Das Zentrum des Widerstands liegt in der Gontermannstraße in Berlin-Tempelhof: In einer Siedlung gutbürgerlicher Mietshäuser aus den 1920er Jahren. Wer die Gegend auf dem Stadtplan sucht: Sie liegt zwischen Südkreuz und Tempelhofer Feld.

An einem Tag im März fahre ich hin. Ich bin mit Franziska Schulte und ein paar anderen Mietern verabredet, in der Gontermannstraße 12. Einer der Nachbarn hier hat die Musterklage für das Bundesverfassungsgericht angestrengt. Er möchte unerkannt bleiben. Franziska Schulte aber kennt ihn - und die Modernisierung, die zur Klage geführt hat. Denn betroffen waren mehr als 230 Mietparteien.

Los ging der Ärger im Frühling 2017. "Ich weiß noch genau, was ich gedacht habe", erzählt Schulte. "Wir waren gerade mit Freunden aus der Nachbarschaft zusammen und packten diese dicke Modernisierungsankündigung aus. Ich habe dann gesagt: Ach, Leute – das dürfen die gar nicht."

Durften sie doch - die Tempelhofer Feld GmbH, Tochterfirma eines börsennotierten österreichischen Immobilienunternehmens. Ihr gehörten damals 230 Wohnungen in der Gontermannstraße. Die wollte sie energetisch sanieren: Fassaden und Keller dämmen und neue Fenster einsetzen. Elf Prozent der Gesamtkosten sollten fortan jährlich auf die Mieter umgelegt werden - so wie vom Gesetz erlaubt. Mieterin Uta Christina Bauer erinnert sich: "2,81 Euro pro Quadratmeter war ursprünglich die Erhöhung. Da dachte ich natürlich schon: Ach du Scheiße."

Bauers Wohnung ist rund 65 Quadratmeter groß – das bedeutet bei 2,81 Euro mehr pro Quadratmeter eine monatliche Mieterhöhung von 180 Euro. Viel Geld für eine Maßnahme, die die Mieter nicht bestellt hatten - und die dann obendrein noch fragwürdig ausgeführt wurde.

Zum Beispiel im Keller. Wir gehen alle zusammen mal herunter. Franziska Schulte zeigt auf die Dämmung. "Da ist hier mit so einer Pistole eingeschossen worden – da ist nichts verspachtelt oder zugemacht worden, man kann es einfach wegreißen", sagt sie. "An all den Stellen, wo Rohre verlaufen, geht es sowieso schon ab."

Von dem Kaliber haben die Mieter in der Gontermannstraße noch jede Menge zu zeigen: Neue Fenster - schon wieder kaputt. Neue Fensterbleche - schief und scharfkantig zugeschnitten. Neue Überlaufrohre auf dem Balkon - so hoch angebracht, dass das Wasser erstmal ins Wohnzimmer läuft.

Die Liste ließe sich noch weiter fortsetzen - und dafür sollen sie jetzt mehr Miete zahlen? Bis in alle Ewigkeit? Laut Gesetz: ja. Wenn es nach Rechtsanwalt Daniel Halmer geht: nein. Durch die Musterklage ist der Streit um die Modernisierung in der Gontermannstraße grundsätzlich geworden. Er wird ausgefochten in Berlin-Kreuzberg. In einem ruhigen Büro am Paul-Lincke-Ufer sitzt der Rechtsdienstleister wenigermiete.de. Wenn die Telefone klingeln, ertönt die Titelmelodie von Miss Marple. Vielleicht würde sich auch die englische Detektivin fragen, ob auf dem deutschen Wohnungsmarkt noch alles mit rechten Dingen zugeht.

Die Juristen von wenigermiete.de jedenfalls tun es - im Auftrag des Klägers aus der Gontermannstraße, aber auch von Mietern aus der gesamten Republik. Daniel Halmer ist hier der Geschäftsführer. "Wir haben mit Mietpreisbremse angefangen, in Hamburg und in Berlin. Mittlerweile machen wir alle möglichen Mieterrechte von der Mietpreisbremse über Mietmängel bis zur Kündigungsabwehr – wir helfen im Grunde bei allem, was in einem Mieterleben so auftauchen kann."

Jetzt betreut Halmer die Musterklage aus Tempelhof. "Da klagt ein Mieter aus der Gontermannstraße gegen den Vermieter, die Tempelhofer Feld GmbH", erklärt Halmer. "Es ist eine ganz normale Mieterhöhungsklage, geklagt wird also auf die Feststellung, dass diese Mieterhöhung unwirksam ist. Die Besonderheit kommt erst in der Begründung: Wir argumentieren, dass die Erhöhung auch deshalb unwirksam ist, weil die Rechtsgrundlage verfassungswidrig ist: der Paragraph im Bürgerlichen Gesetzbuch, in dem diese Modernisierungsumlage geregelt ist."

