Umkämpfter Wohnungsmarkt - Der große Berliner (Eigen-) Bedarf

Mi 16.03.22 | 19:07 Uhr | Von Kira Pieper
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Eine Frau sitzt an ihrem Balkon in der Falkensee Chaussee, Berlin-Spandau (Bild: dpa/Schoening)
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Video: rbb|24 | 16.03.2022 | Autor:innen: Kira Pieper & Stefan Oberwalleney | Bild: dpa/Schoening

Der Wohnungsmarkt in Berlin ist angespannt, Kündigungen wegen Eigenbedarfs häufen sich. Zwar bietet das Gesetz Möglichkeiten, zu widersprechen. Allerdings nicht viele, moniert der Mieterverein. Das musste auch die Studentin Chiara erleben. Von Kira Pieper

Viele bunt bemalte Hauswände, dann ein Gebäude der landeseigenen Wohnungsgesellschaft Berlinovo und schließlich ragt ein kantiger, moderner Bau an der Adalabertstraße, Ecke Engeldamm in Kreuzberg empor. So neu, dass ihn Google Maps noch nicht kennt.

Davor steht die 26-jährige Studentin Chiara und blickt nach oben. Sie erinnert sich, wie sie 2017 das erste Mal mit ihrer zwei Jahre jüngeren Schwester vor dem siebenstöckigen Neubau stand. Monatelang hatten die beiden jungen Frauen aus Luxemburg, die beide in Berlin studieren wollten, nach einer Wohnung gesucht. Nun sollte es endlich klappen.

Der Studentin Chiara wurde wegen Eigenbedarfs die Wohnung in Kreuzberg gekündigt. (Quelle: rbb)
Der Studentin Chiara wurde wegen Eigenbedarf die Mietwohnung gekündigt. | Bild: rbb

Nach Dreieinhalb Jahren kam die Kündigung

"Die Wohnung war wie ein Sechser im Lotto", sagt Chiara. "Top Gegend, drei Zimmer, 90 Quadratmeter, Fußbodenheizung. Hier wollten wir unbedingt hin." Und die Wohnung war möbliert. "Das war auch super für uns, weil wir keine Erstanschaffung von Möbeln machen mussten." Alles für 1.100 Euro warm. Und das beste: Die jungen Frauen bekommen den Zuschlag und dürfen einziehen.

Dreieinhalb Jahre sind sie hier glücklich. Dann – im April 2021 – steht ein Mann vor der Tür. Er hat einen Zettel dabei, der gegengezeichnet werden muss. Es ist die Kündigung wegen Eigenbedarfs, nach rund vier Jahren. Die Eigentümer wollen wieder einziehen. Drei Monate haben die beiden Studentinnen nun Zeit eine neue Wohnung zu finden. "Es war ein Schock", erinnert sich Chiara. "Ich habe erst mal nur geheult. Mitten in der Corona-Pandemie musste ich schnell ein neues Zuhause finden und nebenbei noch meine Bachelorarbeit schreiben. Ich hatte Alpträume."

Mieterverein: Vor allem ältere Menschen betroffen

Diese Geschichte – so oder so ähnlich – hat Reiner Wild, Geschäftsführer beim Berliner Mieterverein, schon oft gehört. Offizielle Zahlen oder Statistiken zu Eigenbedarfskündigungen in Berlin gibt es zwar nicht, aber Wild hat den Eindruck, dass sie merklich steigen. Und er vermutet, dass es sich oft um sogenannte vorgeschobene Eigenbedarfskündigungen handelt. Das heißt: Der Vermieter möchte den aktuellen Mieter aus der Wohnung haben, um bei einer Neuvermietung einen deutlich höheren Mietpreis erzielen zu können. Berlin habe einen angespannten Wohnungsmarkt, das mache Eigenbedarfskündigungen auch für Vermieter extrem attraktiv, sagt Wild.

Diese Kündigungen würden meist vor allem ältere Leute treffen, die in der Regel schon seit Jahrzehnten in einer Mietwohnung leben. "Für diese Menschen ist das sehr schmerzhaft. Sie sind sehr in ihr Umfeld eingebunden, haben Ärzte und Bekannte vor Ort und sind meist auch weniger mobil. Eine vergleichbare Wohnung ausgerechnet im gleichen Stadtteil zu finden, das ist oft schier unmöglich", so der Geschäftsführer des Mietervereins.

