Fragen & Antworten - Was das Urteil zum Vorkaufsrecht für Berlin bedeutet

Mi 10.11.21 | 20:08 Uhr
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Altbau in Berlin-Kreuzberg (Quelle: dpa/Schoening)
Video: Abendschau | 10.11.2021 | Boris Hermel und Iris Sayram | Studiogast Sebastian Scheel | Bild: dpa/Schoening

Gesetzlicher Milieuschutz - ja, aber keine unbefristeten Eigentumseinschränkungen. Das ist für die rbb-Rechtsexpertin Iris Sayram die Essenz des Urteils der höchsten Verwaltungsgerichtsinstanz des Bundes zum Vorkaufsrecht.

rbb|24: Ist das Urteil das Ende des Vorkaufsrechts, wie es in Berlin ausgeübt wird, oder ist es nur eine Einzelfallentscheidung?

Iris Sayram: Es ist grundsätzlich zwar eine Einzelfallentscheidung, aber höchstrichterliche Rechtsprechung kann und darf auch von der Verwaltung nicht ignoriert werden. Also wird es auch Auswirkungen darauf haben, wie künftig das Vorkaufsrecht in den einzelnen Bezirken angewendet wird.

Was bedeutet das Urteil für Wohnungen, für die schon einmal das Vorkaufsrecht ausgeübt wurde?

Also für diejenigen, die bereits schon in einem Haus oder in einer Wohnung wohnen, wo der Bezirk sein Vorkaufsrecht ausgeübt hat, und wo von dem potentiellen Käufer da gar kein Widerstand gekommen ist - da ist der Kauf bestandskräftig, da wird auch dieses Urteil überhaupt nicht mehr dran rütteln. Das Urteil nun ist eher wichtiger für die Projekte, die gerade noch so in der Schwebe sind, also wo es einen potentiellen Käufer gibt und wo ein Vorkaufsrecht ausgeübt werden soll. Da ist jetzt ein Riegel vorgeschoben, dass also der Bezirk hier eine Handhabe hat von wegen: Entweder macht ihr es unter den Bedingungen, die wir vorgeben mit dieser sogenannten "Abwendungserklärung oder -vereinbarung", oder wir üben unser Vorkaufsrecht aus. Diese Vorgehensweise wird es so nicht mehr geben.

Und für das betroffene Haus, um das es ja in dieser Bundesverwaltungsgerichtsentscheidung geht, da wird dann tatsächlich der Verkauf an die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft zurückgedreht?

Bei dieser konkreten Immobilie ist es so, dass der Bezirk den Kauf nicht mehr verhindern kann: Wenn der Verkäufer damit einverstanden ist und der Käufer einverstanden ist mit den Bedingungen, die die beiden ausgehandelt haben, dann wird jetzt eben der Bezirk hier nicht mehr eingreifen können und sagen können: "Nein, wir unterbinden das!" Es ist auch so, dass hier in dem konkreten Fall, das hat der Rechtsanwalt des Klägers jedenfalls so gegenüber rbb|24 gesagt, dass hier überhaupt gar nicht die Absicht bestehen würde beim Käufer, die Wohnungen, die sich in dem Haus befinden, tatsächlich in Eigentum umzuwandeln. Wogegen er sich aber gewehrt hatte mit der Klage, war, dass solch eine Eigentumsumwandlung mit einer sogenannten "Abwendungserklärung" bis auf den St.-Nimmerlein-Tag ausgeschlossen wird. Das, so fand er, ist ein unzulässiger Eingriff in die bestehende Eigentumsposition und deswegen ist er auf dem Klageweg dagegen vorgegangen.

Das heißt, die Mieter, die derzeit in diesem Haus wohnen, sind nicht sofort damit konfrontiert, dass die Immobilie in Eigentum umgewandelt wird, denn da gibt es ja auch gesetzliche Vorgaben. So gibt es etwa eine Frist von fünf Jahren, die das Baugesetz vorsieht, in der ohnehin nicht umgewandelt werden darf.

Und für alle in dem betroffenen Haus gelten die ganz allgemeinen Mietregeln, sprich: Mieterhöhungen sind nur in dem Rahmen möglich, wie es das Gesetz zulässt, und es sind auch nur Sanierungsarbeiten möglich in dem Rahmen, der vorgibt, was in "Milieuschutzgebieten" zulässig ist, denn auch das ist gesetzlich geregelt.

