Berliner Häuser aus der Vogelperspektive (Quelle: dpa/Heinemann)
Video: Abendschau | 22.05.2019 | Norbert Siegmud | Bild: dpa/Heinemann

BGH-Urteil - Gerichte dürfen nicht pauschal über Eigenbedarf entscheiden

Eine Familie meldet bei ihrer Berliner Wohnung Eigenbedarf an - die betagte und demente Mieterin will aber nicht ausziehen. Wessen Interesse wiegt schwerer? Mit dieser Frage hätte sich das Gericht nicht gründlich genug befasst, urteilte jetzt der Bundesgerichtshof. 

Der Bundesgerichtshof in Karlsruhe hat die Bedingungen für Eigenbedarfskündigungen von Mietwohnungen präzisiert. Demnach müssen Gerichte sorgfältig prüfen, ob ein Härtefall vorliege, so die höchsten deutschen Zivilrichter am Mittwoch.

In bestimmten Fällen müssen die Gerichte demnach auch einen Gutachter heranziehen – nämlich dann, wenn der Mieter eine Verschlechterung seiner Gesundheit mit ärztlichem Attest geltend macht.

Berliner Landgericht muss den Fall erneut verhandeln

Der BGH hob damit zwei Urteile auf, weil die Richter der Vorinstanzen die Fälle nicht ausreichend geprüft hätten. Das betrifft auch einen Fall aus Berlin.

In dem verhandelten Fall hatte ein Familienvater einer 80 Jahre alten Mieterin gekündigt, die seit 45 Jahren in einer Berliner Wohnung lebt. Die junge Familie des Eigentümers braucht selbst mehr Platz. Das Berliner Landgericht bestätigte zwar den Eigenbedarf. Weil die alte Dame aber schon so lange in der Dreizimmerwohnung lebt und ihr eine Demenz attestiert wurde, müsse sie nicht ausziehen. Dagegen hatte der Familienvater Revision vor dem BGH eingelegt (VIII ZR 180/18). 

Jetzt muss sich das Landgericht noch mal damit befassen. Ob die alte Dame nun aus der Wohnung ausziehen muss, hängt davon ab, ob sie in einem neuen Prozess negative gesundheitliche Folgen bei einem Umzug nachweisen kann. 

Ähnlicher Fall in Sachsen-Anhalt

Im zweiten Fall haben sich zwei Mieter mit Verweis auf verschiedene Krankheiten gegen den Rauswurf aus einer Doppelhaushälfte in Kabelsketal (Sachsen-Anhalt) gewehrt. Hier war die Vorinstanz der Ansicht, ein Umzug sei den Mietern zumutbar. Dagegen zogen diese vor den BGH (VIII ZR 167/17). Auch hier muss ein neuer Prozess die Auswirkungen eines Umzugs auf die kranken Mieter klären.

In beiden Fällen vermissten die höchsten deutschen Zivilrichter eine gründliche Prüfung im Einzelfall. Der BGH sieht eine Tendenz der Gerichte, viele Fälle schematisch und "nicht in gebotener Tiefe" zu lösen.

Mieterbund: Eigenbedarf häufigster Kündigungsgrund

"Allgemeine Fallgruppen, etwa ein bestimmtes Alter des Mieters oder eine bestimmte Mietdauer, in denen generell die Interessen einer Partei überwiegen, lassen sich - entgegen einer teilweise bei den Instanzgerichten anzutreffenden Tendenz - nicht bilden", so der BGH. Faktoren wie Alter und lange Mietdauer mit einer damit einhergehenden Verwurzelung im bisherigen Umfeld wirkten sich je nach Persönlichkeit und körperlicher sowie psychischer Verfassung des Mieters unterschiedlich stark aus. Sie allein rechtfertigten deshalb nicht grundsätzlich die Annahme einer Härte.

Eigenbedarf ist laut Mieterbund der häufigste Kündigungsgrund. Geschäftsführer Ulrich Ropertz geht von jährlich 80.000 Eigenbedarfskündigungen aus. 

