Altbauten am Planufer in Kreuzberg (Quelle: Arco/Schöning)
Bild: Arco/Schöning

Datenanalyse zum Wohnungsmarkt - Wo sich Berliner ihre Wohnungen nicht mehr leisten können

In eine neue Wohnung umzuziehen, ist fast immer mühsam - in Berlin ist es dieser Tage außerdem: teuer. Eine Datenauswertung von rbb|24 zeigt, wie stark die Mieten allein 2017 angestiegen sind und wie groß die Unterschiede zwischen den einzelnen Bezirken sind.

In keiner anderen Großstadt der Welt sind die Preise für Immobilien im vergangenen Jahr so stark gestiegen wie in Berlin. Das ist das Ergebnis einer Studie des Beratungsunternehmens Knight Frank, die in dieser Woche Schlagzeilen machte. Die erzielten Kaufpreise haben sich demnach innerhalb eines Jahres um 20,5 Prozent verteuert - damit hat Berlin selbst boomende chinesische Städte hinter sich gelassen.

Wie beliebt Berliner Immobilien international sind, zeigte zuletzt auch die neue Allianz des US-Milliardärs Warren Buffett mit einer Berliner Maklerfirma - Buffett gilt als einer der weltweit erfolgreichsten Investoren, offenbar setzt er darauf, dass sich die Preise in der Hauptstadt weiterhin nach oben schrauben werden.

85 Prozent der Berliner wohnen zur Miete

Was für den einen nach gutem Geschäft klingt, bereitet vielen anderen Sorge. 85 Prozent der Berliner wohnen in Mietwohnungen - und deren Preise haben sich in den vergangenen zehn Jahren in vielen Bezirken mehr als verdoppelt.

"Mietenwahnsinn widersetzen" ist das Motto einer Demonstration am Samstagmittag ab 14 Uhr am Potsdamer Platz. Aufgerufen dazu hat ein breites Bündnis von mehr als 180 Berliner Bürgerinitiativen und Vereinen. Die Mitglieder setzen sich gegen Verdrängung, Zwangsräumung und für soziales Wohnen ein.

Wie eine Datenauswertung von rbb|24 zeigt, steigen die Mieten in Berlin weiter rasant an - wenn auch in den verschiedenen Stadtteilen unterschiedlich stark und auf unterschiedlichem Niveau. Die Daten zeigen auch: Schon jetzt können sich die Bewohner einiger Bezirke ihre Wohnungen eigentlich nicht mehr leisten.

Zahlen aus dem Wohnungsmarktreport 2018 von Berlin Hyp und CBRE zeigen, dass im vergangenen Jahr bei Mietangeboten die höchste Kaltmiete in Friedrichshain-Kreuzberg verlangt wurde: durchschnittlich 11,90 Euro pro Quadratmeter waren es 2017 und damit zehn Prozent mehr als im Vorjahr. Den größten Preissprung im Vergleich zu 2016 gab es in Mitte, hier waren Wohnungen 12,9 Prozent teurer, der Mittelwert lag hier bei 11,8 Euro pro Quadratmeter.

Vergleichsweise langsam, um 3,8 Prozent, stiegen die Mieten im Jahr 2017 dagegen in Neukölln, auf eine Kaltmiete von insgesamt 9,80 Euro pro Quadratmeter. Wer eine Wohnung im Bezirk Marzahn-Hellersdorf suchte, musste nur 7,30 Euro pro Quadratmeter zahlen.

Unterschiede bei den Wohnungsgrößen

Eher klein sind Wohnungen in Marzahn-Hellersdorf – dort müssen sich Mieter durchschnittlich mit 62 Quadratmetern Wohnfläche begnügen. Neu-Mieter in Neukölln haben im Schnitt 63 Quadratmeter zum Wohnen, berlinweit sind es im Mittel 72 Quadratmeter. In Charlottenburg-Wilmersdorf hatten die 2017 angebotenen Wohnungen sogar eine Größe von im Schnitt 86 Quadratmetern.

Wie großzügig viele Wohnungen in Charlottenburg-Wilmersdorf geschnitten sind, zeigt sich bei einem Blick auf die Rangliste Gegenden mit den größten und kleinsten  Wohnungen. Zwar haben demnach Mieter in Dahlem am meisten Platz - im Schnitt 107 Quadratmeter - , auf den Plätzen zwei bis acht folgen jedoch ausschließlich Postleitzahlengebiete in Charlottenburg-Wilmersdorf. Rund um die Bitterfelder Straße in Marzahn-Hellersdorf und die Neuköllner Schillerpromenade lag die Größe der neu angebotenen Wohnungen bei nur 57 Quadratmetern. In Borsigwalde ist es mit im Schnitt 56 Quadratmetern so beengt wie nirgendwo sonst in der Stadt.

