Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen - Warum der Milieuschutz in Berlin wenig wirkt

Neu- und Altbau stehen in Berlin nebeneinander (Quelle: dpa/Bernd von Jutrczenka)
Bild: dpa/Bernd von Jutrczenka

Binnen sechs Jahren wurden in Berlin mehr als 90.000 Mietwohnungen in Eigentum umgewandelt. Neue Zahlen zeigen: Milieuschutzgebiete, die den Mietwohnungsbestand sichern sollen, können Verdrängung nicht verhindern. Von Thorsten Gabriel

2020 ging es noch einmal richtig zur Sache: Quasi in Torschlusspanik entschlossen sich offenbar viele Vermieterinnen und Vermieter in Berlin dazu, die Wohnungen ihrer Mietshäuser in Eigentumswohnungen umzuwandeln – kurz bevor der Bund den Ländern die gesetzliche Möglichkeit gab, dies in großem Umfang zu verbieten. Und so wurden im vergangenen Jahr 19.189 Wohnungen dem Mietwohnungsmarkt potentiell entzogen – 51 Prozent mehr als im Vorjahr und damit so viele wie seit Jahren nicht.

In einigen Bezirken fiel der Anstieg besonders drastisch aus. Das geht aus einer noch nicht veröffentlichten Antwort der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen auf eine parlamentarische Anfrage hervor, die dem rbb vorliegt. Die Linken-Abgeordnete Gabriele Gottwald ließ sich die Umwandlungszahlen genauer aufschlüsseln. In Friedrichshain-Kreuzberg etwa stieg die Zahl der umgewandelten Wohnungen von 2019 auf 2020 um 98 Prozent (auf 2.986) und in Pankow um 75 Prozent (auf 2.880). In Tempelhof-Schöneberg waren es sogar satte 225 Prozent mehr (insgesamt 2.377) und in Spandau – wenn auch auf niedrigerem Niveau – 159 Prozent (565).

Teils mehr Umwandlungen innerhalb von Milieuschutzgebieten als außerhalb

Weitere Zahlen belegen eindrücklich, dass auch Milieuschutzgebiete kaum helfen, Wohnungsumwandlungen zu verhindern, obwohl diese dort genehmigungspflichtig sind. Zwischen 2015 und 2020 wurden in den Berliner Milieuschutzgebieten insgesamt 44.969 Mietwohnungen zu Eigentumswohnungen. In den allermeisten Fällen war dies möglich, weil Vermieterinnen und Vermieter zusicherten, in den folgenden sieben Jahren die Wohnung ausschließlich den Mieterinnen und Mietern zum Kauf anzubieten.

Unterm Strich wurden so in vielen Bezirken innerhalb von Milieuschutzgebieten mehr Wohnungen umgewandelt als außerhalb. In Friedrichshain-Kreuzberg waren es zwischen 2015 und 2020 insgesamt 10.595 Wohnungen innerhalb dieser Gebiete und 7.197 außerhalb. Noch deutlicher fällt der Unterschied in Pankow aus: Dort waren es 8.528 umgewandelte Wohnungen in Milieuschutzgebieten und nur 3.456 im übrigen Bezirksbereich.

Für diese Entwicklung gibt es vor allem zwei Erklärungen: Zum einen liegen die besonders attraktiven Wohnungen nun mal im Milieuschutz (andernfalls wären sie nicht schützenswert), zum anderen haben viele Bezirke in den vergangenen Jahren ihre Milieuschutzzonen erheblich ausgeweitet, so dass auch allgemein immer mehr Wohnungen innerhalb dieser Gebiete liegen.

Neues Gesetz ermöglicht stadtweite Regulierung von Umwandlungen

Dass auch außerhalb der Milieuschutzgebiete die Zahl der Umwandlungen im vergangenen Jahr nochmal stark angezogen hat, hängt damit zusammen, dass Berlin jetzt erstmals stadtweit und nicht nur in ausgewiesenen Quartieren die Möglichkeit hat, Umwandlungen zu regulieren. Mit dem "Baulandmobilisierungsgesetz" hat der Bund den Ländern vor kurzem die Möglichkeit gegeben, dies per Verordnung zu regeln. Der Senat beschloss eine entsprechende Vorlage am 3. August. Dadurch werden Wohnungsumwandlungen nun berlinweit stärker reguliert als dies bislang in Milieuschutzgebieten möglich war.

