Neubau von Wohnhaeusern, aufgenommen am 28.06.2018 in Berlin (Quelle: dpa/ Guenther)
Audio: rbb|24 | 17.07.2019 | Interview mit Markus Grabka | Bild: dpa/ Guenther

Interview | DIW-"Mietkaufmodell" - So könnte der Staat Hunderttausende zu Eigentümern machen

Den Wohnungskauf können sich in Berlin nur die wenigsten leisten. Der Berliner Forscher Markus Grabka schlägt nun ein staatlich gefördertes "Mietkaufmodell" für Familien vor. Im Interview erläutert er, wie damit 500.000 Familien ins Eigentum gebracht werden könnten.

rbb|24: Herr Grabka, Sie schlagen vor, dass der Staat künftig einkommensschwache Familien mit einem "Mietkaufmodell" zu Wohnungseigentümern machen sollte. Wie genau soll das funktionieren?

Markus Grabka: Die Kernidee ist, dass der Staat erst einmal in Vorleistung geht und europaweit idealerweise den Bau von Eigentumswohnungen ausschreibt. Und hier ist dann der Clou, dass der Staat derzeit sich ja faktisch zu Null-Prozent-Zinsen verschulden kann und dieser Zinsvorteil wird dann an die Käufer weitergereicht.

Das würde bedeuten, dass man insbesondere Familien mit einem Haushaltsvorstand bis zu einem Alter von 40 Jahren, die über keinerlei Eigenkapital verfügen, die Möglichkeit gibt, diese neu geschaffenen Immobilien zu kaufen - und zwar über einen sogenannten Mietkauf. Das heißt, dieser Kaufpreis wird dann über eine Rückzahlung zum Beispiel auf 25 Jahre oder 30 Jahre gestreckt, was in etwa den Mietzahlungen von normalen Mietwohnungen heute in Großstädten entspricht.

Insbesondere in Berlin können sich große Teile der Bevölkerung den Kauf einer Wohnung nicht mehr leisten. Wäre Ihr Modell dann auch für Berlin anwendbar?

Ja, definitiv. Das Kernproblem von denjenigen, die die gerne eine Immobilie erwerben wollen, ist das fehlende Eigenkapital. Wenn Sie den Kauf über eine Bank finanzieren wollen, erfordert das ein Eigenkapital von etwa 20 oder 30 Prozent. Bei einer Immobilie in der Größenordnung von 400.000 Euro - das ist in Berlin durchaus eine gängige Größe - sind das mehr als 80.000 oder 90.000 Euro. Und leider ist es so, dass viele Menschen in Deutschland schlichtweg nicht über ein solches Eigenkapital verfügen.

In ihrem Rechenbeispiel kostet eine 100-Quadratmeter-Wohnung mit Nebenkosten 210.000 Euro. In Berlin kostete so eine Neubauwohnung zuletzt aber rund zweieinhalb Mal so viel - laut Gutachterausschuss im Schnitt rund 570.000 Euro. Ist Ihr Modell also doch eher nur geeignet für Städte in der Uckermark oder in Elbe-Elster?

Nein, definitiv nicht. Ich habe mich vorab intensiv informiert und mich vom Verband der Berlin-Brandenburgischen Wohnungsunternehmen beraten lassen. Dort gibt es einen Bericht über Neubaukosten von landeseigenen Wohnungsunternehmen, und die kalkulieren dort mit Herstellungskosten von 2.000 Euro pro Quadratmeter. Das heißt: Es ist natürlich weiterhin möglich, auch in Berlin zu solchen Kosten Immobilien neu zu bauen - bloß für einen privaten Investor ist es natürlich wesentlich attraktiver, im hochpreisigen Segment eine Immobilie anzubieten, denn damit kann man schlicht und einfach höhere Renditen erzielen.

Im Klartext: Das "Mietkaufmodell" wäre in Berlin nur möglich bei günstigen Wohnungen, die durch landeseigene Wohnungsbaugesellschaften errichtet werden?

Ja, das wären letztendlich natürlich auch diejenigen, die nach unserem Modell für die Organisation und Durchführung eines solchen staatlichen Mietkaufmodells dann auch verantwortlich wären. Diese Gesellschaften sind in der Lage, zu solchen Herstellungskosten von etwa 2.000 Euro tatsächlich auch Immobilien in Berlin anzubieten. Das Kernproblem sind eher die fehlenden Grundstücke in Innenstadtlagen. Und da setzen wir darauf, dass der Bund vor allen Dingen weiterhin eigene Grundstücke hat, die dann in Form von Erbpacht an die potenziellen Interessenten vergeben werden.

