07.11.2018, Berlin: Ein Baugerüst steht an einem Rohbau neben bereits fertiggestellten Neubau-Wohnungen in Kreuzberg. (Quelle: dpa: Bernd von Jutrczenka)
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Analyse zum Wohnungsmarktreport 2019 - Berliner Mieten steigen – aber weniger stark

In den Berliner Innenstadtbezirken wird Umziehen immer teurer, eine Wohnung zu kaufen allmählich unerschwinglich. Doch für alle, die sich vorstellen können, an den Stadtrand zu ziehen, hat ein neuer Wohnungsmarktreport auch gute Nachrichten. Von Robin Avram

Wer in Kreuzberg wohnt, für den wird es immer teurer, innerhalb des Bezirks umzuziehen. Eine 100-Quadratmeter-Wohnung wird bei den Immobilienportalen inzwischen für durchschnittlich 1.300 Euro angeboten – Kaltmiete, also ohne Nebenkosten, versteht sich. Damit ist Friedrichshain-Kreuzberg in Sachen Angebotsmiete inzwischen der teuerste Berliner Bezirk – gefolgt von Mitte, Charlottenburg-Wilmersdorf und Pankow. Das geht aus dem am Mittwoch veröffentlichten "Wohnungsmarktreport 2019" der Berlin Hyp und des Immobilienunternehmens CBRE hervor.

Die Hauptbotschaft des Berichts: Wohnen wird in den Innenstadtbezirken immer teurer – aber insgesamt schwächt sich der Preisauftrieb bei den Mieten ein wenig ab. Um 5,6 Prozent stiegen die Angebotsmieten stadtweit. Im Vorjahr hatte die Steigerung noch 8,8 Prozent betragen.  "Auch wenn sich das Mietpreiswachstum in Berlin ein wenig verlangsamt hat, ist darin kein Trend zu erkennen", sagte Gero Bergmann, Vorstandsmitglied der Berlin Hyp. "Vielmehr entsprach die Steigerung ungefähr dem Niveau von 2016."

Wer neu in die Innenstadt zieht, muss schon sehr gut verdienen

Der Bericht liefert detaillierte Zahlen für alle Postleitzahlengebiete der Stadt. Für jeden Kiez lässt sich damit eine Wohnkostenquote errechnen, also das Verhältnis zwischen der Durchschnittsmiete aller annoncierten Wohnungen und der lokalen Kaufkraft aller Bewohner. Da viele Bestandsmieten günstiger sind als die Mieten von neu angebotenen Wohnungen, meint "Wohnkostenquote" nicht, dass jeder Haushalt in der Realität so viel Prozent seines Einkommens fürs Wohnen ausgeben muss - dennoch hat die Zahl eine Aussagekraft.

Denn je dunkler das Rot auf der Karte, desto höher ist der Verdrängungsdruck für die Menschen, die in dem jeweiligen Kiez wohnen. Ein Beispiel: Otto Normalmieter und seine Frau wohnen in der Kurfürstenstraße in Mitte und haben noch einen günstigen Altmietvertrag. Doch weil das Paar ein zweites Kind bekommen hat, braucht die Familie eine größere Wohnung. Wollen sie im angestammten Kiez wohnen bleiben, müsste das Paar für eine neue Wohnung um die Ecke fast 50 Prozent seines Haushalts- Einkommens für die Miete berappen.

Lichtenberg und Marzahn-Hellersdorf noch günstig

Auch in gefragten Lagen in Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow und Neukölln ist der Verdrängungsdruck hoch: In 26 Kiezen müssten die Menschen mehr als ein Drittel ihres Haushaltseinkommens ausgeben, wenn sie innerhalb des Kiezes umziehen würden. Wer nicht signifikant besser verdient als der Durchschnitt, für den wird es immer schwieriger, eine Wohnung in den Innenstadt-Kiezen zu bezahlen.

Aber, auch das zeigt der Report: In vielen Stadtrand-Bezirken gibt es sie noch, die günstigen Wohnungen. Wer beispielsweise in Lichtenberg oder Marzahn-Hellersdorf verwurzelt ist, findet relativ problemlos eine neue Wohnung im angestammten Kiez. Hier geht mancherorts im Schnitt nur 20 Prozent des Monatseinkommens für die Durchschnittsmiete der annoncierten Wohnungen drauf.

Neubau im günstigen Segment zeigt offenbar Wirkung

Und eine weitere gute Nachricht steckt in dem Report: Wohnen in Berlin wird nicht für alle Bevölkerungsschichten gleichermaßen teurer. Im "unteren Marktsegment" verlangsamte sich der Preisanstieg merklich: die Angebotsmieten stiegen um 4,7 Prozent auf 6,46 Euro nettokalt pro Quadratmeter. Für Wohnungen im oberen Preissegment lag die Steigerungsrate hingegen anderthalb mal höher: satte 17,13 Euro kosten diese Wohnungen inzwischen schon im Schnitt (+ 7,1 %).

