Ein Mann misst eine Wohnung mit einem Zollstock aus (Quelle: dpa/Silvia Marks)
Video: Abendschau | 30.07.2018 | Martin Küper | Bild: dpa/Silvia Marks

Quadratmeterberechnungen für Berlin - Grundstückspreise treiben Neubaukosten in die Höhe

Etwas mehr als 4.800 Euro kostet neugebauter Wohnraum im Durchschnitt derzeit in der Hauptstadt. Je zentraler, desto teurer: Gerade in begehrten Lagen muss man richtig tief in die Tasche fassen. Doch wie berechnet sich der Quadratmeterpreis eigentlich? Von Martin Küper

In der Münchner Straße in Schöneberg entstehen in einer Baulücke derzeit 21 exklusive Eigentums-Wohnungen mit Holzparkett, Fußbodenheizung, großen Fenstern, Balkon, Loggia oder Gartenanteil. So ein Standard kostet – in diesem Fall liegt der Bruttopreis bei etwa 6.500 Euro pro Quadratmeter.

Die Nachfrage ist auch in dieser Preislage noch sehr gut, berichtet Sebastian Fischer, Vorstand beim Projektentwickler Primus. "Wir haben vor allem Eigennutzer, die häufig in der Nachbarschaft wohnen und die auf der Suche sind nach einer nahegelegenen Eigentumswohnung", sagt er. Andere Käufer seien Zuzügler, die einen Arbeitsplatz in Berlin angenommen haben.  

Den Kaufpreis kalkuliert er mit vier größeren Faktoren: 48 Prozent machen die Bauhaupt- und Baunebenkosten aus, also das eigentliche Kerngeschäft. Dazu zählen der Architektenentwurf, die Genehmigungen, der Grundbucheintrag, vor allem aber Material- und Personal-Kosten. Dieser Posten wird Jahr für Jahr um etwa zehn Prozent teurer. Durch die derzeit hohe Nachfrage wird dieser Trend auch künftig erhalten bleiben. Entsprechend schwierig ist es, hier den Rotstift anzusetzen.  

Fast ein Drittel geht für das Grundstück drauf

Der nächste Faktor steht mit fast einem Drittel in der Kalkulation: mehr als 2.000 Euro macht der Grundstücksankauf pro Quadratmeter aus – mit allen dazugehörigen Nebenkosten wie zum Beispiel Grunderwerbssteuer und Notar. Jahr für Jahr klettern die Grundstückspreise vor allem in zentralen Lagen und kosten mittlerweile ein kleines Vermögen - vor allem das treibt die Neubaupreise, nicht nur bei den exklusiven Angeboten.

Sieben Prozent des Preises werden für Makler- und Finanzierungskosten veranschlagt. Trotz guter Nachfrage muss auch in diesem Segment in den Vertrieb investiert werden.

Bleiben in der Gesamtrechnung 13 Prozent, also 800 Euro auf den Quadratmeter gerechnet: "Das ist der Gewinn des Projektentwicklers", erläutert Sebastian Fischer. In Relation zu den Grundstücks- und Baukosten sei das der kleinste Posten, so der Entwickler. Der Entwickler trägt bei solchen Projekten auch die Risiken des Vermarktung: bleibt er auf einer Wohnung sitzen, geht das zulasten des Gewinns.

Bauarbeite auf der Baustelle in der Münchener Straße (Quelle: rbb)
Neubau Münchner Straße in Schöneberg | Bild: rbb

Geringere Gewinnmargen im sozialen Wohnungsbau

Solche Gewinnspannen sind im sozialen Wohnungsbau nicht drin: Hier wird anders kalkuliert. Dadurch, dass die Abnahme durch eine landeseigene Wohnungsgesellschaft garantiert ist und oft in großer Menge gebaut wird, sind die Gewinnmargen deutlich geringer – wie eben auch das unternehmerische Risiko.

Durchrechnen kann man das zum Beispiel in der Kiefholzstrasse in Treptow. Der Gartenhof gegenüber der Siemens-Niederlassung wurde vom Projektentwickler Treucon für die landeseigene Gewobag zwischen 2013 und 2015 gebaut. Sieht man sich den damaligen Quadratmeterpreis von 2.500 Euro an und die einzelnen Faktoren, fällt zunächst der günstige Grundstückspreis auf. Ganze 300 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche - so waren die Preise zur Zeit des Ankaufs vor fünf Jahren. "Das Grundstück wäre im Jahr 2018 ungefähr fünfmal so teuer", berichtet Thomas Doll, Vorstand der Treucon. "Wir haben damals gut eine Millionen Euro gezahlt. Bei 6.600 Quadratmetern Wohnfläche reden wir heute über einen Marktpreis von etwa fünf Millionen Euro."

