Baukräne über einer Baustelle für Luxuswohnungsneubauten am nördlichen Rad des Berliner Mauerparks (Quelle: imago/Seeliger)
Video: Abendschau | 31.07.2018 | Andrea Everwien | Bild: imago/Seeliger

Wohnungsmarkt in Berlin - Wie die Bürokratie den Wohnungsneubau teuer macht

Die Quadratmeterpreise in Berlin für Wohnungen liegen derzeit zwischen 4.000 und 5.000 Euro. Das ist für viele nicht mehr bezahlbar. Der wichtigste Grund für die Preisexplosion: Es gibt zu wenig Boden und zu viel Bürokratie. Von Andrea Everwien

Preiswerte Wohnungen scheint es in Berlin nicht mehr zu geben. Noch vor wenigen Jahren lag der Quadratmeterpreis für Wohnungen zwischen 2.000 und 3.000 Euro. Jetzt liegt der Durchschnitt bei 4.000 bis 5.000 Euro pro Quadratmeter. Was früher Luxus hieß, ist heute ganz normal. Und das können sich rund 90 Prozent der Berliner nicht leisten.

Das Land hat es versäumt, große Projekte durchzusetzen

Für die gestiegenen Preise gibt es viele Gründe. Der wichtigste: zu wenig Boden, auf dem Baurecht entwickelt werden könnte, meint Reiner Braun, Immobilienmarkt-Analytiker bei der Firma "Empirica" aus Berlin. Das Land habe es versäumt, in der Vergangenheit große Projekte wie die Elisabethaue oder das Tempelhofer Feld auch gegen den Protest von Bürgern durchzusetzen beziehungsweise den Bürgern mit guten Argumenten klar zu machen, dass es in ihrem Interesse sein könnte, dort Tausende Wohnungen zu bauen. Braun ist der Meinung, die Abstimmung über Tempelhof sei zu früh gekommen. Den Menschen sei  damals "noch nicht ausreichend klar gewesen, in welche Engpasssituation Berlin gerade hineingerät."

"Für die Klimapolitik gut, für den Wohnungsbau katastrophal"

Doch rund zehn Prozent der Kosten für den Quadratmeterpreis entstehen vornehmlich durch verschärfte Vorschriften. Diese sollen sich seit 1990 vervierfacht haben – auf rund 20.000. Gesellschaftliche Zielsetzungen wie der Klima- und Umweltschutz, humane Absichten wie der bestmögliche Feuerschutz wurden seither als Bauvorschrift formuliert. Andreas Schulten, Geschäftsführer der Firma "Bulwiengesa", untersucht die sozialen Voraussetzungen und Folgen des Städtebaus.

Hier werde "mit Kanonen auf Spatzen geschossen" ist seine Meinung zum Thema Brandschutz. So müsse man heute statt einer Feuerleiter aus Metall ein ummauertes zweites Treppenhaus bauen, das als Notausgang genutzt werden kann. Und das sei natürlich viel teurer als eine Metallkonstruktion, sagt Schulten.

Auch die energetische Sanierung bereitet seiner Ansicht nach beim Wohnungsbau eher Probleme: "Für die Klimapolitik gut, für den Wohnungsbau katastrophal." So seien die Dämmungen für eine gute Wohnungssubstanz nicht geeignet. "Wir haben den Schimmel, wir haben die Probleme in der Bewirtschaftung solcher Wohnungen", sagt Schulten. Er betont aber, dass er weder gegen Brandschutz noch gegen vernünftiges Energieeinsparen sei.

Besser Standards zurückschrauben, als keine Wohnungen zu bauen

Doch Andreas Schulten gibt auch zu bedenken: Gebäude aus den 1950er- und 1960er- Jahren seien etwa mit weniger Brandschutzrechten, energetischen Maßnahmen, Lärmschutz und Trittschalldämmungen ausgestattet – und trotzdem bewohnbar. Man könne das Rückschrauben von Standards furchtbar finden. Man könne aber auch sagen:  "Ehe wir gar keine Wohnungen haben, besser als gar nichts."

Praktiker wie der Vorsitzende des Bundes deutscher Architekten in Berlin, Andreas Becher, mutmaßen gar, gelegentlich werde Baurecht von den Bezirken gezielt eingesetzt, um den Neubau von Wohnungen zu verhindern – etwa, wenn Anwohnerproteste zu befürchten seien. Jedenfalls entstehe bei ihm dieser Eindruck, wenn ein Bauamt immer neue Vorschriften ins Feld führe, die den Bau so teuer machen würden, dass man ihn besser unterließe.

Dem Baurecht Genüge getan, den Bau verteuert

So sollte neben einem Sportplatz ein Mehrfamilienhaus errichtet werden, mit Wohnungen für 6,50 Euro pro Quadratmeter.

