Großbaustelle in Berlin
Bild: imago/Marius Schwarz

Interview | Berliner Bauentwickler Thomas Bestgen - "Unglaublich viele Investoren haben Berlin als Markt entdeckt"

Die hohen Bodenpreise führen zu Neubauwohnungen, die für viele Berliner unbezahlbar sind, meint der Bauprojekt-Entwickler Thomas Bestgen. Im rbb|24-Gespräch erklärt er, warum die Bebauung von Supermärkten viel - und die geplante Spekulationssteuer wenig bringt.

rbb|24: Herr Bestgen, am Friedrichshainer Samariterplatz hat sich der Preis für Bauland seit 2008 mehr als verzehnfacht, das zeigt unsere Zehn-Jahres-Analyse. Wer dort Bauland kauft, muss inzwischen durchschnittlich 4.500 Euro pro Quadratmeter ausgeben. Wie teuer sind die Wohnungen, die auf solch teuren Böden entstehen?

Thomas Bestgen: Das kommt darauf an, wie viele Etagen ich bauen kann. Aber diese Verzehnfachung der Bodenpreise ist in vielen Innenstadtlagen realistisch, und die Preise für eine Eigentumswohnung liegen dann bei mindestens 6.000 Euro pro Quadratmeter.

Bieten Sie überhaupt noch mit, wenn in gefragten Innenstadt-Lagen Bauland versteigert wird?

Nein, wir haben noch nie mitgeboten bei solchen Preisen, weil wir eine ganz andere Zielgruppe haben. Wir schauen immer, dass unsere Zielgruppen aus der Nachbarschaft kommen und wir ein mittleres, maximal ein oberes mittleres Preisgefüge haben. Wir bieten mit bei Entwicklungsgrundstücken, die kein Baurecht haben.

Eines ihrer Bauprojekte namens OE2 entsteht an einer Hauptverkehrsstraße, nur 100 Meter vom "Pallasseum" entfernt. Das ist ein Wohnkomplex, in dem 1.800 überwiegend sozial schwache Mieter wohnen. Hätten Sie diesen Standort auch vor fünf Jahren gewählt, als die Bodenpreise noch nicht so verrückt gespielt haben?

Ja, aber dann hätten wir ein anderes Produkt machen können. Wir haben auch an diesem Standort hier relativ hochpreisig einkaufen müssen, und trotzdem ist es uns gelungen, in den ersten beiden Etagen dem Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg einen Ersatzstandort für den KinderpallasT anzubieten. Diese kulturelle Einrichtung subventionieren wir durch die Eigentumswohnungen, die oben drüber sind. Abhängig von der Etage kosten diese Wohnungen dann 400.000 bis 500.000 Euro. Durch die niedrigen Zinsen ist das für eine Familie mit einem mittleren Einkommen aber noch bezahlbar.

Und wer kauft dann die richtig teuren Böden, auf denen deutlich teurere Wohnungen entstehen? Bringen auch russische und chinesische Oligarchen ihr Geld in der deutschen Hauptstadt in Sicherheit?

Ja, aber nicht in der Breite. Es gibt jedoch eine unglaubliche Anzahl von institutionellen Investoren, die Berlin als Markt entdeckt haben. Die waren vor fünf Jahren noch nicht hier. Die vergleichen die Preise weltweit. Es ist sicher richtig, dass es in Berlin erheblich preiswerter ist als in Paris, Barcelona oder Moskau. Aber das, was die Investoren alle vergessen ist, das der Berliner Einkommens-Spiegel auch deutlich unter dem liegt, was in anderen Weltstädten verdient wird. Wenn man das berücksichtigt, ist es eine Wette auf die Zukunft, dass man auch in Berlin solch eine kaufkräftige Klientel bekommt.

Werden Investoren auf die Nase fallen, die Berlin mit Paris oder London verwechseln?

Mit Sicherheit. Alle Wohnungen, die für über 5.000 Euro pro Quadratmeter angeboten werden, bewegen sich in einem sehr engen Markt. Da ist die Luft für Investoren dünner. Und wenn man jetzt tausendfach Wohnungen in diesem Preisgefüge auf den Markt schmeißt, dann wird nur der die Nase vorne haben, der eine entsprechende Qualität anbietet. Wohnungen im Seitenflügel ohne Balkon für 5.000 oder 6.000 Euro sind deutlich überteuert. Wenn dieser Hype mal vorbei ist oder die Zinsen deutlich steigen, dann haben die, die solche Wohnungen gekauft haben, Geld verloren, wenn sie dann weiterverkaufen wollen.

Rund 40 Prozent der in Berlin erteilten Baugenehmigungen wurden in den vergangenen Jahren gar nicht umgesetzt, auch weil Grundstücks-Spekulanten Kasse machen wollten. Kennen sie selbst solche Fälle, wo Spekulation am Ende zu sehr teuren Wohnungen führte?

