Ein Mann blickt in Berlin aus einem Fenster im elften Stock eines Hochhauses über Wohnblocks im Stadtteil Marzahn. (Quelle: dpa/Britta Pedersen)
Video: Abendschau | 25.09.2019 | Agnes Taegener | Bild: dpa/Britta Pedersen

Wohnungspolitik - Wie aus dem Mietendeckel ein Risiko für Mieter werden kann

Mietendeckel statt Mietspiegel – die rot-rot-grüne Koalition will den Systemwechsel auf dem Berliner Wohnungsmarkt, zumindest für fünf Jahre. Doch genau dieser Wechsel auf Zeit birgt für Mieterinnen und Mieter auch deutliche Risiken. Von Thorsten Gabriel

Wer zurzeit herausfinden will, ob die eigene Wohnungsmiete angemessen oder zu hoch ist, kann dies leicht herausfinden. Ein Blick in den gerade erst im Mai erschienenen Berliner Mietspiegel genügt. Sortiert nach Baujahr, Wohnlage und Ausstattungsmerkmalen, ist dort aufgelistet, wie hoch die jeweilige "ortsübliche Vergleichsmiete" ausfällt. Im Durchschnitt für Gesamt-Berlin liegt sie derzeit bei 6,72 Euro. Das klingt nicht nach Wuchermiete, ist aber zum einen eben nur ein Durchschnittswert, zum anderen eine statistische Größe, die längst nicht alle Wohnungsmieten in Berlin berücksichtigt.

Mietspiegel ade

Aber: Weil Mieter- und Vermieterverbände alle zwei Jahre hart um die Zahlen ringen und zuletzt auch wieder alle beteiligten Verbände den Mietspiegel als "qualifiziert" anerkannten, kommt ihm einiges Gewicht zu. Bei Mietstreitigkeiten, die vor Gericht landen, wird er in den meisten Fällen als Maß aller Dinge angesehen. Für Schlagzeilen sorgen meist die Ausnahmefälle, in denen Richter den Mietspiegel nicht anerkennen und stattdessen die ortsübliche Vergleichsmiete über Sachverständigengutachten ermitteln lassen – ein Verfahren, von dem in der Regel Vermieter profitieren und selten die Mieter.

"Der Mietspiegel ist seit über 30 Jahren ein sehr wichtiges Instrument zum Erhalt des sozialen Mietenfriedens", betonte noch im Mai auch Berlins Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke), als sie die jüngste Ausgabe des Mietspiegels präsentierte. Doch schon vier Wochen später packte die Senatorin die Eckpunkte zum Mietendeckel auf den Tisch und versetzte damit den gerade noch hochgelobten Mietspiegel in den einstweiligen Ruhestand.

Wie geht es nach dem Mietendeckel weiter?

Statt der ortsüblichen Vergleichsmiete als Orientierungspunkt, soll der Wohnungsmarkt einfach für fünf Jahre eingefroren werden. Von einer "Atempause" für Mieterinnen und Mietern sprechen die Mietenfachleute der rot-rot-grünen Koalition. Eine verlockende Aussicht für viele gebeutelte Wohnungsmieter, die sich mit der Sorge herumtragen, ob sie auch morgen noch ihre Miete werden zahlen können.

Doch es ist eine Entscheidung, die auch ein bislang schwer kalkulierbares Risiko birgt. Dieses Risiko müssten am Ende vor allem die tragen, die mit dem Deckel eigentlich geschützt werden sollen: die Mieter. Um eine Antwort auf die Frage, wie es eigentlich nach der Zeit des Mietendeckels weitergeht, macht die Politik bislang einen großen Bogen, denn ganz gleich, ob die Mieten nun fünf Jahre oder möglicherweise sogar zehn Jahre gedeckelt werden oder ob Gerichte das Gesetz schon nach zwei oder drei Jahren kippen: Ein einfacher Wechsel zurück ins Mietspiegel-System ist rechtlich nicht möglich.