Widerspruch ist nur schwer möglich

Doch das Gesetz bietet Möglichkeiten, gegen die Kündigung vorzugehen. "Man kann widersprechen", erläutert Wild. Das lohnt sich vor allem dann, wenn die Kündigung eine rechtliche Härte bedeuten würde. Da aber oft das Interesse des Eigentümers gegen das des Mieters steht, müsse die Entscheidung – ob Härtefall oder nicht – durch ein Gericht getroffen werden. Dann müssten gutachtliche Stellungnahmen von Ärzten beweisen, dass der Umzug für den Mieter aus medizinischen Gründen unzumutbar wäre. Wenn nicht, könne es durchaus sein, dass der Mieter bleiben darf. Handele es sich aber um einen rüstigen alten Menschen ohne gravierende gesundheitliche Probleme, könne es durchaus sein, dass er ausziehen müsse, so der Mietexperte.

Auch wenn der Mieter das Gefühl hat, der angemeldete Eigenbedarf sei vorgeschoben, kann es sich lohnen dagegen vorzugehen. Das Problem: Der Mieter müsse das beweisen und diese "Detektivarbeit" sei nicht einfach zu leisten, meint Wild. Viele seien davon überfordert und setzen sich nicht zur Wehr, sondern ziehen lieber aus. "Es kommt also nicht so oft vor, dass gegen vorgeschobene Eigenbedarfskündigungen vorgegangen wird. Da fordern wir den Gesetzgeber auch auf, nachzujustieren."

Eigenbedarf kann weit gefasst werden

Ein weiteres Problem laut Mieterverein: Der Eigenbedarf wird sehr weit gefasst. Es könne sogar die Kündigung für Angehörige dritten Grades ausgesprochen werden, also für Schwager und Schwägerin, Neffen und Nichten. "Wir würden uns wünschen, dass das auf Familienangehörige ersten Grades reduziert wird. Und wir fordern, dass die Sozial-Charta verbessert wird, so dass Menschen mit hohem Alter gar nicht mehr rausgeschmissen werden können."

Die Änderungen könnten wenn dann allerdings nur vom Bund vorgenommen werden. Das Land Berlin sei dafür nicht zuständig, erklärt Wild. Aber dass der Bund das BGB hinsichtlich des Eigenbedarfs zu Gunsten der Mieter:innen ändert, glaubt der Mietexperte nicht: "Das wird mit einer FDP in der Bundesregierung sicherlich sehr schwer."

Eigentümerverband findet Gesetz gerecht

Der Eigentümerverband Haus & Grund hält eine Änderung der Eigenbedarfskündigung für nicht geboten. Die aktuelle Regelung biete ein Höchstmaß an Gerechtigkeit, teilt der Verband auf Anfrage von rbb|24 mit. "Jede Eigenbedarfskündigung erfordert eine Einzelfallbetrachtung, in der die individuellen Interessen des Mieters und des Vermieters abgewogen werden", heißt es in der schriftlichen Stellungnahme. Pauschale Lösungsversuche würden dem zuwiderlaufen. Und: Für Mieter, die einen Härtefall geltend machen können, würden überdies doppelten Schutz genießen: hinsichtlich der Kündigung als auch der Räumung.

Auch Chiara und ihre Schwester fragten sich vergangenes Jahr, ob ihre Kündigung rechtens ist. Sie ließen das Papier von einem Fachanwalt prüfen. Dieser konnte aber keinen Verstoß feststellen. Da sie unter fünf Jahren in der Wohnung lebten, war die Kündigungsfrist von drei Monaten legitim. Auch einen Härtefall konnten sie nicht geltend machen. Also mussten sie eine neue bezahlbare Mietwohnung suchen. "Und das war deutlich schwerer als 2017", sagt die Studentin.

