Wohnungsnot in Berlin - Kommt jetzt der Vermieterdeckel?

Mo 23.05.22 | 13:57 Uhr | Von Tobias Schmutzler
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Recht auf Wohnen steht auf einem Plakat bei der "Mietendemo" am 27.03.2021 in Berlin (Quelle: imago images/Stefan Boness)
Video: rbb24 Abendschau | 22.05.2022 | Beitrag + Interview | Bild: imago images/Stefan Boness

Preistreibende Unternehmen sollen raus aus dem Berliner Wohnungsmarkt, erlaubt bleibt nur die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum: Das ist die Idee eines Wirtschaftsrechtlers. Doch kann das rechtlich funktionieren? Von Tobias Schmutzler

Was wäre, wenn das Land Berlin die Unternehmen, die die Mieten besonders hochtreiben, einfach aus dem Markt werfen würde? Für Stefan Klinski ist das mehr als ein Gedankenspiel. Der Professor für Wirtschaftsrecht an der Berliner Hochschule für Wirtschaft und Recht glaubt, ein beschränkter Zugang zum Wohnungsmarkt könnte die Lösung für das wohl größte Problem in Berlin sein. Und tatsächlich zeigt sich die Regierungskoalition interessiert an Klinskis Vorschlag.

Kurz zusammengefasst ist seine Idee: Ein neues Landesgesetz soll regeln, wer in Berlin Wohnungen vermieten darf und wer nicht. Weiterhin zugelassen wären alle, die bezahlbaren Wohnraum schaffen. Ausgeschlossen würden dagegen Unternehmen, die im Verdacht stehen, die Preise hochzutreiben - darunter Firmen, deren Anteile am Finanzmarkt gehandelt werden, die ihre Eigentumsverhältnisse nicht offenlegen und ihre Gewinne in Steueroasen verlagern. Also konkret: einige Aktiengesellschaften, Immobilienfonds und Hedgefonds.

Vermieter müssten eine staatliche Genehmigung beantragen

Der Begriff Vermieterdeckel drängt sich da geradezu auf. "Ich hätte den Begriff selbst nicht gewählt. Ich bin Jurist, und würde da eher den fachlichen Begriff wählen: Marktzugangsbeschränkungen", sagt Klinski. Die Deutsche Wohnen, die in Deutschland als Aktiengesellschaft notiert ist, wäre dann zum Beispiel raus aus dem Wohnungsmarkt. Solche Unternehmen auszuschließen, würde aus Klinskis Sicht eines der "großen Probleme" lösen: "Durch den besonders hohen Renditedruck am Kapitalmarkt entsteht auch Druck auf Mieten und Grundstückspreise."

Um vermieten zu dürfen, würden alle eine Genehmigung bei einer staatlichen Behörde beantragen müssen. Wer nach mehreren Jahren keine Genehmigung bekommt, soll seine oder ihre Wohnungen verkaufen müssen. Eine Umwandlung in Eigentumswohnungen wäre dabei verboten.

Der Wirtschaftsrechtler hofft, dass auch die Mieten in Berlin sinken würden. Garantiert ist das aber nicht, gibt er zu: "Automatisch sinken sie nicht. Der Vorschlag versucht aber an den Ursachen anzusetzen, an den Strukturen des Wohnungsmarkts." Klinski rechnet allerdings ziemlich sicher damit, dass die Grundstückpreise sinken würden. "Und damit wird auch der Neubau erleichtert."

FDP: Vermieterdeckel würde Wohnungsmarkt nötiges Kapital entziehen

Ganz anders sieht das Björn Jotzo. Er ist Sprecher für Stadtentwicklung der FDP-Fraktion im Abgeordnetenhaus. Der Vermieterdeckel würde aus seiner Sicht "dem Berliner Wohnungsmarkt gerade das Kapital entziehen, das für Investitionen, energetische Modernisierung und Neubau dringend gebraucht wird".