Neuer Mietspiegel kaum vor 2030

"Es wäre zwar sehr wünschenswert, wenn man unmittelbar danach einen neuen Mietspiegel hätte und damit zur Transparenz zurückkäme", sagt die Geschäftsführerin des Verbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW), Susanne Klabe. "Aber ein Mietspiegel soll den unbeeinflussten Markt abbilden, und wenn wir hier fünf Jahre Mietendeckel hatten, dann heißt das: Fünf Jahre hat kein unbeeinflusster Markt stattgefunden."

Und das heißt auch, dass es einen neuen, rechtssicheren Mietspiegel kaum vor 2030 geben dürfte. Auch der Senat bestätigt diesen Befund auf Anfrage: "In einem Mietspiegel darf Wohnraum nicht berücksichtigt werden, bei dem die Miethöhe unter anderem durch Gesetz (wie beim Mietendeckel) festgelegt worden ist (§ 558, Abs. 2 BGB)", teilt die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen rbb|24 auf Anfrage mit. "Daher dürfen Mieten nur dann in einen neuen Mietspiegel einbezogen werden, wenn nach Wegfall der Preisbindung durch den Mietendeckel ein neuer Mietvertag geschlossen wurde oder eine Mietänderung stattgefunden hat.“

In fünf Jahren dann: Vergleichsmieten statt Mietspiegel

Mit anderen Worten: Mit der Arbeit an einem neuen Mietspiegel könnte erst begonnen werden, wenn der Mietendeckel aufgehoben wurde. Von den fünf Jahre lang per Gesetz niedrig gehaltenen Mieten dürfte keine einzige dämpfend in den Mietspiegel einfließen, oder erst nachdem sie das erste Mal wieder erhöht wurde.

Gleichzeitig werden Vermieter in dieser Zeit bei Mieterhöhungen freiere Hand haben als dies derzeit mit geltendem Mietspiegel der Fall ist. Zwar müsste weiterhin die Kappungsgrenze von maximal 15 Prozent Mieterhöhung in drei Jahren eingehalten werden und auch die Mietpreisbremse wäre zu beachten. Um aber eine Mieterhöhung gegenüber Mieterinnen und Mietern zu begründen, wären sie nicht durch einen relativ detailliert gefassten Rahmen wie beim Mietspiegel beschränkt. "Falls kein gültiger Mietspiegel existiert, kommen unter anderem Vergleichswohnungen oder Gutachten in Betracht", bestätigt die Senatsverwaltung. Konkret sieht das Mietrecht hier - neben den möglichen Sachverständigengutachten - vor, dass es genügt, die Mieten von drei vergleichbaren Wohnungen als Begründung heranzuziehen.

Mieterverein: "Problem" ist "momentan nicht Thema"

Fragt man beim Berliner Mieterverein nach diesem Risiko für Mieter, bekommt man Erstaunliches zu hören. Einerseits räumt die stellvertretende Geschäftsführerin Wibke Werner ein: "Es ist in der Tat problematisch, weil es einen Mietspiegel jetzt erstmal nicht mehr geben wird." Andererseits will man beim Mieterverein über dieses Problem offenkundig nicht so gern reden. Das sei "momentan nicht Thema", sagt Werner und erklärt zur Begründung, jetzt müsse erstmal der Mietendeckel auf die Beine gebracht werden. "Wenn ich jetzt schon über die negativen Konsequenzen nachdenke, würde ich dieses Instrument Mietendeckel natürlich von vornherein ganz schön schwächen."

Negative Folgen für Mieter einfach ausblenden, weil sie die kurzfristen Pläne stören? Ein bemerkenswerter Ansatz. Überhaupt zeichnet die stellvertretende Mietervereins-Geschäftsführerin ein geradezu harmonisches Bild vom Verhältnis zwischen Mietern und Vermietern in der Zeit nach dem Mietendeckel. Sie sagt: "Vielleicht wird es dann zunehmend auch einvernehmliche Mieterhöhungen geben." Also,  dass man sich mit dem Mieter an einen Tisch setze und sage: Okay, worauf können wir uns denn einigen?

