Eine Baustelle eines Mehrfamilienhauses in Berlin, Mitte (Bild: dpa/Andrea Warnecke)
Bild: dpa/Andrea Warnecke

Interview | Immobilienexperte Reiner Braun - Darum könnten die Berliner Immobilienpreise einbrechen

Neubauwohnungen sind in Berlin inzwischen teurer als in Hamburg. Doch inzwischen mehren sich die Anzeichen, dass die Immobilienpreise wieder einbrechen könnten. Warum, erläutert Immobilienexperte Rainer Braun.

rbb|24: Laut Ihrer aktuellen Analyse kosten Neubauwohnungen in Berlin inzwischen im Schnitt rund 5.000 Euro pro Quadratmeter – und sind damit erstmals teurer als in Hamburg. Wie ist das möglich? Schließlich haben die Berliner Haushalte im Schnitt rund ein Fünftel weniger Geld zur Verfügung als Hamburger Haushalte.

Reiner Braun: Die Preise folgen insbesondere der Knappheit, und in Berlin ist der Wohnungsmarkt enger als in Hamburg. Deswegen ist der Preis in Relation zum Einkommen in Berlin deutlich höher.

In Berlin drehen sich überall Baukräne. Im vergangenen Jahr sind 16.000 neue Wohnungen fertig gestellt worden, in diesem Jahr erwartet ihr Institut sogar rund 19.000 Fertigstellungen. Müssten nach dem Gesetz von Angebot und Nachfrage nicht langsam auch in Berlin die Preise unter Druck geraten?

Ja, jede Angebots-Vergrößerung führt natürlich dazu, dass die Preise zumindest mal weniger steigen. Fallen werden sie aber noch nicht. Man muss eben sehen: Jahrelang kam in Berlin gerade mal ein Schnapsglas voller Wohnungen neu auf den Markt. Wenn jetzt 15.000 oder gar 20.000 auf den Markt kommen, dann reden wir ja eher von der Kategorie Bierfässer. Dann reagiert auch der Preis.

Zudem geht in Berlin die Zuwanderung aus Deutschland zurück. Insbesondere die jungen Leute, die bisher zur Ausbildung oder zum Berufsstart nach Berlin gekommen sind, weichen jetzt aus in andere Städte, in denen die Mieten günstiger sind. Also werden die Preise weniger steigen und wenn wir Glück haben, vielleicht sogar zurückgehen.

Ihr Institut empirica warnt seit Jahren, dass die Immobilienpreise in Berlin um Viertel bis ein Drittel einbrechen könnten. Sind sie damit immer noch ein einsamer Rufer in der Wüste? Oder werden die Projektentwickler, die in Berlin teure Wohnungen vermarkten, langsam nervös?

Wir hören inzwischen mehr Zustimmung zu unserer These. Man hört von Projekten, bei denen noch nicht alle Wohnungen verkauft sind. Bei manchen Projekten geben die Makler beim Verkaufspreis auch schon ein bisschen nach.

Im Wohnmarktreport Berlin 2018 der Berliner Immobilienbank BerlinHyp klingt das noch ganz anders. Da heißt es euphorisch:

"Auch wenn der Rekordumsatz des Vorjahres knapp verfehlt wurde, ist weiterhin kein Ende des Investmentbooms in der Hauptstadt in Sicht."

Übersetzt heißt das: Für die meisten Berliner Familien mögen Eigentumswohnungen inzwischen zu teuer sein, aber die ausländischen Investoren werden die Party schon am Laufen halten.

Wenn man die letzten fünf Jahre fortschreibt, dann ist die Dynamik natürlich weiterhin da. Aber die Realität ist eben kein linearer Trend. Die Realität war und ist schon immer zyklisch gewesen. Deswegen muss man auch davon ausgehen, dass sich die Investoren mal wieder anderweitig orientieren - spätestens dann, wenn es anderweitig wieder bessere Renditen und höhere Zinsen gibt.