Aus Jotzos Sicht sind finanzstarke Unternehmen, darunter eben auch Aktiengesellschaften und Immobilienfonds, nicht die Feinde des Wohnungsmarkts, sondern sollten als Partner gesehen werden. "Der Staat allein kann diese Aufgaben nicht leisten", sagt Jotzo dem rbb. "Nur gemeinsam mit dem Kapitalmarkt wird Berlin in der Lage sein, die notwendigen Investitionen in der erforderlichen Geschwindigkeit zu stemmen und ausreichend Wohnraum in Berlin zu schaffen."

Eine Marktzugangsbeschränkung, wie sie Klinski fordert, würde den Mietmarkt "verengen", findet der FDP-Politiker. "Umziehende, Wohnungsuchende und Neuankömmlinge finden weiterhin in allen Preissegmenten keine Wohnungen mehr". Die Nutznießer wären nach Jotzos Überzeugung dann "ausschließlich Bestandsmieter mit vergleichsweise sehr niedrigen Mieten, die auf Kosten der Allgemeinheit niedrig gehalten werden sollen".

Droht ein rechtliches Fiasko wie beim Mietendeckel?

Abseits der Frage, ob die Idee sinnvoll ist oder nicht, drängt sich mindestens ein anderes großes Aber auf: Ist das alles rechtlich möglich? Oder würde hier ein zweites Fiasko vor Gericht drohen, vergleichbar zum gescheiterten Mietendeckel? Klinski beschwichtigt: Die rechtlichen Risiken habe er in einem 50-seitigen Gutachten [gesellschaftfuernachhaltigkeit.de/PDF] ausgeräumt. Verfassungsrecht, Europarecht - nichts stünde seinem Vorschlag entgegen, sagt er in der rbb24 Abendschau.

Der Mietendeckel ist daran gescheitert, dass das Bundesverfassungsgericht urteilte, die Bundesländer dürften Mietrecht nicht regeln - also zum Beispiel Obergrenzen für die Miethöhe. Das hatte aus Sicht des Gerichts schon der Bund mit seiner Mietpreisbremse geregelt. Sein Modell dagegen, so Klinski, würde in den Wohnungsmarkt an sich eingreifen und falle damit in den Bereich des Wirtschaftsrechts. Die Frage, wer am Wohnungsmarkt teilnehmen könne, sei bisher nie Gegenstand mietrechtlicher Bestimmungen des Bundes gewesen.

Natürlich wäre der Vermieterdeckel ein sehr harter Eingriff in die Grundrechte der betroffenen Unternehmen, schreibt Klinski in einem Artikel auf dem Verfassungsblog [verfassungsblog.de]. Doch er sei zuversichtlich, dass das Bundesverfassungsgericht in einer "besonders strengen Verhältnismäßigkeitsprüfung" für die Mieterinnen und Mieter entscheiden würde: Denn das "überragend wichtige Gemeinschaftsgut" des Rechtes auf Wohnen sei in der Berliner Verfassung garantiert. Genau dieses Gut sei aktuell in Metropolen wie Berlin ernsthaft gefährdet. FDP-Politiker Jotzo sieht das anders: Er schätzt die Verfassungsmäßigkeit der Idee als "zweifelhaft" ein.

SPD findet die Idee "charmant" und will sie prüfen

Deutlich aufgeschlossener für den Vorschlag ist Melanie Kühnemann-Grunow, baupolitische Sprecherin der SPD-Fraktion. "Es wäre charmant, wenn das alles so ginge", sagt sie dem rbb. "Es darf keine Denkverbote geben. Bauen ist nicht das Allheilmittel." Die Koalition habe bereits einige Dinge in der Wohnungspolitik angestoßen, etwa den Mietendeckel oder das Vorkaufsrecht. "Aber wir haben uns dabei oft eine blutige Nase geholt", so Kühnemann-Grunow. "Deshalb müssen wir diese Idee jetzt wirklich rechtlich prüfen und sehen, inwiefern sie sich umsetzen lässt." Der wissenschaftliche Parlamentsdienst und die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung prüften das Modell bereits.

