Nach Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts - Mieter kämpfen für eine Neuregelung des Vorkaufsrechts

Do 09.12.21 | 17:14 Uhr | Von Wolf Siebert
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Mieter:innen kämpfen für eine Neuregelung des Vorkaufsrechts (Quelle: privat)
Audio: Inforadio | 09.12.2021 | Wolf Siebert | Bild: privat

Nach dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts ist das Vorkaufsrecht so gut wie tot. Davon fühlen sich auch die Mieter eines Hauses in Berlin Neukölln unmittelbar bedroht. Doch der Kampf für eine neue rechtliche Regelung nimmt Fahrt auf. Von Wolf Siebert

Rund 200 Demonstranten stehen um den roten Lautsprecherwagen vor dem Haus Hermannstraße 48. Ein Altbau mit weißer Fassade. "Spekulation bekämpfen! H 48 bleibt!" steht auf einem weißen Transparent. Eine Mieterin des Hauses greift zum Mikro und schreit ihren Frust über das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts heraus: "Alle Menschen, die heute in der H 48 leben, sollen auch künftig dort wohnen. Und deshalb stehen wir heute hier, um für das Vorkaufsrecht zu kämpfen. "

Jahrelang war die Ausübung des Vorkaufsrechts in Berlin und anderen Städten übliche Praxis. Bezirke und Kommunen kauften Investoren Mietshäuser vor der Nase weg. Das Ziel: Mögliche Mietsteigerungen verhindern. Nach einer Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts im November ist das Vorkaufsrecht allerdings so gut wie tot – und die Mieterinnen der H 48 fühlen sich von diesem Richterspruch unmittelbar bedroht: "Wir haben die Schnauze voll von Richterinnen, die Gesetze im Sinne von Investmentfirmen auslegen, die teilweise in Deutschland nicht mal Steuern zahlen."

Die Zahlen I

Die Berliner Bezirke – vor allem Friedrichshain-Kreuzberg, Neukölln und Mitte – haben in den vergangenen Jahren in 94 Fällen das Vorkaufsrecht ausgeübt. 2.665 Wohnungen wurden erworben und an städtische Wohnungsbaugesellschaften weitergegeben. Nur zwölf dieser Fälle sind noch nicht rechtskräftig, die Bezirke werden nach dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts das Vorkaufsrecht hier wohl nicht mehr ausüben.

Angst vor den Plänen des neuen Eigentümers

Eine Immobilienfirma aus Sachsen hatte die Immobilie Hermannstraße 48 gekauft. Drei Häuser und ein Fabrikgebäude. Das Ganze liegt in einem Milieuschutzgebiet, deshalb hat der Bezirk unter bestimmten Bedingungen ein Vorkaufsrecht. Da der neue Eigentümer sich nicht auf mieterfreundliche Verabredungen einlassen wollte, zog das Bezirksamt Neukölln das Vorkaufsrecht. Zuvor hatten die Mieterinnen und Mieter ein eigenes Kaufangebot vorgelegt, der Bezirk war also nur der Zwischenerwerber. Dagegen klagten die sächsischen Käufer. Der Rechtsstreit war noch nicht abgeschlossen, als die Verwaltungsrichter in einem ähnlich gelagerten Fall urteilten: Der Bezirk durfte das Vorkaufsrecht gar nicht ausüben.

Die beiden Mieterinnen Tine und Hanna der Hermannstraße 48 stehen im Fabrikgebäude am Kicker und fragen sich nun, wie lange sie hier noch wohnen dürfen. Ihre echten Namen wollen sie nicht nennen, weil sie Angst haben, dass kritische Äußerungen zu Ärger mit dem Vermieter führen könnten. Die Immobilienfirma aus Sachsen wird die Immobilie wohl übernehmen. Unklar ist aber: Wie wird sich der Käufer verhalten? Hanna macht sich Sorgen. Es gibt viele Berliner Beispiele von Hauskäufern, die ihre Mieter förmlich rausgeekelt haben. Abmahnungen, Wasser abstellen, permanenter Stress. "Das alles kostet viel Energie und Zeit und auch Geld."

