Die Fassade ist mit Dutzenden Löchern übersät (Quelle: rbb/privat)
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Energetische Modernisierung im Milieuschutzgebiet - Die Angst, entmietet zu werden

Eigentlich sollte nur gestrichen werden, nun sind Dutzende Löcher in der Fassade: Bewohner eines Neuköllner Hauses befürchten, dass der Milieuschutz sie nicht vor erdrückenden Mieterhöhungen bewahrt. Mit ihren Ängsten sind sie nicht allein. Von Oliver Noffke

Seit Anfang Dezember versuchen Timo Eichner und seine Nachbarn vergeblich, den Sinn hinter den grünen und blauen Kringeln zu ergründen. Die gesamte Fassade ist damit vollgesprüht. Eigentlich waren Malerarbeiten angekündigt. "Ich dachte erst, dass seien ziemlich schlechte Graffiti", sagt er. Was sie bedeuten sollen, weiß er immer noch nicht. Er ist zudem genervt von dem Gerüst, das seit mittlerweile drei Monaten vor dem Haus in der Emser Straße steht. "Hier kann jeder hochklettern und sich auf unsere Balkone setzen oder schauen, ob vielleicht ein Fenster offen ist", so Eichner. Das ist nicht sein richtiger Name. Alle Personen, mit denen rbb|24 für diese Recherche gesprochen hat, wurden anonymisiert.

Dass die dann auch am Samstagmorgen hier die Wand aufstemmen. Da war ich perplex.

Seit den Bewohnern im April 2018 zum ersten Mal mitgeteilt wurde, dass an der Fassade eine Energetische Modernisierung durchgeführt werden soll, sind sie nachhaltig verunsichert. Mal hieß es, die Fassade muss komplett erneuert werden; mal, dass lediglich ein neuer Anstrich notwendig sei. Derzeit ist der Putz mit Dutzenden Löchern übersät. Jeweils so groß wie eine Zeitungsseite.

Durch Energetische Modernisierungen wird das Wohnen etwas komfortabler, in der Regel steigt aber anschließend die Miete. In einem Milieuschutzgebiet dürfen solche Maßnahmen deshalb nicht ohne weiteres durchgeführt werden. Die Eigentümer müssen beim Bezirksamt einen Antrag stellen. Wird der genehmigt, müssen die Bewohner die Energetische Modernisierung "dulden" - sich einverstanden erklären. Wer sich die Geschichte von Eichner und seinen Nachbarn anhört, fragt sich unweigerlich, ob das reicht? Oder ob der Milieuschutz vielleicht porös ist?

Das Milieuschutzgebiet am Körnerpark

Rund um den Neuköllner Körnerpark leben mehr Hartz-IV-Empfänger als anderswo in Berlin, mehr Rentner, mehr Arbeiterfamilien, viele bereits seit Jahrzehnten. Und das zu Mieten oftmals von unter sechs Euro pro Quadratmeter kalt in einem Haus aus der Gründerzeit, Dielenfußböden und Stuck an den hohen Decken. Weil zuletzt viele Kreative, junge Familien oder Studenten in die Gegend kamen, zogen die Mieten kräftig an. Vergangenen Sommer staunte Eichner nicht schlecht, als ein paar Etagen über ihm eine sanierte Dachgeschosswohnung für 15 Euro pro Quadratmeter kalt angeboten wurde. Bei Erstbezug sind solche Mieten mittlerweile üblich. Im Haus kann sich solche Preise niemand leisten. Da es im Kiez vielen Alteingesessenen so geht, wurden die Straßenzüge rund um den Körnerpark zum Milieuschutzgebiet erklärt.

Im Frühjahr 2018 erfahren die Bewohner, dass ihr Haus seit einem halben Jahr eine neue Eigentümerin hat. Die schickt ihnen kurze Zeit später über ihren Anwalt einen Brief. Dick wie ein Schulhefter. Allein auf mehr als 30 Seiten wird die Energetische Modernisierung angekündigt. Es geht um Wärmedurchgangskoeffizienten, von einer "überdachten Müllstandsfläche" für mehr als 18.000 Euro ist die Rede und neuen Fenstern, die zu einem neuen "Lüftungsverhalten" verpflichten. In fünf Wochen soll es losgehen. Bis dahin sollen sie ihre Duldung erklären.