Wenn das durchkäme, wäre es nicht weniger als eine Revolution im deutschen Mietrecht. Seit mehr als 50 Jahren nämlich können Vermieter die Kosten einer Modernisierung auf die Mieter umlegen - und zwar für immer, selbst wenn die Kosten längst abgezahlt sind. Das ist einer der Hauptkritikpunkte.

Zwar kann der Hausbesitzer seit Januar nur noch acht statt vorher elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Miete draufschlagen. Trotzdem hat er nach zwölfeinhalb Jahren seine komplette Investition wieder drin. Daniel Halmer nennt das "Über-Amortisation". "Das ist genau der Grund, warum wir das Gesetz für verfassungswidrig halten", sagt er. "Es ist schlicht und ergreifend kein Sachgrund ersichtlich, der diese Über-Amortisation rechtfertigen könnte."

Es setzt sich fort: Auch wenn sich die Modernisierung zu 100 Prozent amortisiert hat, zahlt der Mieter weiterhin die erhöhte Miete. Es hört nie auf. So macht der Vermieter auf Dauer auch noch Plus - zulasten der Mieter, wie Daniel Halmer sagt. "Viel sachgerechter wäre eine Aufteilung der Kosten, dass zum Beispiel nur 50 Prozent der Modernisierungskosten umgelegt werden – über welchen Zeitraum auch immer. Dann wäre das ein angemessener Interessensausgleich: Der Mieter hat was davon, dass er in einer schöneren Wohnung wohnt, der Vermieter hat ein schöneres Eigentum geschaffen – und beide müssen einen Teil der Kosten tragen. Tatsächlich ist das Verhältnis aber 100 zu 0 – und das leuchtet nicht ein."

Deshalb betreut Daniel Halmer nun die Musterklage. Sie wurde eingereicht Anfang März beim Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg. Von dort könnte sie ihren Weg bis rauf nach Karlsruhe nehmen. Ob das klappt, wird sich in ein paar Monaten zeigen.

Zurück in der beschaulichen Gontermannstraße - wo die Vögel zwitschern, die Forsythien blühen und die Mieter trotzdem auf Krawall gebürstet sind. Klar habe man an ihren Häusern etwas machen müssen, sagen sie. Keller, Treppenhäuser, Fassaden und Fenster waren teilweise jahrelang nicht instandgehalten worden. Solche Kosten aber können Hausbesitzer nicht auf die Mieter umlegen. Modernisierungen dagegen schon. "Die haben uns hier längst fällige Reparaturen und Instandhaltung untergejubelt", argwöhnt Franziska Schulte. "Wir haben hier Mauerwerk von fast 40 Zentimetern. Ob hier eine Dämmung überhaupt sinnvoll ist, ist ja noch die andere Frage – und da möchte ich einen Kostenvoranschlag sehen: was es kostet, eine alte Fassade wieder aufzuarbeiten und diese Doppelkastenfenster ebenfalls aufzuarbeiten. Natürlich spart man sich dann die Fassadenarbeiten, wenn einfach eine Dämmung aufgebracht wird."

So groß der Ärger nach der Modernisierung immer noch ist - etwas erreicht haben die Mieter um Franziska Schulte aber doch. Sie holten den Berliner Mieterverein und ihren zuständigen Stadtrat mit ins Boot, stellten medienwirksam Protest auf die Beine - und rangen der Hausbesitzer-Firma Zugeständnisse ab: eine geringere Mieterhöhung als geplant, mehr Rücksicht auf Härtefälle und Entgegenkommen bei einigen Baumaßnahmen.

Trotzdem ist das Fazit bitter. "Eine dauerhafte Zahlung für eine Sache, die nicht ordentlich ausgeführt worden ist und keinen Mehrwehr für die Mieter hat – weder in Form von Energieeinsparung noch dass es jetzt besonders schön aussieht – dafür jetzt die ganze Zeit weiter zu zahlen, ist nicht gerecht", sagt Mieterin Regina Mehls, die seit ihrer Geburt in der Gontermannstraße lebt. Das finden viele hier genauso wie Regina Mehls, deshalb unterstützen sie die Musterklage. Sie wollen wissen: Ist es wirklich verfassungsgemäß, dass Mieter wie sie die Kosten für Modernisierungen am Ende komplett bezahlen - und der Vermieter auf ewig davon profitiert?

Haben sie denn Hoffnung auf Erfolg? "Wenn wir die Hoffnung nicht hätten, würde es ja nicht weiter gehen", sagt Regina Mehls. "Natürlich wünscht man sich auch für andere Menschen in Berlin und in anderen Städten, dass der Gesetzgeber endlich mal eine Grundlage schafft, damit Vermieter sowas nicht mehr machen können." Und sollte es doch nicht klappen mit der Musterklage gegen die Modernisierung, gibt es für die Mieter in der Gontermannstraße vielleicht noch andere Wege.

Sendung: Inforadio, 28.03.2019, 09:45 Uhr