Das zuständige Bauamt führte, nachdem die ersten Zeichnungen schon fertig waren, ins Feld: die Schiri-Trillerpfeife am Wochenende könne womöglich die Grenzen der Lärmschutzverordnung überschreiten. Und deswegen müssten alle Fenster, die zum Sportplatz hin gerichtet sind, mit extra Lärmschutzscheiben versehen werden.

Zu teuer, befanden Bauherr und Architekt: Sie drehten einfach den kompletten Grundriss um, damit die Fenster nicht mehr zum Sportplatz hinaus führen. Das Ergebnis: Wer auf dem Balkon den Sonnenuntergang bei einem Feierabendbierchen genießen möchte, muss sich die Sonne vorstellen. Die Balkone liegen jetzt nämlich Richtung Osten. Dem Baurecht wurde Genüge getan – und das nicht nur in Sachen Lärmschutz, sondern auch in Brandschutzfragen und in Bezug auf Veränderungswünsche der anderen Anwohner.  Das Problem: Jetzt wird es leider  schwierig,  den anvisierten Mietpreis von 6,50 Euro einzuhalten. Denn in den vier Jahren, in denen man sich um die Einhaltung der Vorschriften mühte, stiegen die Baukosten – und zwar um 20 bis 30 Prozent. Bezahlbarer Wohnraum kann auf diese Weise nicht geschaffen werden.

Sendung: Abendschau, 31.07.2018, 19:30 Uhr

Beitrag von Andrea Everwien

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12 Kommentare

  1. 12.

    Schon richtig, dass da gleich an den Lärmschutz gedacht wurde. Am Ende hätten sonst die Sportler (Erwachsene wie Kinder) mal wieder das Nachsehen, weil sich die Neu-Wohnungsbesitzer durch die Sportplatznutzer gestört fühlen... wie es bei uns der Fall ist.

  2. 11.

    Wem nutzt die Optik, Zweckmäßigkeit und Schnelligkeit ist den diesen Jahren gefragt.
    Westberlin hat mit Hilfe des DDR-Plattenbauprojekts in Teilen die Wohnungsnot in Gropiusstadt, Wilhelmsruh und Heerstr. Nord auch gemeistert (Zulieferungen), und das sind wahrlich keine optischen Highlights.
    Aber WB konnte zumindest sehr schnell Wohnungen errichten und tut so als wenn alles durch schlaues Architektenpersonal entstanden ist. Was glauben Sie wie viele im ehem. Westberlin in DDR-Plattenbautenentwürfen wohnen?
    Was nutzt heute ein schicker Bau, wenn er platzverschwendend das nicht bringt wofür er gedacht ist.
    Hipster Glasarchitekturen mit Backstein sind der falsche Weg und man sollte nicht immer jeden nach seiner individuellen Meinung fragen, sondern mal endlich ranklotzen.

  3. 10.

    Wohnungsbau in dieser jetzigen Situation stelle ich mir wie folgt vor:
    Megablöcke mit 30 Etagen, 6-8 Wohnungen pro Etage, Tiefgaragen, platzsparend bauen. Mehrere dieser Blöcke an einander reihen. Integriertes Versorgungszentrum und Gesundheitswesen nur für Bewohner.
    Erstbezug nur für Menschen mit einem Arbeitsverhältnis und einwandfreiem pol. Führungszeugnis, oder Altersrentner.

  4. 9.

    Bei dem Beitrag huschte mir ein leichtes Schmunzeln übers Gesicht, das von einem Nicken abgelöst würde. Kurz gesagt: Sie haben absolut Recht!

  5. 8.

    Das Problem archtitektonischer und staedtbaulicher Monotonie ist kein Finanzielles: Auch die zahlreichen Luxusimmobilien fuer Wohnen und Gewerbe, die in Berlin entstehen, sind fast alle von weltweit austauschbarer Einfallslosigkeit.
    Fuer das Wohlbefinden ist aber eine extravagante optische Gestaltung nur zweitrangig: Die Einbindung in die Umgebung spielt die groessere Rolle: Die Lichtenberger Plattensiedlung rund um den Fennpfuhl hat z.B. erheblich mehr Aufenthaltsqualitaet als die benachbarte Luxussiedlung auf dem ehem Schlachthof an der Storkower.
    Offenbar koennen also staedtebauliche und gestalterische Vorgaben durchaus Sinn machen - auch wenn dies im Sinne obigen Artikels wieder unter "Buerokratie" fiele und damit als neue angebliche Hauptursache fuer Wohnraummangel herhalten muss. Bloed ist natuerlich, wenn sich die Schoenheit einer Gegend rumspricht: gewisse Kraefte des Marktes sorgen dann leider ganz schnell dafuer, dass dort die Preise steigen - voellig unbuerokratisch.

