Kosmosviertel in Berlin (Quelle: rbb)
Video: rbb|24 | 13.03.2019 | Bild: rbb

Rekommunalisierung in Berlin-Altglienicke - Experten halten Kaufpreis für Kosmosviertel für unwirtschaftlich

250 Millionen Euro soll die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft "Stadt und Land" nach rbb-Recherchen für unsanierte Wohnungen im Berliner Kosmosviertel gezahlt haben. Immobilienexperten halten das für "sicheres Geldverbrennen". Von U. Barthel, A. Everwien und G. Probst

Als Katrin Gassan die Nachricht vom Rückkauf des Kosmosviertels erhielt, atmete sie auf. "Ich habe mich wahnsinnig gefreut", erzählt die 50-Jährige. "Ich hoffe, dass die Wohnungsbaugesellschaft 'Stadt und Land' nun schnellstmöglich die Häuser instand setzt. Denn der alte Vermieter hat hier seit Jahrzehnten nichts gemacht." So sei eine Strangsanierung dringend notwendig, denn die Rohre und Elektroleitungen sind marode. Auch seien die Fenster undicht und die Aufhängungen der Balkone durchgerostet.

"Außerdem hoffe ich, dass die Mieten nicht steigen werden. Ich zahle derzeit circa 4,50 Euro pro Quadratmeter, mehr ist für die jetzige Wohnqualität auch nicht angemessen", findet Katrin Gassan. Vor zwei Jahren bekam sie eine Modernisierungsankündigung vom bisherigen Eigentümer, der "Schönefeld Wohnen GmbH". Der Eigentümer wollte die Häuser energetisch sanieren und die Kosten auf die Mieter umlegen. Doch bis heute sei im Haus von Katrin Gassan nichts geschehen. Zum Glück, sagt sie, denn in den anderen Plattenbauten wurden die Fassaden gedämmt – und zwar mangelhaft, wie sich herausstellte. Trotzdem wurde die Miete erhöht. Jetzt hoffen die Bewohner, dass die Mieterhöhungen von der "Stadt und Land" zurückgenommen werden.

Kaufpreis übersteigt das 37-Fache der gesamten Jahresmiete

Doch ob die Wohnungsbaugesellschaft "Stadt und Land" das tun wird, ist fraglich. Denn sie muss den Kaufpreis schließlich refinanzieren. Und bei einer Summe von 250 Millionen Euro – so viel soll die "Stadt und Land" nach rbb-Recherchen für die Siedlung gezahlt haben - ist das schwer möglich, sagen Immobilienexperten.  

Dem rbb liegt ein Maklerexposé aus dem Jahr 2018 vor, nach dem die Jahresnettokaltmiete für die Wohnungen im Kosmosviertel rund 6,7 Millionen Euro beträgt. Demnach würde der Kaufpreis das 37-Fache der Jahresmiete bedeuten. Das heißt: Die "Stadt und Land" hätte erst in 37 Jahren den Kaufpreis über die Mieten wieder erwirtschaftet. "Ein Preis zum 37-Fachen ist wohnungswirtschaftlicher Unfug", meint Thomas Doll. Er ist Berliner Projektentwickler und hat bereits viele Bauvorhaben für die städtischen Wohnungsbaugesellschaften realisiert.

Bereits vor Jahren extremer Sanierungsbedarf

Ein freies Unternehmen würde das niemals machen, sagt Doll. Üblich seien bei Immobilienkäufen das 20- bis 25-Fache der Jahresnettokaltmiete. Ihm sei die Siedlung von dem bisherigen Eigentümer schon 2013 angeboten worden - da habe der Preis noch bei 130 Millionen Euro gelegen. "Das war uns schon damals zu teuer", berichtet der Projektentwickler. Denn der Sanierungsbedarf sei extrem hoch gewesen.