Ab dem Sommer kommenden Jahres könnten die Zinsen tatsächlich steigen, das hat der Präsident der Europäischen Zentralbank kürzlich angekündigt. Was passiert, wenn die Bauzinsen um zwei Prozentpunkte ansteigen – also auf das Niveau des Jahres 2011?

Das sich Bauzinsen von dem heutigen Niveau von etwa zwei Prozent sehr rasch auf vier Prozent verdoppeln, halte ich für unwahrscheinlich. Das ist eher auf Sicht von fünf oder zehn Jahren möglich. Aber wenn die Zinsen spürbar steigen, dann können sich die Interessenten weniger Kredite leisten, können weniger für eine Immobilien bezahlen. Gleichzeitig werden Kapitalanleger wieder andere interessante Anlagefelder entdecken und sich auch zurückziehen. Wir gehen davon aus: Sollte sich der Zins tatsächlich verdoppeln, dann kann der Preis für Berliner Eigentumswohnungen durchaus um ein Drittel nach unten gehen.

Lassen Sie uns mal die Sicht einer Berliner Familie einnehmen, die von den Eltern genug Eigenkapital bekommen hat, um jetzt noch eine größere Wohnung in Berlin zu kaufen. Sollte die Familie jetzt noch kaufen – ober lieber ein paar Jahre abwarten, bis die Preise wieder sinken?

Ein Selbstnutzer hat immer noch die Wahl zwischen Pest und Cholera. Der braucht ja die größere Wohnung jetzt, wo die Kinder auch noch zu Hause sind. Wenn die Kinder in fünf Jahren ausziehen, braucht er die Wohnung nicht mehr, also soll er jetzt kaufen. Es ist ja auch nur eine Gefahr, ein Risiko, eine Möglichkeit, dass die Preise einbrechen. Und wenn die Preise nicht einbrechen, dann wäre es natürlich im Nachhinein auf jeden Fall besser gewesen, heute zu kaufen.

Was ist, wenn ich jetzt in Berlin eine Wohnung kaufen möchte, sie aber in zehn Jahren weiterverkaufen will?

Wenn ich heute eine Wohnung als Kapitalanleger kaufe, um sie in zehn Jahren wieder zu verkaufen, gehe ich ein großes Risiko ein. Das ist genau der Zeitraum, wo sich die Dinge ändern können und der Zyklus kippen kann. Wer auf Sicht von 20 Jahren kauft, muss sich weniger Sorgen machen. Wir werden keine neue Leerstandsphase bekommen. Und ich gehe davon aus: Wenn die Preise einbrechen, wird es eher eine Delle sein wobei diese Delle dann durchaus fünf sechs sieben Jahre dauern kann.

Was kann der Gesetzgeber tun, damit mehr Berliner Familien als derzeit sich eine Eigentumswohnung leisten können?

Das Hauptproblem ist natürlich das fehlende Bauland. Wir brauchen mehr Bauland, das schaffen wir ja nicht alles durch Nachverdichtung innerhalb der Stadt. Wir brauchen auch am Stadtrand neue Baugebiete. Aber mindestens genauso wichtig: Wir müssen das Bauen wieder preiswerter machen. Wir haben mittlerweile eine Unzahl an Vorschriften, ob das energetische Vorschriften sind oder zum Brandschutz, die das Bauen teuer machen. Kostengünstiges Bauen ist unter den heutigen Bedingungen gar nicht mehr möglich.

Das Interview führte rbb|24-Redakteur Robin Avram

 

Sendung: radioBerlin 88,8, 11.07.2018, 12:30 Uhr

Kommentar

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8 Kommentare

  1. 8.

    Das ist alles unrichtig, die Firma empirica prognostiziert seit Jahen regelmäßig den Zusammenbruch des Berliner Wohnungsmarktes und der empörte Berliner Wutbürger freut sich schadenfroh. Nichts von dem was vorhergesagt wurde ist eingetreten, und die tendenziösen Einschätzungen von Herrn Braun geht in genau diese Richtung.
    Die Warheit ist, das sich der Berliner Wohnungsmarkt längst von den Berlinern und Ihrer unzureichenden Kaufkraft abgekoppelt hat. Internationale Kunden und Neuberliner die die Stadt zu schätzen wissen, und die Preise mit anderen Metropolen vergleichen entscheiden sich für diese Stadt. Endlich. Es gibt kein Grundrecht auf eine 3 Zimmerwohnung im Altbau in der Knesebeckstrasse oder der Simon Dach Strasse für 250.000€. Es gibt genug günstige Wohnungen für alle, von Spandau bis nach Lichtenberg. Berlin hat das Zeug zur Weltstadt, und genau das ist was gerade passiert.