Politische Initiative für ein neues Vorkaufsrecht

Der Käufer ihrer Häuser hat einen zweistelligen Millionenbetrag für die Immobilie ausgegeben. Da die Mieten günstig sind, wird sich dieses Investment erst nach 35 bis 40 Jahren rechnen. Es sei denn, er bringt die Häuser auf einen zeitgemäßen Standard, baut um und erhöht die Mieten, auch in einem Milieuschutzgebiet ist das nicht unmöglich. Besonders gefährdet sind die Mieterinnen des Fabrikgebäudes: Eigentlich sind das hier Gewerberäume, die aber schon seit vielen Jahren als Wohnräume genutzt werden. Hier gilt also Gewerbemietrecht, deshalb sind diese Mieter im Fabrikgebäude kaum geschützt.

Der Berliner Senat will das Aus für das Vorkaufsrecht nicht akzeptieren und hat eine Bundesratsinitiative gestartet, um das Bundesgesetz zu ändern. Die Berliner Initiative wird von vielen Ländern unterstützt. Das Gesetz soll so geändert werden, dass das Vorkaufsrecht auch künftig genutzt werden kann, um Mieter in Milieuschutzgebieten vor Verdrängung zu schützen. Wie schnell das geht, lässt sich nicht vorhersehen. Und wahrscheinlich kann das geänderte Gesetz dann auch nur auf künftige Vorkaufsfälle angewendet werden. Nicht auf Altfälle wie die H 48.

Bundesweit aktive Initiativen

140 Mietparteien wohnen und arbeiten in der H 48, auch ein Schreiner, ein Friseur und eine heilpädagogische Praxis. Für den geplanten Kauf des Hauses hatte sich die Hausgemeinschaft Unterstützung geholt. Das "Mietshäuser Syndikat" ist eine nicht-kommerzielle Beteiligungsgesellschaft, Anfang der 1980er Jahre in Freiburg im Breisgau gegründet. Das sogenannte Syndikat ist bundesweit aktiv und hilft dabei, Häuser gemeinschaftlich zu kaufen. Das Ziel: Mietwohnungen sollen Wohnungen zur Miete bleiben, die Häuser werden nicht weiterverkauft. Aktuell ist das Mietshäuser-Syndikat an über 160 Hausprojekten beteiligt.

Die Zahlen II

In 369 Fällen konnten die Bezirke mit der Androhung, das Vorkaufsrecht auszuüben, mit den Käufern sogenannte Abwendungsvereinbarungen schließen Darin verpflichten sich die Käufer, zum Beispiel auf drastische Mieterhöhungen zu verzichten. Einige Investoren haben diese Vereinbarungen inzwischen gekündigt. Welche Folgen das haben wird, ist noch nicht sicher.

Es gibt Erfolgsbeispiele

Eines der Erfolgsbeispiele aus der Vergangenheit ist die Seumestraße 14 in Friedrichshain. Ein grauer Altbau mit der "Blauen Bohne", einer Kaffeerösterei, im Erdgeschoss. Hier wohnt Birgit, eine von 42 Mieterinnen, die ihr eigenes Haus gekauft haben. Um den Kaufpreis über 30 Jahre abzahlen zu können, müssen die Mieten nur moderat erhöht werden.

Birgit arbeitet auch als Regionalberaterin des "Mietshäuser Syndikats". Manchmal melden sich bis zu drei Hausgemeinschaften pro Woche bei ihr, weil ihr Haus verkauft werden soll und sie Hilfe und Beratung brauchen. In der Regel gründen die Hausgemeinschaften einen "Hausverein". Der wird Teil einer GmbH, an der auch das Mietshäuser Syndikat beteiligt ist. Die Häuser gehören also der GmbH und sind so dem Verwertungsinteresse des Marktes entzogen.

Das Vorkaufsrecht bleibt auch für Birgit ein wichtiger Baustein, um Mieterinneninteressen zu sichern. Deshalb unterstützt sie den Protest gegen die Entscheidung des obersten deutschen Verwaltungsgerichts, der sich unter dem Namen "Neues Vorkaufsrecht - jetzt!" formiert. Es betrifft aber nicht nur Berlin, deshalb gibt es schon jetzt Kontakte zu Initiativen in München und Hamburg.