Auch Katrin Schmidberger, wohnungspolitische Sprecherin der Grünen, sieht den "Vermieterdeckel" als "Chance, den Berliner Wohnungsmarkt besser in den Griff zu bekommen". Es seien aber noch einige Fragen zu klären, so Schmidberger. Mit Blick auf die Firmen, die nach der Idee vom Markt ausgeschlossen würden, sagt sie, dass beispielsweise Vonovia zwar börsennotiert ist, aber "relativ günstige Mieten" anbiete. Hier müsse man also genau schauen, wie das Verhalten verschiedener Unternehmen juristisch zu bewerten sei.

Viele Ideen sind auf dem Markt

Klinski sieht seinen Vorschlag als Alternative zu der umstrittenen Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen. Zuletzt hat es einige große Lösungsideen für das Wohnungsproblem gegeben: Zum Beispiel die Mietensteuer, ein Vorschlag von zwei SPD-Abgeordneten. Sie wollen eine Abgabe für Vermieter, die besonders teure Mieten verlangen. Bei den Grünen hat Verkehrssenatorin Bettina Jarasch gerade einen Vorschlag aus dem Wahlprogramm wieder rausgeholt: einen fünfjährigen Mietenstopp. Den könnte auch das Wohnungsbündnis unter Senatsleitung vereinbaren, dass bis Juni seine Ergebnisse präsentieren will.

Neben den anderen Vorschlägen erscheint der von Stefan Klinski als einer der radikalsten. Erste Gespräche mit Politikerinnen und Politikern habe er schon geführt. Jetzt ist die Frage, ob die rot-grün-rote Koalition seine Idee aufgreifen wird.

Sendung: rbb24 Abendschau, 21.05.2022, 19:30 Uhr

Beitrag von Tobias Schmutzler

121 Kommentare

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  1. 121.

    Das ist leider Unfug. Willkürliches Handeln des Staates hängt nicht von der Bedeutung des Eigentums ab sondern von der Schwere des Eingriffs im Verhältnis zu anderen Rechten. Das Eigentumsrecht gehört zu den höchsten Rechten, was nur eingeschränkte Eingriffe ermöglicht, denn es ist Grundlage unserer Gesellschaftsordnung. Im Mietrecht gibt es bereits mehrere staatliche Beschränkungen, weshalb das Bundesverfassungsgericht bereits in der Vergangenheit indirekt stärkere Eingriffe als unzulässig erachtet hat. Der Staat ist nun mal nicht berechtigt, eigene Versäumnisse auf Teile der Bevölkerung abzuwälzen. Sozialer Wohnungsbau und Unterstützung Bedürftiger ist staatliche Aufgabe, nicht die privater Anbieter.

  2. 120.

    „Es ist mir schleierhaft, wie einige Kommentatoren es gut finden können, wenn Berliner aus ihren Kiezen verdrängt werden und sich die Wohnung nicht mehr leisten können, in denen sie teils schon seit Jahrzehnten wohnten.“

    Man muss Wohnungspolitik im Ganzen sehen und verstehen. Viele Wohnhäuser wurde nach dem Krieg wieder aufgebaut, diese Häuser unterliegen natürlich notwendigen Modernisierungs- und Anpassungsmaßnahmen im Wohnungsbestand führen zu steigenden Mieten. Zum einem ist es politischer Wille zum Anderen würden die Häuser sonst verfallen.

    Das Problem dabei ist, dass zugleich das Angebot an Sozialwohnungen seit Jahren zurück geht. Der Anteil der gebundenen Mietwohnungen in Berlin beträgt weniger als 6 % des Mietwohnungsbestands.

    Das Land Berlin kommt seiner Verpflichtung nicht nach. Um die bestehende Lücke zwischen Angebot und Nachfrage nach preiswertem Wohnraum zu schließen, müssen die Anstrengungen im Bereich des sozialen Wohnungsbaus stark intensiviert werden.

  3. 119.

    Es geht nicht darum, dass Kommentatoren jemanden vertreiben möchten.

    Es geht nur darum klarzustelle, dass es zum einen kein Recht auf ungezügelten Gewinn (Definition übrigens umstritten) gibt und zum anderen auch kein Recht auf Wohnen im Lieblingskiez.

