Die Präsentation einer Wohnung auf Airbnb (Quelle: rbb)
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Video: Super.Markt | 23.10.2017 | Robin Avram | Bild: rbb

Senat will nun Gesetzeslücke schließen - Zweitwohnung als Ferienwohnung – ganz legal

Eine Zweitwohnung in Berlin kaufen und dann zur Ferienwohnung umfunktionieren – das wollte der Berliner Senat eigentlich unterbinden. Doch ein Unternehmer mit fragwürdigem Geschäftsmodell hat eine Lücke im Gesetz gefunden. Von Robin Avram

Als der Berliner Senat verkündete, per Zweckentfremdungsgesetz den Wildwuchs von rund 15.000 Ferienwohnungen in Berlin begrenzen zu wollen, gab sich ein Mann besonders entschlossen: Stephan von Dassel, der grüne Stadtrat von Mitte: "Wir schätzen, dass rund 90 Prozent der Ferienwohnungen in unserem Bezirk illegal sind", sagte er. Und: "Wir werden um jede einzelne Wohnung kämpfen."

Leonid Bojko hat diesen Kampf um seine Ferienwohnungen aufgenommen – und vor Gericht gegen den Bezirk Mitte vorerst gewonnen. "Ich bin sehr glücklich darüber, dass wir so tolle Richter haben, die nicht politisiert sind", sagt Bojko, und lehnt sich in seinen Designer-Ledersessel zurück. An den Wänden seines Büros in der Linienstraße in Mitte hängt Fotokunst, Bojko trägt Sportsakko und Turnschuhe. Er ist erst 31 Jahre alt - und doch bereits ein findiger, erfolgreicher Geschäftsmann.  

Als Ferienwohnung wirft die Zweitwohnung bis zu dreimal mehr Gewinn ab

Mit seinem Service "GreatStay" ist Bojko gezielt in eine Gesetzeslücke gestoßen - so sieht es zumindest die Verwaltung. Denn Bojko betreibt nicht nur eigene Ferienwohnungen. Über Airbnb und andere Plattformen wie Booking vermietet Great Stay in Mitte, Kreuzberg und anderen Innenstadtbezirken auch rund ein Dutzend edel eingerichteter Ferienwohnungen, die ausländischen Investoren gehören.

Für die Besitzer, die in Italien oder Israel wohnen, ist das ein gewinnbringender Service. Denn sie müssen sich praktisch um nichts mehr kümmern, damit ihre Zweitwohnung im fernen Berlin einen ordentlichen Gewinn abwirft.  

Bojkos Mitarbeiter nehmen die Buchungen entgegen, übergeben den anreisenden Touristen die Wohnungsschlüssel und reinigen die Wohnungen nach der Abreise. Wenn etwas kaputt geht, repariert Great Stay es. Selbst die Einrichtung wird auf Wunsch für Touristen optimiert. "Wir haben schön ausgestattete Wohnungen und versuchen, guten Service zu leisten", wirbt Bojko. Wieviel Provision er für diesen Service nimmt, will er nicht verraten. Spielraum für satte Provisionen gibt es aber. Denn bei guter Auslastung bringt eine kurzeitige Vermietung als Ferienwohnung bis zu dreimal mehr Einnahmen als die langfristige Vermietung an einen regulären Mieter.

Das Problem bei all dem: Ein langfristiger Mieter wäre der Verwaltung viel lieber. Also verweigerten die Bezirke für alle Zweitwohnungs-Ferienwohnungen, die Bojko betreibt, die Genehmigung.

Ein Mann sitzt in einem Stuhl (Quelle: rbb)Die Zweitwohnung als Ferienwohnung nutzen? Great Stay-Gründer Leonid Bojko nimmt den Besitzern fast alles ab.

Fünf Wochen Anwesenheit in Berlin reichen für eine Genehmigung

"So ging es auch anderen Betreibern, die ein ähnliches Geschäftsmodell verfolgen. Die meisten haben danach aufgegeben. Ich nicht, denn für mich war das ein rechtliches Experiment", sagt Bojko. Bei der Berliner Landesbank arbeitete er im Bereich Außenhandelsfinanzierung, bevor er beschloss, sich mit der Vermarktung von Ferienwohnungen selbstständig zu machen. "Ich habe jahrelang nichts anderes gemacht, als internationale Verträge zu lesen und kenne mich halt relativ gut aus mit Gesetzen."