Was wird denn dann aus Milieuschutzgebieten, wenn deren Strahlkraft durch dieses Urteil nun erheblich eingeschränkt wurde?

Diese Gebiete sind insofern noch sinnvoll, dass ja "Milieuschutzgebiete" nicht nur dadurch definiert wird, wer dort was kauft. Sondern das "Milieuschutzgebiet" ist ja so definiert, dass dort bestimmte Dinge nicht erlaubt sein sollen, also ob saniert werden darf, in welcher Form saniert werden darf, ob in Eigentum umgewandelt werden darf - das sind ja alles Dinge, die gesetzlich bereits geregelt sind.

Der Gesetzgeber hat ja ganz klar anerkannt, dass es Gebiete gibt, wo man die Struktur erhalten möchte, wo man auch sehen will, dass die Zusammensetzung der Mieter erhalten bleibt und er hat insofern bestimmte Schutzmaßnahmen getroffen. Diese Schutzmaßnahmen gelten ja nach wie vor. Nur geht eben das Vorkaufsrecht, so wie einige Bezirke das ausgeübt haben, darüber hinaus. Und dafür gibt es eben keine rechtliche Grundlage, sagt jedenfalls jetzt das Bundesverwaltungsgericht in der letzten Instanz.

Gibt es denn andere denkbare Instrumente, um die Mieterinnen und Mieter zu schützen?

Ja, es gibt eben schon all das, was gesetzlich sowieso bereits vorgesehen ist. Also es gibt ja neben der Mietpreisbremse, der Umwandlungsverordnung und den Regelungen, die in der "Milieuschutzsatzung" enthalten sind, ohnehin schon Instrumente, die davor schützen, dass die Miete ins Bodenlose steigt. Aber in diesem konkreten Fall: So, wie das Vorkaufsrecht durch die Bezirke bislang ausgeübt wird, entfällt es jetzt jedenfalls, sagt das Urteil nun.

Der amtierende Stadtentwicklungssenator Sebastian Scheel hat ja den Wunsch geäußert, dass der Bund nun nachjustiert. Was wäre da möglich oder nötig von Bundesseite?

Es auch hier wieder so, dass es eine Bundesgesetzgebung ist, wo diese Regelungen drin stehen, darum kann das Land Berlin jetzt auch gar nicht sagen: Okay, wir ändern die rechtlichen Rahmenbedingungen. Hier ist tatsächlich der Bund gefordert, das Baugesetzbuch an den entsprechenden Stellen so anzupassen, dass es dann vielleicht ginge. Also etwa den Milieuschutz darin noch weiter auszubauen. Das ist aber eben eine Frage des Bundesgesetzgebers, das muss dann auch parlamentarisch abgestimmt werden, und das kann eben nicht ein Bezirk eigenmächtig durch eine eigene "Abwendungsvereinbarung" anders regeln.

Die Fragen stellte Ute Schuhmacher

Sendung: Inforadio, 10.11.2021, 21.20 Uhr

34 Kommentare

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  1. 34.

    Hallo Sigi.Bruders: Ich glaube eher, dass das ein feuchter Traum ist, der nie in Erfüllung gehen wird. Man sollte bei seinen Wünschen doch auch Realist bleiben. Es gibt aber offensichtlich viele Menschen, die daran glauben. In einigen Jahren wird die Enttäuschung beim Zerplatzen der Vergesellschaftungsblase groß sein und alle stehen noch schlechter da, als bisher. Und alle, die daran ernsthaft geglaubt und gehofft haben, werden dann nicht merken, dass sie von Grünen, Linken und der interventionistischen Linken (die nämlich hinter DWE steckt), für deren Ziele missbraucht wurden und werden weiter grüne und linke Träumer wählen.

    Der Mietendeckel hat alle Steuerzahler 5 Mio Euro gekostet. Was wird uns die nicht umsetzbare Vergesellschaftung kosten?

  2. 33.

    Eine wichtige Frage hat Frau Schuhmacher jetzt noch vergessen: Können die bereits abgeschlossenen Abwendungsvereinbarungen wegen Wegfall der Geschäftsgrundlage angefochten werden?

