Wohnungsmarkt und Milieuschutz - Bundesverwaltungsgericht kippt Teile der Berliner Vorkaufsrechtspraxis

Mi 10.11.21 | 18:28 Uhr
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Symbolbild: Blick über Wohnhäuser an der Bismarckstraße in Richtung Alexanderplatz mit dem Fernsehturm. (Quelle: dpa/J. Kalaene)
Video: Abendschau | 09.11.2021 | Studiogespräch Franziska Giffey (SPD) | Bild: dpa/J. Kalaene

In den vergangenen Jahren hat das Land Berlin immer wieder von seinem Vorkaufsrecht für Wohnhäuser Gebrauch gemacht. Die bisherige Praxis zum Milieuschutz ist laut einem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts aber nicht rechtens.

Das Bundesverwaltungsgericht hat die in Berlin übliche Vorkaufsrechtspraxis von Grundstücken aus Gründen des Milieuschutzes weitgehend gekippt.

Ein solches Vorkaufsrecht dürfe nicht auf Basis der Annahme ausgeübt werden, dass der andere Käufer die Mieter in der Zukunft mutmaßlich aus dem Gebiet verdrängen könnte, entschied das Gericht am Dienstag in Leipzig (Az.: BVerwG 4 C 1.20).

Es hob damit das Urteil des Oberverwaltungsgerichts Berlin von 2019 auf und gab einer klagenden Immobiliengesellschaft recht.

Umstrittener Wohnungskauf in Friedrichshain-Kreuzberg

Das Vorkaufsrecht sei ausgeschlossen, wenn das Grundstück entsprechend den Zielen oder Zwecken der städtebaulichen Maßnahmen bebaut ist und genutzt wird und ein auf ihm errichtetes Gebäude keine Mängel aufweist, hieß es in der Begründung. Diese Voraussetzungen lägen in dem Fall vor. Der Einschätzung der Vorinstanz, wonach auch zu erwartende Nutzungen zu berücksichtigen seien, folgte das Bundesverwaltungsgericht nicht.

Die klagende Immobiliengesellschaft hatte ein Grundstück mit 20 Mietwohnungen und zwei Gewerbeeinheiten im Berliner Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg erworben.

Da sich das Grundstück in einem Milieuschutzgebiet befand, übte der Bezirk das Vorkaufsrecht zugunsten der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft aus. Damit habe der Gefahr begegnet werden sollen, dass ein Teil der Wohnbevölkerung durch Mieterhöhungen oder Umwandlungen in Eigentumswohnungen verdrängt werden könne. Die Gesellschaft klagte dagegen.

Mieterverein: "Bittere Entscheidung"

Der Berliner Mieterverein sprach von einer bitteren Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts. Sie torpediere die Versuche Berlins und anderer Städte, in den Milieuschutzgebieten Mieterinnen und Mieter vor Verdrängung zu schützen, sagte Geschäftsführer Reiner Wild am Dienstag.

Der Verein forderte als Konsequenz aus dem Urteil, das Bundesbaugesetz zu ändern. Dort seien solche Fälle gar nicht richtig geregelt, konkretisierte Wild am Mittwoch im Inforadio vom rbb. Die nächste Bundesregierung müsse für rechtliche Klarheit sorgen. Laut Wild hat das Urteil vor allem Folgen für künftige oder noch nicht abgeschlossene Fälle. Die Häuser, die bereits von der öffentlichen Hand gekauft wurden, seien sicher.

Stadtentwicklungssenator fordert Bundestag zum Handeln auf

Der Berliner Stadtentwicklungssenator Sebastian Scheel reagierte entsetzt. Die Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts lasse ihn fassungslos zurück, so der Linken-Politiker. Das Gericht nehme den Kommunen fast gänzlich die Möglichkeit, das Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten auszuüben. "Das ist eine Katastrophe, nicht nur für die Mieter:innen in Berlin, sondern bundesweit", sagte Scheel. Er kündigte an, dass sein Haus umgehend einen Vorschlag für eine Bundesratsinitiative erarbeiten werde. Der Bundestag müsse zügig "klarstellend eingreifen".

Der Baustadtrat von Friedrichshain-Kreuzberg, Florian Schmidt (Grüne) bezeichnete das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts als "herben Schlag im Kampf gegen die Spekulation mit Wohnraum und gegen die Verdrängung von Menschen aus ihrer Nachbarschaft". Schmidt forderte eine "rechtliche Klarstellung" auf Bundesebene.