Die von Bezirk zu Bezirk unterschiedlichen Wohnungsgrößen schlagen sich auch auf die Gesamtmiete nieder. Je dunkler ein Bereich auf der Karte eingefärbt ist, desto höher fallen die monatlichen Wohnkosten aus.

Spitzenreiter ist auch hier Charlottenburg-Wilmersdorf mit durchschnittlichen Wohnkosten von 1.204 Euro. Für die im Jahr 2017 in Marzahn-Hellersdorf angebotenen Wohnungen mussten Mieter weniger als die Hälfte bezahlen: 598 Euro. Der Durchschnittswert für ganz Berlin lag im vergangenen Jahr bei 884 Euro.

Vergleicht man die durchschnittlichen Wohnkosten mit den durchschnittlichen Gesamteinnahmen der Berliner Haushalte, zeigt sich, dass auch in der Hauptstadt Mieter in mehreren Bezirken mehr als 30 Prozent für ihre Wohnung ausgeben müssen: in Mitte sind es im Schnitt 40 Prozent, in Charlottenburg-Wilmersdorf und Friedrichshain-Kreuzberg jeweils 37 Prozent der durchschnittlichen Gesamteinnahmen. Berlinweit lag dieser Wert 2017 bei 29 Prozent.

Verbraucherschützer empfehlen allerdings, nicht mehr als 30 Prozent des Einkommens für die Miete auszugeben. Auch Vermieter nehmen diese Obergrenze als Anhaltspunkt dafür, welchen potenziellen Mietern sie zutrauen, mit ihrem Einkommen dauerhaft und zuverlässig die Kosten ihrer Wohnung bestreiten zu können.

Sollten die Kauf- und Mietpreise in Berlin weiter im aktuellen Tempo ansteigen, wird der Anteil der Berliner, die sich ihre Wohnung eigentlich nicht leisten können, in absehbarer Zeit noch größer sein - schließlich steigt das Haushaltseinkommen in der Hauptstadt nicht im selben Tempo wie die Mieten: Knapp drei Prozent verdienten die Berliner 2017 mehr als im Vorjahr.

Am Kottbusser Tor in Berlin haben Menschen Protestplakate gemalt (Quelle: Mittagsmagazin)
Mittagsmagazin

Sendung: Abendschau, 13.04.2018, 19.30 Uhr

Beitrag von Michael Hörz (Daten) und Sarah Mühlberger (Text)

Kommentar

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14 Kommentare

  1. 14.

    Kein Wunder, dass die Mieten in Berlin ins unermessliche steigen, auch bei ab 1969 geförderten Sozialwohnungen.

    Nach 32 Jahren Förderung und diversen abgegebenen Verpflichtungserklärungen durch den Eigentümer wurde bei uns eine Miete, als Kostenmiete, von 9,64 €/m² kalt, von der IBB genehmigt. Nach Recht und Gesetz ist hier eine Verpflichtungsmiete vorgeschrieben, ohne den Ansatz der Zinsen für bereits getilgte Hypotheken.

    Auch Frau Lompscher findet die Höhe der Miete völlig in Ordnung, entgegen aller öffentlichen Beteuerungen. In der Mietermiete ist sogar eine für den Gewerbeteil (Restaurant)aufgenommene Hypothek enthalten.

    Wo ist hier der Förderzweck geblieben? Für mich ist diese Praxis rechtswidrig.

  2. 13.

    Leicht trollige Kommentare von Frank, der wie viele vermeintliche Eigentümer (meist Mieter bei der Bank) meint, alles richtig gemacht zu haben ... Die warmen Kosten jenseits der Nettokaltmiete beinhalten eben gerade nicht Instandhaltung, Sanierung, Straßenerschliessung oder Verwaltungskosten. Warme Kosten kommen dann in beiden Fällen (Eigentum und Miete) in gleicher Höhe auch noch dazu. Wertsteigerung ist vorher unklar und hilft keinem, solange er eigentlich selber nutzen will. Fazit: Eigentum ist nicht seeligmachend, es sei denn man ist mit Eigenkapital und/oder laufendem Einkommen schon in seeligmachenden Höhen ausgestattet.
    Das eigentliche Problem ist jedoch, das eine Mehrheit der Politiker selber Eigentümer und teils Vermieter sind und daher langfristig keine Aussicht auf Durchsetzung verbesserter Regeln besteht, solange sich bei Wahlen die Herde nicht immer wieder ihre eigenen Schlächter wählt bzw. eben in großer Zahl auf die Straße geht.

