Handwerker renovieren eine Mietwohnung (Quelle: dpa)
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Interview | Jan Hebecker, Chefanalyst bei ImmobilienScout24 - "Die Spitzenmieten haben mittlerweile Münchener Niveau"

Die Preise auf dem Berliner Wohnungsmarkt steigen, die Nachfrage auch. Jan Hebecker beobachtet das ganz professionell, er leitet die Abteilung Märkte und Daten bei ImmobilienScout24. Welche Auswirkungen der Preisdruck auf die Bezirke hat und was seine Profi-Tipps für die Wohnungssuche sind, erzählt er im Interview.

Was hat Sie am meisten verwundert, als Sie sich die Zahlen bei der Mietentwicklung angeschaut haben?

Nicht mehr die teuersten Gegenden wie Grunewald und Mitte haben die höchsten Steigerungen, sondern Friedrichshain, Kreuzberg, Neukölln. Friedrichshain und Kreuzberg liegen mittlerweile an der Spitze mit über zehn Euro für ein Bestandsobjekt, das 30 Jahre alt ist. Die Mieten können also noch deutlich drüber liegen. Das sind Gegenden, die früher vor dem Mauerfall am Stadtrand lagen  – jetzt liegen sie zentral.

Was bedeutet das für die Menschen, die dort leben?

Es bedeutet, dass sich viel ändert im Umfeld. Es gibt viele Schutzverordnungen in Berlin, die dafür sorgen sollen, dass die Milieus trotz Renovierungen erhalten bleiben. Sie wirken aber nur bis zu einem bestimmten Punkt. Im Prenzlauer Berg haben sich trotz der Schutzmaßnahmen große Bevölkerungsteile ausgetauscht.

Jan Hebecker, Leiter Märkte und Daten bei Immobilienscout24, posiert am 28.07.2016 für einen Fototermin vor einem Firmenschild. (Quelle: rbb/Jana Göbel)
Analyst Jan Hebecker | Bild: rbb/Jana Göbel

Woran liegt das?

Eigentlich ist der Mieter durch das Mietrecht sehr gut geschützt. Man kann nicht einfach jemandem kündigen. Aber der Anreiz, bei Sanierungen dem Mieter eine Abfindung zu zahlen, wird bei steigenden Mieten immer größer. Und dadurch findet ein Bevölkerungsaustausch statt. Das erkennt man zum Beispiel auch in Kreuzberg.

Sehen Sie eine Entlastung bei den Mieten durch Maßnahmen des Senats?

Bisher sehen wir das nicht. Wir haben festgestellt, dass es eine dämpfende Wirkung durch die Mietpreisbremse gibt, aber auf einem sehr niedrigen Niveau. Die Vermieter orientieren sich an den Mieten, die im Umfeld genommen werden. Wenn der Vormieter eine hohe Miete gezahlt hat, kann die weiter genommen werden. Wir stellen fest, dass es sich auf diesem hohen Niveau bei zehn Euro einpendelt. Die Bauwirtschaft ist langsam, die Projekte entstehen erst.

Welche Wohnungen werden am meisten gesucht?  

Alles innerhalb des Berliner S-Bahn-Rings.

Und wie ist es mit lauten Straßen, wie der Danziger Straße oder der Berliner Straße? Sind die inzwischen auch attraktiv?

Ja. Je zentraler die Lage, desto weniger ist der Verkehrslärm ein Thema. Kriterien sind Nahverkehr und Versorgung. Die Menschen sind immer mehr bereit, Lärmbelästigungen in Kauf zu nehmen – einfach weil es nicht mehr so viel Auswahl gibt.

Wo liegen denn die Spitzenmieten?

Die oberen fünf Prozent der von uns ausgewerteten Mietwohnungen liegen mittlerweile bei fünfzehn Euro pro Quadratmeter. Das ist Münchener Niveau. An ausgewählten Lagen wie Gendarmenmarkt oder Leipziger Platz kann es auf dreißig Euro gehen.

Was passiert mit Kiezen, die bisher als "Problemkieze" galten?

Der Aufwertungstrend sorgt dafür, dass sich immer mehr Menschen mit höheren Einkommen für Bezirke wie Neukölln entscheiden. Früher, wenn ich als Student dort gelebt habe, bin ich weggezogen, wenn ich eine Familie gegründet habe. Inzwischen ist es so, dass die Menschen sagen, ich gründe hier meine Familie und bleibe. Das ist etwas, was die Politik will, das führt zur Durchmischung. Aber es gibt auch negative Effekte: Gerade ältere Bewohner bekommen in diesem angespannten Wohnungsmarkt keine Ersatzwohnungen, wenn sie sich verändern müssen. Wenn ich eine riesige Wohnung habe, vielleicht durch den Tod des Partners allein bin und mich verkleinern möchte, zahle ich vielleicht für die kleinere Wohnung noch mehr als für die alte. Das sollte ausgeglichen werden, aber der Wohnungsmarkt ist überwiegend privat.