Christine Scherzinger (Linke) sagte, dass nun geprüft werden müsse, welche rechtliche Handhabe die Bezirke in Zukunft noch haben. "Es gilt weiterhin jede Handlungsnische auszuloten und zu nutzen, um klare Kante gegen Spekulation zu zeigen", so Scherzinger.

Für die betroffenen Mieter offen, wie es weitergeht

Die betroffenen Mieter und Mieterinnen der Heimstraße 17 in Kreuzberg zeigten sich entsetzt über das Urteil. Sébastien Visentin lebt seit rund 20 Jahren in dem Haus, hat einige Eigentümerwechsel mitbekommen, wie er sagt. "Ich hatte mich so gefreut, als das Schild vor drei Wochen vor dem Haus stand, dass der Bezirk das Haus erworben hat." Nun sei völlig unklar, wie es weitergeht und ob er vielleicht sogar irgendwann seine Wohnung verliert, ergänzt Mieter Wolfram B. "Ich dachte, dass die Sache nach den Entscheidungen der Vorinstanzen in trockenen Tüchern ist." Das Berliner Verwaltungs- und Oberverwaltungsgericht hatten die Klage zunächst abgewiesen.

Wegner kritisiert den Senat

Die oppositionelle Berliner CDU ist zwar keine strikte Gegnerin des Vorkaufsrechts, ihr baupolitischer Sprecher, Christian Gräff, hält das Urteil aber dennoch für richtig. Wenn es eine Begründung für das Nutzen des Vorkaufsrechts in einem Milieuschutzgebiet gebe, sei das auch in Ordnung. "So wie es aber beispielsweise in Friedrichshain-Kreuzberg massenhaft angewendet worden ist, hatte das schon was Erpresserisches. Und das ist aus unserer Sicht immer schwierig gewesen und das hat das Gericht jetzt eindeutig entschieden."

Der Vorsitzende der CDU-Fraktion im Berliner Abgeordnetenhaus, Kai Wegner, kritisierte vor allem den Senat. "Nach dem Mietendeckeldesaster ist der Paukenschlag aus Leipzig die nächste Totalblamage für Rot-Rot-Grün. Wer so vorgeht, schadet Mietern, anstatt sie zu unterstützen."

AfD und FDP begrüßen das Urteil des Gerichts

Harald Laatsch (AfD) begrüßte das Urteil des Bundesverwaltungsgerichtes. Es sei "ein Stück Wiederherstellung des Rechtsstaates in Berlin", sagte der wohnungspolitische Sprecher der AfD-Fraktion im Abgeordnetenhaus. Der grün-roten Vetternwirtschaft in Berlin werde zumindest in diesem Bereich die Existenzgrundlage entzogen. "Nach dem gescheiterten Mietendeckel ist dies eine weitere verdiente Gerichtsklatsche für die sozialistische Politik von Rot-Rot-Grün", so Laatsch weiter.

Auch Sibylle Meister, stellvertretende Vorsitzende der FDP-Fraktion im Berliner Abgeordnetenhaus, sieht das Urteil positiv. Das bezirkliche Vorkaufsrecht sei gescheitert. "Aufwand, Kosten und Nutzen stehen in keinem Verhältnis und helfen nicht, das Wohnungs- und Mietenproblem in unserer Stadt in den Griff zu bekommen", sagte Meister. Die finanziellen und personellen Ressourcen des Landes müssten ausschließlich in den Neubau von Wohnungen zu investiert werden, so die FDP-Politikerin.

Vorkaufsrecht nicht unumstritten

Die staatlichen Immobilienkäufe insbesondere im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg haben in Berlin viele Diskussionen und deutliche Kritik vor allem der Oppositionsparteien ausgelöst. Schmidt hatte die Ausübung des Vorkaufsrechts immer wieder als Maßnahme zum Mieterschutz in Berlin verteidigt, wo die Mieten in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen sind.

Berlin hat seit 2015 in Milieuschutzgebieten mehr als 2.500 Wohnungen per Vorkaufsrecht erworben. Die meisten dieser so erworbenen Wohnungen liegen in den Bezirken Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg und Neukölln.

Sendung: Inforadio, 09.11.2021, 19 Uhr

108 Kommentare

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  1. 108.

    "Wohnen ist ein Menschenrecht."
    Soweit richtig. Es ist aber nirgends festgeschrieben, das die Wohnung am gewünschten Ort sein muss. Ich weiss, das ist eine megafiese Aussage, aber so ist es nun mal. Mögen die Versuche des Mietendeckels, des Vorkaufsrechtes und mit hoher Wahrscheinlichkeit auch der Enteignungsgelüste noch so hehre Ziele und Antriebe haben. Der Zweck heiligt nicht die Mittel. In einem Rechtsstaat schon gar nicht.

