Umfassende Mietsenkungen - Städtische Wohnungsbaugesellschaft zahlt für Fehler des Vorbesitzers im Kosmosviertel

Wohnhäuser im Berliner Kosmosviertel, Altglienicke. (Quelle: rbb/Jana Göbel)
Video: Abendschau | 02.09.2021 | Jana Göbel | Bild: rbb/Jana Göbel

Nach Urteilen zur fehlerhaften Abrechnung von Modernisierungen im Berliner Kosmosviertel nimmt die städtische Wohnungsbaugesellschaft Mieterhöhungen für fast 600 Wohnungen zurück. Ein teures Erbe, übernommen vom Vorbesitzer. Von Jana Göbel

Für den Rentner Roland P. ist es eine gute Nachricht. Er zahlt für seine Drei-Zimmer-Wohnung im Kosmosviertel in Berlin-Altglienicke bald 90 Euro weniger. Und er bekommt sogar noch Geld zurück von der städtischen Wohnungsbaugesellschaft "Stadt und Land". Das Unternehmen hatte das Viertel 2019 zurückgekauft. Die Modernisierungen, um die es hier nun geht, hatte der Vorbesitzer 2017 durchführen lassen. Auch von diesem Vorbesitzer erhält Roland P. Rückzahlungen.

Der Grund für die nun fälligen Rückzahlungen sind Gerichtsentscheide. Sie erklärten die Abrechnung der Modernisierung und die daraus folgende Mieterhöhung für ungültig, weil der Vorbesitzer die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen und Modernisierung nicht sauber getrennt hatte.

"Alle Rechte und Ansprüche des Käufers ausgeschlossen"

Obwohl der Abrechnungsfehler durch den privaten Vorbesitzer verursacht wurde, muss die städtische Wohnungsbaugesellschaft "Stadt und Land" nun dafür geradestehen. Mehrere Hunderttausend Euro jährlich gehen der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft dadurch verloren. Vom Vorbesitzer kann sie jedoch keinen Schadenersatz verlangen. Ein Passus im Kaufvertrag, der rbb24 Recherche exklusiv vorliegt, macht dies unmöglich. Darin wurden "alle Rechte und Ansprüche des Käufers wegen etwaiger Mängel ausgeschlossen“ und das geschah, obwohl es schon vor dem Ankauf Anwohnerproteste gegen die Modernisierungsumlage gab, Mieter-Anwälte dagegen vorgingen und auch der rbb mehrfach berichtet hatte.

Doch warum hat "Stadt und Land" den Vertrag trotzdem unterschrieben? - Auf diese Frage möchte die Wohnungsbaugesellschaft "aufgrund der vertraglich vereinbarten Vertraulichkeit" keine Antwort geben.

Dass es gerechtfertigt wäre, das Geld vom Vorbesitzer zurückzufordern, hat Roland P. bewiesen. Der Rentner bekommt nicht nur die zu viel bezahlte Modernisierungsumlage ab 2019 von "Stadt und Land" zurück, sondern auch vom Vorbesitzer für die Jahre 2017 bis 2019.

Jahrelang wurde nur das Nötigste repariert

Peter Schmidt ist Sprecher der Initiative "Mieterprotest Kosmosviertel". Ihn ärgert, dass "Stadt und Land" diesen "Knebelvertrag sehenden Auges unterschrieben hat". Die Wohnungsbaugesellschaft habe vorher genug Zeit gehabt, alles zu prüfen: "Sie wusste auch von den Problemen mit der Modernisierung." Es würde dringend Geld gebraucht, denn "in der gesamten Siedlung gibt es einen sehr hohen Sanierungsbedarf". Der Vorbesitzer habe seiner Meinung nach in den Plattenbauten jahrzehntelang nur das Nötigste gemacht.