In Berlin errichten die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften bislang nur Mietwohnungen. Es wäre ein Paradigmenwechsel, wenn sie künftig auch Eigentumswohnungen errichten.

Ich würde schlicht und einfach vorschlagen: Das eine tun und das andere nicht lassen. Natürlich können die Wohnungsbaugesellschaften weiterhin das machen, was sie bislang in den vergangenen Jahrzehnten gemacht haben. Aber der aktuelle Immobilienmarkt erfordert ein neues Denken - deshalb sollte man über ein Mietkaufmodell einfach mal nachdenken. Es würde für 500.000 Eigentumswohnungen so viel kosten wie das Baukindergeld, das derzeit in einer Größenordnung von 10 Milliarden Euro eingesetzt wird - leider aber kein wirklich effizientes Mittel ist.

Stellen Sie sich vor, die linke Berliner Bausenatorin Katrin Lompscher lädt sie ein, um über ihr Modell zu diskutieren. Wie würden sie näher bringen, dass Kaufen besser ist als Mieten?

Der Eigentums-Erwerb ist mit diversen Vorteilen verbunden und vor allen Dingen gerade eine Linken-Politikerin sollte da sehr aufmerksam werden - weil wir in Deutschland ein großes Problem im Hinblick auf Vermögensungleichheit haben. Wir haben im internationalen Vergleich ein ausgesprochen hohes Maß von Vermögenskonzentration. Ein Schlüssel, diese Ungleichheit zu reduzieren, ist auch der private Immobilienbesitz. Wir schlagen vor, dass man das zielgenau auf Familien fokussiert, die über kein Eigenkapital verfügen, damit auch sie Vermögen aufbauen können. Das würde langfristig auch das Problem der Altersarmut reduzieren.

Haben Sie denn schon Rückmeldung bekommen aus der Berliner Landespolitik?

So schnell geht das natürlich nicht - dass man heute eine solche Studie veröffentlicht, und dann sofort die Telefone klingeln. Wir haben ja auch Urlaubszeit. Aber vor dem Hintergrund der sehr rigiden Maßnahmen, die die Berliner Regierung eingeführt hat - man zieht ja offenbar auch Enteignungen in Erwägung - sollte man auch über Modelle nachdenken, die nicht an den Symptomen ansetzen, sondern tatsächlich versuchen, die Ursachen zu beseitigen. Dazu gehört unser Modell.

Vielen Dank für das Gespräch!

Das Interview führte Robin Avram, rbb|24.

Es handelt sich um eine gekürzte und redigierte Fassung. Das komplette Interview können Sie mit einem Klick auf den Playbutton oben im Artikelbild hören.

Beitrag von Robin Avram

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23 Kommentare

  1. 23.

    Das Eigenkapital ist deswegen so hoch, weil seinerzeit Banken, insbesondere die damalige Hypovereinsbank, Kredite ohne diese Eigenkapitalquote vergeben haben und somit die Leute in Eigentum geholt haben, was sie sich nicht leisten konnten. Seither müssen Banken bei der Finanzierung u.a. auf das Eigenkapital und die Einkünfte und Belastungen der Kunden verstärkt achten. Das soll nun durch den Staat ausgehobelt werden? Er hat den Verbraucherschutz so hoch gehängt. Aber der Staat muss sich wohl nicht an seine eigenen Vorgaben halten

  2. 22.

    Berlin ist nun mal teuer, die Richtung ändert sich in Hauptstadt-Metropole, wer es sich nicht leisten kann soll wegziehen, für alles gibt es einen Markt auch für Neubauten. Nur eine Frage des Geldes.

    PS: "So könnte der Staat Hunderttausende zu Eigentümern machen"
    "machen" ist ein Hilfsverb, "machen" tut man z.B. in die Ecke

  3. 21.