  2. 107.

    Ja, wer sagt Ihnen aber, dass dann die Wohnung ein Bad hat und keine Ofenheizung. Ich bin als Kind ohne diese Ausstattung groß geworden. Viele kennen Eisblumen nicht mehr. Ich kann mich daran nicht erinnern.

  3. 106.

    Und recherchiert man etwas tiefer, dann sind Ihre Aussagen nur als oberflächig zu werten. Das Modell Hamburg bspw. baut einzig auf Belegungsbindung für einen mittelfristigen Zeitraum auf. Schön, dass sich dort jetzt alle auf die Schulter klopfen, nur steht Hamburg dann in 30 Jahren vor dem Problem, welches Berlin schon hatte und immer noch hat.

    Die Zahlen in München normiert auf die Einwohner sind sicher keine andere Liga als Berlin und lösen die Probleme ebenso wenig, so dass sich rot-grün jetzt dort engere Rahmenbedingungen plant.

    In Berlin wird die Immobranche gerade nicht hofiert (aka runder Tisch oder andere Instrumente, mit denen man zu Tische kriecht). Und das passt den erfolgsverwöhnten Spekulierenden nicht.

  4. 105.

    Analytisch betrachtet kann man nur uneingeschraänkt zustimmen::

    Aufwand, Kosten und Nutzen stehen in keinem Verhältnis und helfen nicht, das Wohnungs- und Mietenproblem in unserer Stadt in den Griff zu bekommen.

    Endlich hört dies Schwarz-Weiss-Malerei auf, indem Wildwest-Enteignungen in Berlin gestoppt werden!

  5. 104.

    Sie müssen sich jetzt aber mal endlich entscheiden oder besser informieren! Wünschen Sie die Anwendung von Art. 14 GG oder 15 GG?

    Zu Ihrer Verteidigung...
    Mit der Namenwahl hat DW & Co. enteignen sich dümmlichsterweise selbst höchstpersönlich ins Knie geschossen.

    Viele Befürworter dieser Initiative wissen nicht, was sie da eigentlich fordern.

    Traurige Wahrheit, aber das kleine 1 x 1 wird nicht gecheckt...

  6. 103.

    Wohnen ist ein Menschenrecht. Es wird Zeit, dass die Politik das durchsetzt und nicht nur Reiche noch reicher und die Gesellschaft kaputt macht.
    Jetzt erst Recht: Enteignung.

  7. 102.

    Warum sollte ein Vermieter die Energiekosten der Mieter mitragen. Ein Wohnung im gleichen Haus mit der gleichen Dämmung und dem gleichen Heizkosten kann jährlich trotzdem sehr große Kostenunterschiede haben.

    Denn an den Kosten ist der Mieter hauptsächlich selber der Verursacher. Wie oft ist er zu Hause, wieviele Mieter wohnen in der Wohnung, Wärme ist ein individuelles empfinden usw..

    Zudem kann der Vemieter auch nicht mal eben ein Heizungssystem austauschen.

    Spätestens das Verfassungsgericht hätte hier ebenfalls einen Riegel vorgeschoben. Somit hatte die Politik richtig gehandelt.

    Zudem wurden die Mieter nicht schlechter gestellt, sondern eine neue Kostenumverteilung wurde nicht stattgegeben.

  8. 101.

    Am schnellsten zebricht eine Gesellschaft, wenn die Menschen sich ihrer Eigenverantwortung entledigen und denken, der Staat wird`s schon richten.

  9. 100.

    Wenn die Gesetzgebung vermieterfreundlich wäre, dann suhlten sich nicht so viele in der Mieterhängematte statt Verantwortung zu übernehmen und sich selber etwas aufzubauen.
    Manche sollten sich mal von dem Gedanken verabschieden, dass es die Pflicht von Vermietern sei mit ihren Mitteln für Mieter ein bequemes und günstiges Leben zu organisieren. Vermieter sind nicht das Sozialamt oder die Rückfallebene für schlechte Tarifverträge und den Wohngeld sparen wollenden Senat. Sie bekommen auch nicht die Subventionen wie HOWOGE und CO.
    Der Markt funktioniert ! Nur nicht nach dem Willen und Wünschen der eigenen Versorgungsmentalität und Ansprüchen so mancher Zeitgenossen sondern nach den Regeln des Marktes.
    Niemand von den über 50% zugezogenen, gentrifizierenden Berlinern ist gezwungen worden in eine angeblich so schlecht versorgte Stadt zu ziehen. Die hier wohnenden müssen das ausbaden.
    https://www.rbb24.de/panorama/beitrag/2021/06/berliner-statistik-einwohner-zugezogene-berlin-2020.html

  10. 99.