Mieterin Katrin Gassan wohnt in einer der etwa 1.200 noch nicht modernisierten Wohnungen im Kosmosviertel. "Seit 30 Jahren ist nichts gemacht worden an den Häusern hier, die Balkone sind teilweise bröselig, die Wasserrohre müssten ausgetauscht werden, die Stromleitungen sind - gelinde gesagt - das Letzte", erzählt sie und knipst an ihrem Küchen-Lichtschalter, der manchmal angeht und manchmal nicht. Katrin Gassan berichtet auch von veralteten Heizungen, undichten Fenstern, maroden Fahrstühlen und Ratten im Hof.

Hoffnung auf Besserung nach dem Rückkauf

Als die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft "Stadt und Land" das Viertel 2019 zurückgekauft hatte, hofften viele Mieterinnen und Mieter, dass sich die Wohnqualität verbessert. Tatsächlich gab es dann auch mehrere Sofortmaßnahmen, wie "Stadt und Land" schreibt, darunter neue Schließsysteme, neue Brandschutztüren, Reparaturen bei der Warmwasserversorgung, neue Bänke und Spielgeräte.

"Wir kommen unseren Verpflichtungen nach", erklärt die Wohnungsbaugesellschaft auf Anfrage von rbb24 Recherche. "Viel mehr aber auch nicht", erwidert Peter Schmidt von "Mieterprotest Kosmosviertel". Häuser und Wohnungen seien auch zweieinhalb Jahre nach dem Ankauf durch "Stadt und Land" in keinem besseren Zustand.

Ankäufe belasten Wohnungsbaugesellschaften

Anfang der 1990er Jahre hatte ein älterer Herr aus München alle 1.800 Wohnungen gekauft - als Geschäftsführer und -inhaber des Unternehmens "Schönefeld Wohnen". Für den Rückkauf des Kosmosviertels zahlte "Stadt und Land" 250 Millionen Euro – etwa 2.000 Euro pro Quadratmeter. Dem stehen vergleichsweise niedrige Mieten von aktuell etwa sechs Euro gegenüber.

Diese Differenz zwischen Kaufpreis und Mieteinnahmen sei "ein Spagat, der betriebswirtschaftlich schwer zu stemmen ist“ erklärt Konstantin A. Kholodilin vom Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin) die Situation. Der Wissenschaftler erforscht die Folgen staatlicher Eingriffe in den Wohnungsmarkt. So wie "Stadt und Land" sind auch andere städtische Wohnungsbaugesellschaften durch politisch gewollten Ankauf ganzer Wohnsiedlungen starken finanziellen Belastungen ausgesetzt. Beispielsweise plant die Gewobag in Spandau und Reinickendorf in den kommenden Jahren 50 Millionen Euro unter anderem für Instandhaltung, Sanierung und Modernisierung auszugeben. Die städtische Wohnungsbaugesellschaft hatte hier fast 6.000 Wohnungen zurückgekauft, viele darunter sind asbestbelastet. Die Mieten liegen hier bei sechs Euro je Quadratmeter kalt.

Spagat zwischen hohen Erwerbskosten und begrenzten Mieteinnahmen

Wenn städtische Wohnungsbaugesellschaften Tausende Wohnungen zu Marktpreisen erwerben, aber gleichzeitig zu günstigen Mieten verpflichtet werden, bedeute das niedrige Einnahmen bei hohen Kosten. Auf die Dauer funktioniere das nicht, fürchtet Konstantin A. Kholodilin. Mieter und Mieterinnen würden zwar zunächst von günstigen Mieten in den angekauften Wohnungen profitieren, doch irgendwo müsse dann gespart werden. Wirtschaftsexperte Kholodilin warnt: Langfristig könnte die Qualität der angekauften Häuser und das Wohnumfeld leiden, wenn der Sanierungsbedarf sehr groß sei und Investitionen gestreckt werden müssten.

Sendung: Inforadio, 02.09.2021, 6 Uhr

Beitrag von Jana Göbel

90 Kommentare

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  1. 90.