Neubau in der Kiefholzstrasse (Quelle: rbb)
Wohnanlage "Gartenhof" in der Treptower Kiefholzstraße. | Bild: rbb

Günstiger damals auch der Anteil der Baukosten am Quadratmeterpreis. Zusammen machten sie etwa 2.000 Euro aus, trotz Keller und Tiefgarage - heute undenkbar.

In den sonstigen Ausgaben von 215 Euro pro Quadratmeter versteckt sich auch der Entwicklergewinn. Die Finanzierungskosten sind bei solchem einen Projekt deutlich günstiger als im frei finanzierten Eigentumswohnbau, da der Entwickler von der Wohnungsgesellschaft je nach Baufortschritt bezahlt wird, also nicht den gesamten Betrag vorstrecken muss.

Geförderte Wohnbauprojekte in Innenstadtlagen kaum mehr realisierbar

Jetzt, nur wenige Jahre später, wären 2.500 Euro illusorisch. Von den 4.000 Euro wäre man zu den jetzigen Marktbedingungen nicht mehr weit entfernt. Regulierte und teilweise geförderte Mieten von 6,50 Euro bis knapp über zehn Euro seien bei diesen Preisen nicht mehr machbar, so Thomas Doll: "Es wird aus meiner Sicht solche Innenstadtprojekte wie den Gartenhof Kiefholzstrasse in einem Bezirk, der sehr nah an Kreuzberg oder auch an Berlin-Mitte oder Friedrichshain angrenzt, nicht mehr geben - schon wegen der gestiegenen Grundstückspreise."

Ob knapp 7.000 Euro im freien Markt oder etwa 4.000 im städtischen Wohnbau: in den zentralen Berliner Bezirken bleibt eine Neubauwohnung für die meisten wohl ein teurer Traum.

Zahlen zum Wohnungsbau in Berlin

Berlin wächst auch in den nächsten Jahren: Um wieviele Einwohner genau, lässt sich schwer schätzen, aber bis 2030 so um die 200.000 – allmählich nähert sich die Stadt der 4-Millionen-Marke.

Für den Wohnungsbau heißt das: knapp 80.000 Wohnungen werden aktuell benötigt, nur etwas über 25.000 sollen aber in den nächsten drei Jahren auf den Markt kommen. Der Fehlbestand treibt die Preise rasant nach oben – jährlich um etwa 11 Prozent, egal ob Eigentum oder Neuvermietung.

Aktuell werden bei einer Neuvermietung 11,50 Euro nettokalt für den Quadratmeter fällig, wer kauft zahlt im Schnitt 3.600 Euro für Bestandsobjete und 4.800 Euro für Neubauten. Diese Preise können sich immer weniger Neu- und Altberliner leisten.

Mit einem Bestand von 100.000 Sozialwohnungen lässt sich das Problem kaum lösen. In diesem Jahr kommen nur rund 3.500 geförderte Wohnungen hinzu. Diese Wohnungen kosten 6.50 Euro den Quadratmeter, aber bei den derzeit explodierenden Grundstückspreisen und den rasant steigenden Baukosten lohnt sich das für private Investoren nicht mehr.

Manche Experten sehen zwar ein Ende der Preisspirale nahen, aber erste Anzeichen dafür gibt es nur im Luxussegment. Bis es den allgemeinen Markt erreicht, hat Berlin längst die 4-Millionen-Grenze überschritten.

Sendung: Abendschau, 30.07.2018, 19:30 Uhr

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2 Kommentare

  1. 2.

    Grundstückspreise gehen in die Höhe
    WARUM gehen auch die Bauten nicht mit in die Höhe--eben MEHR Stockwerke bauen !!!!!
    Baupreise gehen in die Höhe--mit Betonfertigteilen ???-ist doch günstiger als mauern---
    und da werden die ehem. "Plattenbauten " verteufelt,,,,,,,,
    da fällt mir bei den ganzen Wohnbaugerede ein : " Wer zu spät kommt..............."

  2. 1.

    Die berliner Regierungen haben schon vor mindestens 20 Jahren den Fehler gemacht und haben Bauvorhaben von Mehrfamilienhäusern in Eigentumswohnraum ohne Beschränkung der Mengen zu genehmigen ohne drauf zu achten das der Mietwohnraum auch zukünftig ausreichend vorhanden ist....

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