    Hier in Berlin kommt noch ein historisch bedingter Faktor hinzu: Wohnen war bis weit in die 2000 in B. extrem billig, während westdeutsche Großstädte eine schon lange steigende Tendenz bei den Mieten haben. Hier ist jeder extrem auf sich selber bedacht, was ja sogar den Bau neuer Schulen extrem verkompliziert und die Aussicht aus einem Elf-Geschosser keinesfalls durch eine Achtgeschosser verbaut werden darf. Wenn dann noch eine Protestpartei, bei der ich kein wirkliches Interesse an einer Lösung des Problems, an das Bremspedal gelassen wird, kommt ein zusammenbrechender Wohnungsbau heraus, während z.B. das von Ihnen erwähnte Hamburg an Lösungen interessiert ist und nicht auch noch an die "Geiz-ist-geil"-Mentalität appelliert.

  11. 98.

    Bitteschön (Auswahl):
    https://www.zeit.de/politik/deutschland/2019-06/deutscher-mietertag-angela-merkel-auflagen-mietpreise
    https://daserste.ndr.de/panorama/archiv/2021/Klimaabgabe-warum-sollen-nur-die-Mieter-zahlen,klimaabgabe100.html
    https://www.spiegel.de/wirtschaft/service/co2-kosten-cdu-csu-fraktion-will-vermieter-beteiligung-an-energiekosten-verhindern-a-a2faf115-c71f-4576-a2a8-120ed6b10500
    https://www.rnd.de/politik/corona-kundigungsschutz-fur-mieter-halt-cdu-wirtschaftsrat-fur-grundfalsch-MCYI4QZFZ4LIS3QUR3OLKGM754.html
    https://www.berliner-mieterverein.de/presse/pressearchiv/pm1836.htm?hilite=Merkel

  12. 97.

    Sie wollen Unterschiede zum Beriiner Wohnungsmarkt, bitte schön. In leipzig gibt es zwar auch ansteigende Mieten, sind jedoch nicht auf Berliner Niveau, aber durch die im Umfeld vorhandene Industrie ist die Einkommenssituation eine andere als in Berlin, Gleiches gilt für München bei sehr hohem Mietniveau, sogar höher als Berlin. Von München hören sie zwar auch klagen über die Miethöhe, aber der Neubau ist auf einem anderen Niveau als in Berlin. Auch in Hamburg gibt es knappen Wohnraum, hier hat es aber einen runden Tisch gegeb, wo sich Mieter, Grundstücksverbände, Mietervereine un d Bauinvestoren gemeinsam zur Lösung des "Problems" gemeinsam im Konsens verabredte haben. In berlin werden Mieter und Vermieter aufeinanderghetzt. Dazu kommt als das besondere Berlin als Hauptstadt dazu un in keiner anderen Stadt ist der Zuzug so groß wie in Berlin.
    Wenn Sie sich ein wenig Mühe gebn würden könnten Sie diese Informationen alle im Netz finden, man muß sich nur damit beschäftigen.

  13. 96.

    Verstehen Sie den Unterschied und das Geschriebene wirklich nicht, oder wollen Sie wieder mal nur motzen? Ihre angebliche Widerlegung widerlegt nämlich das von mir geschriebene mal überhaupt nicht und ist nur das übliche oberflächliche Gefasel gegen die soziale Marktwirtschaft. Als wenn die Alternativen besser wären. In der Planwirtschaft sind (außer den Parteibonzen und deren Günstlingen) vielleicht alle gleich, dafür aber auch gleich arm. Keine Gesellschaftsform neben der sozialen Marktwirtschaft erwirtschaftet für alle mehr Reichtum. Manche bekommen aber vor lauter Neid den Hals nicht voll genug und schielen ausschließlich auf Andere, die noch mehr haben. Dass die Schere auseinander geht, liegt vor allem an gestiegenen Vermögen, die in Sachwerten gebunden sind. Das sind reine Buchvermögen. Die Geldpolitik der Notenbanken lässt diese regelrecht explodieren. Deshalb haben diejenigen aber nicht automatisch mehr verfügbares Barvermögen.