Doll kann nicht verstehen, dass die Wohnungsbaugesellschaft "Stadt und Land" nun fast das Doppelte bezahlt haben soll. Generell findet er es richtig, dass das Land Berlin die Wohnungen durch Ankauf der Spekulation entziehe. "Aber ich kann den Preis überhaupt nicht nachvollziehen. Es ist nicht wirtschaftlich." Dafür spreche auch, dass die Wohnungsbaugesellschaft einen Zuschuss von 36,5 Millionen Euro vom Land Berlin für den Kauf der Siedlung bekommen haben soll.

Die Senatsverwaltung für Bau und Wohnen will sich zur Höhe des Zuschusses nicht äußern. Generell heißt es aber, dass die "Eigenkapitalzuführung" an städtische Wohnungsbaugesellschaften im Zuge der Ankaufprojekte "der Sicherstellung der Wirtschaftlichkeit der städtischen Wohnungsbaugesellschaft" dienen. Mit anderen Worten: Ohne den Zuschuss aus dem Landeshaushalt wäre der Rückkauf durch die Wohnungsbaugesellschaft wohl nicht zu vertreten. So wird zwar den Mietern im Kosmosviertel geholfen, aber mehr Wohnraum, auf den viele Berliner hoffen, gibt es dadurch nicht. Doch das ist nicht die einzige Kritik.

"Solche Ankäufe treiben die Preise in die Höhe"

"Wenn man sich überlegt, zu welchem Preis der Verkäufer die Wohnungen mal angekauft hat, dann sprechen wir über eine Gewinnmarge von über 100 Millionen Euro. Das kann nicht gesund sein", meint Thomas Doll. "Das Land Berlin muss sich darüber im Klaren sein, dass es mit solchen Ankäufen die Preise für Bestandsimmobilien und für verfügbare Projektentwicklungen enorm in die Höhe treibt."

Ähnlich sieht das der Immobilienexperte Professor Harald Simons vom Analyse-Institut "empirica". Er ist Mitglied im Rat der Immobilienweisen, der jedes Jahr das Frühjahrsgutachten der Immobilienwirtschaft herausgibt. Simons warnt vor hohen Verlusten, wenn die landeseigenen Gesellschaften zu den derzeit hohen Preisen Wohnungen ankaufen. "Die Preise sind den Mieten, also den Erträgen so unglaublich weit davon gelaufen, dass sie heute Geld verlieren, wenn sie hier kaufen. Das ist "Geldverbrennen", was hier gemacht wird, wenn bei diesen Preisen die öffentliche Hand mithält", meint Simons und kritisiert, dass mit Steuergeldern an der Spekulationsschraube gedreht werde.

Der Preis stieg jedes Jahr um ein paar Millionen

Der bisherige Eigentümer, die "Schönefeld Wohnen GmbH" hatte das Kosmosviertel 1998 für 800 D-Mark (rund 410 Euro) pro Quadratmeter gekauft. Bereits ein halbes Jahr später wollte die Firma die Wohnungen weiter verkaufen. Ein Makler bot sie auch der Altglienicker Wohnungsgenossenschaft an. Da sei der Preis schon auf 1.200 D-Mark (rund 615 Euro) pro Quadratmeter gestiegen.

Manfred Metz hat von 2012 bis Anfang 2015 als Makler und Gutachter für die "Schönefeld Wohnen GmbH" gearbeitet. Die Preisvorstellungen des Eigentümers konnte er schon damals nicht nachvollziehen, sagt er heute. Anfangs habe er versucht, das Viertel für 100 Millionen Euro zu verkaufen. Doch die meisten Interessenten hätten abgewunken, weil die Sanierungskosten zu hoch gewesen wären. Trotzdem trieb der Eigentümer den Preis jedes Jahr um einige Millionen Euro in die Höhe - zum Unverständnis von Metz.  