    Ja warum diskutieren wir denn dann überhaupt? Zu dem Ergebnis hätten wir auch schon früher kommen können, ich habe ja gar nichts anderes behauptet.

  2. 89.

    "als GmbH bleibt es ein kommunales Unternehmen, da es eben nicht frei in seiner wirtschaftlichen und unternehmerischen Entscheidung ist. Die private Rechtsform hat andere Gründe."
    Natürlich sind es kommunale Unternehmen, was anderes hab ich nie behauptet. Der feine aber nicht gerade kleine sondern wesentliche Unterschied besteht darin, ob es Unternehmen des Öffentlichen Rechts oder aber Unternehmen des Privatrechts ist. Jetzt verstanden? Eine privatrechtliche GmbH hat AUCH im Besitz des Landes VIEL GRÖßERE unternehmerische Freiheiten als eine AöR. Tarife, GF-gehälter, Gewinnerzielung hatte ich doch genannt. Und es geht noch viel weiter, Vertragsgestaltung und Haftung z.B., Konkursmöglichkeit usw.

  3. 88.

    Danke für die prompte Bestätigung! Ihre Nazikeule ist schon lange abgenutzt und die unreflektierte Benutzung derselben zeugt davon, dass sie hier nicht diskutieren sondern agitieren. Ernst nehmen kann ich das schon lange nicht mehr.
    Ihre Begeisterung für die Linkspartei, obwohl diese den Mietmarkt mit dem sinnlosen Mietendeckel schwerstens geschädigt hat, will ich Ihnen gar nicht nehmen. Aber Ihre kindischen Reaktionen auf jegliche Kritik an dieser Politik als rechtsradikal, neoliberal oder raffgierig zu betiteln, ist leider vollkommen niveaulos. Falls Sie noch mal irgend wann echte Argumente haben, dann gerne her damit. Ansonsten bleibe ich bei meiner eigenen Einstellung. Danke!

  4. 87.

    Natürlich war das Thema halb OT, aber die Behauptung, Wohnungsgesellschaften als GmbH geführt (betrifft ja auch Berlin) wären keine kommunalen Unternehmen, war eben nicht korrekt. Sie haben aber Recht, dass diese Diskussion hier nicht das Kernthema betrifft und daher nicht weitergeführt werden sollte. Fakt ist eben, dass der Senat sehr wohl für die LWU verantwortlich zeichnet und deren Agieren am Markt bestimmt. Wenn die Politik also Wohnungen ankauft, um sie den LWU zuzuschlagen, dann ist sie auch für Fehler und Versäumnisse im Vertrag voll verantwortlich, nicht (nur) die LWU.

  5. 86.

    Klar, wenn man über Berlin redet muss man natürlich immer die globale Lage miteinbeziehen….. Hier gehts um ein konkretes Objekt. Warum also abschweifen? Und es hat ohnehin nichts mit der Rechtsform zu tun, sondern nur mit dem anzuwendenden Recht.

  6. 85.

    Das sind ja mal wieder Wohnungsexperten die öffentlichen Versorgungsposten. Die Linken Enteignungspolitiker sollten sich mal den letzten Absatz durchlesen. Dazu muss man aber noch sagen, dass die öffentlichen Wohnungsgesellschaften einiges an Zuwendungen bekommen, die Private nicht bekommen wie etwa billigere oder gar kostenlose Grundstücke, bessere Kreditkonditionen etc. und sich diese Normalkosten der privaten dann selbstredend in den Mieten wiederfinden. Die Gesellschaften haben also am wenigsten Grund zu jammern. Das ist eher bei jenen nachvollziehbar, die höhere Kosten haben, weil sie alles selber bezahlen müssen, dann aber maximal die selben Mieten wie totsubventionierte Staatsbetriebe erheben dürfen.

  7. 84.

    „Was ist Ihr Maßstab für gescheitert"

    Das Hauptziel den Mietendeckel einzuführen wurde mit vorheriger Ansage von den meisten Experten verfassungswidrig gekippt. Es wurden sehr viele Steuergelder und vor allem Zeit verschwendet.

