Genossenschaftlicher Wohnungsbau - Wenn 99 Jahre nicht genug sind

So 04.09.22 | 10:29 Uhr | Von Thorsten Gabriel
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Blick über Wohnhäuser an der Bismarckstraße in Richtung Alexanderplatz mit dem Fernsehturm. (Quelle: dpa/Jens Kalaene)
Bild: dpa/Jens Kalaene

Die Nachfrage nach Genossenschaftswohnungen ist riesig. Für Neubauten fehlen den Genossenschaften in Berlin aber Grundstücke. Die hat ihnen das Land zwar jetzt zugesagt – allerdings hat die Sache einen Haken. Von Thorsten Gabriel

Die "Erste Wohnungsgenossenschaft Berlin-Pankow e.G." gehört zu den traditionsreichen Genossenschaften in Berlin. Vor fast 70 Jahren als Arbeiterwohnungsbaugenossenschaft AWG in der DDR gegründet, firmiert die EWG Pankow seit 1992 unter ihrem heutigen Namen. Rund 3.600 Wohnungen gehören ihr im Berliner Norden – und gerade erst wurden es 40 mehr. In der Dolomitenstraße in Pankow zog die Genossenschaft in 23 Monaten Bauzeit ein neues Wohnhaus hoch. Gleich nebenan werden im Bestand Dachgeschosse aufgestockt.

Viele Genossenschaften haben Aufnahmestopps verhängt

Der Druck, mehr Wohnungen anzubieten, sei enorm, sagt Genossenschaftsvorstand Chris Zell. Er setzt die dreieinhalb tausend Wohnungen in Beziehung zu rund 4.500 Mitgliedern. Nicht alle Genossinnen und Genossen können derzeit mit Wohnraum versorgt werden. So geht es derzeit den meisten Wohnungsgenossenschaften in Berlin. Auch von Nicht-Mitgliedern ist die Nachfrage groß. Dabei gehören den Genossenschaften nur rund zehn Prozent des Wohnungsbestands in Berlin. Viele haben derzeit Aufnahmestopps verhängt.

"Es ist zunehmend so, dass Mietinteressenten gezielt nach Genossenschaftswohnungen suchen und nicht bei den Privaten", sagt Zell, der auch im Verband der Berliner Genossenschaften aktiv ist. "Das spüren wir auch – aber wir können nur das anbieten, was wir haben." Zwar können auch die Genossenschaften angesichts der Lage auf dem Bau nicht mehr preisgünstig bauen, trotzdem gelten sie weiter als "die Guten", bei denen man unbefristet sicher wohnt.

Am ehemaligen Flughafen Tegel soll ein Vorzeigeprojekt entstehen

Das gilt nicht nur für alteingesessene Genossenschaften wie die EWG Pankow. Auch junge, erst vor wenigen Jahren gegründete Genossenschaften würden ihren Bestand gern erweitern. Aber Andreas Barz, der Sprecher des Bündnisses Junge Genossenschaften, spricht eine Binsenweisheit aus, wenn er sagt: "Ohne Grundstücke geht’s nicht." Gleichzeitig hätten die Erfahrungen auf dem freien Markt in den vergangenen Jahren gezeigt, dass sich Genossenschaften dort nicht mit Grund und Boden versorgen können, "weil wir die exorbitant hohen Baulandpreise nicht bezahlen können."

Auf den Senat waren alte wie neue Genossenschaften lange Zeit nicht gut zu sprechen. Zwar hatte auch die vorherige rot-rot-grüne Landesregierungen den Genossenschaften günstige landeseigene Baugrundstücke versprochen. Doch oft war das Angebot an wirklich brauchbaren Flächen rar und die Förderprogramme waren so kompliziert gestrickt, dass manche Genossenschaft daran zu scheitern drohte.

"Die Erfahrungen sind desaströs in den letzten Jahren", sagt Barz. "Wir hoffen, dass das jetzt mit dem Kurt-Schumacher-Quartier besser läuft." Denn dort, am ehemaligen Flughafen Tegel, soll in mehrfacher Hinsicht ein Vorzeigeprojekt entstehen – unter anderem auch, weil den Genossenschaften 25 Prozent der Fläche angeboten werden. So soll es künftig bei jedem Stadtquartier sein. Darauf haben sich Senat und Genossenschaften beim Wohnungsbündnis der Regierenden Bürgermeisterin verständigt.