Diese leichte Entspannung bei den günstigen Wohnungen verdanken einkommensschwache Berliner der Mietpreisbindung. So stellten die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften 2018 rund 2.000 preisgünstige Wohnungen fertig, die für 6,50 Euro pro Quadratmeter neu bezogen werden konnten. Zum anderen entfaltet offenbar auch das 2014 eingeführte "Berliner Modell" der kooperativen Baulandentwicklung seine Wirkung. Es verpflichtet private Projektentwickler bei größeren Neubauvorhaben, ein Viertel der neu gebauten Wohnungen ebenfalls mietpreisgebunden anzubieten. 2018 wurde diese "Sozialwohnungs-Quote" auf 30 Prozent angehoben.

Der Vorteil: Bis August 2018 kamen auf diese Weise 4.000 preisgünstige Wohnungen auf den Markt. Der Nachteil: Die Auflage verteuert die anderen Neubauwohnungen, die in solchen Bauprojekten entstehen und keine Sozialwohnungen sind. Sie sind für die meisten Normalverdiener zu teuer.

Prof. Dr. Harald Simons, Mitglied des Vorstands bei empirica (Quelle: imago)
Harald Simons vom Forschungsinstitut empirica ist überrascht, dass die Preise ungebrochen weiter steigen. | Bild: imago

Kaufpreise für Wohnungen steigen ungebremst - zur Überraschung der Experten

Für alle, die eine Wohnung kaufen wollen, hat der Wohnungsmarktreport schlechte Nachrichten parat. Die Preise für Eigentumswohnungen steigen weiter ungebremst - um satte 12 Prozent auf nun durchschnittlich 4.150 Euro pro Quadratmeter. Die Hälfte der rund 25.000 zum Kauf angebotenen Wohnungen befand sich in den Innenstadtbezirken Charlottenburg-Wilmersdorf, Mitte, Pankow und Friedrichshain-Kreuzberg. Im unteren Preissegment zogen die Kaufpreise prozentual sogar noch stärker an - um 18 Prozent.

"Ich muss zugeben, dass mich das schon überrascht. Ich hatte erwartet, dass die Preise 2018 ins Bröckeln geraten", räumt der Immobilien-Ökonom Harald Simons vom Forschungsinstitut empirica auf Anfrage ein. Simons hatte schon 2017 vor Preisübertreibungen im  Immobilienmarkt der Hauptstadt gewarnt - und prognostiziert, dass die Kaufpreise für Berliner Eigentumswohnungen innerhalb von fünf Jahren um 25 Prozent einbrechen könnten.

Ausländische Investoren überschätzen Kaufkraft der Berliner

Simons hatte seine Prognose damit begründet, dass die Zuwanderung nach Berlin abnimmt, während gleichzeitig mehr gebaut wird. So ist es auch gekommen: Die Einwohnerzahl Berlins stieg 2018 laut Statistischem Landesamt um 36.000 Menschen - so wenig Zuwanderung wie seit 2012 nicht mehr. Neu gebaut wurden 2017 - Zahlen für das Vorjahr liegen noch nicht vor - rund 16.000 Wohnungen. So viele wie seit den Neunziger Jahren nicht.

Wenn das Angebot an Wohnungen steigt und die Nachfrage danach abnimmt, müsste nach den Gesetzen der Marktwirtschaft eigentlich auch der Preisanstieg zurückgehen. "Tut er aber nicht", räumt Simons rein.

Der Ökonom hat eine Hypothese, woran das liegen kann. "Wir ahnen, dass Dänen und Chinesen stärker als früher Wohnungen in Berlin kaufen - Zahlen dazu gibt es ja leider nicht." Diese "ortsunkundigen" Investoren überschätzten aber oftmals die Kaufkraft der Berliner, rechneten mit unrealistisch hohen Mieteinnahmen für ihr Investment - und seien deshalb bereit, überteuerte Preise zu zahlen.

"Das ist silly money"

"Das ist silly money", sagt Simons. Insbesondere Investoren, die teure vermietete Bestandwohnungen kaufen, "legen Geld drauf, werden also Geld verlieren." So liege die Durchschnittsmiete bei vermieteten Bestandswohnungen in Berlin bei knapp 8 Euro. Damit sich das Investment lohne, müssten die Investoren die Miete aber langfristig auf durchschnittlich 14 Euro erhöhen. "Das wird nicht passieren", ist sich Simons sicher. Schließlich haben Mieter hierzulande viel mehr Schutzrechte als in anderen Ländern.

So richtig herumgesprochen hat sich das in der Branche aber offenkundig noch nicht. Laut einer Studie der Beratungsgesellschaft PwC vom November 2018 halten viele internationale Investoren die Immobilienpreise in vielen deutschen Großstädten inzwischen zwar für überteuert. Trotzdem heißt es im dem Report, dass Berlin bei Investoren weiterhin sehr beliebt sei. "Jeder will dort sein, und die Mieten gehen durch die Decke", wird ein Investor zitiert.

Das stimmt so nicht - das zeigt der neue Wohnungsmarktreport. Der Preisanstieg verlangsamt sich. Zumindest für die Mieten.

Beitrag von Robin Avram

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