Sendung: Inforadio, 09.12.2021, 09.25 Uhr

Beitrag von Wolf Siebert

32 Kommentare

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  1. 32.

    Ein Vorkaufsrecht, das auf Verdacht oder Wahrscheinlichkeit basiert, ist mit dem Dogma der „Tatsachen-Justiz“ nicht vereinbar. Außerdem ist es von einer hoch verschuldeten Stadt (zurzeit mehr als 63 Milliarden EUR) nur mit Hilfe weiterer Kredite (zum Wohle der Finanzwirtschaft) zu realisieren.

    Dringend erforderlich ist die gesetzliche Begrenzung der Wohnungsmieten bei Instandhaltungen, Instandsetzungen und Modernisierungen von Wohnungen im unteren und mittleren Preissegment. Die sog. „Mietenbremse“ sollte bundesweit verschärft werden. Der „soziale“ Wohnungsbau ist in Deutschland auch ohne Vorkaufsrecht möglich!

  2. 31.

    Alt-Berliner kenne den Wohnungsmarkt der letzten dreißig Jahre. Neu-Berniner Mietern empfehle ich die Wohnungsmarktberichte gerade aus den Jahren nach der Jahrtausendwende. 2001 wurde z.B. die Belegbinding für die Gropiusstadt aufgehoben, im MV sanken bis 2010 die Einwohnerzahlen woe auch in den Neubausoedlunge in Marzahl den Leerstandsquoten kaum Herr geworden wurde. Nach 2010 nahm der Tanker Wohnungsbau gerade der öffentlichen Hand langsam wieder Fahrt aif, doch schon kurz nach Amtübernnahme von Lompscher klagten Genossenschaften und LWU über die zunehmend schleppenden Vergabe von Bauland aus dem Landeseigentum. Zusätzlich wurde sehenden Auges mit den Mietendeckel die Mieter verar... wie ja auch vor der letzen Wahl der Clubsenator Erbe juristische Prüfung vor Ausarbeitung eines Vergesellschaftungsgesetzes in Nebensätzen angekündigt hatte. Das verschweigen andere Genossen lieber und spielen weiter mit vielen Berlinern.

  3. 30.

    Einfache Antwort:

    Die Politik der letzten 20 Jahre, wenn jedes Jahr zusätzlich 5.000 soziale Wohnungen gebaut und den die Bauvorschriften nicht so verschärft wären, hätte Berlin mindestens 150.000 Wohnungen mehr.

    Somit gab es das jetzige Problem nicht.

  4. 29.

    "Es geht nicht darum Investoren Steuergelder hinterherzuwerfen, sondern die Politik ist dazu aufgefordert nach Recht und Gesetz und zusammen mit den Akteuren eine vernünftige Wohnungspolitik zu machen. "

    Wer hat denn die Wohnungspöotik der letzten 30 Jahre zu verantworten, die der Immobilienmafia auf den Leib geschrieben wurde?

  5. 28.

    Ein einsamer Kampf im Hinterhof hat wenig Aussicht auf Erfolg. Wie man erfolgreich sein kann, zeigt die Seumestraße 14 in Friedrichshain.

  6. 27.

    Es geht nicht darum Investoren Steuergelder hinterherzuwerfen, sondern die Politik ist dazu aufgefordert nach Recht und Gesetz und zusammen mit den Akteuren eine vernünftige Wohnungspolitik zu machen.

    Leider funktioniert dies in Berlin nicht und wird mit der neuen Regierung ebenfalls nicht klappen. In fünf Jahren sieht der Wohnungsmarkt noch schlechter aus als jetzt.

  7. 26.

    Ihnen wie auch dem Berliner und dem Ellias empfehle ich mal einen Blick in die Landesverfassung, die nach einer Volksabstimmung in Kraft getreten ist.
    Artikel 28
    (1) Jeder Mensch hat das Recht auf angemessenen Wohnraum. Das Land fördert die Schaffung und Erhaltung von angemessenem Wohnraum, insbesondere für Menschen mit geringem Einkommen, sowie die Bildung von Wohnungseigentum.