  3. 32.

    Hallo Immanuel: Das ist jetzt aber eine Milchmädchenrechnung von der DWE auf die aber viele reinfallen. Natürlich sind die Kredite irgendwann abbezahlt – nehmen wir mal an, es wurden zwischenzeitlich keine weiteren Kredite für Sanierung/Instandsetzung benötigt. Mit jeder Tilgung reduziert sich der Kredit und der Eigenkapitalanteil steigt. Wenn der Kredit abbezahlt ist, ist der ganze Vermögenswert = Eigenkapital und darauf möchte man natürlich eine Verzinsung. Vor 20 Jahren wären das vielleicht 6% auf den damals niedrigeren Vermögenswert gewesen, heute im besten Fall 3% auf den heute höheren Vermögenswert.

    Der ganz einfache Fehler bei der Argumentation der DWE ist, wenn die Kredite abbezahlt sind, ist die Immobilie abbezahlt. Das würde aber bedeuten, dass der Vermögenswert der Immobilie = Null ist. Dem ist aber nicht so und doch finden viele diesen Fehler nicht.

  4. 31.

    Horst:
    "Man muss sich nur angucken, was eine Wohnung ist Berlin kostet. Das muss zuzüglich Hausgeld, Instandhaltungsrücklage und einer Verzinsung des eingesetzten Kapitals an den Wohnungseigenrümer fließen."

    "Verzinsung des eingesetzten Kapitals"?

    Die Altbauten, vor 100 Jahren gebaut, sind längst bezahlt. Deren Kauf- und Baukredite längst mit den Mietzahlungen getilgt. Da gibt es kein eingesetztes Kapital, das noch verzinst werden müsste.

    Was SIe wohl meinen, sind die überhöhten Kaufpreise, die der Käufer von den Mietern bezahlt haben will, obwohl die Mieter Kauf und Bau längst mit ihren Mieten bezahlt haben. Diese überhöhten Kaufpreise sind kein Bestandteil einer Kostenmiete, sondern reine Spekulation, deren Risiko allein der Käufer zu tragen hat.

  5. 30.

    Steffen:
    "... Es kann nicht sein, dass der Staat immer alles für jeden regeln und prüfen soll, ein wenig Selbstverantwortung sollte von Jedem verlangt werden dürfen."

    Es gibt aber auch viele Menschen, die haben einen geringeren Bildungsstand, wenig Geld und sind damit völlig überfordert oder haben Angst, vom Vermieter dann noch schlechter behandelt zu werden (z.B. mittels Eigenbedarfskündigung), wenn sie versuchen, ihre Mieterrechte (die sie vielleicht aufgrund ihres Bildungsstandes gar nicht kennen) durchzusetzen. Der Staat hat da eine Verantwortung, weil Wohnen ein unverzichtbares Grundbedürfnis und kein verzichtbarer Luxus ist.

  6. 29.

    Ines:
    "Was ich nicht verstehe - die Finanzämter kennen doch, die genauen Mieten für jeden Mietvertrag bei einem privaten Eigentümer. Warum greifen sie nicht durch, wenn die Miete zu hoch ist?"

    1. Die Finanzämter kennen nicht die Mieten.

    2. Die Aufgabe der Finanzämter ist es, Steuern einzutreiben, aber nicht, das Mietrecht durchzusetzen.

    Ines:
    "Man kann online AirB&B Angebot sehen. Warum wird das nicht verhindert?"

    Wie?

    Ines:
    "Viele ältere Menschen sitzen in ihren riesigen Wohnungen fest. Warum gibt es keine Tauschprogramme mit finanziellem Anreiz?"

    Weil bei jeder Neuvermietung auf dem privatem Wohnungsmarlt die Mieten steigen. Am Ende zahlt man genausoviel, hat aber dafür eine kleinere Wohnung und den Umzugsstreß!

  7. 28.

    Steffen:
    "Ein neuer Eigentümer hat nicht weniger, aber auch nicht mehr Rechte, als sie der alte Eigentümer auch gehabt hätte. (...) Wer gerade Eigentümer ist oder wird, hat mit den rechtlichen Möglichkeiten, mit diesem Eigentum zu verfahren rein gar nichts zu tun."

    Das stimmt so in der Praxis nicht!