    Ferner ist fraglich, warum jemand der hier seit 15 Jahren in seinem Lieblingsort wohnt mehr Anrecht auf Wohnen haben sollte, als derjenige, der sich durch Zuzug nach Berlin seinen Wunsch endlich nun erfüllen möchte, da er im Kuhdorf geboren wurde.

    Solidarisch könnte man vertreten, dass der Dritte nunmal „genießen“ darf, der andere durfte bereits. Was ist verwerflicher?

    Beide Argumente sind vertretbar und verständlich.

    Bezahlbarer Wohnraum oder gesellschaftliche Subventionierung von Mieten bis zum Zeitpunkt der Fertigstellung ausreichenden Wohnraums (am besten durch den Staat) ist ein Mittelweg, der milde ist.

    Alleine der wirkliche Wille zum Bauen in Berlin durch das Land fehlt m. E..

    Kann man sich hierauf einigen?

  4. 117.

    Richtig, und auch hier geht es dann abschließend nur um das verfassungsmäßig geeignete, erforderliche (mildeste) Mittel unter Abwegung aller durch das GG geschützten Güter und Rechtpositionen.

    Der Staat kommt hier aus der Nummer nicht heraus, es gibt immer mildere Mittel als Enteignung/Ausschluss von Marktteilnahme unter obskuren Unterstellungen einer nicht greifbaren Gewinnabsicht, Vgl. Bundesverwaltungsgericht zum Vorkauf.

    Die Brechstange ist nicht niemals das mildeste Mittel.

    Ich finde es aber gut, dass nun alles erdenklich Mögliche geprüft wird - das Pulver ist dann schnell verschissen.

  5. 116.

    „Und auf den Beweis mit den Kaltmieten gehen sie absichtlich nicht ein. Selbstverständlich erfolgen aus überhöhten NK Abrechnungen Mieterhöhungen.“

    Welche Beweisführung in welchem Kontext i. S. Kaltmiete meinen Sie?

    Überhöht können Nk-Abrechnungen nicht sein, es gibt berechtigte und unberechtigte Kosten, die umgelegt werden können.

    Ungerechtfertigte Kosten müssen nicht gezahlt werden bzw. müssen vom Vermieter erstattet werden, das ist geltendes Recht.

    Ungerechtfertigte Bereicherung u. a. ist im BGB und Rechtsprechung geregelt.

    Also führen ungerechtfertigte NK nicht zu Mieterhöhungen.

    Die Initiative, auf die Sie sich beziehen, mutmaßt derzeit übrigens, nicht mehr und nicht weniger.

  6. 115.

    "Anerkennen sollte man auch, dass die Schaffung „günstigen“ Wohnraums direkte Aufgabe des Staates ist." Damit sind wir wieder beim eigentlichen Thema des Artikels, unter dem unsere Kommentare stehen. Der Staat selbst schafft zwar keinen Wohnraum, kann aber eingreifend tätig werden und Spekulationen mit Wohnraum untersagen. Dass Mieten immer höher steigen müssen, ist schließlich kein Naturgesetz und wir haben mit den Wohnungsbaugenossenschaften, von denen es einige seit 100 Jahren gibt, gute Vorbilder für sozial gerechtes Wohnen. Demgegenüber stehen Investorengemeinschaften (oft aus dem Ausland), denen es nur um Gewinnmaximierung geht, nicht aber um die Stadt, in der wir mal eine ganz funktionierende Mischung hatten. Es ist mir schleierhaft, wie einige Kommentatoren es gut finden können, wenn Berliner aus ihren Kiezen verdrängt werden und sich die Wohnung nicht mehr leisten können, in denen sie teils schon seit Jahrzehnten wohnten.

  7. 114.

    Nein, ich meine was ich schreibe. Und auf den Beweis mit den Kaltmieten gehen sie absichtlich nicht ein. Selbstverständlich erfolgen aus überhöhten NK Abrechnungen Mieterhöhungen.

    "In dem Schreiben heißt es: „An unterschiedlichen Orten und über mehrere Jahre“ erlebten Mieter, dass die Firma in „etlichen Fällen die Leistungen, deren Kosten sie auf die Mieten umlegt, in Wirklichkeit nicht erbracht hat“. Es bestehe „ein systematischer Zusammenhang mit der Organisation der Umlageabrechnung im Vonovia-Konzern“. Die Vonovia verdiene daran gut. Die operativen Gewinne aus konzerninternen Kostenumlagen hätten bei „weit über 100 Millionen Euro im Jahr“ gelegen."