Mangelhafte Wohnung, 23 Kilometer entfernt

Ihre Schwester zog schließlich nach Friedrichshagen zu ihrem Freund und Chiara fand eine Wohnung im 23 Kilometer entfernten Hermsdorf. "Das ist eine schöne Gegend und sehr grün. Ich bin froh überhaupt irgendetwas gefunden zu haben. Ich hätte sonst mein Studium abbrechen müssen und zu meinen Eltern nach Luxemburg zurückgemusst", sagt sie. Aber die pulsierende Stadt ist von Hermsdorf gefühlt sehr weit weg: "Und ich gehe gerne auch mal weg oder Feiern". Ihre neue Wohnung sei zwar genauso groß und genauso teuer, wie die alte. Allerdings: "Sie ist eine Baustelle. Die Fenster sind undicht und es regnet rein."

Die Erfahrung, die sie aufgrund der Kündigung wegen Eigenbedarfs gemacht hat, wünscht sie keinem, sagt Chaira heute. "Das war wirklich schlimm", sagt sie. Sie erzählt noch, dass sie vor dem Treffen vor ihrem alten Zuhause in der Adalbertstraße auf ihr altes Klingelschild geblickt hat. "Ich wollte wissen, ob da der Name der Eigentümer-Familie steht", sagt sie. Und? "Er steht tatsächlich dran", sagt sie. Wenigstens war es also keine vorgeschobene Eigenbedarfskündigung.

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Beitrag von Kira Pieper

78 Kommentare

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  1. 78.

    Himmel noch mal … Der Leitzins der EZB muss hoch … Erst DAS mindert die Renditeflucht des Kapitals in die Immobilien spürbar … Stärkt zudem den Euro … Macht (Energie-)Importe billiger … Hilft so auch verschuldeten Euro-Ländern … Schluss jetzt mit dem (ursprünglich richtigen) Null-Zins-Theater … Das hat jetzt ausgedient und hat sich bereits in ein Monster verwandelt !

  2. 77.

    Welcher ungebremster Profit? Die Miete ist streng reguliert siehe Mietpreisbremse, Mietenspiegel und Kappungsgrenzen. Ich glaube viele Mieter haben komplett falsche Vorstellungen davon wie hoch die Rendite für private Vermieter ist. Ich habe für mich jedenfalls entschieden, dass das Risiko in keinem Verhältnis mehr zu dem Gewinn steht. Vor allen Dingen in Zeiten, wo die Lohn- und Materialkosten im Handwerk in schwindelerregende Höhen steigen. Tragt das Risiko gefälligst selber oder mietet halt bei den landeseigenen wenn ihr meint dass das so viel besser ist.

  3. 76.

    Im Gegenzug verschweigen sie was Vermieter an Steuergeldern sparen. Offenkundig weigern sich rechte Ideologen, die simpelsten Realitäten zur Kenntnis zu nehmen.

    Und wenn das angeblich alles sooo anstrengend ist, warum vermieten dann private Vermieter? Weil man damit so herrlich abzocken kann. Den Mieter aber auch den Steuerzahler.

  4. 75.

    Die Gesellschaft, der Arbeitsmarkt und die Berufs- und Hochschulen erwarten örtlich flexible Arbeitskräfte, Auszubildende, Weiterbildende und Studenten. Es ist deshalb für Viele schlicht nicht praktikabel, eine Immobilie zu kaufen … Sehr, sehr viele werden heute nicht mehr nur in einer Stadt geboren, ausgebildet, angestellt und verrentet … Unser Mietwohnungsmarkt ist für unsere relativ flexible = volkswirtschaftlich, politisch und wissenschaftlich erfolgreiche Gesellschaft von geradezu existenzieller Bedeutung !

  5. 74.

    Kein Mieter hat das Recht dem Vermieter die Kalkulation vorzuschreiben."
    Und kein "Vermieter" hat das Recht auf ungebremsten Profit.

  6. 73.

    hatte ich auch nie vorgeworfen. Im Gegenteil ich habe private Vermieter in Schutz genommen weil wir mit unseren zufrieden sind. Ihre Aussage das kein Mieter das Recht hat die Kalkulation dem Vermieter vorzuschreiben ist so nicht richtig und wird leider wieder ein schlechtes Licht auf Ihre Branche. jede Mieterhöhung muss begründet und dargelegt werden. Der Mieter kann es dann prüfen lassen und leider stimmen viele Kalkulationen nicht.