Zwar sieht das Gesetz auch hier Ausnahmetatbestände vor, diese allerdings sind geringer als bei den Vorgaben im Milieuschutz. Will ein Eigentümer etwa sein Mietshaus in Eigentumswohnungen aufteilen, muss er dafür nachweisen, dass zwei Drittel der Mietparteien bereit sind, ihre Wohnungen selbst zu kaufen. "In der Regel wird es erforderlich sein, dass der Eigentümer notariell beurkundete Erklärungen einer entsprechenden Anzahl von kaufwilligen Mietern vorlegt", teilt die Staatssekretärin für Wohnen, Wenke Christoph (Linke), in der Antwort auf die parlamentarische Anfrage mit. Eine reine einseitige Absichtserklärung des Eigentümers, an zwei Drittel der Mieter veräußern zu wollen, reiche nicht aus, betont sie.

Opposition sieht Umwandlungsgeschehen eher positiv

Nach Ansicht der Linken-Abgeordneten Gabriele Gottwald ist das ein Hoffnungsschimmer. "Ich erhoffe mir von der Neuregelung eine drastische Abnahme der Umwandlungen, was bitter Not tut", sagte sie dem rbb. Es sei sehr bedauerlich, dass es auf Bundesebene nicht schon früher zu der gesetzlichen Regelung gekommen sei. "Der Entwurf dazu lag bereits im letzten Jahr vor, doch die CDU im Bund hat eine Beschlussfassung leider blockiert. Den drastischen Anstieg der Umwandlungen besonders in 2020 hätte man verhindern können."

Dass die Union sich mit diesem Vorhaben schwertat, ist wenig überraschend. Denn für die CDU, aber auch für die anderen Oppositionsparteien im Abgeordnetenhaus, AfD und FDP, sind Umwandlungen per se nichts Schlechtes. Mehr Mieter zu Eigentümern zu machen, ist aus ihrer Sicht nicht zuletzt als Altersvorsorge eine gute Idee. Doch gerade von den umgewandelten Wohnungen haben Mieterinnen und Mieter in den vergangenen Jahren nahezu gar nicht profitiert. So wurden zwischen 2015 und 2019 gerade mal 54 Wohnungen wirklich an Mieter verkauft – was 0,3 Prozent der umgewandelten Wohneinheiten entspricht.

Scheel: 6.000 Euro pro Quadratmeter zu teuer für Normalverdiener

Stadtentwicklungssenator Sebastian Scheel (Linke) hatte sich bei seinem Amtsantritt vor einem Jahr nicht grundsätzlich gegen Wohneigentum ausgesprochen. "Wenn ich eine selbst genutzte Eigentumswohnung zu vernünftigen Preisen kriege, dann kann das durchaus auch einen Normalverdiener interessieren", sagte er damals im Gespräch mit dem rbb.

"Das Problem ist nur: Für 6.000 Euro pro Quadratmeter kann sich der Normalverdiener keine Wohnung leisten." Eigentumswohnungen an sich seien deshalb "weder Teil des Problems noch Teil der Lösung" der Probleme auf dem Wohnungsmarkt. Problematisch aber ist aus Sicht der Regierungsparteien SPD, Linken und Grünen die Umwandlung: Denn nach zehn Jahren steht einem neuen Eigentümer das Recht zu, Mietern wegen Eigenbedarf zu kündigen.

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Beitrag von Thorsten Gabriel

60 Kommentare

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  1. 60.

    "Statt dessen wird zu Wahlkampfzwecken die Bevölkerung in gute Mieter und böse Vermieter gespalten. "

    So ein Quatsch! Es waren und sind gierige Vermieter, von denen die Mieter die Schauz... voll haben. Da ist auch keiner aufgesprungen, es wurde schon länger berichtet. Er wurde nur ignoriert.

    Jetzt wurde eine kritische Masse erreicht. 60 % der Mieter in D sind FÜR einen Mietendeckel wie er von RRG ausprobiert und von cDU/cSU/FDP verhindert wurde.

    Die Herrschaften haben den Hals nicht voll genug bekommen und das schlägt sich jetzt nieder.

  2. 59.

    Hallo Herr Gabriel, vielen Dank für die Antwort. Ich möchte aber auch einmal deutliche Kritik anbringen. Beim Thema Wohnen/Mieten handelt es sich um ein sehr wichtiges Thema für Berlin. Nicht nur in der Wahlkampfzeit. Alle Parteien - auch die derzeit noch regierenden Parteien - haben kein Konzept und nicht mal ansatzweise eine Lösung. Geld ist auch keines da. Statt dessen wird zu Wahlkampfzwecken die Bevölkerung in gute Mieter und böse Vermieter gespalten. Das bringt uns nicht voran und ist vor allem keine seriöse Politik. Gerade hier ist Aufgabe der Medien, entsprechend sachlich aufzuklären und Argumente zu liefern (ähnlich der Corona-Aufklärung durch Dr. Julia Fischer). In der gesamten Berliner Medienlandschaft scheint aber kein Journalist dazu fachlich in der Lage zu sein. Es werden einfach Phrasen von Parteien wiederholt, statt sich mit Ursache und Wirkung auseinanderzusetzen. Hier könnten Medien eine schlichten und Denkansätze liefern. Meine Mailadresse haben Sie ja.