Sendung: Inforadio, 22.05.2019, 15:00 Uhr

"Allgemeine Fallgruppen, etwa ein bestimmtes Alter des Mieters oder eine bestimmte Mietdauer, in denen generell die Interessen einer Partei überwiegen, lassen sich - entgegen einer teilweise bei den Instanzgerichten anzutreffenden Tendenz - nicht bilden", so der BGH. Faktoren wie Alter und lange Mietdauer mit einer damit einhergehenden Verwurzelung im bisherigen Umfeld wirkten sich je nach Persönlichkeit und körperlicher sowie psychischer Verfassung des Mieters unterschiedlich stark aus. Sie allein rechtfertigten deshalb nicht grundsätzlich die Annahme einer Härte.

Eigenbedarf ist laut Mieterbund der häufigste Kündigungsgrund. Geschäftsführer Ulrich Ropertz geht von jährlich 80.000 Eigenbedarfskündigungen aus. 

Sendung: Inforadio, 22.05.2019, 15:00 Uhr

"Allgemeine Fallgruppen, etwa ein bestimmtes Alter des Mieters oder eine bestimmte Mietdauer, in denen generell die Interessen einer Partei überwiegen, lassen sich - entgegen einer teilweise bei den Instanzgerichten anzutreffenden Tendenz - nicht bilden", so der BGH. Faktoren wie Alter und lange Mietdauer mit einer damit einhergehenden Verwurzelung im bisherigen Umfeld wirkten sich je nach Persönlichkeit und körperlicher sowie psychischer Verfassung des Mieters unterschiedlich stark aus. Sie allein rechtfertigten deshalb nicht grundsätzlich die Annahme einer Härte.

Eigenbedarf ist laut Mieterbund der häufigste Kündigungsgrund. Geschäftsführer Ulrich Ropertz geht von jährlich 80.000 Eigenbedarfskündigungen aus. 

Sendung: Inforadio, 22.05.2019, 15:00 Uhr

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34 Kommentare

  1. 34.

    Super Urteil, vieles ist nämlich kein Härtefall.

  2. 32.

    total sinnfrei ihre frage, soll nur populistischen aussagen den weg bereiten. wirklich ein schlimmes ansinnen

  3. 31.

    Gibt es eine Statistik darüber wieviele Richter Eigentumswohnungen besitzen oder mit Immobilien handeln?

  4. 30.

    Ich glaube, Sie mussten noch nie wegen Eigenbedarf eine Wohnung verlassen. Sonst würden Sie die Begriffe tragisch und Rechtsicherheit für die Vermieter nicht so leicht verwenden. Aus der Wohnung raus zu müssen, in der heutigen Wohnungssituation von Berlin, vielleicht noch wenn man krank ist und kein großes Einkommen hat- DAS ist der Supergau schlechthin. Und deswegen muss dringend eine Änderung der rechtlichen Situation geschaffen werden. Zugunsten für den Mieter!!

  5. 29.

    Die Praxis sieht aber ganz anders aus! Viele Gesellschaften wollen ausdrücklich eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung - trotz anderer Möglichkeiten. Und wenn man dagegen argumentiert, kommt man nicht viel weiter. Die sitzen am längeren Hebel- und es gibt genug Interessenten die das machen.
    Und zur Räumungsklage: Ich kann natürlich gegen den Eigenbedarf Widerspruch einlegen - das Ergebnis ist zu 80 Prozent zum Schluss dasselbe: ich muss aus der Wohnung raus. Vom Psychostress in der ganzen Zeit reden wir gar nicht.

  6. 28.