Die Sorge der Genossenschaften vor dem "Heimfall"

Allerdings hat die Sache aus Perspektive der Genossenschaften einen Haken: Berlin verkauft seine Grundstücke im Regelfall nicht mehr, sondern vergibt sie nur noch per Erbbaupacht. Das ist zwar billiger als ein Kauf, Genossenschaftsvorstand Zell gibt aber zu bedenken, dass ein Erbbauzins "auch nicht billig" sei. Wenn der Erbbauzins im Laufe der Jahre steige, müsse das auch finanziert werden – und würde sich letztlich auch durch steigende Mieten bemerkbar machen. Außerdem könne eigenes Bauland bei der Finanzierung von Bauvorhaben von Vorteil sein, "was die Beleihungswerte anbelangt". Da sei man beim Erbbaurecht "schon ein bisschen eingeschränkt", resümiert Zell.

Dazu kommt, dass den Genossenschaften in Tegel bislang nur Erbbauverträge über 90 Jahre angeboten wurden. Üblich sind eigentlich 99. Wenig erquicklich finden die Genossenschaften auch das, was im Erbbaurecht unter dem Begriff "Heimfall" verstanden wird: Enthält der Vertrag keine Verlängerungsoption, fällt anschließend nicht nur das Grundstück zurück ans Land, sondern auch die darauf gebauten Immobilien.

Dafür müssen die Genossenschaften zwar eine Entschädigung erhalten, trotzdem widerspräche diese Befristung dem Genossenschaftsgedanken, geben alte wie junge Genossenschaften zu bedenken: Irgendwann würden Genossinnen und Genossen dann doch einen Eigentümerwechsel erleben, selbst wenn es nicht ein privater Investor, sondern "nur" das Land wäre.

Der Senat zeigt sich kompromissbereit

Trotzdem haben sie mit dem Erbbaurecht mittlerweile Frieden geschlossen, hoffen allerdings darauf, möglichst gute Konditionen herausschlagen zu können. "Zumindest eine Verlängerung der Laufzeit, zum Beispiel um 30 Jahre nach 99 sollte es sein, so dass man wenigstens eine gewisse Sicherheit hat", sagt Chris Zell. Andreas Barz von den Jungen Genossenschaften legt sogar noch etwas drauf: "99 Jahre plus eine Verlängerungsoption von 99 Jahren ist das absolute Minimum."

Der Senat zeigt sich in Gestalt des Stadtentwicklungssenators Andreas Geisel durchaus kompromissbereit. "Wir sind bereit über längere Laufzeiten zu reden", sagt der SPD-Politiker. Er verstehe außerdem, dass die Genossenschaften über die Vertragslaufzeit auch "eine gewisse Sicherheit über die Zinshöhe" haben wollten. Das müsse mit der Senatsfinanzverwaltung besprochen werden. "Aber ich glaube, wenn wir das im Grundsatz so machen, wissen die Genossenschaften, worauf sie sich einlassen. Wir wollen, dass sie bauen."

Am Schumacher-Quartier in Tegel wird sich in den kommenden Wochen zeigen, ob Senat und Genossenschaften zueinander finden.

Sendung: rbb24 Inforadio, 02.09.2022, 07:00 Uhr

Beitrag von Thorsten Gabriel

66 Kommentare

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  1. 66.

    Der oder die machen es richtig. Sind dankbar und LEBEN JETZT GUT UND ZUFRIEDEN. DANK GENOSSENSCHAFTSWOHNUNG ! Gruß weiter so.

  2. 65.

    Lieber rbb24,
    Wollen Sie das hier nicht umbenennen unter dem Titel
    " @ Immanuels Plauderstunde "
    Zum Thema; ich habe in Berlin in einer Genossenschaft gewohnt und kann nur sagen das beste was es gibt.
    Meine Anteile habe ich meiner Enkelin vererbt und nun wohn diese in der Wohnung..
    Bei Privaten undenkbar. Dem Senat bleibt garnichts weiter übrig mit den Genossenschafften zusammenzuarbeiten.
    Und es stimmt, die Genossenschaften bauen immer mehr in Brandenburg.

  3. 63.

    „Es wird also für alle Mieter teurer, die in einigermaßen neuen Wohnungen leben, die nicht gefördert sind.“

    Richtig, die subventionierten Mieten sollen auch nicht in den Mietspiegel einfließen, da sie nicht der realen Preisentwicklung entsprechen.