  3. 58.

    "Inzwischen ist der Soziale Wohnungsbau "dank" RRG in Berlin faktisch verschwunden. Es ist Sache der Bundesregierung, die aber dafür kein Geld mehr hat und die Mittel für den Sozialen Wohnungsbauch noch kürzt und es ist Sache der Berliner Landesregierung, die dafür auch kein Geld mehr hat."

    Finde den Widerspruch. Innerhaln eines Datzes, wow. Das macht ihnen so schnell keiner nach.

    GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen. Dort Mitglied ist u.a. der BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen. Wenn die nicht bauen, wer dann?

    Es wäre hilfreich sich zu informieren, statt Fake News zu verbreiten.

  4. 57.

    Sozialmuss ist eben vorbei und wer sich keine Wohngleisten kann solll sich bitte Beschweren bei denen welche die schicken Plattenbauten beseitiget habe in Potsdam, Elstal, Senftenberg, Cottbus und Bernau.

  5. 56.

    Nichts falsch zitiert. GdW-Präsident Axel Gedaschko ist nicht zuständig für "sozialverträgliche Mieten", den sozialen Wohnungsbau wieder zu beleben. Gedeasckko weist darauf hin, daß Hamburg relativ viermal mehr Sozialwohnungen baut als Berlin. Inzwischen ist der Soziale Wohnungsbau "dank" RRG in Berlin faktisch verschwunden. Es ist Sache der Bundesregierung, die aber dafür kein Geld mehr hat und die Mittel für den Sozialen Wohnungsbauch noch kürzt und es ist Sache der Berliner Landesregierung, die dafür auch kein Geld mehr hat. Gedaschko vertritt keine Steuerverteilungsstelle um subventionierten Wohnraum zu errichten.

  6. 55.

    Dumm nur wenn man absichtllich falsch zitiert. Das Zitat stammt von GdW-Präsident Axel Gedaschko. Also genau zu denen, die daran schuld sind dass keine Wohnungen gebaut werden, zumindest keine mit sozialverträglichen Mieten.

    Die Schuld auf andere zu schieben ist mehr als billig.

  7. 54.

    Liebe/r Fragezeichen,

    als Autor des Textes danke ich Ihnen für den Hinweis. Sie haben recht mit ihrer Kritik an der Formulierung. Es ist zwar so, dass Investoren, deren Geschäftsmodell die Umwandlung ist, häufig versuchen, Mieter mit Abfindungen zum Ausziehen zu bewegen um die Wohnungen unvermietet (nicht selten an Selbstnutzende) zu verkaufen, aber durch die Umwandlung bleibt eine Wohnung trotzdem erstmal eine Mietwohnung, ja. Ich werde empfehlen, das Wort "potenziell" im Text zu ergänzen. Und noch zu Ihrer Frage nach der Parteilichkeit des rbb: Ich versichere Ihnen, wir als Reporterinnen und Reporter erhalten keine Anweisungen "von oben", in irgendeiner Weise parteilich zu berichten. Wir sind um Fairness in der Berichterstattung bemüht. Wenn das mal nicht gelingt, bin ich, sind wir, offen für Kritik. Insofern: Danke Ihnen und allen hier für die kritische Begleitung.

  8. 53.

    Vielleicht sollten Sie sich mal darüber informieren, warum Bauen so teuer geworden ist, daran sind der Staat mit teilweise absolut überzogenen energetischen Auflagen etc und das Land Berlin, das Bauland in der Regel an den Höchstbietenden verkauft und nicht an Genossenschaften oder städtische Wohnungsbaugesellschaften nicht ganz unbeteiligt.
    Vielleicht sollten Sie das auch mal anklagen.

  9. 52.

    Lieber rbb: In dem Artikel ist eine unwahre Behauptung enthalten:
    "Und so wurden im vergangenen Jahr 19.189 Wohnungen dem Mietwohnungsmarkt entzogen..."
    Ich bitte um Berichtigung. Hier werden die Behauptungen von Senator Scheel aus einem früheren Beitrag übernommen. Die Umwandlung nach WEG entzieht keine einzige (bis dahin vermietete) Wohnung dem Mietwohnungsmarkt. Die Mieter bleiben weiterhin Mieter. Damit ist dieser Satz falsch und muss bitte berichtigt werden. Wie man an dem Kommentarverlauf sieht, wäre hier inhaltliche Aufklärung durch rbb notwendig, statt Wiederholung von Wahlkampfphrasen.
    Ist rbb24 überhaupt noch unparteiisch? Es gibt da einen Leiter, der auch für rbb24 zuständig ist, der mit der Spitzenkandidatin der Grünen in Berlin verheiratet ist!