Die Mieter haben Probleme, die Sprache zu entschlüsseln oder die seitenlangen – aber notwendigen - Tabellen zu durchdringen. "Diese explizite Auflistung von Kosten plus Pipapo war für mich erst einmal sehr undurchsichtig", sagt Sebastian Schmitt. Auch er wohnt in dem Haus. "Diese breite Masse an Daten hat mich überfordert. Ein Riesenwisch mit viel Juristendeutsch." Was alle verstehen: Nach der Modernisierung gelten neue, zum Teil deutlich höhere Mieten. Schmitt müsste dann umziehen. "Ich habe viel Geld und Zeit investiert, um mich hier einzurichten und ich möchte hier nicht weg."

Was aus dem Schreiben nicht hervorgeht: Die Modernisierung ist noch gar nicht genehmigt. Es wurde noch nicht einmal ein Antrag gestellt. Als die Bewohner das erfahren, dulden sie, aber nur unter dem Vorbehalt, dass auch tatsächlich eine Genehmigung erteilt wird.

In einem Milieuschutzgebiet ist der Zustand der Fassade ein wesentliches Kriterium, um zu entscheiden, ob eine Energetische Modernisierung notwendig ist. Dazu muss ein Gutachten erstellt werden. Wird festgestellt, dass mindestens zehn Prozent der Fläche schadhaft sind, muss der Antrag genehmigt werden. Diese Zehn-Prozent-Regel dient eigentlich dazu, gegen Eigentümer vorgehen zu können, die ihre Häuser absichtlich verfallen lassen. In solchen Fällen droht ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro.

Der Gutachter, die Schäden, die Arbeiter mit Schlaghämmern

Monate vergehen, aber die Bauarbeiten finden nicht statt. Stattdessen erhalten die Bewohner im Oktober wieder Post. Von Modernisierung ist plötzlich nichts mehr zu lesen. Nun heißt es, dass verschiedene Instandsetzungsmaßnahmen vorgenommen werden sollen. Die Fassade braucht einen neuen Anstrich. Eine Genehmigung dafür ist auch im Milieuschutzgebiet nicht notwendig. Ein Gerüst wird aufgebaut, acht Wochen lang leben die Bewohner hinter blickdichten Planen. "Wie in einem Aquarium mit Milchscheiben war das", sagt Eichner. "Wie das Gefühl am Morgen, wenn man sich fragt: Bin ich wach?"

Statt Pinsel kommen wenig später Sprühdosen zum Einsatz. Seither ist das Haus von blauen Kringeln und grünen Linien überzogen. Unangemeldet kommen am darauffolgenden Freitag Arbeiter und beginnen mit Schlaghämmern Teile des Putzes zu entfernen. Die Bewohner fühlen sich völlig überrumpelt. "Wie in einer Nacht-und-Nebel-Aktion. Und dass die dann auch am Samstagmorgen weiter hier die Wand aufstemmen. Da war ich perplex", sagt Schmitt.

Kurz vor dem Jahreswechsel landet eine Erklärung im Briefkasten. Die Firma, die mit den Malerarbeiten beauftragt wurde, habe "reparaturbedürftige Schäden am Putz festgestellt", schreibt der Anwalt. "Meine Mandantschaft hat daraufhin den öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Bauschäden […] beauftragt, den konkreten Umfang usw. gutachterlich festzustellen." Es sei festgestellt worden, dass von der etwa 960 Quadratmeter umfassenden Fassade etwa 105 Quadratmeter Schäden aufzeigen. "Und damit mehr als 10 % der Bauteilfläche." Auf mehr als zwei Dutzend weiteren Seiten wird eine Energetische Modernisierung des Hauses dargestellt. Auch dafür wurde bisher kein Antrag gestellt, wie eine Nachfrage beim Bezirksamt Neukölln ergibt. Auf Anfrage von rbb|24 schreibt der Anwalt dazu, dass ein Gutachten klären soll, ob die Fassade wirklich reparaturbedürftig ist. "Erst dann soll eine endgültige Entscheidung der weiteren Vorgehensweise getroffen werden. und ggf. entsprechend den gesetzlichen Vorgaben in einem Milieuschutzgebiet eine Genehmigung beantragt werden" - und gegebenenfalls den gesetzlichen Milieuschutzvorgaben entsprechend eine Genehmigung beantragt werden.

