Die Hauptstraße in Brandenburg an der Havel. (Quelle: imago/Schöning)
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Video: Brandenburg aktuell | 30.10.2016 | Beitrag von Ludger Smolka | Bild: imago/Schöning

Datenanalyse Wohnen in Brandenburg - Im Berliner Speckgürtel wird es immer teurer

Steigende Wohnkosten und Immobilienpreise treiben immer mehr Berliner ins Umland. Die Flucht aus der Stadt bringt die Gentrifizierung in den Speckgürtel. Gleichzeitig sinken die Preise an der Grenze zu Polen und im Süden der Lausitz. Eine Datenanalyse mit interaktiven Karten.

Die Hauptstadt boomt - und das merkt man auch im Speckgürtel. In ausnahmslos allen Gemeinden rund um Berlin sind die angebotenen Kaufpreise für Einfamilienhäuser im vergangenen Jahr gestiegen (dunkelblau auf der Karte unten markiert). Die größte Preisteigerung für Häuser gab es im Potsdamer Nobelstadtteil Berliner Vorstadt. Vom zweiten Quartal 2015 bis zum ersten Quartal 2016 sind hier die Angebotspreise um 11,5 Prozent gestiegen. Deutlich teurer als im vergangenen Jahr sind Häuser auch in Hohenstücken, einem Stadtteil von Brandenburg an der Havel, sowie in Groß Glienicke und der Teltower Vorstadt in Potsdam.

Deutlich an Wert verloren haben dagegen Häuser im Süden Brandenburgs im Kreis Oberspreewald-Lausitz (rötlich markiert auf der Karte oben). In den Gemeinden Schipkau (-9,6%), Neupetershain (-9,3%) und Ruhland (-7,9%) wurden im zweiten Quartal 2016 Häuser deutlich günstiger zum Kauf angeboten als im Vorjahr.

Auf Ebene der Kreise und kreisfreien Städte betrachtet kostet ein Haus in Potsdam im Jahr 2016 mehr als dreimal soviel wie im Landkreis Elbe-Elster. Rund 384.000 € wird in Brandenburgs Hauptstadt für ein 30 Jahre altes Einfamilienhaus mit 140 Quadratmeter Wohnfläche verlangt (auf dieses "Standard"-Haus werden in der Vergleichsrechnung alle angebotenen Häuser umgerechnet). Ein Objekt vergleichbarer Größe, Ausstattung und Kategorie wird im Kreis Elbe-Elster für nur 114.000 € angeboten.

In Potsdam sind die angebotenen Hauspreise mit 58 Prozent in den letzten zehn Jahren auch am stärksten gestiegen. 45 Prozent Steigerung waren es in Brandenburg an der Havel und 41 Prozent im Kreis Märkisch-Oderland.

Fast keine Steigerung gab es in den vergangenen Jahrzehnt hingegen für Hauseigentümer in Cottbus (mageres Plus von vier Prozent) und im umschließenden Spree-Neiße-Kreis (neun Prozent höher).

Wo man ein Schnäppchen machen kann: Den günstigsten Weg zum Eigenheim gibt es laut der Daten von ImmobilienScout24 in der Gemeinde Niedergörsdorf (gelb markiert auf der obigen Karte) im Kreis Teltow-Fläming: Dort werden Einfamilienhäuser der Vergleichsgröße schon für 93.000 € angeboten. Spitzenpreise gibt es hingegen in der Berliner Vorstadt in Potsdam (dunkelblau auf der Karte oben): Über 700.000 € werden dort verlangt.

Genauso wie bei den angebotenen Kaufpreisen für Häuser, ist auch bei Mietwohnungen Potsdam im Schnitt das teuerste Pflaster Brandenburgs. 8,00 Euro pro Quadratmeter muss man in Brandenburgs Hauptstadt im Schnitt hinblättern. Die Preise in Potsdam sind damit auf dem selben Niveau des Berliner Bezirks Lichtenberg - und damit im Berliner Mittelfeld. Die günstigsten Mietwohnungen Brandenburgs findet man ganz im Südosten im Spree-Neiße-Kreis mit 4,80 € pro Quadratmeter.