    Bsp.:

    1. Eine juristische Person (GmbH, AG) kann keinen EIgenbedarf geltend machen. Natürliche Personen und Personengesellschaften können dies aber.

    2. Ein alleinstehender Eigentümer eines Hauses ohne Familie kann nur einmal Eigenbedarf geltend machen. Nach Aufteilung und Verkauf an viele unterschiedliche Käufer kann jeder dieser Käufer Eigenbedarf geltend machen.

    Eigenbedarf (und auch der Mißbrauch damit) sind ein großes Problem!

  8. 27.

    Ihre Meinung, der Staat solle sich da raus halten, ist mit unserem Grundgesetz und der in Art. 14 Abs. 2 GG enthaltenen Allgemeinwohlbindung unvereinbar!

  9. 26.

    anna:
    "Und man muss sich hier schon erneut die Frage gefallen lassen, ob die Augenbinde der Justitia eventuell etwas verrutscht ist."

    Ihre Schlussfolgerung ist falsch. Die Gerichte machen keine Gesetze. Sie wenden sie nur an im Sinne des Gesetzgebers. Sie müssen ihre Kritik also an den Gesetzgeber - hier Bundesgesetzgeber - richten!

  10. 25.

    KlausBaerbel:
    "Der Senat sollte sich mal fragen, ob man den Bürger noch verpflichten kann Gesetze einzuhalten (z. Bsp. : im Straßenverkehr), wenn man selbst ständig absichtlich Gesetze nicht ernst nimmt."

    Sie haben es leider nicht verstanden! Das, was Sie schreiben, ist eine böswillige Unterstellung! Niemand hat hier böswillig das Gesetz gebrochen! Es gab unterschiedliche Auffassungen zur Auslegung des Gesetzes, und nun hat ein höchstes Fachgericht entschieden, wie das Gesetz auszulegen ist. Niemand hat "ständig absichtlich Gesetze nicht ernst genommen"!

  11. 24.

    P. S.

    Anscheinend haben Sie sich noch nie mit einem Finanzbeamten unterhalten.

    Warum unterstellen Sie den redlichen Finanzbeamten nur, dass sie zu wenig zu tun haben und sich daher um weitere Dinge, wie die Überprüfung vom Mietmarkt, kümmern sollen?

    Merken Sie selber, ne?

  12. 23.

    Man muss sich nur angucken, was eine Wohnung ist Berlin kostet. Das muss zuzüglich Hausgeld, Instandhaltungsrücklage und einer Verzinsung des eingesetzten Kapitals an den Wohnungseigenrümer fließen.
    Also müssen Mirten in der Stadt teurer sein als auf dem Land!

  13. 22.
    Antwort auf [Wolfi] vom 11.11.2021 um 17:35

    Einspruch !

    „überteuerten“ = subjektive Einschätzung.

    Der Leerstand in Berlin beträgt wieviel Prozent?

    Bedeutet, dass ihre „überteuerten“ Mieten objektiv gezahlt werden.

  14. 21.

    Warum soll die Verwurzelung im Kiez für Sie mehr und für Senioren weniger gelten?

    Ich finde den Gedanken, abseits der Wohnungsgrösse, offenbarend.

    Warum ziehen Sie nicht einfach - unter finanziellem Anreiz - aufs Land oder in eine andere funktionierende Start, z. B. Bochum, Essen?

    Die Senioren wohnen doch sicherlich länger im Kiez als derjenige, der erst vor wenigen Jahren sicherlich selbst auch zur Gentrifizierung beigetragen hat.

    Schon entlarvend, wie so manche ticken.

    Schaden möchte man jetzt den alten, im Kiez verwurzelten Rentnern, die mit einer neuen Situation sicherlich stärker überfordert wären, als der junge Berliner Hipster.

    Nein, die Rentner können gerne ihre großen Wohnungen, wenn finanziell stemmbar, behalten (s. Frank Zander).

  15. 20.

    "Man kann Ihre Auffassung auch umdrehen und fordern, dass Mieter denen die Mietentwicklung nicht passt an den Stadtrand ziehen können. "

    Genau dazu werden jedes Jahr tausende von Mietern genötigt.

  16. 19.