  3. 12.

    Damit die Immobilienpreise noch weiter steigen und Immobilienhaie wie du noch mehr absahnen können. Pfui Teufel!

  4. 11.

    Ja. Es wäre sehr hilfreich, wenn sich aus der Bewegung zumindest in Berlin eine neue Partei gründet, um das Wiener Modell und Mietpreisgrenzen durchzusetzen. Leider wollen derzeit alle Parteien weiterhin die "Immobilieninvestoren" füttern; oder haben abweichend von ihren "sozialen" Parteiprogrammen in der Vergangenheit zigtausende kommunale Wohnungen verkauft (z.B. GSW durch SPD/PDS).

  5. 10.

    Vielleicht sollten sich mal die Leute fragen wer Schindluder mit den Sozialwohnungen getrieben hat.
    Doch die Wähler werden nicht schlauer sonder vergessen innerhalb von 4 Jahren wer ihnen die "Sch....."
    eingebrokt hat. Siehe GSW und andere.

  6. 9.

    Doch so ist die Rechnung!
    Der Rest ist equivalent zum Hausgeld bzw. Warmmiete.
    Wenn man jetzt noch die Mietsteigerungen sieht bzw. den Wertzuwachs bei Immobilien...
    Es gilt der Spruch: jeder zahlt im Leben ein Haus: der Mieter das des Vermieters!

  7. 8.

    Nö,

    spiele Saxophon auf meinem Dachboden.
    Anstelle zur Demo zu gehen investiert die Zeit lieber in die Grundstückssuche!

  8. 7.

    Kauft Euch doch ein Haus!
    Da wird der Vermieter aber gucken...

  9. 5.

    Hallo Horst,
    ganz so einfach ist die Rechnung eben nicht. In die Planung müssen die laufenden Instandhaltungskosten aufgenommen werden, die man dann selbst trägt. Hinzu kommt das Hausgeld, eine Ansparung der Hausgemeinschaft für künftige gemeinschaftliche Investitionen. Weiterhin muss man ggf. Geld für künftige Sanierungen am Haus ansparen (Leitungen, Dach, Fassade), da hierfür die Ansparbeträge des Hausgeldes in aller Regel nicht ausreichen werden. Besteht dann noch die Gefahr, dass die Stadt Straßenausbaubeiträge kassieren darf, sollte man sich auch darauf finanziell einrichten. Damit bleibt für die Kreditrate nicht mehr soooo viel übrig, maximal 75% der Nettomiete. Sollte es dann noch passen und der Kaufpreis nicht (wesentlich) mehr als das 25fache der Nettojahresmieten abzgl. obige Kosten betragen, machen Sie einen guten Kauf. In allen anderen Fällen sollte man sich das genau überlegen, ob die Wohnung einem das wert ist. Alles andere ist Luxus, den man sich leisten kann.

  10. 4.

    Hallo Horst,

    nur warum sollte man ein zwingend einen Kredit aufnehmen und diesen dann über 30Jahre zu tilgen? Macht für mich persönlich keinerlei Reiz aus, zu dem man auch noch an den Banken gefesselt ist und löst bei Weitem nicht das Problem dass der Wohnraum immer teurer wird. Die Politik muss einfach handeln- das ist Fakt.

  11. 3.

    Jeder Mieter sollte sich fragen:
    Wenn ich die Netto-Kaltmiete als Rate für Wohneigentum einsetzen würde, wie viel Geld würde die Bank mir für Wohneigentum geben?
    Und da wohl schon einige machen, treibt das wieder die Kaufpreise für Wohneigentum.
    Ok, ab dem 50. Lebensjahr müssen die Banken schärfer prüfen.
    https://www.immoverkauf24.de/baufinanzierung/baufinanzierung-a-z/wohnimmobilienkreditrichtlinie/
    Für ältere Menschen könnten die Kinder einen Kredit aufnehmen.
    Und Hartz4er haben kein Problem mit der Miethöhe. Sie werden höchstens umziehen müssen.


  12. 1.

    Zitat :"Mietenwahnsinn widersetzen" ist das Motto einer Demonstration am Samstagmittag ab 14 Uhr am Potsdamer Platz. Dazu : Mieten demo Samstag 14.April 2018 / 13 Uhr Lipschitzplatz-----Gropiusstadt
    www,mietenwahnsinn.info

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