 12-13 Euro betragen. Dieser Senat verkauft seine Grundstücke nur zu Höchstpreisen und als Erbpacht, fordert von Genossenschaften aber Neubau. Eine Genossenschaft kann aber nicht auf Erbpacht bauen, da die Mieter lebenslanges und vererbbares Wohnrecht haben. Totalversagen dieses Senats und die Medien interessieren sich nicht dafür.

  18. 38.

    "Selbst wenn der Investor wollte, könnte er gar nicht mehr billiger bauen. Denn die staatlichen Auflagen, wie zum Beispiel die Energieeinsparverordnung, haben dazu geführt, dass die Immobilien viel teurer gebaut werden müssen als vor 20 Jahren"

    die haben sich in der Tat erhöht- die Frage ist aber, wieso sich das außerhalb von Ballungszentren bei weitem nicht so stark auf die Preise auswirkt.

    Ich halte das deshalb für ein vorgeschobenes Argument. Wohnungen im Luxussegment zu bauen ist halt einfach sehr viel lukrativer- ähnlich wie bei Modernisierungen ja auch. Statt einfache Ausstattungen wird hier auf hohen, höheren, noch höheren und Luxus gesetzt. Der Mieter zahlts ja (wer das nicht kann, muss halt Platz machen für die, die das können)- wieso sollte das ein Vermieter dann nicht tun?
    Den Riegel vorschieben mit entsprechenden Rahmenbedingungen muss hier der Staat- freiwillig, gar aus sozialem Gewissen wird hier sicher nichts passieren.

  19. 37.

    Da die Preisentwicklung an die Lohnentwicklung gekoppelt ist, führen neben anderen Faktoren auch steigende Löhne zu höheren Baukosten, Kosten für Instandhaltung, Sanierung etc. und damit zu höheren Kaufpreisen und Mieten.

  20. 36.

    Hat uns das Kapital bei der Forschung und Entwicklung Impfstoffen doch gerade den Arsch gerettet. Ach, wie angenehm ist doch die dichotomische Weltsicht. Alles so schön einfach.

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