  8. 25.

    Die Bildung von Wohneigentum wird sogar in der Verfassung als förderungswürdig erwähnt. Enteignungen sind dabei laut GG nicht per se beliebig zulässig, der Eigentümer muss zudem als als in zwei deutschen Diktaturen üblich entschädigt werden. Maßstab ist dafür der Verkehrswert. Der limitiert übrigens auch den Preis, zu dem das Vorkaufsrecht ausgeübt werden darf. Und dann gäbe es ja noch Wohnungsgenossenschaften.

  9. 24.

    "Wie wäre es mit staatlichen Programmen, die es den meisten Menschen ermöglichen würden, Wohneigentum zu erwerben?"

    Sicher, wir schmeißen den Abzockern noch mehr Steuergelder hinterher! Die Idee stammt entweder aus der FDP oder direkt aus der Immobilien- und Betonmafia.

  10. 23.

    Wenn ich das schon höre.. die Würde des Menschn ist auch in Posemuckel gewahrt und nicht nur in den Szenebezirken in Berlin. Und ja wir sind ein sozialer Rechtsstaat. Ein sozialer Rechtsstaat, der seine üppigen Sozialleistungen deswegen erbringen kann, weil andere Gewinne erwirtwschaften und die Voraussetzungen dafür schaffen, für die sie und die sie angestellt haben Abgaben bezahlen. Und Wohl der Allgemeinheit? Diese 200 Menschen stellen nicht ansatzweise die Allgemeinheit dar. Sie haben vornehmlich ihre eigenen Vorteile im Sinn. Außerdem gehlören der Allgemeinheuirt auch jene an, die selbst Eigentum bilden und solche Wohnungen kaufen. Und nicht nur Leute wie die bequemen Demonstranten, die man am lautesten schreien hört.
    Ansonsten garantiert das GG das Eigentum ausdrücklich. Wäre das nicht so, dann wäre der Wohnungsmarkt um die Mietwohnugen ärmer, die Menschen in dem Vertrauen darauf gebaut haben. Dann würden nicht nur diese 200 Leute unter der Brücke schlafen müssen.

  11. 22.

    Mieter sollten sich endlich mal klar werden, dass NICHT SIE der Eigentümer sind oder sich so aufführen, sondern jemand anderes so nett ist, sie ihr Eigentum nutzen zu lassen.
    Es gibt eine Menge Möglichkeiten für jeden sich selber Eigentum anzuschaffen. Offenbar will das aber kaum jemand. Mieter zu sein ist in Deutschland viel zu bequem. Schleichend sind wir eine Gesellschaft mit ausgeufertem Versorgungsanspruch geworden. Man kann sich einfach hinstellen, eine Forderung nach der anderen stellen und die eigene Verantwortung auf andere abwälzen. Das bringt aber niemanden weiter.
    Wenn, dann demonstriert vor dem Roten Rathaus, weil die nicht genug Wohnungen bauen, weil in deren günstigen Wohnungen zu viele Gutverdiener sitzen, weil sie das Bauen behindern und verteuern.

  12. 21.

    "Dies zieht sich wie ein roter Faden durch die roten Regierungen seit 2006. " Selten so einen ideologisch geprägten Quatsch gelesen. Das grenzt ja an Realitätsverweigerung. Unser cSU Bauminister hat lieber zu seinem Geburtstag Asylanten abschieben lassen und blieb sonst völlig untätig, gerade was die kriminellen Machenschaften der Immobilenwirtschaft betraf. Da hätte man schon lange einen Riegel vorschieben können, was absichtlich unterblieb.

    So können dann Richter, die garantiert keine Mieter sind, solche höchst zweifelhaften Urteile wie in der Vergangenheit fällen.

    Eine dieser "roten Regierungen" wie sie sich und ihre Gesinnungsgenossen auszudrücken pflegen haben versucht diesem mafiösen Treiben Einhalt zu gebieten und ist höchstricherlich gescheitert. Wie gesagt, Richter sind eben keine Mieter.