    "Sind Sie sich sicher, dass am Tempelhofer Feld Wohnungen für normale, arbeitende Menschen entstehen würden"
    Zumindest bedeuten mehr Wohnungen auch mehr Angebot. Wenn die "Reichen" nach Tempelhof zögen, dann zögen sie nicht nach Friedrichshain. Und nach Friedrichshain könnte dann jemand anderes ziehen. Verstehen Sie das? Jetzt ist es so, dass alle nach Friedrichshain ziehen und dort verdrängen.
    Auch könnte der Senat ja die Grundstücke an seine Gesellschaften verschenken mit der Auflage, wie es auch jetzt schon überall üblich ist. Sozialanteil und Max Mieten.
    Ich kapiere nicht, warum sich der Mob so künstlich dumm stellt. Es geht doch offensichtlich nur darum, der Politik eins auszuwischen.
    Man könnte ja auch einfach aufs Dorf ziehen, da ist es grün und öko und gibt genug billigen Wohnraum und dafür weniger Feinstaub und Autos. Ideal auch für die (Allergie) Kinderlein. Fachkräfte fehlen dort massiv las ich erst kürzlich.

  4. 20.

    Also ich weiß nicht was Sie sich aufregen mit ihren 4392 Euro. Denken Sie mit 366 EUR/Monat ist die Kita bezahlt? Den größeren Rest zahlen alle anderen. Nebst Schulausbildung, Studium, verbilligte Tickets und Eintrittspreise. Sie haben eine andere Lohnsteuerklasse, bekommen Kindergeld, Freibeträge, Zuschüsse, zahlen weniger Krankenkasse etc von solchen Sachen wie sozialauswahl gar nicht zu reden.
    Also bleiben Sie mal auf dem Teppich mit ihren andauernden Forderungen. Sie haben 10 Min Spaß gehabt und nun sollen alle anderen dafür gerade stehen. Unglaublich dieses Anspruchsdenken.
    Man bekommt doch Kinder nicht deswegen, um damit die Gesellschaft zu erpressen. Die anderen haben auch kein einfaches Leben und drücken für fremde Kinder schon genug ab. Dass es denen oft ein wenig besser geht liegt daran, dass sie einfach weniger ausgeben. Statt Bio, Öko, Marken, frisch, ist es dann eben TK Pizza für 1 EUR oder Ravioli
    Wenn ich Häuslebauer sehe, dann sind es meist Familien mit Kindern.

  5. 19.

    Eventuell habe ich mich etwas "harsch" ausgedrückt, aber viele Kommentare tauchen gar nicht auf. Eventuell ist das auch ein Übermittlungsfehler. Aber bei dem Artikel von Ihnen, zum Thema HartzIV für Kinder (Furchtbarer Begriff)und die Armut dieser Kinder, habe ich mir erlaubt, auf den Berlinpass hinzuweisen und das Sozialticket der BVG, des weiteren habe ich geschrieben, dass die Beantragung von Zuschüssen für Kostenübernahmen für Mehrtägige Ausflüge und Klassenfahrten völlig unkompliziert über die Schule abgewickelt werden können. Auch Kindertheater und andere Kinderveranstalltungen können oft vergünstigt besucht werden. Meine Beobachtung sind, das die Eltern meistens wenig interessiert sind, mit ihren Kindern etwas derartiges zu unternehmen. Da dieser Kommentar auch nicht erschienen ist, habe ich mir die Vermutung erlaubt, dass sortiert wird. Daher Entschuldigung für meine Annahme!

  6. 18.

    Ihre Behauptung, dass wir kritische Kommentare blocken, ist schlicht falsch. Und wie kommen Sie darauf, dass wir Ihre Ausführungen anzweifeln?

  7. 17.

    Mich persönlich stört an der Idee, die Formulierung: "für Einkommens schwache Familien"!!! Das riecht wieder nach noch mehr Umverteilung! Familien wo beide Eltern Arbeiten gehen, zahlen nur noch drastisch drauf! Ein Punkt, der auch vom RBB mit dem blocken von Kommentaren, in den Skat gedrückt wird. Inzwischen werden die "gut oder besser" verdienenden, für ihre Jahrelange Bereitschaft sich zu Bilden und morgens zur Arbeit zu gehen, dermaßen brutal vom Staat und der Stadt abkassiert, dass es schon schmerzt! Ich persönlich Zahle mit meiner Frau alleine schon für den Schulhort 4392 € pro Schuljahr! Aber wie bei allen anderen hat der "Spaß" da noch kein Ende!!! Wenn Ihr, lieber RBB das bezweifelt, zeige ich euch gerne meine Berechnungen vom Jugendamt. Persönlich macht mich die Umverteilung auch sauer, weil mir, im SPD regierten Berlin, 1990 gesagt wurde "Sie sind nicht das Problem des deutschen Steuerzahlers!"

  8. 16.