Beim Studium des Berliner Zweckentfremdungsgesetzes bemerkte er offenbar, dass in Paragraph 2, Absatz 6 (Link) schwarz auf weiß eine Ausnahme für Zweitwohnungsbesitzer festgehalten ist. "Gelegentliche Aufenthalte" in der Berliner Wohnung reichen demnach aus, damit die Vermietung als Ferienwohnung erlaubt wird. Und so kam es, dass zwei von Bojkos Klienten inzwischen vor dem Verwaltungsgericht eine entsprechende Genehmigung erstreiten konnten. Sie dürfen ihre Ferienwohnung nun weiter über Great Stay vermieten.

Was dafür nötig war? Eine italienische Germanistin konnte anhand von Flugtickets und anderen Belegen nachweisen, dass sie im Jahr 2015 sechseinhalb Wochen in Berlin war. Bei einem israelischem Eigentümer reichten fünf Wochen, die er sich im Jahr 2016 nachweislich in Berlin aufhielt.

Senat will Gesetz nun überarbeiten

Reiner Wild vom Berliner Mieterverein empfindet diese Rechtssprechung als nur schwer erträglich. "Wir halten diese Urteile für falsch, und wollen das nicht akzeptieren, denn diese Zweitwohnungen können gut dem Berliner Wohnungsmarkt zur Verfügung stehen. Daher wollen wir eine gesetzliche Änderung, die die Vermietung von Zweitwohnungen als Ferienwohnungen nur für 30 bis 60 Tage pro Jahr erlaubt."

Nach rbb-Recherchen arbeitet der Senat gerade im Rahmen einer Novellierung des Zweckentfremdungsgesetzes nun tatsächlich daran, Zweitwohnungen als Ferienwohnungen strenger zu regulieren. Im Frühjahr kommenden Jahres könnte das überarbeitete Gesetz in Kraft treten.

Leonid Bojko zeigt sich davon unbeeindruckt. "Es gibt genug Anwälte, die sagen, dass viele der Ideen, die die Berliner Regierung hat, an unserem Rechtsstaatsverständnis vorbeigehen", sagt er. Dabei räumt er sogar ein, dass mit der jetzigen Regelung Missbrauch möglich sei. "Es gibt definitiv Spielraum, sowas als eine Lücke zu sehen. Aber solche Spielräume haben wir ja auch in unserem Steuerrecht. Doch nur, weil manche mit ihrer Frau und nicht wie angegeben mit ihrem Geschäftspartner essen gehen, darf ich Leuten doch nicht verbieten, einen Bewirtungsbeleg einzureichen", sagt Bojko.

Wer die Urteile des Verwaltungsgerichts liest, bekommt tatsächlich den Eindruck, dass die Richter den Schutz des Eigentums der Zweitwohnungsbesitzer recht hoch gewichten. Es ist nicht sicher, ob ein überarbeitetes Gesetz daran etwas ändert. Und so ist noch offen, ob die zweite Runde im Kampf um jede Ferienwohnung wirklich an den Senat geht - oder doch wieder an Bojko.

Kommentar

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12 Kommentare

  1. 12.

    Leonid Bojko:

    Beim Interview habe ich immer klargestellt, dass wir niemals vorsätzlich Leuten anraten würden das Gesetzt zu umgehen. In meinen Augen haben wir ein Problem in Berlin mit zu wenig Neubau/Sozialbau. Seid Jahren ziehen jedes Jahr ca. 50.000 Menschen mehr in unsere Stadt, wir brauchen deswegen ca. 25.000 neue Wohnungen pro Jahr. Zwischen 2012-2017 wurden aber nur 7.000 - 10.000 pro Jahr gebaut. Das ist das Problem, nicht ein paar Ferienwohnungen...