Im Barnim nordöstlich von Berlin gab es in den vergangenen zehn Jahren die höchste prozentuelle Mietsteigerung, dicht gefolgt von Potsdam. Mit plus 31 Prozent ist das Wachstum im Vergleich zu Berlin aber dennoch moderat. Zur Erinnerung: In manchen Berliner Bezirken sind die Preise für angebotene Mietwohnungen in zehn Jahren um 70 Prozent in die Höhe geschossen. Selbst der Berliner Bezirk mit der geringsten Mieterhöhung - Marzahn-Hellersdorf (plus 34 Prozent) - hat sich stärker verteuert als Barnim.

Auf Gemeindeebene zeigt sich ein ähnliches Bild im Ein-Jahresvergleich: Die Angebotsmieten im Berliner Speckgürtel sind in den vergangenen Jahren weit schneller gestiegen als in der Brandenburger Peripherie. Die größte Steigerung gab es in Teltow (Kreis Potsdam-Mittelmark) an der Grenze zu Berlin mit plus 5 Prozent bei den Angebotsmieten. In Anbetracht der niedrigen Inflationsrate von 0,1 Prozent im Jahr 2015 in Brandenburg ist die Mietsteigerung beachtlich.

Im Süden Brandenburgs und an der Grenze zu Polen stiegen die angebotenen Preise für Mietwohnungen dagegen kaum: In Welzow im Kreis Spree-Neiße sind die Mieten sogar minimal gesunken (-0,1%) auf 4,10 € pro Quadratmeter.

In Potsdam, wo die Preise schon auf einem relativ hohem Niveau sind, steigen die Mieten langsamer als in anderen Teilen des Berliner Speckgürtels: So sind in der Nauener Vorstadt die Mieten nur um 1,2 Prozent angestiegen.

Wie die Daten berechnet wurden?

Das Onlineportal ImmobilienScout24 hat für rbb|24 rund 700.000 Inserate von Mietwohnungen und Häusern zum Kauf in Brandenburg ausgewertet und analysiert. Die vielen Daten zu den unterschiedlichen Wohnungsangeboten wurden auf einen einheitlichen Standard gewichtet, um die Zahlen vergleichbar zu machen (sogenanntes hedonisches Preismodell).

Für die Berechnung wurde eine gewöhnliche Standardmietwohnung in Brandenburg (80 m² Wohnfläche, 3 Zimmer, Einbauküche, Keller, Aufzug, Balkon, mittlerer Objektzustand, mittlere Ausstattungsqualität, vor 30 Jahren errichtet) sowie ein gewöhnliches Standard-Einfamilienhaus (140 m² Wohnfläche, 5 Zimmer, 600 m² Grundstück, inklusive Keller, mittlerer Objektzustand, mittlere Ausstattungsqualität, vor 30 Jahren errichtet) angenommen.  Alle Brandenburger Mietwohnungen und Eigentumshäuser aus der Datenbank von ImmobilienScout24 wurden anschließend auf diese Standardwohnung auf- bzw. abgewertet. So konnten die Mietpreise aller Wohnungsinserate und die Kaufpreise aller Hausinserate über Jahre und Orte hinweg miteinander verglichen werden.

Nur wenn es im Jahr 2015 mehr als 15 Inserate pro Gemeinde gab, konnten die Daten berechnet werden. Bei zu geringer Datenmenge können daher keine Angaben gemacht werden.

Kommentar

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1 Kommentar

  1. 1.

    Soll dieser INhalt des Artikels etwa eine versteckte Empfehlung sein: Auf nach Polen! Sollen Deutsche Bürger sich in Polen einkaufen als Grundeigentümmer?