  7. 72.

    "Also in meinem (armen) sizilianischen Heimatdorf haben ALLE selbstgenutztes Eigentum oder zumindest Land."

    Sie vergleichen Äpfel mit Birnen, mal abgesehen davon dass bis vor wenigen Jahrzehnten der Landbesitzer bestimmen konnte wann sie abhauen müssen, die Bauern waren völlig rechtlos oder wie erklären sie sich die riesigen Auswanderungswellen noch bis weit in die 1970er Jahre?

    Es ist typisch für die Vertreter oder Nutznießer der Immobilienmafia dass sie unehrlich argumentieren. Sie sind im Unrecht und sie wissen es.

    Dann noch die, die meinten sie haben etwas für ihre Rente getan, weil sie von ihrer Bank falsch beraten wurden, mein Mitleid hält sich in Grenzen. Die Abgezockten jaulen, weil sie weiter abzocken wollen. Das wußten sie aber vorher und haben diesen Weg bewußt gewählt. Sie hätten auch Gold oder Bundesanleihen kaufen können.

    Wie gesagt, mein Mitleid hält sich in sehr überschaubaren Grenzen.

  8. 71.

    Und das Bauland strickt die Oma? Es kann doch nicht bis ins Unermessliche gebaut werden, denn die Fläche von Deutschland ist begrenzt und Felder, Wiesen, Wälder, Äcker, Gärten werden auch gebraucht. Mir graust es, wenn ich die neu entstandenen Siedlungen im Speckgürtel sehe, wo zwischen den Häusern gerade noch ein Auto stehen kann und einige sich Kiesgärten anlegen. Das ist ein Vergehen an der Umwelt. Nicht nur dass viel Fläche versiegelt wird, entsteht auch ein hoher Energiebedarf, weil meistens jedes Haus eine eigene Heizung hat, viele Außenwände geheizt werden, alle einzeln pendeln oder zum Einkaufen waren und durch den Bau sowieso. Junge Familien finden allerdings schon jetzt kaum noch Bauland.

  9. 70.

    Aber muss das so sein? Ich habe Leute kennengelernt, die 70 Jahre in immer der gleichen Mietwohnung lebten. Ein Freund lebt wieder in der Wohnung, in der er aufgewachsen ist. Als seine Eltern sich seniorengerecht verkleinern wollten, übernahm er die größere Wohnung. In der Heimstraße in Kreuzberg gibt es ein Haus, das den gleichen Besitzern seit 100 Jahren gehört und auch die setzen auf lange Mietzeiten. Langjährige Mieter übernehmen nämlich auch Verantwortung und haben ein Interesse dran, dass die Immobilie nicht verkommt. Der Vermieter hat dadurch eine hohe Sicherheit, auch wenn er nicht das schnelle Geld macht. Oder lesen Sie mal hier über die Gartenstadt Atlantik in Gesundbrunnen. Auch ein Privatvermieter, aber einer dem Berlin und das soziale Miteinander am Herzen liegen. https://www.tagesspiegel.de/berlin/gartenstadt-atlantic-in-berlin-gesundbrunnen-man-kann-einen-kiez-verbessern-ohne-zu-gentrifizieren/23248966.html Eigentum verpflichtet, aber das vergessen einige Egoisten gern.

  10. 69.

    Ganz so einfach ist es nicht. Das Recht am Eigentum ist höher zu bewerten als das Recht des Mieters. In Deutschland haben Vermieter kaum Rechte. Ich vermiete seibst 2 Wohnungen. Davon steht 1 leer als Verlustabschreibung.

    Wenn man eine Wohnung vermietet, muss man als Vermieter schon fast Detektiv sein. Oft machen Mieter falsche Angaben ect...

  11. 68.

    Mario, wieso Ordnungsgeld? Das ist nicht zulässig.

    Wenn der Mieter vorgetäuschten Eigenbedarf vermutet, kann er den Rechtsweg bestreiten. Was ist daran ungerecht oder unzumutbar?

  12. 67.

    Ich vermiete auch und erhöhe alle 3 Jahre um 15%. Das ist zulässig und erforderlich. Kein Mieter hat das Recht dem Vermieter die Kalkulation vorzuschreiben.