    Sind Sie sich sicher, dass am Tempelhofer Feld Wohnungen für normale, arbeitende Menschen entstehen würden, die die künstlich generierte Wohnungsnot in Berlin lindern würden? Was sind den die Ursachen der "Wohnungsnot" in Berlin? Was ist denn unter dem Begriff "Rand-Bebauung" zu verstehen? Die damaligen Entwürfe hätten das Feld zu einem exquisiten Privatpark gemacht, da durch die Randbeauung kaum jemand mehr ran gekommen wäre!

  9. 15.

    Oder der Staat baut einfach Wohnungen,die er günstig vermietet..

  10. 14.

    Das ist heute schon möglich, mach ich ja selber. Wir haben 600 Rate statt 600 Miete. Kostet also keinen einzigen Cent mehr als Miete. Miete geht immer weiter bis zum Lebensende aber die Rate hört irgendwann (bei uns in 6 Jahren)auf. Ich gehe davon aus, es liegt am Unwillen der Menschen. Mieten ist bequemer und Sozialmiete bedeutet wohl billiger als die Unterhaltskosten/ das Amt zahlt ja im Zweifel. Irgendwer soll also draufzahlen. Nur man selber nicht.
    ABER Eigentum schafft keine einzige neue Wohnung, das ist auch klar. Nur blockieren die Bürger ja selbst fast alle Versuche Wohnraum zu schaffen. Paradebeispiel Tempelhofer Feld.

  11. 12.

    Dürfen dann diese Eigentümer das erworbene Eigentum als Ferienwohnung vermieten?

  12. 11.

    "so könnte der Staat Hunderttausende zu Eigentümern machen" prangert die große Überschrift! Waren die ehemaligen Bürger der DDR doch. Denn auch die staatlichen Bauten gehörten zum sogenannten Volkseigentum! Wer hatte sich denn diese Bauten illegal angeeignet? Jetzt tut der r. r. g. Senat so, als ob er der Messias ist und verscherbelt Immobilien dem Volk, wo genau dieses Volk schon Eigentümer war!

  13. 10.

    Unsinn ist, dass Wohnraum vernichtet wird. Es soll neuer Wohnraum entstehen, der jedoch anders finanziert und verwaltet wird.

  14. 9.

    Ein über 100 Jahren bewährtes Modell: Wohnungsbaugenossenschaften, in Berlin 10 % des Wohnungsbestandes. Die Erlöse werden für Instandhaltung, Sanierung und Neubau verwendet . Niedrigere Vergleichs-Mieten als im sozialen Wohnungsbau. Mitglieder sind Miteigentümer und haben ein Mitbestimmungsrecht. Wohnungsbestände dürfen oft nur nach strengem Reglement verkauft werden: 2/3 der stimmberechtigten Mitglieder. In Hamburg werden Genossenschaften in der Stadtplanung bei Ausweisung der Gebiete immer berücksichtigt. Die Wohnungen werden nicht, wie gerade Lompscher Praxis, als Lärmschutzwall für die besseren Lagen geplant. Mobilität wird verlangt, dafür sind flexible Besitzverhältnisse bei hohem Schutz der Wohnungsbestände vor Spekulation und vor der Zerstörung der Quartiere wichtig. Eigentumswohnungen werden Gegenstand von Spekulation sein. Die Eigenheimförderung zeigt, dass die Subventionen mit "Kugeln am Bein" = lebensfremden Bedingungen erkauft werden

  15. 8.

    Das hört sich ja erstmal nicht so schlecht an. Nur wie soll es funktionieren wenn alle flexibel auf dem Arbeitsmarkt sein sollen. Da ist dann ein Umzug nicht so einfach. Dann werden es noch mehr Pendler oder es wird eine zweite Unterkunft gebraucht.

  16. 7.

    und in 30-40 jahren haben wir dann 500.000 familien, die in Eigentum wohnen, was sie sich eigtl nicht hätten leisten können und dieses verfällt vor sich hin und niemand hat das Geld zu sanieren... klasse idee!

  17. 6.

    Warum soll ich als Alleinstehender eigentlich an allen Ecken für den Lebensstandard der Verheirateten und Verlebenspartnerten zuzahlen? Haben die irgend eine Leistung für die Gesellschaft vollbracht, die ich schuldig geblieben bin?

  18. 5.

    Privatisierung von Wohnraum und Diskriminierung von Unverheirateten.... ganz toll

  19. 4.

    Im Klartext heißt das, es wird durch Privatisierung sozialer Wohnraum vernichtet. Was soll der Unsinn?

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