"Das Geld wird aus dem Fenster geworfen"

"Ich hätte mir niemals träumen lassen, dass jemand mehr als 140 Millionen Euro für diese Plattenbausiedlung bezahlen würde", sagt Metz. Der Preis, für den die Wohnungsbaugesellschaft nun das Kosmosviertel gekauft haben soll, sei weit weg von jeder Realität. "Da wird das Geld aus dem Fenster rausgeworfen", meint der Makler. "Da hätte man die Anlage vergolden müssen, dann könnten wir über so einen Preis reden."

Die Wohnungsbaugesellschaft "Stadt und Land" wollte sich zu den Einzelheiten des Rückkaufs nicht äußern: Zu den Details im Kaufvertrag sei Stillschweigen vereinbart worden.

Sendung: Inforadio, 13.03.2019, 06:00 Uhr  

Beitrag von Ute Barthel, Andrea Everwien und Gabi Probst, Redaktion rbb24 Recherche

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36 Kommentare

  1. 36.

    "Die Grüne Pop ist z. B. im Vorstand einer Vermietungsagentur, die Wohnungen über den Umweg, dass die möbliert werden, viel teurer anbieten kann also regulär."

    Wie wäre es wenn sie ihre Behauptungen mit links untermauern? So sind sie nur mal wieder ideologisch geprägte Fake News.

  2. 35.

    Sie mit ihren ollen Kamellen und rechtspopulistischen bis neoliberalen Schauermärchen. Das Problem in der DDR war nicht die Enteignung, sondern der Mangel an allen und die Einparteiendiktatur. Entscheidungen wurde nicht durch Fachleute getroffen, sondern von denen die das richtige Parteibuch besaßen. Nebenbei gesagt war das nicht nur das SED Parteibuch, die Blockflöten werden gerne mal vergessen.

  3. 33.

    Liebe Journalisten,
    es sei mir eine Frafe gestattet. Warum werden bei der Disskussion um diese Wohnungen immer wieder Bilder der Genossenschaft gezeigt? Es sind Bilder der falschen Wohnungen. Warum ist das so schwer ?

  4. 32.

    Sie wollen sich das schönreden. Natürlich werden bei Enteignung Kredite notwendig, 36 Mrd, das wurde bereits gesagt. Sie wollen aus einen Minustopf "plus" machen, in der Mathematik und bei Banken wird da allerdings gar nichts draus.
    Alles, was sich Sozialismusfans dazu anderes ausdenken, sind nichts als rote Märchen.
    Entschädigung wegen Enteignung würde Berlins Verschuldung auf einen Schlag in die Höhe treiben (36 Milliarden) und ruiniert auch die Kreditwürdigkeit Berlins, was Investoren abschrecken und Kreditzinsen hochtreiben würde.
    Der Senat will damit völlig über seine Verhältnisse gehen, ohne irgendwelchen Wohnraum neu zu schaffen.
    Wozu wird eigentlich noch ein Haushalt beschlossen, wenn man ungebremst Geld ausgeben kann, dass man nicht hat?

  5. 31.

    Um Wohnraum bezahlbarer zu machen, könnte das Land Berlin übrigens die Grunderwerbssteuer senken. Stattdessen wurde sie in den letzten Jahren erhöht, man verdient lieber an Immobilienverkäufen mit (2016 z. B. über 1 Milliarde) und beschwert sich gleichzeitig über hohe Mieten. Irgendwo muss das Geld am Ende halt doch herkommen, nicht nur aus Bayern und Bw.
    Enteignen wird man auch nur mit annäherndem Marktwert können, dafür wird das BVerfG schon sorgen.

  6. 30.