    Die maximal zulässige Miete ist von unglaublich vielen Faktoren abhängig. weder die Finanzämter, noch irgend ein anderes Amt, ist in der Lage, diese individuellen Höchstsätze systematisch zu überpüfen. Wenn, dann kann dies nur im Einzelfall auf Antrag des Mieters überhaupt erfolgen. Hierfür zuständig ist aber der Rechtsweg, gern mit Unterstützung von Mietervereinen oder entsprechenden Anbietern. In aller Regel kann damit sogar der Gang vor Gericht gespart werden, weil Vermieter bereits vorher einlenken. Es kann nicht sein, dass der Staat immer alles für jeden regeln und prüfen soll, ein wenig Selbstverantwortung sollte von Jedem verlangt werden dürfen.

  17. 18.

    Man kann Ihre Auffassung auch umdrehen und fordern, dass Mieter denen die Mietentwicklung nicht passt an den Stadtrand ziehen können. Dies werden Sie selbstverständlich als Frechheit und Unterstützung der Spekulanten bewerten. Aber bedenken Sie, dass man im Leben eigentlich immer so behandelt wird, wie ich mein Gegenüber behandelt. Also lassen Sie bitte Ihre unqualifizierten Bemerkungen.

  18. 17.

    Was ich nicht verstehe - die Finanzämter kennen doch, die genauen Mieten für jeden Mietvertrag bei einem privaten Eigentümer. Warum greifen sie nicht durch, wenn die Miete zu hoch ist? Man kann online AirB&B Angebot sehen. Warum wird das nicht verhindert? Viele ältere Menschen sitzen in ihren riesigen Wohnungen fest. Warum gibt es keine Tauschprogramme mit finanziellem Anreiz? Man weiß, das Freigaben für Dachausbau, Aufstockung und Nachverdichtung Jahre dauern. Warum geht das immer noch nicht schneller. Warum gibt es so keinen (sinnvollen) Gestaltungswillen auf Berliner Ebene?

  19. 16.

    Beim Zitat "Eigentum verpflichtet" wird von geneigter Seite leider immer der entscheidende Nachsatz weggelassen und damit die tatsächliche Aussage umgekehrt. Wichtig ist nämlich der Zusatz "Es soll ZUGLEICH der Allgemeinheit dienen." Dieses "zugleich" macht aber den entscheidenden Unterschied, denn er besagt eindeutig, dass ein Eigentümer sehr wohl einen persönlichen Nutzen aus seinem Eigentum ziehen darf und dieses nicht der Allgemeinheit zur Verfügung zu stellen hat. Dieser Artikel im Grundgesetz ist eben keine Ermächtigung für den Staat, über privates Eigentum nach Belieben zu verfügen sondern ist lediglich Grundlage, das Eigentumsrecht gegen andere Grundrechte fair abzuwägen. So ist der Artikel beispielsweise die Grundlage, Steuern zu erheben, Miterrechte gesetzlich festzulegen oder sogar im Bedarfsfall zum Wohle der Allgemeinheit Eigentum zu enteignen. Der ständig propagierte Sinn, der Staat könne alles frei bestimmen, ergibt sich daraus nicht.

  20. 15.

    Sie tun das Selbe, was der Senat auch beständig tut: Sie unterstellen böswillig! Das mag vielleicht noch unter persönliche Meinungsfreiheit fallen, in der Politik und im Handeln des Staates hat diese Einstellung jedoch nichts verloren. Ein neuer Eigentümer hat nicht weniger, aber auch nicht mehr Rechte, als sie der alte Eigentümer auch gehabt hätte. Inwiefern sollte es da redlich sein, dem neuen Eigentümer Absichten zu unterstellen, die der alte Eigentümer nicht auch selbst hätte umsetzen können und dürfen? Wer gerade Eigentümer ist oder wird, hat mit den rechtlichen Möglichkeiten, mit diesem Eigentum zu verfahren rein gar nichts zu tun. Insofern ist es auch unzulässig, vom neuen Eigentümer mehr zu verlangen und diesen mehr einzuschränken, als beim bisherigen Eigentümer. Genau das besagt das Urteil des Gerichts und ist deshalb absolut richtig und mitnichten der propagierte Rückschritt sondern eine Stärkung des Rechtsstaates gegen übergriffige Bezirksämter.

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