Wenn man ein Inserat sieht mit einer Wohnung, die man haben möchte: Wie macht man das am besten?

Gute Frage, selbst uns gelingt das als Mitarbeiter nicht. Online ist online, die Wohnung ist live. Ich hab mir selbst vor kurzem eine Wohnung ansehen wollen, aber die war nach zwei Stunden wieder aus dem Netz, weil es so viele Anfragen gab. Man muss also entweder sehr schnell sein, oder in die Offensive gehen und alles was man braucht, parat haben: Eine Art Bewerbungsmappe mit Schufaauskunft und so weiter.

Haben Sie noch weitere Tipps?

Man kann bei großen Wohnungsunternehmen und im eigenen Umfeld nachfragen. Man kann in Bezirken schauen, die man gar nicht so im Blick hatte, schauen. Zum Beispiel Lichtenberg ist ein Bezirk, wo es viele Altbauten gibt. Infrastruktur und Nahversorgung sind auch da.  Man sollte spazieren gehen und sehen: Wo kann man wohnen? Man findet immer noch interessante Ecken, zum Beispiel in Wedding oder Teilen von Neukölln.

Wie können Wohnungssuchende erkennen, ob die Miete ok ist?

Wir haben auf der Seite eine Preisindikation, ich sehe als Kunde, wie der Preis im Gesamtmarkt dasteht. Die Makler fanden das nicht so toll.  

Werden überhaupt günstige neu gebaute Wohnungen angeboten?

Was bei uns inseriert wird, sind vor allem Wohnungen, die auf den freien Markt kommen, die sind im höheren Preissegment. Sie haben auch Baugruppen und Anteile sozialer Wohnungen. Die sind aber sehr begehrt und sehr schnell weg. Es ist sinnvoll, sich schon in der Bauphase zu erkundigen. Wenn die Häuser fertig sind, ist es zu spät.

Ist es nicht irgendwann zu voll in Berlin?

Stadtplaner freuen sich über so eine Situation: Urbanität durch Dichte. Man hat jetzt den Humus, um neue Ideen auszuprobieren. Zu dicht kann nicht sein in einer Stadt. Wir sehen, dass junge Leute, die sich die Miete nicht leisten können, in Wohngemeinschaften zusammenziehen. Der Platz wird für jeden kleiner. Aber wir haben noch Platz für Nachverdichtung.

Entstehen nicht neue Problemkieze, wenn alle die wenig Geld haben, an den Rand ziehen?

Ich hab Stadtsoziologie studiert. Damals in den 90er Jahren stellten wir uns immer die Frage, was passiert zum Beispiel in Marzahn oder Hellersdorf, wo damals die Bevölkerung zurückging. Die These war, dass es da große soziale Probleme geben wird, aber das ist nicht eingetreten. Wir sehen, dass die Mieten auch in den Randlagen moderat steigen und die Leerstände dort abnehmen. Einfach weil das hochwertige und verkehrstechnisch gut angebundene Wohnungen sind. Nicht wie in Frankreich, wo die Außenbezirke sich selbst überlassen werden. Schlimm ist, wenn die Bestände verfallen, aber das seh ich gerade nicht.

Wenn die Leute an den Rand ziehen, wo ziehen sie hin?

Die Richtung, die sie eingeschlagen haben, verfolgen sie weiter. Wenn sie in Pankow wohnen, dann ziehen sie nicht nach Lichterfelde in den Süden, sondern schauen eher in Richtung nördlichen Stadtrand. Man sieht Tendenzen, dass es auch über den Stadtrand hinaus nach Brandenburg geht. Es hängt sehr stark vom S-Bahn-Netz ab. Erkner, Strausberg, Oranienburg, Teltow, das ist die Grenze. Im Moment können sich viele Wohneigentum leisten, die Zinsen sind sehr niedrig. Davon profitieren diese Standorte.

Wenn immer mehr Berliner an den Rand ziehen, wer wohnt denn dann in den teuren Innenstadtwohnungen?

Früher kamen junge Menschen nach Berlin zum Studieren und gingen dann wieder weg, weil es keine Jobs gab. Jetzt finden sie hier auch einen Job. Das heißt, die jungen Leute haben irgendwann das Geld für eine Wohnung in der Innenstadt. Dann gibt es aber auch die Menschen, die von außen kommen und viel Geld haben. Daimler ist ein großer Arbeitgeber. Die schicken Menschen aus Stuttgart hierher, die kommen mit einem ganz anderen Einkommen und können sich auch hohe Mieten leisten.

Das Gespräch führte Jana Göbel, rbb-Reporterpool

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