  13. 20.

    Nein ich sehe das ganz genau so ! Es ist die SED Nachfolgepartei , dieses zu verharmlosen das halte ich für gefährlich .

  14. 19.

    Wer 2021 noch von "SED-Linken" schwadroniert gehört einer extremen und radikalen Minderheit an dessen "Meinung" ideologisch geprägt und somit völlig irrelevant ist.

  15. 18.

    In dieser Form ist Ihre Ausführung leider grundfalsch. Das Grundgesetz schützt nämlich ganz klar und zu Recht das Eigentumsrecht. Enteignungen sind zwar möglich, allerdings die Ausnahme und nur unter strengen Voraussetzungen möglich, um eben nicht wie in der Vergangenheit dem Staat Tür und Tor zur Willkür zu öffnen. Eine Enteignung bedingt einerseits, dass keine milderen Mittel möglich sind und andererseits die absolute Notwendigkeit, dass es zum Wohle der (gesamten) Allgemeinheit dient. Sprich: Praktisch muss jeder im Landf direkt oder indirekt davon profitieren. Bei Enteignung von Wohneigentum profitiert aber nicht die Gesellschaft sondern nur die jeweiligen Mieter. Der Rest wird durch erforderliche Steueraufwendungen sogar potentiell schlechter gestellt, ohne selbst einen Nutzen zu haben. Eine Bahntrasse oder Autobahn hingegen kann jeder nutzen bzw. dient der Versorgungssicherheit. Daher wäre das ein Vergleich von Äpfeln mit Birnen.

  16. 17.

    Die Länder sind seit der Föderalismusreform 2006 verantwortlich für den sozialen Wohnungsbau. Das macht auch Sinn, weil sich die Wohnungsteilmärkte regional sehr unterschiedlich entwickelt haben und die Länder maßgeschneidert Maßnahmen für ihre Regionen auf den Weg bringen können und müssen. Fakt ist, dass die Länder mit den zu Verfügung stehenden Geldern sehr unterschiedlich umgehen und oftmals nicht genügend in den bezahlbaren Wohnungen investieren . Dies zieht sich wie ein roter Faden durch die roten Regierungen seit 2006.

    Es wird einfach zu wenig gebaut, vor allem im sozialen Wohnungsbau. Die privaten Vermieter oder Investoren haben hier keine rechtliche Verantwortung. Sie können den Staat dabei unterstützen, wie man in Hamburg sieht und es kann auch gut funktionieren.


  17. 16.

    Schön, dass Sie Mieter in einer Genossenschaft sind und Wohneigentum vehement ablehnen. Das ist Ihr Weg, wie auch der, den Enteignungsfantersien der SED-Linken nachzurennen.
    Ich selber wohne in einer Eigentumswohnung und habe diesen Schritt nicht bereut.
    Ich finde das Urteil gerecht und entspricht unseren Grundgesetz.

  18. 15.

    Schön, dass Sie Mieter in einer Genossenschaft sind und Wohneigentum vehement ablehnen. Das ist Ihr Weg, wie auch der, den Enteignungsfantersien der SED-Linken nachzurennen.
    Ich selber wohne in einer Eigentumswohnung und habe diesen Schritt nicht bereut.
    Ich finde das Urteil gerecht und entspricht unseren Grundgesetz.

  19. 14.

    Ich glaube der "Eigentum über alles"- Fraktion ist unsere Verfassung nicht bekannt. Es heißt die Würde des Menschen ist unantastbar, wir sind ein sozialer Rechtstaat, Eigentum dient immer auch dem Allgemeinwohl und kann enteignet werden. Das sind die Realitäten und nicht: der Eigentümer also das Geld herrscht und alles andere ist Scheiß-egal.
    Die Richter in Berlin haben auch in zwei Instanzen vollkommen anders entschieden und der Fehler im Gesetz ist bekannt. Diesen beheben und dann können auch die Freunde der Spekulanten in Politik oder an Gerichten auch nichts mehr machen. Punkt.

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