    Die Werte würden sonst verzerrt und ein entspräche wohl kaum den Ansprüchen an einen gerichtsfesten, qualifizierten Mietspiegel.

    Die Zeit günstigen Wohnens sind, da hat Mario recht, vorbei.

    Alleine die Preise für Gewerke und Materialien sind bekanntlich extrem gestiegen.

    Der Eigentümer, egal ob privat oder städtisch, muss von der Miete abzgl. Kosten auch noch Instandhaltungsrücklage bilden.

    Der Mietendeckel wäre übrigens nur ein „linker Brandbeschleuniger“.

  4. 62.

    Ich schließe mich dem Realisten an. Sie haben scheinbar nicht auf allen Gebieten Ahnung.
    Mein Sohn und andere Freunde haben so eine Mitgliedschaft, Genossenschaftsanteile ohne Wohnung. Punkt!

  5. 61.

    Ach Immanuel, sie bestimmen also was falsch und was richtig ist.....Irgendwann wollen Sie auch noch bewiesen haben,dass 2+2 =4 sind.
    Ich empfehle Ihnen mal aus Ihrer Blase rauszukommen und sich umfänglich zu informieren.

  6. 60.

    Befristete Pachtverträge sind für die Zukunft geplante Enteignungen! Fällt nach Ende der Pachtzeit das Grundstück an den Eigentümer zurück, so beinhaltet dies nach geltendem Recht auch alles, was fest darauf gebaut ist. Somit müssten die Genossenschaften Gebäude finanzieren und laufend erhalten, die am Ende ans Land Berlin fallen würden. Das kann meines Erachtens nur gelöst werden, wenn eine automatische Verlängerungsoption mit klaren zu erfüllenden Bedingungen im Pachtvertrag verankert werden. Heißt, so lange die Bedingungen erfüllt werden, verlängert sich der Pachtvertrag. So hätte das Land weiterhin die Kontrolle und die Genossenschaften Sicherheit. Die Höhe der Pacht könnte man dann beispielsweise an die allgemeinen Mietentwicklungen, Grundstückswerte oder ähnliche Indizes koppeln, so dass ein fairer Preis garantiert wäre.

  7. 59.

    Das ist ja das Dilemma, in das sich Berlin mit seiner Sozialquote hineinmanövriert. Durch die Sozialquote finanzieren die restlichen Mieter die vergünstigten Mieten mit. Nun besteht aber das Problem, dass die teuren Mieten fünf Jahre nach Neubau in den Mietspiegel einfließen, während die vergünstigten Wohnungen als geförderter Wohnraum nicht einfließen. Es wird also für alle Mieter teurer, die in einigermaßen neuen Wohnungen leben, die nicht gefördert sind. Deswegen muss die Sozialquote auch gut austariert werden. Eine Anhebung hätte ungeahnte Folgen und der ungeförderte Wohnraum wäre kaum noch vermietbar. Das Land Berlin überlässt also hier die Menschen einfach dem Markt und gibt das Problem an private Investoren weiter, egal ob Wohnungsgesellschaft oder Genossenschaften, statt selbst die erforderlichen Geldmittel für sozialen Wohnungsbau in die Hand zu nehmen. Das kann nicht funktionieren.

  8. 58.

    >"Viele Neuberliner fordern ein Verbot dessen, was sie (oder ihre Vorfahren) zunächst irgendwann einmal für sich in Anspruch genommen haben: Nach meinem Zuzug Zuzugsverbot! Das ist primitiv!"
    Aber sowas von einseitig primitiv! Genaus wie die Leuts alle Berlin wegen der Club- und Partyszene wollen, daber dann nach Ruhe schreien, wenn sie erstmal ne teure Wohnung in nem "Szeneviertel" haben.
    Und nicht vergessen: Berlin lebt überwiegend von den Leuten, die ständig neu zuziehen und immer Geld mitbringen! So richtig erwirtschaftet wird in Berlin außer die prikären Jobs in Gastronomie und Service ja nicht wirklich was. Also mal nicht beschweren, es ziehen ja dann auch wieder viele weg von Berlin. Bleiben ja nicht alle da. Deswegen wird geschätzt in Berlin die Bevölkerung in einer Genation (25 Jahre) fast komplett ausgetauscht.

  9. 57.