"Welcher Vermieter hat Interesse Mieter aus der Wohnung zu ziehen?"

Auch beim Mieterverein wird auf Kappungsgrenze und Mietpreisbremse als weiterhin bestehende Rahmen verwiesen. Dass allerdings gerade die Mietpreisbremse nicht nur in den Augen des Mietervereins bislang kaum Wirkung gezeigt hat und auch die Kappungsgrenze ein weit gefasster Rahmen ist, der gerade einkommensschwachen Mietern wenig Schutz bietet, passt da allerdings nicht so recht ins Bild. Trotzdem geht Wiebke Werner sogar noch einen Schritt weiter und stellt – als sei dies ein völlig abwegiges Szenario – die Frage: "Welcher Vermieter hat Interesse, Mieter dann mit einem Schlag mit völlig überzogenen Erhöhungen aus der Wohnung zu ziehen? Vermieter sind ja auch abhängig davon, dass die Wohnungen bewohnt sind."

Vermieter, die sich mit ihren Mietern gut stellen müssen, damit ihre Wohnungen nicht leer stehen – das gab es in Berlin lange nicht mehr. Und es wäre auch nur möglich, wenn sich der Wohnungsmarkt in den nächsten Jahren deutlich entspannen würde. Darauf deutet im Augenblick allerdings nichts hin – im Gegenteil. Die Prognosen für den Neubau weisen eher eine Versorgungslücke auf dem Wohnungsmarkt aus, die bis 2030 kaum noch geschlossen werden kann. Nach fünf Jahren "Atempause" durch einen Mietendeckel, könnten für Mieterinnen und Mieter danach erstmal unsichere Jahre anbrechen.

Sendung: Inforadio, 23.09.2019, 17 Uhr

Beitrag von Thorsten Gabriel

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28 Kommentare

  1. 28.

    Der Mieterverein ist offensichtlich blauäugig ohne Ende und führt seine Mitglieder ins Verderben. Vermieter die heute schon lieber vernünftige Dauermieter haben und dafür eher auf Maxmieten verzichten gibt es etliche. Aber eben auch andere. Das der Mietspiegel jemals den Markt wiedergespiegelt hätte grenzt ja schon an Verleumdung. Zu hohe Mieten werden rausgerechnet zu niedrige nicht. Die Zahlen stammen von vor x Jahren und die ganzen subventionierten oder für die Gesellschaften gekauften und geschenkten Wohnungen und Grundstücke deren Kaufpreis in keiner Bilanz auftaucht ebenso. Das hat nix mit Markt zutun und ist von vorn bis hinten frisiert. Wenn man fremdes Eigentum ohne eigene Kosten vermietet und die Einnahmen behält, kann man logo auch Dumpingmieten machen, die dann mit einfließen.

  2. 27.

    Überspitzt formuliert gibt es nur ein begrenztes Angebot von Penthousewohnungen am Cental Park in New York. Über welchen Mechanismus sollen denn solche begrenzten Reccourcen vermarktet werden? Der Preis ist m.E. hier der richtige Mechanismus. Ein Wohnrecht für sozial Bedürftige wäre - solange nicht wieder der Sozialismus einführt - für mich völlig absurd. Es gibt ja auch kein Recht auf kostenlose Eigentumswohnungen. Neu gebaute Wohnungen in Berlin werden deutlich mehr kosten als der derzeitige Mietendeckel festgeschrieben hat und zwar nicht wegen böser Investoren sondern wegen hoher Grundstückspreise, hoher behördlicher Auflagen an die Bauausführung insbesondere den Wärmeschutz und hoher allgemeiner Planungs und Baukosten. 20 % Rendite sind hier auch nicht realisierbar. Wenn 2-3 % herauskommen wäre das schon sehr viel.

  3. 26.