  8. 113.

    Die FDP wie man sie kennt, enge "Verflechtungen" zwischen Politik und den "Sponsoren" der FDP.

    "Jotzo ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht." Auf deutsch, seine Klientel wäre unmittelbar betroffen.

    Frau Kühnemann-Grunow ist mit Andreas Grunow verheiratet, seines Zeichen Prokurist und Bereichsleiter Unternehmensberatung bei der BBT Treuhandstelle des Verbandes Berliner und Brandenburgischer Wohnungsunternehmen GmbH.

    Der übliche Berliner Filz.

  9. 112.

    Verstehe ich, abstrakt.

    Und dennoch - Das Problem ist, dass solche - normalen - Erwägungen, wie ein Umzug (inkl. Schulwechsel, Jobwechsel), keinen Zugang mehr bei bornierten - so nannten Sie es - Mitbürgern haben.

    Wie einfach wäre es auf solch einen Vorschlag wie folgt zu antworten , „das wäre eine Option unter vielen, ja“, oder?

    Opferrolle einnehmen und andere dafür schuldig/verantwortlich machen, dass hat bei mir noch nie gezogen.

    Sachlich verstehe ich aber Ihre Einwendungen, dass möchte ich klarstellen.

    Mein Standpunkt ist, dass es niemanden umbringt, wenn die Alternative gewählt wird.

    Ihre letzten Aussagen sind, mit Verlaub, nicht sachlich nachvollziehbar und geprägt von Unterstellungen.

    Warum arbeiten Leute bereits heute noch in teureren Städten wie New York, Oslo, Rom, Barcelona, Moskau, Zürich usw., nehmen Sie doch mal hierzu sachdienlich Stellung.

  10. 111.

    Dann bitte beim Senat beschweren, dass zu wenig Wohnraum in Berlin vorhanden ist und er seit Jahren Bauverhinderungspolitik betreibt.

    Als Bestandsmieter sind sie gegen Mieterhöhungen gut geschützt Maximalmiete = Mietspiegelpreis

    Nur umziehen geht halt nicht so einfach.

  11. 110.

    Es ging darum aufzuzeigen, dass nicht jeder mal aus Berlin herausziehen kann ins weiter entfernte Umland, nur weil es in Berlin viele Besserverdienende gibt UND Firmen, Fonds usw, die absolute Kapitalisierung von Wohnraum betreiben- auch dem, der bisher für den in Berlin berufstätigen Durchschnittsverdiener leistbar war. Zu solchen Vorschlägen, die nicht in die Lebensrealität vieler Menschen passen, wie: ziehen Sie doch ins weiter entfernte Umland, schlagen Sie noch Kündigung des bisherigen Arbeitsplatzes vor. Wie borniert! Kaum vorstellbar, aber wahr: wenn Sie während Ihrer Arbeit auch Ihre Kinder in einer Kita betreuen, den Empfangsbereich Ihrer Firma stemmen, die Büros und Praxen putzen, Termine an Kunden vergeben, Verträge aufsetzen, sich selbst die Haare schneiden und Ihre Lebensmittel insSupermarktregal räumen, sich die Post bringen, sich im Restaurant bedienen, dafür also keine Besserverdiener brauchen, dann stimmt es, dass Berlin nur für Sie ist.

  12. 109.

    Also ich würde mich ggf. auch mal nach einem anderen Job umsehen, wenn ich so leiden würde wie so mancher Mitbürger.

  13. 108.

    Und bitte machen Sie sich auch mal die Mühe zu checken, wie lange Sie von Eberswalde nach Berlin-Mitte mit den Öffentlichen brauchen und wie oft man umsteigen muss und das noch mit der günstigen Annahme, Sie wohnen direkt am Bahnhof, am besten noch darin….
    Oder her mit dem Auto und dann die Straßen in Richtung Berlin verstopfen. Holen Sie mich ab? Umzug war ja fast Ihre Idee.. oder Erik kommt vorbei. Kindersitze hab ich.