    Matthias, es ist unverschämt, mich einer Beschönigung zu meinen Gunsten zu bezichtigen, zumal wenn Sie selbst offensichtlich nicht über die allgemeine Rechtslage im Bilde sind. Ich hätte einerseits mehr geschrieben, gäbe es hier mehr Zeichen, andererseits möchte ich - und das ist mein gutes Recht - um meine eigene Privatsphäre zu schützen, nicht noch mehr Details enthüllen, da der Fall hohen Wiedererkennungswert hat. Mir jedoch zu unterstellen, dass ich deswegen irgendetwas beschönigen würde, ist verleumderisch. Ich habe sehr wohl rechtzeitig Einspruch erhoben, dennoch leitete die Gegenseite trotz laufenden Verfahrens bereits eine Zwangsräumung ein. Quittungen für zT bar gezahlte Mieten wurden nicht ausgehändigt. Der Richter akzeptierte zudem die in völligem Widerspruch zu Baurecht und Grundbucheintrag stehende Behauptung, dass die nebeneinander liegenden Wohnungen eine Einheit seien, was einen Schadensersatz verunmöglichte. Alles von den Richtern geduldete Tricks der Vermieter.

  7. 27.

    Es handelt sich hierbei um einen speziellen Einzelfall. Es gibt auch sehr viele ähnliche Fälle in Berlin, wo ältere Leute viel zu große Altbauwohnungen seit Jahrzehnten innehaben und eine Familie genau so eine Wohnung händeringend sucht. In diesem Fall aber ist die Familie Eigentümer dieser Wohnung und man fragt sich, warum pauschal der Eigenbedarf hier an den Pranger gestellt wird. Da wir in einem Rechtsstaat leben, muss halt das Gericht, auch in höherer Instanz, entscheiden.

  8. 26.

    Eine junge Familie kauft eine vermietete Wohnung, um dort zu wohnen? Warum kauft man dann keine leerstehende Wohnung? Ach ja richtig, die ist ja teurer. Aber genau das wäre die Alternative gewesen.

    Warum vermischen Sie das jetzt mit einer Zwangsversteigerung?

  9. 25.

    Eine junge Familie kauft eine Wohnung, um dort zu wohnen. Eine unvermietete Wohnung in gewünschter Lage und Größe zu finden ist ggf. schwierig. Für Mieter ist eine Kündigung sicher meist unangenehm und in diesem Fall vielleicht noch tragischer. Aber welche Alternative hat die mehrköpfige Familie? Alter und Gesundheitszustand der Mieterin sollten hier vor Rechtssicherheit zurücktreten. Anderenfalls muss der Gesetzgeber im Vorfeld Regelungen schaffen, aber auch jungen Familien Wohnraum anbieten. Im Fall von Zwangsversteigerungen wird die Situation immer eine solche sein, da haben die Gläubiger doch auch keine Chance.

  10. 24.

    Ihre Erzählung ist sehr zu Ihren eigenen Gunsten geschönt.
    Die Kündigungsfristt bei Eigenbedarf richtet sich nach Ihrem Vertrag. Eine Räumungsklage selbst kann nur erfolgen, wenn Sie der Eigenbedarfskündiigung nicht fristgerecht widersprochen haben. Kein Vermieter ist zur Erstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung verpflichtet. Der Mieter hat andere Mglichkeiten, seine regelmäßigen fristgerechten Zahlungen nachzuweisen.

    Zieht der Vermieter nach gewonnener Klage nicht selbst ein, so hat der Ex-Mieter Anspruch auf Schadenersatz.

    Also ganz so einfach, wie Sie es schildern, ist es nicht, einen Mieter loszuwerden.

  11. 23.