  6. 7.

    Mit dem gleichen Bautyp zwischen Eisenach und Wladiwostok kommt keine Stadt zu Gesicht. Die im (politischen) Westen in den 1960er und 1970er Jahren modisch gewordene Vogelperspektive ist im Osten Deutschlands und den weiteren Ländern an Monotonie noch um ein Vielfaches überboten worden. Wie von Riesenhand wahllos in die Gegend hineingesetzt, nach einem Gusto, der mit der jeweiligen Stadt nichts zu tun hatte.

    Mit ästhetischer Magerkost sind zwar Pläne umzusetzen und notdürftig Wohnraum zu beschaffen, doch Spezifisches, Stadteigenes und Unverwechselbares, was trägt, kann nach meiner Empfindung damit nicht erreicht werden. Es gibt allerdings schon einen Weg, Beides zu verknüpfen: Eine unverwechselbare, stadtspezifische Ästhetik, abseits von Überdrehtheiten, die beileibe nicht sein müssten.

  7. 6.

    Es wir viel zu teuer gebaut, macht einfach die Grundrisse der DDR-Bauten, Standard rein, und fertig, ist Deutschland nicht mehr in der Lage irgendetwas zu bauen, was dauert da so lange? So langsam glaube ich die BRD hat noch nie was gekonnt außer Betrug am Geld.

  8. 5.

    Herr Becher müsste eigentlich wissen wie klageanfällig gerade der Lärmschutz ist. Dem Bezirksamt ist kein Vorwurf zu machen.

  9. 4.

    Nicht "das Land" - dieses grosse Abstraktum - hat "es verpasst" Es waren die Regierungen im Abgeordnetenhaus der letzten Wahlperioden die es verpassten. Eine vernünftige (Rand)Bebauung des Tempelhofer Feldes hat die SPD verbockt. Sie war kein seriöser politischer Partner bei der Bürgerbeteiligung. Man musste das Schlimmste befürchten. Und NUR deshalb ist beim Volksentscheid halt die zweitbeste Lösung durchgesetzt worden. Das bei diesem Thema allenthalben die Bürgerbeteiligung als Hindernis dargestellt wird, offenbart das wahre Demokratieverständnis: Bürgerbeteilung ja - solange es keine Umstände macht. Bürgerbeteiligung macht aber Umstände. Lebendige Demokratie ist halt lästig. Dann mistet doch die Brandschutzvorschriften aus. Das hat doch auch kein "Politiker" erfunden. Fragt doch mal den zuständigen bei der Feuerwehr, ob das Gejammer der Bauherren so stimmt. Ich seh nicht eine privaten Bauherrn der Werbung mit kostengünstigen Wohnungen macht.

  10. 3.

    Man braucht ja nicht immer so zu tun, als würden die Mieten (wieder) sinken bzw. die Mieten von neuen wohnungen niedriger werden, wenn nur mehr gebaut würde. So was von absolut verlogen.

  11. 2.

    Die Kritik mag sicherlich gerechtfertigt sein, aber das Beispiel am Ende des Artikels ist doch albern. Erst wird angeführt, dass "Gebäude aus den 1950er- und 1960er- Jahren seien etwa mit weniger Brandschutzrechten, energetischen Maßnahmen, Lärmschutz und Trittschalldämmungen ausgestattet - und trotzdem bewohnbar" seien. Und da wird es als Problem dargestellt, dass man sich wegen Ostbalkon zum Feierabendbierchen den Sonnenuntergang vorstellen muss. Ernsthaft?!

  12. 1.

    Bei dem allgemeinen Lamento über zu viel Bürokratie mag ich mittlerweile darin nicht mehr einstimmen. Zu sehr wird im Windschatten davon gesegelt, um recht eigennützige Interessen unterzubringen.

    Was grundsätzlich sein müsste, wäre ein Denken, dass es nahezu bei allem sogenannte "Zielkonflikte" gibt. Nicht alle Regelungen streben nur einem Ziel zu, vielmehr wird ein anderes damit konterkariert. Also muss eine Gewichtung vorgenommen werden, nicht nur gegeneinander, sondern auch, was die "Stärke" des jeweiligen Anliegens angeht. Das Beispiel der Ummauerung der Feuerleiter ist recht treffend. Woanders darf mit einer überkragenden Außenleiter dennoch nicht aufs Vordach gestiegen werden, weil es dazu ein spezielles Hebewerkzeug braucht.

    Also: Billigheimer-Bauen unter Preisgabe sinnvoller Regelungen sollte ebensowenig sein wie die Praxis, die Regelung höher zu halten als dasjenige, was geregelt werden soll. Fast immer ist eine Eigendynamik mit im Spiel ...

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