  10. 51.

    Hinzu kommt, dass die Öffentliche Hand so klamm ist, dass sie keine Sozial-Wohnungen mehr bauen kann. Dass Steuergeld wird für andere Aktivitäten ausgegeben. Die Sozialkosten ufern durch Zuwanderung nicht am Arbeitsmarkt unterbringbarer Bevölkerungsanteile aus. Faktisch sind die über eine Million Migranten, die Merkel 2015 aufgenommen hat, mehr oder weniger geschlossen in Hartz 4 gewandert.

    Gerade das Linksgrüne „Berlin hat es komplett versemmelt“ den Sozialen Wohnungsbau vorwärts zu bringen, schreibt der TAGESSPIEGEL.
    Angesichts des immer stärkeren Rückgangs an Sozialwohnungen plante trotzdem in ihrer Not die Merkel-Regierung 2019, die Mittel für den Sozialen Wohnungsbau um ein Drittel zu kürzen. Wofür das Geld stattdessen gebraucht wird, ist in der Zeitung nachzulesen. Unter Anderem bei weitweit höchsten Energiepreise für Subventionen für die "Energiewende".

    https://www.tagesspiegel.de/wirtschaft/immobilien/sozialer-wohnungsbau-berlin-hat-es-komplett-versemmelt/24478758.html

  11. 50.

    Es ist ein Unterschied, ob man einen Mieter aus profitgeilheit rausschmeißt oder durch einen Mietendeckel gezwungen wird die Wohnung an einen Selbstnutzer zu verkaufen, da es sonst zu einem Verlustgeschäft wird oder das politische Klima einem jede Lust nimmt in dieser Stadt Vermieter zu sein. Und da der Mieterschutz in Deutschland ziemlich hoch ist, wird auch Niemand von jetzt auf gleich vor die Tür gesetzt. In der Regel gibt es eine Menge Zeit sich eine neue Bleibe zu suchen. Und wenn man nie mehr in seinem Leben umziehen will, sollte man sich keine Wohnung mieten, sondern eine kaufen.

  12. 49.

    Als Vermieter kennt man in der Regel die Einkommenssituation seiner Mieter. Das ist überhaupt nicht dubios sondern wichtig. Schließlich geht man mit jedem Mietvertrag ein gewisses Risiko ein. Da sollte man im Vorfeld schon wissen, ob der Mieter solvent ist oder nicht. Wenn Sie ihr Auto verleihen, sollten Sie beispielsweise auch wissen, ob der andere ein Führerschein hat. Sie wollen es schließlich heil wieder haben. Nennt sich Risikominimierung.

  13. 48.

    Verdrehen Sie nicht die Tatsachen, oder verstehen Sie das Gelesene nicht? Pervers ist es eine bewohnte Wohnung zu kaufen und den Mieter dann rauszuschmeissen, weil einem der Profit nicht reicht.

  14. 47.

    Das Zuhause eines Mieters hat immer einen Eigentümer, und wer es pervers findet im Eigentum von Anderern zu wohnen, der hat mit sich selbst ein Problem.
    Hierzulande wird wird keiner festgehalten.

  15. 46.

    Und wie immer wenn sie andere der Lüge bezichtigen bleiben sie uns jeden Beweis schuldig. Wissen sie wie man solche Leute nennt?

    Im Gegensatz zu ihnen kann ich meine Behauptungen mit Fakten untermauern, sie nicht.

  16. 45.

    Wieso sind Sie sich denn da so sicher, was die Finanzen fremder Leute angeht? Sind Die überhaupt befugt diese Informationen zu haben? Sehr dubios, wie ein schlechter Film, Immobilienmachenschaften halt.

  17. 44.

    Warum sollte es sche Modelle geben? Die öffentliche Hand ist keine Bank und kann auch das hohe Risiko bei nicht solventen Käufern nicht tragen.
    Außerdem gibt's ja schon das Baukindergeld

  18. 43.

    Gott sei Dank interessiert Ihre Meinung nicht. Wenn jemand eine bewohnte Wohnung kauft, ist das völlig normal und überhaupt nicht moralisch verwerflich.

    So langsam sollte bekannt sein, dass die Zeiten des Sozialismus vorbei sind

  19. 41.

    Wie bereits gesagt, die Mieterin hätte sich die Wohnung locker leisten können und hat sich dagegen entschieden. Da hält sich mein Mitleid in der Tat in Grenzen. Wie sagt man so schön, von nichts kommt nichts.

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