    "soziale Marktwirtschaft" "bei dem Angebot und Nachfrage ausgewogen sein muss, um Preisstabilität zu erzeugen". Der Wohnungsmarkt kann kein frei funktionierender Markt in dem Sinne sein, da das Produkt (die Fläche in der Stadt Berlin) beschränkt ist und deswegen bei mehr Zuzug (was in den meisten grossen Metropolen weltweit der Fall ist) automatisch die Mieten steigen müssen. Das Ergebnis des Freier-Markt-Glaubens haben wir die letzten Jahre bei extrem steigenden Mieten gesehen. Der Glaube, dass man dem Markt die Freiheit gehen muss und dann werden die Preise stabil ist ein Irrglaube. Nicht ohne Grund ist Warren Buffet vor ein/zwei Jahren auf dem Berliner Wohnungsmarkt eingestiegen. Er erwartet immer Rendite von 20 Prozent pro Jahr. Nur mal so als Vergleich: In San Franzisko zahlt man bereits 4.000.- Dollar für eine Einzimmerwohnung. Ich denke, dass es ein Versuch ist, dem man erst mal eine Chance geben sollte. Vielleicht geht das Konzept ja auf und führt zu mehr Neubau.

  4. 25.

    Wenn ich als Vermieter zum ortsüblichen Preis inseriere erhalte ich 200 und mehr anfragen. Was passiert mit denen, die keine marklose Vita haben? die fallen hinten rüber.
    Die Politiker sollen endlich mal dafür sorgen, dass Wohnraum geschaffen wird. Die Politiker haben große öffentliche Wohnungsbestände ohne Auflagen an kommerzielle Wohnungsgesellschaften meistbietend verkauft anstatt sie z.B. in Genossenschaften etc. zu überführen. Übrigens kann jede Kommune bei jedem Immobilienkauf ihr Vorkaufsrecht ausüben und dann selber günstig vermieten, warum wird das nicht gemacht?
    Wie wärs wenn die Mietnebenkosten wie Straßenreinigung, Müllabfuhr etc. auch gedeckelt werden?

  5. 24.

    Auch wenn ein Mietspiegel existiert, kann der Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete über Sachverständigengutachten oder Vergleichwohnungen vor Gericht feststellen lassen. Das hat die Deutsche Wohnen ja vorgemacht. Auch andere Vermieter haben das gemacht. Das Bild, dass ohne einen Mietspiegel es weniger Schutz gäbe ist also völliger Quatsch. Der Mietspiegel soll einen Anschein von Legitimität geben, damit das Volk still hält und brav Mieterhöhungen zahlt, mehr nicht. Schützend ist er nicht.

  6. 23.

    Gesetze lassen sich so schreiben dass es geht. Oder eben nicht wenn Lobbyisten die Gesetzesvorlagen schreiben und Politiker korrumpieren. Von der SPD-CDU Vermieterkoalition ist kein Mieterschutz zu erwarten.

  7. 22.

    Nein. Ein qualifizierter Mietvertrag kann befristet werden, Sie müssen nur einen Grund angeben, den das Gesetzt akzeptiert. Z.B. wenn Sie in 5 Jahren eine energetische Grundsanierung durchführen wollen. Es gibt Gründe genug.

  8. 21.

    Ein Mietvertrag in Deutschland ist immer unbefristet . Ist gesetzlich festgelegt . Egal was im MV zur Laufzeit steht. Ausnahme Eigennutz oder Abriss / totalaumbau( muss zwingend als Grund für die Befristung im MV stehen) . Und selbst dann wird nach 5 Jahren der Vertrag ein unbefristeter .
    Und ja ich hab vor dem mietendeckel 15 Prozent Mieterhöhung verschickt . Alte mieten ab 4,04 Euro kalt im renovierten Altbau im boxhagener viertel. Fast alle Mieter haben zugestimmt.

  9. 20.

    Wie fürsorglich sich Immobilienlobby und ein freier Journalist um uns sorgen. Negativ sind die Folgen eines zügellosen Wohnungs- und Immobilienmarktes. Und zwar jetzt schon, nicht vielleicht, nicht irgendwann.

  10. 19.