    Alle mit mir zusammen arbeitenden Zweitwohnungsbesitzer wohnen hier in Berlin weil diese die Stadt lieben und mehrere Monate im Jahr da sind. Wieso sollte ein Gesetz, dessen Ziel es ist Wohnraum zu schaffen (!) Menschen in einem Rechtsstaat sagen dürfen "DU MUSST DEINE WOHNUNG LEER STEHEN LASSEN". Man kann Menschen in unserem Rechtsstaat nicht dafür bestrafen, dass diese Ihr Eigentum mit anderen Teilen wollen. Man nennt das §14 des Grundgesetzes - Eigentumsrecht. Dafür haben wir geklagt und nicht für Gesetzeslücken.

  2. 11.

    Die Ferienwohnungen bringen der Stadt Geld.
    Der erneute Verkauf des Potsdamerplatzes hat keinen Cent gebracht weil ein Gesetz Milliarden steuerfreu umschreibt. Das wäre der Aufreger und der würde auch dank dann Einnahmen für die soziale Wohnungswirtschaft in Berlin erwirtschaften.
    Die großen lässt der Senat laufen und die kleinen sollen zahlen. Wie immer.

  3. 10.

    Schon rein rechtlich gesehen ist das Verbot der Ferienwohnungsvermietung nicht haltbar. Wir haben n Deutschland Gewerbefreiheit. Und solange der Vermieter seine Steuern zahlt, sollte doch alles gut sein. Viel schlimmer ist die Zweck entfremdete Wohnraumnutzung in der Potsdamer Innenstadt. Da wo noch vor 20 Jahren Menschen wohnten, da residieren heute Kanzleien und Praxen diverser Coleur. Manch dieser Kanzleien hat einen Warteraum von sage und schreibe 60 qm. Auf dieser Fläche wohnten einst bis zu vier Menschen, wenn auch dann sehr beengt. Potsdamer Kommunalpolitik macht es eben möglich :-(

  4. 9.

    jammern, jammern, jammern. wen interessieren denn schon die paar ferienwohnungen. dieses ganze gesetz zur zweckentfremdung ist doch der blanke witz. überall steigen die mieten und das nicht wegen den fewo´s. schon mal beim senat nachgefragt warum es in der stadt 130.000 hotelbetten gibt ? jedes jahr kommen 20 genehmigte hotels dazu. nur mal zum vergleich: new york liegt bei 90.000 betten. die hotels könnten als neubau von wohnungen genutzt werden. und was die bösen airbnb vermieter betrifft. schlicht weg brauchen die leute einfach auch geld und deshalb vermieten sie ihre wohnung ab und zu. und bitte aktzeptiert, dass es keine preiswerten wohnungen als neubau geben wird. die herstellungskosten und bauvorschriften lassen dieses gar nicht mehr zu. das ist reinste polemik was uns die lieben politiker hier auftischen wollen. das einzige mittel gegen steigende mieten ist WOHNGELD. wir leben im kapitalismus und wer sozial sein will muss dies auch tun und wohngeld zahlen.

  5. 8.

    +++Dieser Bericht ist ja förmlich eine Einladung zur illegalen Vermietung.+++
    Sicher ist es verlockend sich die Taschen auf einfachste Weise voll Geld zu stopfen, aber denkt doch mal einen Schritt weiter. Wenn ihr igrendwann selbst mal neben einer airbnb-Unterkunft wohnt, oder gar in einem "airbnb-Haus", vielleicht als Familie mit Kindern neben so einem einem illigaler "Hotelbertieb". Es ist echt kein Spass direkt neben deinem Schlafzimmer pausenloses Kommen und Gehen, Partyvolk nachts im Treppenhaus, Beschädigungen für die keiner aufkommt zu erleben... und dazu... unversteuertes Einkommen, für das jeder Steuerzahler draufzahlt! Es gibt Gründe warum dieses Gewerbe genehmigungspflichtig ist, genauso wie es Gründe dafür gibt warum diese Vermietungen dazu beitragen, dass sich in Berlin kaum noch ein Normalverdiener oder Student eine zentral gelegene Wohnung leisten kann. Vermietungen dieser Art sind kurzfristig gedacht, egoistisch, illegal und darum asozial!

  6. 7.