    Biene:
    "Antwort auf [Immanuel] vom 04.09.2022 um 21:45
    Sie sprechen von einem anderen Sachverhalt.
    Ja, es kann mal vorkommen, dass eine Genossenschaft "eine" Wohnung nicht an ein Mitglied vermietet kann. Dann wird sie an ein Nichtmitglied vermietet und derjenige tritt in die Genossenschaft ein.
    Ich schreibe aber von einer generellen Mitgliedschaft, um z.B. auf die WL zu gelangen. Und dies wird nicht mehr praktiziert und so steht es auch in diesem RBB Beitrag, da es einfach zu wenige Wohnungen bei den Genossenschaften gibt."

    Es gibt nur eine Mitgliedschaft und keine "generellen Mitgliedschaft" und "nichtgenerellen Mitgliedschaft". Dass die Genossenschaften nur Menschen aufnehmen, die bei ihnen wohnen, war zumeist schon immer so. Da gibt es nix Neues, auch nicht "seit 3 Jahren".

  10. 56.

    An diesem Beispiel und Umgang mit den Genossenschaften, kann man die eigentliche Moral erkennen. Die Erbpacht hat das Potential, Spekulationsgewinne Einzelner, von Landesflächen zu verhindern, indem sie so vom Markt nimmt. Es gibt Beispiele wie das durchaus verträglich gut gelöst wurde: In der Zehlendorfer Perforceheide konnten die Pächter nach einer festgelegten Mindestpachtzeit entscheiden ob sie das Land dazukaufen wollen oder nicht (wenn man darauf selbst wohnt). Wenn nicht, lief die Pacht weiter, die man verlängern kann und auch das Kaufangebot aufrechterhalten kann. So steuert man mit Anreizen...

  11. 55.

    „Dieses Recht darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes und nur für die Fälle eingeschränkt werden, in denen eine ausreichende Lebensgrundlage nicht vorhanden ist und der Allgemeinheit daraus besondere Lasten entstehen würden oder in denen es zur Abwehr einer drohenden Gefahr für den Bestand oder die freiheitliche demokratische Grundordnung des Bundes oder eines Landes, zur Bekämpfung von Seuchengefahr, Naturkatastrophen oder besonders schweren Unglücksfällen, zum Schutze der Jugend vor Verwahrlosung oder um strafbaren Handlungen vorzubeugen, erforderlich ist.“

    Lebensgrundlage ist vorhanden, wenn leere Wohnungen vorhanden sind
    Besondere Lasten - Nicht ersichtlich, wenn Leute in Wohnungen wohnen
    Gefahr für FDGO - in keiner Weise gegeben
    Unglücksfall u. a. - nicht gegeben

    Freizügigkeitseinschränkung wäre in keiner Weise durch erlassenes Gesetz gerechtfertigt.

    Gerne nennen Sie aber Beispiele, weswegen Freizügigkeit bei Wohnmärkten eingeschränkt werden könnte.

  12. 54.

    Zustimmung.

    Berliner müsste man dann ja auch im Gegenzug ausweisen können. ;-)

    Ausgleichende Gerechtigkeit.

  13. 53.

    Die Mieten werden nicht dadurch preiswerter, weil mehr Leute teurere Mieten bezahlen und damit subventionieren.

    Wenn aber mehr Leute als jetzt teure Mieten im frei finanzierten Wohnungsbau zahlen, steht auch mehr Geld für den sozial geförderten Wohnbauanteil zur Verfügung.

    Folglich würden mehr Sozialwohnungen in den Genuss von subventionierter Miete gelangen können.

    Im Ausschuss für Bauen und Wohnen hat das ein geladener Genossenschaftler sehr gut erläutert und den Abgeordneten dargestellt.

    Unter 10 Euro/qm Kaltmiete kann kalkulatorisch nicht mehr unsubventioniert gebaut werden.

    Ist auf YouTube unter Abgeordnetenhaus Berlin abrufbar, Befragung/Sitzung geht aber drei Stunden. Lohnt sich aber trotzdem.

    Die Linke fordert übrigens eine höhere Sozialquote, das widerspricht aber der Quersubventionierung durch frei finanzierten Wohnraum.

    Übrigens haben die städtischen Gesellschaften derzeit ein Riesenproblem - die Fluktuation unter den Neumietern im frei finanzierten W.

  14. 52.

    Mit Neubau löst man selbstverständlich eines der Wohnungsprobleme, nämlich dass es derzeit überhaupt zu wenig Wohnraum bei zu großer Nachfrage (egal aus welchem Segment des Einkommens die Nachfrage stammt) gibt.