  14. 107.

    In welcher Realität leben /wohnen Sie?
    Ich plan mal theoretisch nen Umzug aus Berlin ins billigere Umland (der Speckgürtel gehört sicher nicht dazu, also weiter raus): Fressen höhere Benzinkosten die Mietersparnis auf? Beim Zug gehts nicht nur um die Fahrdauer, wie OFT fährt die Zug in die Richtung meiner Arbeitsstelle, zum richtigen Zeitpunkt oder erst nach 7 Uhr, erreiche ich den Zug auch, wenn ich vorher Kinder zur Kita/Krippe bringen muss, fährt er auch nach 20 Uhr, wenn ich Überstunden machen musste? Da können zwei Züge pro Stunde, aber im Abstand von nur 20 Minuten, danach dann wieder 40 Min. Leerlauf fatal sein. Schon mal im weiter entfernten Umland danach geschaut? Habe ich in Berlin alte Eltern, deren Pflegedienst nicht ausreicht,um die ich mich kümmere, die ich nicht mal eben aus der langjährig bewohnten Berliner Wohnung rausholen kann, nur um in meine Nähe 30 Minuten außerhalb zu ziehen. Gibt es dort die pflegerische Infrastruktur? Die ärztliche? Kita bis 20 Uhr?

  15. 106.

    Guter Kommentar. Recht auf Wohnen ja, aber nicht für 5 EUR/qm im S-Bahn-Ring. Und der Nahverkehr ist gut in Berlin und Umland ausgebaut, z.B. unter 30 min. mit dem Regio aus Eberswalde zum Berliner Hbf.

  16. 105.

    Netter, sozialer staatlicher Vermieter, der es anders/besser macht?

    „Mieterhöhung nicht zugestimmt:Berlinerin wird wegen 3,14 Euro verklagt
    Weil sie vergaß, auf ein Schreiben ihrer Hausverwaltung zu reagieren, bekam eine Mieterin eine 31-seitige Klageschrift zugestellt. Für die Gewobag ein ganz normaler Vorgang.“

    https://plus.tagesspiegel.de/berlin/mieterhohung-nicht-zugestimmt-berlinerin-wird-wegen-314-euro-verklagt-488304.html (Leider hinter Paywall)

  17. 104.

    Der staatliche Eigentümer/Vermieter kann laut „Links“ günstiger.

    „Bis zu 3,75 Millionen Euro
    Polizeiwache am Kottbusser Tor soll erneut deutlich teurer werden“

    https://www.rbb24.de/politik/beitrag/2022/05/berlin-polizeiwache-kosten-kottbusser-tor-kreuzberg-kotti.html

  18. 103.

    Sie sprechen da ein Anspruchsdenken an, dass sehr stark mit dem eigenen Portemonnaie kollidiert. Und es kommt Missgunst zum Vorschein, wenn andere sich etwas leisten (können). Das ist natürlich nicht bei allen so, aber manchmal hat man den Verdacht...
    Trotzdem sind/bleiben "Brötchenpreise/Mieten nach Einkommen" ungerecht. Man kann nicht oft genug auf die Wirkung von Anreizen hinweisen... Wer meint, durch "Wegnehmen" eine Gesellschaft zu befrieden, der hat eher eine eigene Machtposition im Auge, wenn er selber der "Wegnehmer/Zuteiler" ist. Gegen dieses "leistunglose Jobbegehren" sollte man immer vorgehen, wenn man es erkennt.

  19. 102.

    Stimmt(aber nicht ganz), ist aber nicht wirklich ein sachliches Argument.

    Es gibt auch teure Friseure, Restaurants, Tagesmütter, Privatschulen, Private Hochschulen.

    Nicht, dass ich z. B. Monaco als das Maß aller Dinge ansehen würde.

    Ist aber auch in Augen vieler andere eben doch lebenswert (auch Paris, New York, Oslo, Kopenhagen, Amsterdam usw.)es gibt dort ferner auch Dienstleistungen, so ganz bin ich daher von Ihrer These nicht überzeugt.

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