Das Nachbargrundstück unseres Unternehmens am Columbiadamm. Vor zehn Jahren wollte der damalige Eigentümer dort seine Firmenzentrale errichten. Dann hat der Markt aber so angezogen, dass auf einmal auch solche Lagen direkt an einer Hauptverkehrsachse in den Fokus geraten sind. Der Eigentümer wollte selbst Wohnungen bauen, hat das Grundstück dann aber mit Gewinn verkauft. Der neue Besitzer hat es nach einigen Jahren nochmal weiterverkauft. Ein Münchner Investor hat schließlich Eigentumswohnungen errichtet, die zum doppelten Preis der ursprünglich geplanten Wohnungen angeboten wurden, in der Spitze für 7.000 Euro pro Quadratmeter. Innerhalb von fünf Jahren also eine hundertprozentige Preissteigerung.

Die Politik will nun gegen Bodenspekulanten vorgehen, indem Baugenehmigungen nur noch befristet erteilt und Bodenspekulation besteuert werden soll. Kann das dazu beitragen, dass die Bodenpreise wieder sinken?

Nein. Diese Zusatzsteuer verteuert zwar Grund und Boden, der liegen gelassen wird. Sie wird aber keinen Investoren davon abhalten, wenn man weiterhin nach nur einem halben Jahr einen höheren Preis erzielen kann. Wir erkennen auch nicht, dass Grundstücks-Spekulation wirklich in der Breite so ein Problem darstellt.

Da die Böden so knapp und teuer sind, fordert Berlins Regierender Bürgermeister Müller nun, dass Grundstücke intensiver und besser genutzt werden müssen, etwa durch den Ausbau von Dächern und Bebauung von Supermarkt-Flächen. Ist das die Lösung?

Der Ausbau von Dächern kann schon dazu beitragen. Bauen in 25 Metern Höhe für nur ein Geschoss ist aber sehr, sehr teuer. Einen deutlich besseren Effekt erreichen wir, wenn Supermarkt-Flächen bebaut werden. Wir sehen es am Tempelhofer Damm: Dort stand vor zehn Jahren noch ein Gebäude. Das ist abgerissen worden, und jetzt steht da ein eingeschossiger Supermarkt und ein Schnell-Restaurant, und beide haben riesige Parkflächen. Das war vor zehn Jahren städtebaulich schon ein Skandal. Das sind Dinge, die man heilen kann, und da ist eine signifikante Verdichtung möglich.

Das Interview führte Robin Avram

Kommentar

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4 Kommentare

  1. 4.

    Man kann aber auch behaupten dass Mietpreisregulierungen (bei neuen Verträgen) und Mietspiegel, welcher Mietraum im Plattenbau am Stadtrand und an Autobahn mit Mietraum im sanierten Altbau im Zentrum gleichsetzt, das Hauptproblem ist - und Problem weil dadurch seriöse Betreiber kaum Marktmöglichkeiten haben während Spekulanten und für Anlage Investoren sich auf dem Markt breit machen welchen auch keine Platzung der Blase droht wenn Regierung Überangebot von teuren Wohnung unterbindet (und dadurch diese Wohnungen noch teurer weil wie Mangelware).

    Ich persönlich würde es komplett weder so noch so auslegen. Bin jedoch weder Fan dessen dass Regierung als Gesetzgeber und oberster Verwalter aller Wohnungen und Gerichte, welche wenn Jahre meinte z.B. dass Asbest ok dann Einzelbürger am kurzen Ende, noch Fan dessen dass durch Bauboom kaum was in örtl. Kasse wenn Firmen und Arbeiter z.B. aus Bayern, Polen usw. woanders versteuern während wir hier aber deren Nutzung von Straßen usw. zahlen.

  2. 3.

    Die institutionellen Investoren und die Privatisierung des Wohnungsmarktes sind das Hauptproblem. Institutionelle Investoren bauen nicht nur Eigentumswohnungen bzw wandeln vorhandenen Mietraum in Eigentumswohnungen um (die sich kein Berliner leisten kann), die kaufen auch (Anteile an) ehemalige Kommunale Wohnungsbaugesellschaften. Siehe z.B. GSW -> Deutsche Wohnen -> Black Rock, Norwegischer Staatsfond.

    U.a. die Deutsche Wohnen treibt jetzt in Berlin die Mietpreise in die Höhe (und klagt noch gegen den Mietspiegel an sich). Die heutigen Mietpreise sind das Ergebnis einer jahrzehntelangen Privatisierungswelle auf dem deutschen Wohnungsmarkt, die nun ihre katastrophalen Auswirkungen zeigt.

    Nimmt man die starke Zuwanderung hinzu (die weiterhin anhalten wird), die kostengünstigen Wohnraum weiter verknappt, entsteht ein explosives soziales Gemisch, deren Herbeiführung niemand anderes als die Politiker und eine apathische politische Mitte zu verantworten haben.

  3. 2.

    mittlerees Einkommen ??---Kreditwürdig ---evetuell----
    Verschuldung bis in die "Steinzeit"--und wenn was passiert ( Arbeitsplatzverlust o.ä. )

    rbb : teuren Bodenpreise---- Preise können nicht "teuer" sein---NUR HOCH !!

  4. 1.

    "...kosten diese Wohnungen dann 400.000 bis 500.000 Euro. Durch die niedrigen Zinsen ist das für eine Familie mit einem mittleren Einkommen aber noch bezahlbar."

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