  2. 7.

    "Ein Grundstück zum Leben" war in Unserer Republik natürlich jederzeit zu bekommen; insbesondere wenn noch ein Haus drauf stand und es nicht reinregnete, möchte man da antworten.



    Nein, nun mal Ironie bei Seite, einen Immobilienmarkt in der DDR gab es praktisch nicht. In meiner Verwandschaft wurden die als Deppen verlacht, die sich ein Haus (in der DDR) ans Bein banden. Der Zement aus Rüdersdorf ging zu Kluwe in West-Berlin.

  3. 6.

    Muss leider widersprechen. Berlins Wirtschaft boomt nur deswegen, weil sie von einem sehr niedrigen Niveau kommt. Bezogen auf die Einwohnerzahl ist Berlin von der Wirtschaftskraft von München, Frankfurt, Stuttgart oder Hamburg weit entfernt. Die Büroknappheit ist Folge einer feigen und langsamen Baupolitik( Thema Hochhäuser). Was in Berlin boomt sind prikäre Arbeitsverhältnisse. Berlin hängt immer noch am westdeutschen Finanzausgleich und ist von allen Hauptstädten der EU die einzige, die die Wirtschaftskraft des Landes schmälert. Wo nochmal boomt Berlin? Der Immobilienmarkt ist komplett überzogen. Wer gibt denn soviel Kohle für Wohnraum aus, in einer Stadt, in der so wenig gut funktioniert?

  4. 5.

    Mag ja sein, dass dr Kapitalismus nicht menschenfreundlich ist. Der Kommunismus/Stalinismus ist es aber noch viel weniger. Es gehört nun mal zur Zivilisation. Oder will irgendjemand noch als Jäger und Sammler durch die Savanne streifen. Wacht auf ihr linken Träumer.

  5. 4.

    Nach wie vor ist der Kapitalismus menschenfeindlich. Naja, das ist sein Charakter. Wie kann es sein, dass ein Grundbedürfnis zum Leben nicht mehr finanzierbar wird? Und nein, es ist nicht "schick" uns mit London, Paris, New York zu vergleichen und dementsprechend gierig zu sein. Es wäre "schick" genau das nicht mitzumachen.

  6. 3.

    Sehe ich nicht so. Es ist doch immer besser nicht sein sauer verdientes Geld in die Taschen von Vermietern zu stecken, sondern sich dafür lieber selber Grundeigentum zu schaffen und sorgenfrei in die Zukunft zu schauen. Die Preise können dann höchstens für die Nebenkosten steigen und nicht für Spekulationen anderer. Man hat einfach mehr Geld übrig.

  7. 2.

    Bitte lasst die "Experten" Experten sein. Die Berliner Wirtschaft boomt. Berlin hat einen geringeren Büroflächenleerstand als Hamburg oder München. Auch die Einkommen steigen seit Jahren überdurchschnittlich. Berlins Maßstab ist London, Paris oder Barcelona.

  8. 1.

    "Wenn die Kinder in fünf Jahren ausziehen, braucht er die Wohnung nicht mehr, [...] Und wenn die Preise nicht einbrechen, dann wäre es natürlich im Nachhinein auf jeden Fall besser gewesen, heute zu kaufen."

    Diese Argumentation ist ja wohl vollends daneben. Denn selbst wenn die Preise nicht fallen sollten, hätte der Käufer die Wohnung an der Backe... wenn die Kinder längst ausgezogen sind. Selbstgenutztes Wohneigentum beraubt jeder Flexibilität in einer flexibilisierten Welt.

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