    Der "sozialistische Weg" (eigentlich ein DDR Unikum), hatte verheerende Auswirkung auf die Bausubstanz, die Wohnqualität und die technologische Ausrüstung der Gebäude. Übertragbar ist dieser auch nicht auf heutige Zeiten. Auf der anderen Seite haben wir im Moment Rahmenbedingungen, die einen "gesunden" Wohnungsmarkt und reale Mieten nicht zulassen. Zu nennen sind hier, die energetischen Sanierungen und die völlig unzureichenden gesetzlichen Regelungen dazu. Werden diese doch eigentlich nur Betrieben, um die Mieten und damit auch dem Mietspiegel in astronomische höhen zu treiben! Mein besonderer Dank dafür noch mal an die Grünen! Zweites Problem ist der Zinswahnsinn der EZB! Daher sind Immobilienspekulationen in den Fokus der Geldvermehrung gerückt! Mein herzlichen Dank, auch hier, an die EU und dem Europäischen Gedanken zur Profit-Erhöhung und Geldbeschaffung für die "schönen und Reichen"!

  11. 18.

    Man muss sich das so vorstellen

    Ein Top mit Popcorn
    Deckel drauf und HItze an

    Dann kommt Karlsruhe nach ein paar Monaten und nimmt den Deckel weg
    Dann beginnt die Poopcorn Party und alle gehen ins Kino

    RRG macht dann das Fingerzeig Spiel auf die jeweils andere Partei

  12. 17.

    Dann wissen Sie ja auch, dass das gefeierte Gutachten zu dem Ergebnis kam, dass die Entschädigung nicht deutlich unter dem Verkehrswert liegen darf. Wie hoch war doch gleich der für eine Wohnung in Kreuzberg? Um 4.500€/m² sind gemäß der Entscheidung des Baustadtrates angemessen. Trotz Zuschuß des Steuerzahlers und Genossenschaftsanteile sind dazu noch rund 10€/m² als Kaltmiete kalkuliert. Da lobe ich mir meine Wohnung für knapp über 9€, vernünftig gedämmt und garantiert ohne Sanierungsrückstand.

  13. 16.

    Das eine ist ne gute Idee. Wer die Mieten deckelt, der sollte auch seine Diäten deckeln und Abgeordnete abbauen.

  14. 15.

    Daher immer fleißig RRG in Berlin wählen und den Scheinheiligen weiter blind und gutgläubig auf den Leim gehen. Wer versucht, das System der sozialen Marktwirtschaft (bei dem Angebot und Nachfrage ausgewogen sein muss, um Preisstabilität zu erzeugen) durch sozialstischen Irrsinn und Überregulierung auszuhebeln, wird noch mehr gesellschaftlichen Verdruß und größte finazielle Schaden anrichten. Mietverträge bis zu 5 Jahren sind nur ein kleiner, aber nachvollziehbarer Anfang. Weitere logische und konsequent absichernde Maßnahmen der Vermieter werden folgen. Ganz verständlich, denn auf eine Aktion erfolgt die entsprechende Reaktion. Es ist doch schon irre, dass eine Stadt wie Berlin, die politisch seit 13 Jahren nicht einmal einen kleinen Flughafen fertig bekommt (bekommen will), nun Investoren und Vermieter in den Sozialsmus zu gängeln. Frau Lompscher eine Ministerin die des Bauens unfähig ist und sich lieber mit der politischen "Bombenlegung" beschäftigt. Klassenkampf war einmal...

  15. 14.

    Volle Zustimmung - und das sofort!
    Zitat: "Der Kommunismus liegt glücklicherweise hinter uns, bitte Frau Lompscher, Ersparen Sie uns Ihren Wahnsinn und treten Sie zurück."

    Frau Lompscher scheint auch nicht den Grundsatz einer wirtschaftlichen Führung einer Wohnung zu kennen. Wie auch, war ihr Lehrstuhl die DDR und SED. Denn zur Liebhaberei wird sich weder ein Vermieter noch eine Immobiliengesellschaft verpfichtet fühlen. Schon aus rein persönlichen, steuerlichen und sozialen Gründen nicht. Diese Frau ist zu 100% des Amtes unwürdig und versucht das Bankrottergebnis ihre maßlose Unfähigkeit anderen zu übertragen. Dies noch gepaart mit der Form der gesellschaftlichen Spaltung und des gegeneinander aufbringens. Einfach nur widerlich!