Was die Bewohner am meisten verwundert: Die Kringel und Linien stimmen mit den Löchern im Putz nicht überein. Mal liegen sie drauf, mal deutlich daneben. Die Löcher sind aber alle etwa gleich groß und sie liegen alle etwa hüfthoch von den Etagen des Gerüsts aus gesehen. Genau wie die Löcher im Putz eines Hauses in der Karl-Kunger-Straße in Alt-Treptow - einem Prachtstück aus der Gründerzeit mit knarzenden Dielen, Erkern und Bewohnern, die Mieten aus längst vergangenen Zeiten zahlen. Das sind nicht die einzigen Gemeinsamkeiten zum Haus in der Emser Straße.

Alt-Treptow: der zweite Fall

Am 1. November vergangenen Jahres verschwindet auch dieses zweite Haus hinter blickdichten Planen. Irgendwann werden Kringel und Linien an die Fassade gesprüht. Am Freitagnachmittag vor Weihnachten kommen unangemeldet Bauarbeiter, die in den oberen Etagen damit beginnen, den Putz mit Schlaghämmern zu entfernen. "Dass wir am letzten Tag vor den Weihnachtsferien nachmittags gegen halb vier noch jemanden im Bezirksamt erreicht haben, war unser Glück", sagt Mieterin Mareike Erpel. Das zuständige Amt verhängt einen Baustopp.

Auch Erpel und ihren Nachbarn wurden ursprünglich eine Energetische Modernisierung sowie neue deutlich höhere Mieten angekündigt. Weil noch kein Antrag vorliegt, dulden die Mieter unter Vorbehalt. Als die Eigentümerin schließlich einen Antrag stellt, lehnt das Bezirksamt Treptow-Köpenick diesen jedoch ab. Obwohl "der zunächst beauftragte Gutachter […] die Schäden an der Außenfassade durch Inaugenscheinnahme mittels Fotografie festgestellt" habe, wie die Eigentümerin rbb|24 mitteilt. Im Herbst werden im Milieuschutzgebiet zulässige Instandsetzungsarbeiten an der Fassade angekündigt.

Als das Gerüst aufgebaut worden sei, habe ein Gutachter die ganze Fassade abklopfen können und dabei festgestellt, "dass ca. 31% der Putzfläche durch Risse, Hohllagen bzw. Durchfeuchtungen stark beschädigt sind". Da man einer Verkehrssicherungspflicht unterliege, habe man umgehend handeln müssen, heißt es. Die Platzierung der Löcher erklärt die Eigentümerinwie folgt: "Die Stellen in Hüfthöhe waren wohl die am besten erreichbaren Stellen, so dass die Bauleute dort mit ihrer Arbeit angefangen haben. Geplant war es, sämtliche besonders gefährliche Stellen des Putzes abzuschlagen, aber dazu kam es wegen des Baustopps nicht mehr."

Kurz vor dem Jahreswechsel wird den Mietern erneut Energetische Modernisierung angekündigt. Rechtzeitig, um auf eine Kostenumlage auf die Mieter von elf Prozent zu verweisen. Seit diesem Jahr ist die Umlage bei acht Prozent gedeckelt. Für die Energetische Modernisierung stellt die Eigentümerin erneut einen Antrag auf Genehmigung und reicht das neue Gutachten ein. Zwischenzeitlich können sich beide Seiten über die Abnahme der blickdichten Plane einigen, hinter der die Bewohner zwölf Wochen lange gelebt haben.

Ich fühle mich wie in einem Transitraum, in dem ich überhaupt nicht weiß, wie lange ich hier noch bleiben kann.

Rentnerlose Stadtteile

Diese parallelen Ereignisse verunsichern die Bewohner beider Häuser. Die Mieter der Emser Straße wenden sich an die Bezirksverordnetenversammlung Neukölln, die für Milieuschutzgebiete darauf hinweist:. "Grundsätzlich gilt: Erhalten Mieter*innen eine Modernisierungsankündigung, ohne dass es zuvor ein Anhörungsschreiben vom Bezirksamt gab, sollten sie unbedingt im Stadtentwicklungsamt nachfragen. […] und sich professionelle mietrechtliche Beratung suchen." Das Bezirksamt verspricht einen neutralen Energieberater zu konsultieren, der die Gutachten auf Plausibilität überprüfen soll. Ende Januar schalten die Mieter einen Blog online. Eine Art Tagebuch, mit dem sie den Ablauf der Ereignisse dokumentieren. Der Mieterschutzverein Berlin hält das für eine gute Idee.