    Die Neubauzahlen und Baugenehmigungen sind wieder rückläufig, so dass in den nächsten Jahren nicht mit einer erheblichen Anzahl von neuen Wohnungen zu rechnen ist, die den Wohnungsmarkt entlasten würden.

    Berlin
    Neubau 16337 : Einwohner 3,7 Millionen = Neubau pro Einwohner 0,004415
    Hamburg
    Neubau 11269 : Einwohner 1,8 Millionen = Neubau pro Einwohner 0,006260

    Das bedeutet das in Hamburg 40% mehr Wohnraum in Hamburg je Einwohner im Jahr 2020 geschaffen wurde. Dies ist den vorherigen Jahren liegt ein ebenso hoher Unterschied vor.

    RRG hat sich nicht um den Neubau bemüht sondern viel Investoren und Privatvermieter abgeschreckt neue Wohnungen zu errichten.

    Jetzt mit Verstaatlichungen zu kommen zeigt doch nur die ganze Hilflosigkeit



  8. 83.

    Wenn Sie richtig gelesen hätten, hätten Sie erkannt, dass ich nicht nur von Berlin geschrieben habe sondern allgemein. Und da ist Berlin nun mal die absolute Ausnahme. Schon die Verkehrsunternehmen im Speckgürtel sind GmbH's. Einfach mal über den Tellerrand blicken.

  9. 82.

    Um wieviel ist denn im Vergleich die Bevölkerung im Vergleich zum Wohnraum gewachsen? Wären die viel zu wenigen Wohnungen nicht ein Tropfen auf den heißen Stein gewesen, wäre der Mangel an Wohnungen inzwischen weitgehend behoben. Im Gegenteil, jedes Jahr wächst die Kluft weiter.

  10. 81.

    "Meinen Sie die gleiche Sxhwarmintelligenz, die vor Jahren unbemerkt dafür gesorgt hatte, ..."

    Unbemerkt? YMMD

    Versuchen sie es mal ausnahmsweise mit Argumenten und Fakten.

    Apropos Wiki, ja es stimmt dort kann jeder schreiben, nur bleiben Fake News nicht lange stehen. Nennt sich Schwarmintelligenz, da können sie noch was lernen. Außerdem geht es mir um die Fakten, die jeder in den Einzelnachweisen nachlesen kann. Sehr oft zitiere ich aber aus Medien, die sie und ihresgleichen als gleichgeschaltete MerkelMedien, Lügenpresse o.ä. verschmähen aber hier die Seiten mit ihrer miesen Gesinnung vollsudeln.

  11. 80.

    Das mit der Unkenntnis gebe ich gern zurück. Selbst als GmbH bleibt es ein kommunales Unternehmen, da es eben nicht frei in seiner wirtschaftlichen und unternehmerischen Entscheidung ist. Die private Rechtsform hat andere Gründe.

  12. 79.

    Meinen Sie die gleiche Sxhwarmintelligenz, die vor Jahren unbemerkt dafür gesorgt hatte, dass dre Folgekosten des Bankenskandals vom jedem, der dazu Willens ist, nachgelesen werden und damit so manche Lüge trotzt mehrerer neuer Nicks leichter erkennen kann. Wie viele haben Sie davon insgesamt verbrannt und weggeschmissen?

  13. 78.

    Ach so, Sie stellen sich bewusst satirisch dumm. Mein Ironiedetektor funktioniert im Bus immer sehr schlecht. Auch so kann man andere zum Nachdenken anregen anstelle nur an den kurzfristigen Vorteil zu denken.

  14. 77.