  16. 13.

    Meine Tochter hat ihren Mietvertrag jetzt nur noch für 5 Jahre bekommen. Danke sehr Politik. So wird man sicher nicht gerne Kinder planen.

  17. 12.

    Ich könnte mir vorstellen, dass unter solchen Bedingungen kein Vermieter mehr unbefristete Mietverträge macht und dann geht das große Umzugskarussell alle 2 oder 3 Jahre los. STIMMUNG.
    Und dann knallen die Mieten nach den 5 Jahren richtig rein. Oder wird's dann verlängert und verlängert und verlängert.
    Es soll ja einige Vermieter gegeben haben, die nur wegen dieses Deckelwahnsinns überhaupt die Mieten noch angehoben haben, und dann sogar bis Maximal, weil es danach für 5 Jahre unmöglich ist die Mietpreise den Kosten anzupassen. Und wie es nach den 5 Jahren weiter geht ???
    Ich meine die Abgeordnetendiäten sollen dieses Jahr die 10.000 Euro pro Monat geknackt haben. Wo ist denn da die Verhältnismäßigkeit und wo wohnen die eigentlich?

  18. 11.

    "Die finanziellen Risiken, die such aus den von den Vergesellschaftungsaktivisten gefeierten Gutachten ergeben, kennen Sie?"

    ja

    @Dirk Griesmeyer

    "C) alle Städte die jemals einen Mietpreisdeckel eingeführt haben haben es bereut, da danach die Mietpreise durch die Decke geflogen sind"

    Berlin hatte bis 1988 bereits einen Mietspreisdeckel (hieß damals nur anders), auch die Bundesrepublik insgesamt anfangs auch noch.
    Von Kommunismus kann also gar keine Rede sein.

  19. 10.

    Das Problem ist, oder vielleicht verstehen Sie es besser, wenn Ihr Arbeitgeber das Gehalt von vor 5 Jahren Zahlt und es die nächsten 5 auch nicht steigt, obwohl alles umher teurer wird und jeder mehr Geld für seine Leistungen verlangt. Bahn, Energie, Heizung, Lebensmittel, Urlaub...
    Da stünden Sie doch auf der Straße zum demonstrieren.. aber von anderen verlangen Sie sowas hinzunehmen.
    Sie wollen Mieten wie vor 30 Jahren und dafür die Leistungen von 2050. Wo war denn Ihr Mitleid vor 30 Jahren, als die Mieten im Keller waren. Sie wollen doch nur Ihren eigenen Vorteil auf Kosten anderer rausschlagen.
    Sie wollen schön wohnen, aber nix bezahlen.
    Sie wollen, dass Vermieter ihren erfolglosen Gehaltsanstieg ausbügeln.
    Sie sollten sich mal schlau machen, wieviel Kohle der Staat von der Miete abkassiert. Beispiel, wenn Sie 1000 kalt zahlten, blieben im Schnitt nur ca. 500 beim Vermieter hängen. Minus Dach, Fassade, Hausflur, Strang, Fenster etc. irgendwann mal fällig

  20. 9.

    Genau, ein Durchschnittswert. Das bedeutet, einige Wohnungen liegen drüber und viele Wohnungen liegen aber auch drunter. Der Mietpreisspiegel ist dabei ein Wert, der erstunken und erlogen ist. Nicht genehme Mieten werden dabei einfach rausgerechnet, vom Senat an die Gesellschaften verschenkte Wohnungen und Grundstücke werden ignoriert, Steuern und Abgaben meist nicht berechnet, es wird also manipuliert und betrogen, dass sich die Balken biegen. Wo das ein Vergleich sein soll, fraglich.
    Wer für Enteignung bei Anderen ist, der sollte auch keine Angst davor haben, wenn er selbst enteignet wird, in Form, dass er "seine" Wohnung verliert. Ich fände das nur fair.

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