Noch im Mai hatte die Mieterberatung Neukölln den Bewohnern der Emser Straße mitgeteilt: "Vom Voreigentümer hat das Bezirksamt die Information erhalten, dass die Fassaden vorwiegend nicht schadhaft sind (unter 10 %), so dass die Erforderlichkeit, eine Wärmedämmung anzubringen, voraussichtlich nicht gegeben ist." Die Bewohner in der Karl-Kunger-Straße hatten noch bevor das Gerüst aufgebaut wurde, selbst einen Gutachter bestellt. Der kommt zu dem Urteil, dass voraussichtlich weniger als zwei Prozent der Fassadenfläche schadhaft sind. Letzten Endes müssen die Mieter nun also abwarten, wie das Bezirksamt entscheidet.

Mareike Erpel hofft, dass in der Karl-Kunger-Straße keine Modernisierung stattfindet. Viele Nachbarn müssten dann ausziehen. "Ich möchte nicht, dass es hier so wird, wie im Bergmannkiez, wo man keine alten Leute mehr sieht, weil sich Rentner die Mieten nicht mehr leisten können." Die Angst, dass der Milieuschutz vielleicht porös ist, bleibt. "Ich fühle mich wie in einem Transitraum", sagt Sebastian Schmitt, "in dem ich überhaupt nicht weiß, wie lange ich hier noch bleiben kann."

Beitrag von Oliver Noffke

Kommentar

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10 Kommentare

  1. 10.

    Was ist die Gewalt einer Demo linker Aktivisten gegen die Gewalt des Kapitals?

  2. 9.

    Zitat: "Die Angst, entmietet zu werden" ist gegenwärtig und und verletzt die Menschenwürde!

  3. 8.

    Miete bedeutet ja nicht Miete und Mietpreise für die Ewigkeit. Manch ein Vermieter möchte auch mehr verdienen, im Schlaraffenland. Steht jedem frei Wohneigentum zu erwerben.

  4. 7.

    Das Argument der "Abbezahlung" über eine zeitweise Mieterhöhung hört man ja öfter, es geht aber an der Wirklichkeit vorbei. Denn es gibt zwei Dinge zu bedenken: Erstens erfährt der Mieter eine dauerhafte Aufwertung des Wohnraums, also ist es nur zu richtig, dass der auch dauerhaft teurer ist. Zweitens hat der Vermieter künftig höhere Kosten für die Instandhaltung. Die Dämmung hält nicht ewig, muss regelmäßig repariert und getauscht werden. Diese Kosten dürfen dem Mieter nicht erneut in Rechnung gestellt werden. Daher gibt es auch keine zeitliche Begrenzung. Über die Höhe der Umlage kann und muss man diskutieren. Beim derzeitigen Zinsniveau und den damit niedrigen Kreditkosten für solche Maßnahmen ist die Höhe nicht vermittelbar. Aber der Grundsatz ist berechtigt.

  5. 6.

    Ich hatte vor 7 Jahren eine energetische Sanierung im 2FH (Bj. 1960, 36er Ziegelwände)erdulden müssen. Sogar mit (zu einer erheblichen Belastung werdender) automatischer Belüftung (für die die Außenwände durchlöchert wurden), kam es in der Folge zu Schimmelbefall - trotz erheblichem Lüftungsaufwand. Wir zogen wegen der Geräuschkulisse durch die Lüftungsmotoren aus. Die Eigentümer, die vorher ach so überzeugt waren von ihrer Maßnahme, bauten sich daneben ein neues Haus und im alten Haus wechseln die Mieter alle Jahre. Das höhere Risiko im Falle eines Brandes und die "Entsorgungsfalle" für 23 (!) cm Styropor sowie nie wieder Ruhe im Haus sind die Freuden für den Vermieter.
    Für Neubauten Materialien zu verwenden, die besser dämmen (auch ohne Styropor)- keine Frage, dort halte ich es für sinnvoll. Bei Altbauten halte ich es für umweltschädlich.