    "Entscheidend ist, wer die Kontrolle über das Unternehmen ausübt, nicht welche Rechtsform es hat. Die Berliner Wohnungsgesellschaften sind damit sehr wohl öffentliche Unternehmen, da der Senat entscheidenden Einfluss auf sie nimmt." Das ist leider juristische Unkenntnis. Bei Einrichtungen der öffentlichen Hand gibt es zum Beispiel nach dem Auskunftsgesetz umfassende Möglichkeiten, um als normaler Bürger über alle möglichen Vorgänge Akteneinsicht zu erhalten - niemals jedoch bei einer GmbH, auch wenn sie der Stadt gehört. Die Tarifregelungen hatte ich schon erwähnt, möglicherweise wurden die GmbH sogar genau dafür gegründet, um speziell diese und eine echte demokratische Kontrolle zu umgehen. Ebenso die (Schein-) Privatisierungen von Bahn, S-Bahn, Schulgebäuden.

  15. 76.

    Volle Zustimmung, zu den vielen Milliarden werden jedes Jahr Millionen hinzukommen, die dann woanders fehlen. Toll

  16. 75.

    AlfredNeumann:
    "Antwort auf [Immanuel] vom 02.09.2021 um 16:01
    Informieren Sie sich mal über "das Rote Berlin" und aktuelle Vorkommnisse in den Reihen der Aktivisten."

    Was soll das sein: "das Rote Berlin"? Und wa shat das mit dem Thema hier zu tun?

    AlfredNeumann:
    "Schade, dass Sie sich nicht nachgeschaut haben, welche Anforderungen an einen Mietspeigel gestellt werden. Der soll den freien Wohnungsmarkt widerspiegeln."

    Das weiß ich doch. Aber was sollen die Enteignungen damit zu tun haben? Die Mieten aus den kommunalen Wohnungen fließen auch in den Mietspiegel ein.

    AlfredNeumann:
    "Die aktuellen Mieten der LWU liegen übrigens auch deutlich über den rd. 4 Euro, die den Mietern versprochen werden. Kennen Sie deren Gesetzesentwurf etwa auch nicht?"

    Welchen Gesetzesentwurf?

  17. 74.

    Günter Wildermann:
    ... Die " DDR " lässt grüßen. ... Alles schon mal geschehen."

    Immer wieder verirren sich Menschen hierher, für die es nur Schwar-Weiß gibt, für die alles, was etwas sozialer ist, gleich DDR ist.
    Tja, so ist es wohl, wenn man keine sachliche Diskussion will bzw. keine sachlichen Argumente hat. Dann kommt immer gleich die "DDR"-Keule.

  18. 73.

    Plus:
    "Antwort auf [steffen] vom 02.09.2021 um 17:07
    Auch nicht richtig, zB sind sowohl die BVG als auch die BSR Anstalten des öffentlichen Rechts. Wenn man schon einen anderen belehrt, sollten die Hinweise richtig sein."

    Aber steffen hat doch gar nicht behauptet, dass die BVG und die BSR keine Anstalten des öffentlichen Rechts seien.

    Übrigens: Die Deutsche Bahn ist eine AG und die S-Bahn eine GmbH. Die BSR ist erst seit 1994 eine Anstalt des öffentlichen Rechts und hat seit 2000 eine 100%ige Tochter des Privatrechts: Berlin Recycling GmbH.
    Wenn man schon einen anderen belehrt, sollten die Hinweise richtig sein.
    Die Hinweise von steffen waren jedenfalls richtig.

  19. 72.

    „Und warum hier nicht?“ Das ist definitiv beleidigend und ich weiß nicht, weshalb das durch die Netiquette kommt.

  20. 71.

    Sebastian:
    "Antwort auf [Martina] vom 02.09.2021 um 14:47
    Frau Lompscher hat sich bei ihrer dilettantischen Verhandlung vom Verkäufer über den Tisch ziehen lassen. Den Schaden haben alle Mieter, weil Geld in der Kasse der Stadt und Land fehlt."

    Vielleicht war aber auch einfach nicht mehr möglich!
    Waren Sie denn bei den Verhandlungen dabei, dass Sie es so genau wissen?

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