    Die Gerichte müssen dringend anfangen, im Sinne der Mieter zu entscheiden, sonst gibt es eine gefährlich Schieflache im Land. Ich habe auch wg "Eigenbedarfs" meine Wohnung verloren, da der Vermieter, alleinstehend, befand, dass seine 60qm-Wohnung zu klein sei und er meine zusätzlich als Arbeitsraum bräuchte - dies zumindest die offizielle Variante, zuvor war mir bereits mitgeteilt worden, meine Whg solle verkauft werden. Und obwohl nachweisbar war, dass das Gericht vehement belogen wurde, spielte dies in der Verhandlung keinerlei Rolle und der Richter äußerte nur Mitleid für den armen Vermieter wie, dass es ja unzumutbar sei, nur ein Duschbad zu haben und er daher dringend meine Whg mit Badewanne bräuchte. Mir wurden nur wenige Wochen(!) Zeit zum Auszug gegeben. Und jetzt darf man raten, wie schnell ich eine neue Whg gefunden habe - zumal mir die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung verweigert wurde und man neuerdings auch oft ankreuzen muss, ob man in eine Räumungsklage verwickelt war.

  12. 22.

    Ich bin selbst Vermieterin von einer kleinen Wohnung. Und ich finde es ebenfalls schändlich eine vermietete Wohnung zu erwerben, nur um dem Mieter sofort auf Eigenbedarf zu kündigen. Das sollte meiner Meinung nach auch nicht möglich sein. Man kauft in so einem Fall den Mieter halt mit. Aber grundsätzlich nicht zu erlauben auf Eigenbedarf zu kündigen, finde ich ebenfalls falsch. Es kann durchaus sein, dass man als Vermieter unverschuldet selbst in Not kommt. Und wenn man seine Erspartes in eine Wohnung investiert hat, muss es möglich sein, diese Wohnung auch zu nutzen, bevor man selbst obdachlos wird. Ich habe nicht vor, meine Wohnung selbst zu beziehen. Ich sehe sie aber schon als Versicherung, dass ich selbst nie wohnungslos werde. Und sollte es ausgeschlossen werden, dass ich die Wohnung selbst in Notsituationen nutzen kann, würde ich sie auch nur noch befristet vermieten.

  13. 21.

    Dieses Kind möchte ich nicht sein, das sein Kinderzimmer dort bezieht, wo ein anderer Mensch vertrieben wurde oder schlimmeres. Es wäre zu wünschen, dass es seine Eltern später zur Rede stellen kann und für sich selbst einen weniger menschenverachtenden Lebenstil wählt.

  14. 20.

    @Andrea - Seit wann bitte soll der Vermieter das Recht haben, darüber zu entscheiden, was für eine Mieterin das Beste ist? Völlig unzulässige Vermengung der Zuständigkeiten, auch wenn es noch so sehr unter dem Vorwand der Sorge um die Dame geschieht. Sogar die für das Mietrecht zuständig Gerichtsverhandlung darf allein über Zumutbarkeiten bzgl Härtefall entscheiden, aber nicht in weiterführende grundlegende Fragen zur Lebensgestaltung eingreifen. Eine solche Herangehensweise an eine Lösungsfindung ist schon sehr abenteuerlich und entspricht eher den allumfassenden Ideen von Gerichtsbarkeit und Möglichkeiten zu Eingriffen in alle Lebensbereiche à la dem Social Credit System in China.

  15. 19.

    Demenz hat viele Gesichter und Demenz ist nicht gleich Demenz. Es kommt ganz auf die Form und das Stadium dieser Erkrankung an. Wissen Sie denn, inwieweit die Demenz bei der alten Dame fortgeschritten ist und ob sie tatsächlich ganz auf sich gestellt und ohne Hilfe und Betreuung in ihrer Wohnung zurecht kommen muss? Ich erlebe es in meinem nahen und weiteren Umfeld immer wieder, dass an Demenz Erkrankte sehr gut, mit mehr oder weniger Hilfe in ihrem Zuhause und im Alltag zurecht kommen. Ich möchte gar nicht wissen, wohin das führt, würde man alle Mitmenschen, bei ersten Anzeichen einer Demenz sofort aus ihrem Umfeld nehmen und in betreute Einrichtungen stecken! Dann auch noch gleich Alle die an berauschenden Suchmitteln erkrankt sind, denn die könnten durchaus auch das ein oder andere Mal die Herdplatte vergessen. Die Liste ließe sich mit Sicherheit noch weiter führen. Für mich ein gesellschaftliches Schreckensszenario - der angestrengte Wohnungsmarkt wäre allerdings entspannter...