  13. 66.

    Ich nutze mal die Gelegenheit und nehme Ihre unanständige Unterstellung als „Argument“ zum Anlass, um dieses gegen Sie zu verwenden.

    Sie behaupten, Personen aus der Immobilienbranche haben noch nie richtig gearbeitet.

    Witzig ist jetzt, wenn ich Ihnen unterstelle, dass Ihre angebliche Arbeit gar keine richtige ist.

    Ggf. liefern Sie in ihrem Job auch schlechte Lesitung, denken aber, sie sin toll.

    Ich denke, dass sie eben nicht arbeiten gehen, aber das ist nur meine persönliche Einschätzung.

    Und wenn Sie arbeiten gehen, ist das keine richtige Arbeit.

  14. 64.

    Ja, das ist das Risiko, dass auch jeder Vermieter eingeht, der eine Eigentumswohnung erwirbt, um sie zu vermieten. Und da sie dieses Risiko nicht selber eingehen möchten, müssen sie halt ihren Vermieter dafür bezahlen. Das Rund um sorglos Paket gibt es eben nicht. Wie weltfremd kann man eigentlich sein?

  15. 63.

    Bei allem Verständnis, dass es nicht schön ist aus der Wohnung raus zu müssen, muss man aber halt auch sagen, dass wenn man mietet es eben nur ein temporärer Aufenthalt ist. Wenn man dauerhaft und für immer in einer Wohnung bleiben möchte, muss man sie kaufen. Der Mieter kann ja auch jederzeit mit einer 3monatigen Kündigungsfrist kündigen. Und zu allen, die sagen, dass es keine privaten Vermieter mehr geben soll. So wie nicht jeder Eigentum haben möchte, so möchte auch nicht jeder zur Miete wohnen. Und es kann immer mal sein, dass man die Wohnung, weil sich die Lebensumstände ändern, eine Zeit lang nicht mehr benötigt. Dann ist es durchaus sinnvoll, sie zu vermieten. Und man kann als Vermieter immer in die Situation kommen, dass man sein Eigentum wieder benötigt. Anstatt nach Mietendeckel und Enteignungen zurufen, Wäre es vielleicht sinnvoll nach staatlicher Unterstützung zurufen, die es mehr Menschen ermöglicht Eigentum zu erwerben.

  16. 62.

    Es reicht nur eine eigengenutzte Immobilie und sie hätten heute ruhiger schlafen können und wären stolz auf Ihre Bude.

    Voraussetzung o. a. Einlassungen ist, dass sie nicht über Eigentum verfügen und nicht in den „günstigen“ Zeiten zugeschlagen haben.

    Ansonsten, Glückwunsch zum Eigentum.

  17. 61.

    Schaut man sich einige Kommentare an, wird einem schwindelig. Zum Glück hatten wir damals rechtzeitig reagiert und vom Privaten zur Genossenschaft gewechselt, heute geht der übrig gebliebene Zaster in die Rendite , was Teilweise an Mieten aufgerufen wird zieht einem die Schuhe aus. Nöö wir haben uns vor 20 Jahren richtig entschieden. Prenzl Berg kann man sehr gut sehen wo das privatisieren von Wohnungen hingeführt hat. Wer die Möglichkeit erhält städtisch oder Genossenschaft nicht lange überlegen und zugreifen, wir haben eigentlich nur gute Erfahrungen gemacht.

  18. 60.

    Unsere Genossenschaft ist derart klein, das alles in überschaubaren Rahmen sich befindet. Zudem reißen sich Nachmieter förmlich um leerstehende Wohnungen. Es gibt somit keinen Leerstand. Die Betriebskosten alljährlich zeigen, wir machen es richtig. Seitdem ich in dieser Genossenschaft bin, wurde erst einmal die Miete erhöht. Und das auch nur wegen dieses Mietendeckel Abkommens von Seiten des Senats.

  19. 59.

    Und da werfen sie sich in die Brust, die stolzen Eigenheimbesitzer und meinen, sie könnten und sollten sich mit den Immobilienkonzernen vergleichen.
    Ist in etwa so, wie wenn ein Mopedfahrer sich mit einem 500 Mio-Jachtbesitzer identifiziert.

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