    Was ändert an diesem Problem nochmal Ihr Baustopp?

    Gerne dürfen Sie antworten.

    Verweisen Sie bitte auch nicht auf das Problem von günstigeren Mieten, hier sind wir uns einig - günstiger wird es nicht mehr.

    Aber was bringt ihr Baustopp? Sicherlich einen noch angespannteren Wohnungsmarkt.

    Markt ist Psychologie, heute weiß man, dass noch neu gebaut wird.

    Was passiert, wenn morgen jeder weiß, dass nicht mehr gebaut wird?

    Sinkt die Nachfrage nach Wohnraum, werden Mieten dadurch nicht noch schneller steigen?

  15. 51.

    Biene:
    "Antwort auf [deschamp] vom 04.09.2022 um 14:57
    Der Realist schreibt wie es ist und bewertet nicht, oder verstehe ich hier was falsch."

    Ja, Sie verstehen es falsch. Denn "Realist schreibt nicht, "wie es ist", sondern er stellt eine Behauptung auf, die er nicht beweist und die er auch nicht beweisen kann, weil sie falsch ist!

    Biene:
    "Es ist nicht gleich jeder Rechts und ein Schwurbler."

    Aber von den Rechten und Schwurblern kommen zumeist diese fremdenfeindlichen, falschen Behauptungen.

  16. 50.

    Sie sprechen von einem anderen Sachverhalt.
    Ja, es kann mal vorkommen, dass eine Genossenschaft "eine" Wohnung nicht an ein Mitglied vermietet kann. Dann wird sie an ein Nichtmitglied vermietet und derjenige tritt in die Genossenschaft ein.
    Ich schreibe aber von einer generellen Mitgliedschaft, um z.B. auf die WL zu gelangen. Und dies wird nicht mehr praktiziert und so steht es auch in diesem RBB Beitrag, da es einfach zu wenige Wohnungen bei den Genossenschaften gibt.

  17. 49.

    Mirko:
    "Im Übrigen gibt es ja auch Quoten obwohl das GG es verbietet nach Geschlecht, Herkunft etc zu unterscheiden."

    Adressat des Art. 3 GG ist der Staat. Und dort gibt es keine Quoten.

  18. 48.

    Mirko:
    "Antwort auf [Immanuel] vom 04.09.2022 um 21:10
    "Ein Zuzugsverbot wäre ein massiver Eingriff in das Grundrecht der Freizügigkeit!" das ist BLÖDSINN ! Wenn Sie schon mit Gesetzen umsich werfen, dann lesen Sie diese gefälligst mal ganz. Hier insbesondere den Absatz 2 des Artikel 11 GG."

    Ich kenne Art. 11 GG. Die Voraussetzungen des Art. 11 Abs. 2 sind aber nicht erfüllt. (s. Rechtsprechung des BVerwG, z.B. BVerwGE 3, 135, 140 und BVerwGE 5, 31, 36)

    Mirko:
    "Gleiches gibt es auch im Sozialgesetzbuch."

    Was hat das mit einem Zuzugsverbot zu tun? Das SGB regelt Sozialleistungen, aber keine Zuzugsverbote.

    Mirko:
    "Quasi jeder einzelne Punkt diesesArt 11 Abs. 2 GG trifft auf Berlin zu."

    NEIN! Kein Tatbestandsvoraussetzung des Art. 11 Abs. 2 GG ist erfüllt. (siehe die oben zitierte Rspr. des BVerwG)

  19. 47.

    Der Realist schreibt wie es ist und bewertet nicht, oder verstehe ich hier was falsch. Es ist nicht gleich jeder Rechts und ein Schwurbler.
    Und Sie schreiben von 200000 Sozialwohnung oder bezahlbaren Wohnraum?
    Ich denke mal nicht, die Wohnungsvergabe der Sozialwohnungen bzw.der Wohnungsbaugesellschaft-Wohnungen muss gerecht verteilt werden. Um diese Wohnungen geht es. Hochpreisige Angebote gibt es genug.
    Ich kann nur hoffen, dass die Arbeitgeber von z.B. Feuerwehr, Krankenhäuser und sonstige Infrastruktur für ihr Personal mit kleinem Einkommen bald Betriebswohnungen selber baut.
    Das wäre eine Maßnahme.


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