  16. 18.

    Ohne Frage der Eigenbedarf gehört abgeschafft.
    Diese Familie hat bestimmt gewusst ,dass die Wohnung noch vermietet ist..

  17. 17.

    @ 9 CD 22.05.2019 | 11:11 Uhr

    Dass stimmt schon, dass diese Demenz von dieser hochbetagten Dame ein Problem ist. Aber: auf der anderen Seite ist auch diese Eigenbedarfskuendigung zu diesem Zeitpunkt ein Problem. Deswegen sage ich wirklich: hier gibt es keine einfache Lösung. Und bevor der Familienvater diese Wohnung haben kann, braucht es wirklich

    1. einen qualitativ hochwertigen Pflegeplatz fuer diese betagte Dame, möglichst in der Nähe ihrer Wohnung damit sie nicht aus ihrem Umfeld gerissen wird und in dem sich diese betagte Dame wirklich wohlfuehlt
    2. erst daran anschließend dann kann die Eigenbedarfskuendigung gegenueber den Angehörigen dieser betagten Dame ausgesprochen werden.
    3. daher sehe ich es so, dass dieses Urteil zurueckgestellt werden sollte auf Wiedervorlage bis der Punkt 1 erledigt ist und dann anschließend kann das Urteil gemacht werden.

    Das heißt: diese Klage wird ja nicht abgewiesen, sondern sie wird nur auf später vertagt.

  18. 16.

    Der Fall ist skandalös, die Eigentümer sollten sich schämen. Und die Gerichte, die Menschen in Notsituationen treiben, auch. Von was für einer Moral zeugt es, das Glück der eigenen Familie auf dem Leid anderer zu begründen? Wer Kinder bekommt, kann nicht erwarten, dass sich andere Menschen, die dem platzmäßig im Weg stehen, freiwillig in Luft auflösen, auch bereits existierende Menschen haben Rechte. Und wieviel Neutralität und Fähigkeit zu Sachkenntnis und Einfühlungsvermögen kann man sich von Richtern erhoffen, wenn man davon ausgehen kann, dass diese selbst Eigentümer sind und eine Wohnungssuche in Berlin null nachvollziehen können?
    Langsam frage ich mich, ob nicht ein Jury-System wie in Amerika - bestehend aus ganz normalen Leuten und nicht solch Dauerprivilegierten wie Berufsrichtern - mehr Sinn machen würde. Langsam kehren wir zu einer Klassengesellschaft von vor 1918 zurück. Berlin ist kein Ort zum Wohnen mehr, sondern nur ein Kuchen, der gerade aufgeteilt wird.

  19. 15.

    @ 10 Peter Mittwoch, 22.05.2019 | 12:08 Uhr

    Nein, die Eigenbedarfskuendigung muss deswegen nicht abgeschafft werden. Aber von der Reihenfolge her muss es so aussehen:

    1. zuerst mal braucht es einen hochwertigen Pflegeplatz fuer diese hochbetagte Dame möglichst in der Nähe von ihrer Wohnung damit sie nicht aus ihrem Umfeld gerissen wird und wo sich diese betagte Dame wirklich wohlfuehlt. Dabei sollten auch die Angehörigen von dieser betagten Dame zusammen mit diesem Familienvater eingebunden werden.
    2. erst wenn dass dann erledigt ist, dann alles andere.

    Von daher wuerde ich dieses Urteil erstmal zurueckstellen auf Wiedervorlage bis der Punkt 1 erledigt ist.
    Erst wennn dass dann erledigt ist, kann die Eigenbedarfskuendigung gegenueber den Angehörigen der betagten Dame ausgesprochen werden.

    3. daran anschließend kann der Familienvater dann diese Wohnung haben.

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