    So wird das nie was mit dem privaten Kapital für den Wohnungsbau in Berlin. Höchstens für Luxuswohnungen, die sich nur wenige leisten können. Wenn man den Investoren aus ideologischen Gründen, getarnt mit einem angeblich ach so sozialen Gerechtigkeitsverständnis, vorzuschreiben versucht, wie sie ihr eingesetztes hart erarbeitetes Kapital zu verwenden haben, dann sucht sich das Kapital halt einen anderen Hafen. Das Geld ist bekanntlich ein scheues Reh.

  7. 6.

    Ja, die lieben Ferienwohnung, die in der Tat komplett verboten werden sollten. Als erstes kann man doch die Grunderwerbssteuer etwas erhöhen, somit fallen weniger Wohnungen zum Kauf an und Berlin bekommt mehr Geld.
    Zudem ist die Nutzung einfach alarmierend, wenn man sieht, wie viele Hotels es in Berlin mittlerweile gibt und das Ende der Fahnenstange ist noch nicht erreicht.
    Dreist allerdings finde ich die Aussage des GF Bojko, dass es nach der Gesetzesänderung weiter "Schlupflöcher" geben wird, wie bei der Steuer.
    Da komme ich mir als Mieter mit einem normalen Job, ohne Frau oder Geschäftskontakte die ich zum Essen einladen kann, sehr verarscht vor.

  8. 5.

    Man kann Herrn Bojko doch bitte schön keinen Vorwurf machen, wenn er sich im Rahmen von Recht und Gesetz bewegt. Die Ursache dafür liegt doch ganz woanders. Viele andere Städte zeigen täglich, dass es anders geht.

  9. 4.

    Es ist eigentlich auch verwunderlich, dass für einzelne Ferienwohnungen in Wohnhäusern andere Auflagen gelten als für Appartmentkomplexe und Hotels, die von vorn herein als Begegnungsstätte genehmigt worden sind. Dort findet man Fluchtwegsbeschilderungen, Feuerlöscher und oft auch auf die Feuerwehr aufgeschaltet Brandmeldeanlagen etc. Wieso gelten solche Sicherheitsstandards nicht für überwiegend kurzzeitig vermietete "private" Ferienwohnungen?

  10. 3.

    Ja es gibt immer einen Anwalt, der beim Versuch ein soziales, gesellschaftliches Problem mit einem Gesetz zu regeln in dem Gesetz eine Lücke findet, um das eigentliche Ziel ins Gegenteil zu verkehren. Die "Lücke" sollte eigentlich verhindern, das private Menschen die hin und wieder ihre Wohnung untervermieten von der Restriktion gleich mit "bestraft" werden.
    Die können sich jetzt bei diesem Vertreter der massenhaften faktischen Umnutzung von Wohnraum in Gewerberaum durch Konzerne bedanken. Der ist auf seine asoziale Schläue auch noch stolz. Man kann kaum besser nachweisen, was manche nicht müde werden zu bestreiten: "Der Markt" "Die Privatwirtschaft" ist ein Problem und nicht Partner bei der Lösung des Wohnung- und Mietenproblems. Mit dem RRG-Senat gibt es endlich eine Regierung, die auch vom Eigentümer oder Besitzer einer Wohnung die soziale Verpflichtung einfordert. Den Wohnraum denen die hier Leben! Wohnung ist Lebensmittel!

  11. 2.

    Ich bin nur noch am Aushalten. Ich muss Ferienwohnungen neben meiner Wohnung aushalten. Ich muss die Leute aus der Rigaer aushalten. Ich muss dadurch die Polizei aushalten. Ich muss Flüchtlinge (seltsame) egal woher aushalten. Ich muss ekelhafte Vermieter-Gier aushalten. Und ich muss noch 'viel mehr' aushalten ... Wie viel sollte ein Berliner/Friedrichshainer aushalten?

  12. 1.

    Das Land Berlin und seine Wohnungsgesellschaften (Gewobag) habe ja selbst den Grundstein für dieses Treiben gelegt indem sie ehemalige Sozialwohnungen in bester Lage unkontrolliert als Zweitwohnungen verkauft hat. Das Getue jetzt iist für mich scheinheilig!

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