    Wer baut denn nicht? Sind doch nur Sprüche jener die die Verantwortung politischer Mandatsträger ablehnen und notorisch schwadronieren "die Privaten können es besser" Nur hat die -entgegen der Propaganda- niemand daran gehindert bezahlbaren Wohnraum unter Beteiligung der Bürgerinnen und Bürger zu bauen. (Mal bedenken: demokratische Beteiligung ist nicht nur Pflicht von Parlamenten) Und: Auch ein CDU, FDP, SPD oder AfD-Bausenator verfügte nicht über die Freiflächen die Sie in Berlin entdecken. Genau deshalb gibt es eine notwendige Debatte darüber, wie man die demokratische Kontrolle über Grund, Boden, das was drauf steht und damit gemacht wird zurückgewinnt. Die führen aber nur "Linke" aufrichtig. Und die stehen hier in Anführung, weil demokratisch offenbar inzwischen links ist. Sagen die Rechten. Die tun gerne so als könnten ihre angeblich wählbaren Fürsten Wohnungsbau anordnen. Antidemokraten halt. Kein anderer Senat hat bisher mehr bezahlbaren Wohnraum geschaffen als der aktuelle.

  7. 29.

    Da bei einer Enteignung die Entschädigung hinter dem "Marktwert" bleibt, werden auch die Mieten unter dem erzielbaren "Marktwert" bleiben.

    Bei einer Enteignung wird gar nichts gekauft. Es gibt dann keinen "deal". Es gibt eine Entschädigung, die "unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten" einseitig vom Staat bestimmt wird und die Gerichte überprüfen dann die Höhe der Entschädigung. Der Staat muss die Entschädigung aus dem eigenen Haushalt bezahlen. Dazu werden dann wohl Staatsanleihen ausgegeben auf die der Staat Zinsen zahlt. Oder es wird ein Bankenkredit aufgenommen, der dann vielleicht aber auch nur mit Zustimmung der Bank übertragen wird.

    Die Zinsen sind derzeit jedenfalls niedrig, die Gelegenheit günstig.

  8. 28.

    Nein, die sollen hinterher die Kredite für den Ankauf der Wohnungen nach Enteignung aufnehmen. Da eine Finanzierung sonst aussichtslos ist, wird es einen für beide Seiten unwirtschaftlichen Deal geben zwischen heftigem Zuschuss Steuergeld einerseits und den Krediten andererseits geben. Die rutschen also selbst mit Steuergeldzuschuss noch über Jahrzehnte ins Minus und jeder Cent muss gespart werden. Das wird Prekariatswohnen, wie man das aus der Zeit der DDR gut kennt.

  9. 27.

    Die enteigneten Wohnungen würden den landeseigenen Wohnungsunternehmen zugeführt. Die kümmern sich, lassen ihren Bestand nicht verfallen und arbeiten wirtschaftlich. Schauen Sie es sich gerne mal selbst an.

  10. 26.

    Erzählen Sie doch nicht! Jedes bisschen Fläche wird irgendwie genutzt. Und sei es als Park. Tempelhof muss allerdings bebaut werden.

  11. 25.

    Nur weil eine Fläche frei ist, bedeutet das noch nicht, dass man dort bauen kann. Das ist von vielen Faktoren abhängig. Zum Beispiel ungeklärte Eigentumsverhältnisse, belastete Böden, Gefahrstoffsverarbeitung im direkten Umfeld.

  12. 24.

    Die Leute, die die Mieten hochtreiben, sitzen z. T. direkt im Senat. Die Grüne Pop ist z. B. im Vorstand einer Vermietungsagentur, die Wohnungen über den Umweg, dass die möbliert werden, viel teurer anbieten kann also regulär. QM-Preis da im Schnitt schon bei 27,00 Euro. Das wird in großem Stil betrieben und natürlich von Leuten, die auf dem komplizierten Wohnungsmarkt gar nichts anderes mehr finden können, bezahlt. Aber auf AirBnB schimpfen.
    Dafür gibt es übrigens Fördermittel vom Land:
    https://interaktiv.tagesspiegel.de/wem-gehoert-berlin/artikel/jackpot-mit-landesgeldern/

  13. 23.