  6. 5.

    "Diesen Feldzug gegen energetische Sanierungen finde ich ein Unding" schreibt Adrian. Nun sind diese Wärmeverbundsystemisolierungen nicht nachhaltig. Das Material wäre flüssig als Brandbeschleuniger einsetzbar, wird normalerweise mit viel Chemie getränkt, dass es nicht in Flammen aufgeht (siehe Hochhauskatastrophe in England) und dass kein Moos ansetzt. Das Gift wird ausgewaschen, landet in Gärten, im Spielplatzsand und im Grundwasser. Nach etwa ca. 20, 30 Jahren ist das Material nicht recyclingfähiger (weil verklebter) Sondermüll.
    Dickere Wände bauen, anders (nachhaltig) dämmen lautet das Gebot der Stunde. Weiße Fassaden, Verschattungselemente (gegen Hitze im Sommer, gegen die auch isoliert werden muss), das geht! Kostenumlagen sinnvoller Dämmung nur bis diese zurückbezahlt sind. Bislang kann auf ewig die Miete erhöht bleiben, auch wenn die Kosten zurückbezahlt sind.
    Und Mietpreise müssen wie alle Preise immer im Verhältnis zur Kaufkraft betrachtet werden, alter Kaufmannsgrundsatz.

  7. 4.

    Nichts gegen energetische Sanierung, und auch nichts dagegen, dass ein Teil davon auf die Miete umgelegt wird. Wenn dann allerdings die Kosten getilgt sind, muss die Miete wieder sinken. Und wer nachweisen kann, dass er den Mietzuschlag nicht zahlen kann, muss dafür Unterstützung vom Staat bekommen, damit er nicht wegziehen muss. So wie es jetzt läuft, dient energetische Sanierung vor allem auch dazu, Mieten dauerhaft zu erhöhen. Und ein Wort zu: "Mieten von unter sechs Euro pro Quadratmeter sind nicht zu halten" .... dann sollte es aber auch keine Nettoeinkommen von unter tausend Euro im Monat bei Vollzeitbeschäftigung geben. Wohnen ist ein Grundbedürfnis, und daran sollte sich niemand bereichern dürfen.

  8. 3.

    Noch so ein Unding. Atmende Hauswände mit 10 cm dickem Styropor zu verkleben. Neue Fenster ja, doch beides ist nicht gut. Bei falscher Anwendung/Belüftung der Wohnräume führt dies ebenso schnell zu Schimmelbefall. Im übrigen sind dies Instandsetzungsmaßnahmen, keine Modernisierungen und diese müssen nicht auf die jeweiligen Mietparteien umgesetzt werden. Genau darum geht es hier aber.

  9. 2.

    Diesen Feldzug gegen energetische Sanierungen finde ich ein Unding. Gut ein Drittel des Energiebedarfs Deutschlands geht in die Beheizung und Kühlung von Gebäuden. Das sind Millionen Tonnen CO2 da da eingespart werden könnten. Ganz ohne revolutionäre neue Technologie, einfach mit etwas Styropor und besseren Fenstern. Natürlich kann man nicht von den Hausbesitzern erwarten diese Kosten allein zu schultern. Eine Umlage der Kosten auf die Miete macht Sinn. Meiner Meinung nach müsste noch viel stärker Druck gemacht werden, um den Gebäudebestand zu modernisieren. Mieten von unter sechs Euro sind in einer Großstadt einfach nicht zu halten. Man muss sich nur mal London, München, oder selbst kleinere Städte in Deutschland, Saarbrücken zum Beispiel, ankucken.

  10. 1.

    Dies scheint mir ein alt hergebrachtes System zu sein um Altmieter aus ihren angestammten Wohnungen zu vergraulen. Schade um den schönen Kiez um den Körnerpark herum. Den frisch zugezogenen Mietern ist das schnurz pipe egal. Habe das auch schon in der Leinestraße mitbekommen. Früher kostete dort eine ehem. Arbeiterwohnung ( 38qm ) unter 200,-DM kalt und jetzt legen die Mietpreise bei über 500,- Euro.

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