  14. 95.

    Ist das Unwissenheit oder absichtliche Unterstellung? Während der Regierungszeit von Angela Merkel gab es keine einzige, für Mieter nachteilige Gesetzesänderung, sehr wohl aber mehrere Verschärfungen und neue Schutzmaßnahmen zugunsten der Mieter. Etwas Anderes zu behaupten, grenzt schon an Verleumdung. Richtig ist lediglich, dass die CDU in dieser Zeit vollkommen übertriebene Forderungen in der Umsetzung verhindert hat. Anderenfalls wären private Investitionen nämlich bundesweit nahezu zum Erliegen gekommen, so wie es in Berlin seit geraumer Zeit immer mehr der Fall ist. Wer sollte denn noch in Wohnraum investieren und das Risiko auf sich nehmen, wenn im Gegenzug immer mehr und stärkere Beschneidungen in die eigenen Rechte erfolgen? Kapital lässt sich auch im Ausland sehr gut anlegen, oft bei weit höherer Rendite bei vergleichbarer Sicherheit. Private Investoren sind nun mal nicht das Sozialamt.

  15. 94.

    Die Entscheidung ist ein Schock, fußt aber auf einer vermieterfreundlichen Gesetzeslage. Deswegen ist eine Bundesratsintitiative schon mal eine gute Idee, allerdings ist zu befürchten, dass - in wirtschafltichen Fragen sehr nah an den Neoliberalen von AfD und FDP dran - die CDUgeführten Länder nicht mitmachen. Das ganze bundesdeutsche Mietendesaster verdanken wir der Merkel-Ära. Bin gespannt, wann das mal aufgearbeitet wird.

  16. 93.

    Schöne Doppelmoral, der Staat darf mit Gesetzen spekulieren, ein Hausbesitzer ist aber immer ein böser Spekulant.

    Vielleicht sollte der Staat als Vorbild ein wenig verantwortungsvoller umgehen.

  17. 92.

    R2G zeigt uns das es kein Problem ist Recht und Gesetz zu brechen zum eigenen Vorteil. Im Zweifelsfall müssen halt dann die Gesetze geändert werden.

  18. 91.

    "Dieses ständige Gefasel von der gescheiterten Marktwirtschaft ist reine Ideologie und verkennt sehr bewusst, dass bei aller Ungleichheit der Reichtum aller insgesamt deutlich zugenommen hat. Dass Arme immer ärmer werden würden, ist statistisch nicht haltbar."

    Diese neoliberale Lüge ist schnell widerlegt. https://www.dw.com/de/wachsende-kluft-zwischen-arm-und-reich-in-deutschland/a-57506792

    Soviel zu Gefasel und Ideologie.

  19. 90.

    "Man sieht zum wiederholten Male innerhalb weniger Monate, dass sich der Berliner Senat offensichtlich an Recht und Gesetz nicht halten möchte."

    Das ist Unsinn! Es gab schon immer Gesetze, die später von den Gerichten "kassiert" wurden. Das ging in den letzten Jahrzehnten soweit dass nicht wenige Bürger der Meinung waren die Gerichte, insb. was das BVerfG angeht, für eine "Reparaturplattform" mißbraucht wurde.

    @Mieter hat doch genau dargelegt wie sich bestimmte Gruppen Parteien kaufen um sich dann die Gesetze durch ihre Lobbyisten schreiben zu lassen.

  20. 89.

    Dieses (Zitat:) "beknackte" System ist aber dummerweise das Beste, was jemals existiert hat. Selbst die sogenannten "Armen" haben in aller Regel einen weit höheren Lebensstandard, als es ihnen je eine Gesellschaftsform in der Vergangenheit ermöglicht hat oder im internationalen Vergleich bieten würde. Dieses ständige Gefasel von der gescheiterten Marktwirtschaft ist reine Ideologie und verkennt sehr bewusst, dass bei aller Ungleichheit der Reichtum aller insgesamt deutlich zugenommen hat. Dass Arme immer ärmer werden würden, ist statistisch nicht haltbar. Dieser Effekt beruht einzig und alleine darauf, dass "Armut" als 60% vom durchschnittlichen Vermögen definiert wird. Das ist eine statistische Verzerrung, weil die Vermögen tendenziell ansteigen. Es sind allerdings in Großen Teilen nur Scheinvermögen, die in Immobilien, Akten oder Firmen gebunden sind. Würden diese alle gleichzeitig zu Geld gemacht werden, würde der Wert einbrechen.

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