    Ja. So teuer kann falsche Politik werden. Nur ist das eine Nachricht über die Programmatik der CDU, FDP und über jene in der SPD die die "Gesetze des Marktes" für unser aller Gesetzesgrundlage halten. Die 5-Jahresperspektive der Excel-Tabellen für die richtige Planwirtschaft und "Rentabilität" nicht in einer Perspektive von 30-40 Jahren sehen können. Wäre schön dieser Ankauf erwiese sich als "zu teuer" Bedeutete dies doch das insgesamt und drumrum eine Wohnungspolitik gelungen wäre, in der Renditen von 10-15% mit dem Lebensmittel Wohnung und noch höhere mit der begrenzten Resource Grund & Boden zwischenzeitlich nicht mehr möglich waren. Das es danach im Moment nicht aussieht liegt daran das die real durchgesetzte Ökonomie keineswegs 10-15% Lohnerhöhung vorsieht und 40-50% des monatlichen Nettos für Wohnkosten als akzeptabel für die Durchschnittsbevölkerung propagiert wird. Achso: Über die AfD brauchen wir nicht zu reden. Das Meuthen-Weidel-Programm ist in diesem Ziel nur radikaler.

  14. 22.

    Fahren Sie doch bitte einmal quer durch Berlin, dann werden Sie sehen, wieviele Freiflächen es noch gibt, auch ohne das Tempelhofer Feld,
    " Nicht Bauen" bedeutet weiteres Steigen der Mieten.

  15. 21.

    Tja... es ist aber leider genau die richtige Strategie.
    Kommunales Eigentum = den Mietmarkt in der Hand.
    Wir wollen doch alle bezahlbar wohnen!

    Da hat eben ein Investor viel Glück gehabt - das ist eben die Basis von Spekulation. Er hätte auch Pech haben können und die Preise wären in den Keller gegangen nach der Eurokrise. Das ist eben so bei Spekulation. Glück oder Pech liegen nah beieinander. Ist nur die Frage, ob Wohnungen Spekulationsgut sein dürfen. Das ist eben unser Wirtschaftssystem. Sicher gibt es wenige, die sich extrem daran bereichern, aber am Ende muss man sagen es ist das erste System das seit langem so gut funktioniert, dass es den Meisten sehr gut geht! Jeder der mal mit offenen Augen in anderen Ländern war sieht das!

    Letzten Endes haben die Regierungen der letzten 80 Jahre sehr viel richtig gemacht!

  16. 20.

    Zum Beispiel die 100 Milliarden von den Banken zurückholen. Oder die zig Milliarden aus dem Berliner Bankenskandal. Oder einen Mietendeckel gesetzlich für Berlin einführen. Oder weiterhin massenhaft Geld drucken bei 0% Zinsen und das den Bewohnern schenken statt den Banken ;)
    Weitere Ideen, um Geld für sozialen Wohnungsbau nach dem Wiener Modell zu generieren, sind willkommen. Oder auch Ideen für eine Umkehr der Umverteilung von "unten nach oben" hin zur Umverteilung von "oben nach unten", damit sich die Scheere der sozialen Ungerechtigkeit schnell wieder schließt.

  17. 19.

    Wie weit die in der DDR mit der Enteignung von Eigentum gekommen sind, konnten wir alle 1989 beobachten an den zerfallenen Altstädten und den heruntergefallenen Balkonen an verkommen Gebäuden, sogar in Berlin. Wer sich davon was erträumt, hat die Realität nie kennengelernt und ist nur auf Propaganda Sprüche alter Genossen hereingefallen.

  18. 18.

    Die Entschädigung einer Enteignung kann nur der auf dem Markt erzielbare Preis sein. Berlin hätte bei einer Enteignung also evtl weniger gezahlt oder eben genauso viel (je nach dem wie es das Gericht und Gutachter sehen)

  19. 17.

    Einen "Experen" braucht man nicht, um das Verbrennen von Steuergeld festzustellen. Außerdem ist Müller wohl auch kein Experte auf diesem Sektor. Eher handelt er nach dem schönen Kinder- und Hausmärchen von "Hans im Glück" der Gebrüder Grimm.

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